O proprietário pode sim vender o imóvel, no entanto a
primeira coisa a ser observada é a preferência do locatário para a compra.
Dizer que o locatário tem direito de preferência significa
que o proprietário deve informar a proposta de venda (incluindo nesta proposta
todas as condições do negócio como o preço, condições de parcelamento, prazos,
forma de correção, etc) em primeiro lugar para o locatário e somente diante da
negativa de interesse na aquisição ou no silêncio após 30 dias deste é que
poderá ofertar a terceiros.
Caso não seja observado o direito de preferência do
inquilino, este poderá buscá-lo judicialmente através da adjudicação, desde que
cumprido certos requisitos (que o contrato de locação esteja averbado na
matrícula, o prazo de 6 meses a contar do registro da aquisição de terceiros e
depósito judicial do valor do negócio e demais despesas de transferência).
Se o locatário não tiver interesse em adquirir o imóvel e
este for vendido a terceiro, é facultado ao novo proprietário manter ou não a
locação, observando que caso não deseje mais manter o inquilino, deverá
conceder-lhe o prazo de 90 dias para a desocupação. A exceção é se o contrato
de locação for por prazo determinado e estiver registrado na matrícula do
imóvel, neste caso o novo proprietário terá que respeitá-lo até o encerramento.
E será que o locatário precisa tolerar visitas de possíveis
compradores no imóvel? Sim, o inquilino deve permitir, sem criar empecilhos, no
entanto, estas devem ser previamente comunicadas e agendadas a fim de também
preservar-lhe a privacidade.
E se o proprietário desistir da venda após notificar o
locatário? Neste caso o locatário poderá buscar indenização (perdas e danos),
visando reparar eventual abuso de direito do locador com intenção de obter o
despejo em inobservância à legislação vigente. Importante dizer que o locatário
precisa comprovar os alegados danos e que o locador se desobriga caso comprove
a existência de caso fortuito ou de força maior
Ou seja, são diversas as situações e repercussão que podem
ocorrer diante da venda de um imóvel locado, razão pela qual recomenda-se para
tais negócios um assessoramento aos envolvidos com a finalidade de
resguardar-lhes seus direitos.
Fonte: Janine Bertuol Schmitt, Advogada
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