Dicas: Cuidados na reforma de banheiro

Projeto bem-executado e escolha de materiais específicos são etapas importantes para minimizar os riscos aos usuários

O projeto da reforma de um banheiro pode surgir tanto do desejo de atualizar o design do ambiente quanto da necessidade da correção de eventuais patologias e vícios aparentes identificados. Alguns danos muito comuns nestes espaços são o bolor, decorrente da umidade excessiva ou de problemas no sistema hidráulico ou sanitário da construção; o destacamento de placas cerâmicas, que ocorre devido à falha na impermeabilização, na forma e/ou nos materiais utilizados no assentamento; além de questões relacionadas a interfaces mal-executadas, como no caso de trincas em forros. 

“Ao contrário do que se pensa de forma generalizada, as reformas podem ser fruto não apenas de problemas, mas de manutenções que denominamos como preventivas: aquelas que minimamente deveriam ser realizadas para manter ou prolongar a vida útil dos sistemas e subsistemas construtivos que compõem um banheiro”, explica a professora Larissa Regina de Oliveira, coordenadora do curso de Engenharia Civil da Uninove. 

E para que esta reforma seja realizada da maneira mais correta, é necessário seguir algumas etapas e tomar uma série de cuidados, assim como garantir que todos os produtos utilizados sejam de qualidade e específicos para a obra em banheiros. “A parte financeira é importante, porém, avaliar e determinar um produto única e exclusivamente pelo fator custo pode resultar em futuros problemas e vir a onerar o custo da obra de uma forma geral a médio e longo prazo”, alerta Larissa.

 

Planejamento da reforma

O primeiro passo para a reforma de um banheiro é a elaboração de um projeto, que deve estar relacionado a todas as etapas executivas da obra. “Um projeto bem-detalhado auxilia a dirimir quaisquer dúvidas técnicas do proprietário e também do executor, evitando os ajustes de obra e decisões tomadas sem um planejamento técnico adequado e coerente ao escopo desta reforma”. 

Outra preocupação inicial deve ser analisar as plantas e projetos técnicos da construção. Esse tipo de precaução é importante, pois, se houver a necessidade de perfurar ou escarear alguma alvenaria na qual estejam embutidas instalações hidrossanitárias, deve-se ter cautela para não romper as respectivas tubulações e interferir negativamente nestes sistemas. 

De acordo com Larissa, além de um projeto balizador, é fundamental que essas reformas também sejam sempre realizadas com acompanhamento técnico adequado. “No caso de uma reforma que contemple o escopo de aumento de um chuveiro, por exemplo, e/ou alteração de pontos de esgoto, este processo requer o acompanhamento técnico de profissionais habilitados”, ressalta.

 

Revestimentos e argamassas

Quando bem-definido, um projeto contempla também as especificações dos produtos finais com base nas premissas da reforma, facilitando a compra dos materiais corretos. No caso dos banheiros, é sempre importante atentar-se às argamassas específicas para impermeabilização e as específicas para assentamento. “Uma impermeabilização mal-executada, seja por problemas de materiais mal-definidos e/ou de mão-de-obra, pode, em um futuro não tão distante, ocasionar problemas nos revestimentos e demais sistemas e subsistemas construtivos de um banheiro, levando à necessidade de uma nova reforma inesperada”, conta a professora.

 

Revestimento:

 

A escolha dos revestimentos cerâmicos de piso de banheiro deve levar em consideração o fator umidade e a alta possibilidade de “escorregamento”, se comparado a outros ambientes. Por isso, é necessário observar características ligadas à aderência, denominada como PEI (índice ligado ao atrito). Os rejuntes também têm suas parcelas técnicas adequadas aos ambientes e sua espessura (juntas) depende ainda do tamanho e tipologia de revestimento de piso empregado nos ambientes. “Portanto, devem ser escolhidos com critérios técnicos”. 

Quanto ao revestimento, é ainda preciso estar atento às suas dimensões, para permitir que haja um melhor aproveitamento em relação à planta do local. É também importante considerar que os revestimentos cerâmicos comprados sejam do mesmo lote, já que utilizar revestimentos de lotes diferentes pode resultar em cores diferenciadas entre si e em um resultado final não tão harmônico. 

Comprar e manter um estoque adicional para manutenções futuras (sejam preventivas ou corretivas) também é um bom negócio para ter um controle técnico deste material, caso seja necessária alguma tratativa junto ao fabricante.

 

Argamassas: 

No que se refere ao assentamento, é muito importante verificar se o revestimento cerâmico a ser aplicado trata-se de porcelanato, cerâmicas ou mármores, pois existem especificidades também nas argamassas de assentamento para cada tipologia de revestimento a ser aplicada. “Inicialmente, durante a aplicação, pode parecer que os produtos possuem as mesmas características e finalidades, no entanto, ao longo do tempo, o resultado fatalmente não será o que o proprietário espera”. 

A validade das argamassas, a forma como estão estocadas, além dos cuidados com o transporte e o armazenamento dos produtos na obra são outros fatores que merecem atenção. “Os fabricantes mais renomados no Brasil normalmente colocam as informações técnicas relevantes em suas embalagens, assim como deixam claro a data de validade e fabricação, seguindo o preconizado pelas normalizações técnicas brasileiras, auxiliando os profissionais da área de engenharia assim como o público em geral para eventuais dúvidas e tomada de alguma decisão”, afirma Larissa. Ainda no caso de alguma dúvida mais específica, alguns fabricantes disponibilizam em seus sites as fichas técnicas de seus materiais, que contemplam algumas informações adicionais as que constam nas embalagens, além dos cuidados adicionais e detalhados para a aplicação em si.

 

Riscos e cuidados 

Os riscos de uma reforma de banheiro mal-executada são inúmeros e não envolvem apenas a parte estética em si, como inclusive questões de segurança aos usuários. Uma especificação equivocada da cerâmica do piso pode, por exemplo, expor a quedas. Um desplacamento cerâmico, por sua vez, pode resultar não só em problemas de custos, mas também gerar trincas e, consequentemente, o perigo de cortes. 

Sobre a padronização dos critérios para reformas, Larissa lembra que existe uma norma técnica da ABNT específica para a reforma em edificações, a NBR 16280. “Desde 2015, [a norma] preconiza de forma mais explícita os requisitos e critérios de reformas no que tange ao projeto e acompanhamento destas (mesmo das residenciais) por profissionais técnicos habilitados para tal”, completa.

Fonte: Lucas Rodrigues / Mapa da Obra

É possível investir no mercado imobiliário com apenas 100 reais

E mais: os dividendos são isentos do imposto de renda se o cotista beneficiado tiver menos de 10% das cotas do fundo, se o fundo tiver no mínimo 50 cotistas e se as cotas forem negociadas exclusivamente em Bolsas de Valores. “Esse é o caso da maior parte dos investidores”, conta ela.

Além disso, esse é um produto fácil de administrar: basta fazer um cadastro em uma corretora e começar a operar utilizando o home broker – no caso do BTG Pactual digital, o acesso é online e gratuito. O investidor apenas paga taxas pelos serviços efetivamente utilizados.

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Escolha com cuidado

Como todo investimento em renda variável, os FIIs apresentam maiores rendimentos, e também maiores riscos. O mercado imobiliário pode oscilar, assim como as condições da economia. Se a obra não vender como esperado ou os locatários deixarem o local, o rendimento tende a cair. “Os fundos podem se valorizar ou se desvalorizar”, afirma a educadora financeira. Para reduzir os riscos e aumentar as chances de lucrar, diz ela, é importante estudar o mercado e comparar diferentes opções.

“Para diluir os riscos, é interessante escolher um fundo que seja, de preferência, multi-imóvel, multi-inquilino e multirregiões”, explica Mirna. Ou seja: quanto mais imóveis, alugados para mais pessoas, na maior variedade possível de regiões, menores os riscos. “Assim você sofre muito menos impacto quando há desocupação de alguma sala do que se fosse um único imóvel, alugado por um único inquilino.” Analisar o passado do fundo e, principalmente, seu comportamento durante a recente crise no mercado imobiliário também ajuda a decidir.

Opção interessante

Feita a escolha do fundo, não é necessário acompanhar a oscilação diária. Mas o investidor deve ficar atento aos relatórios, mensais e trimestrais, para avaliar a situação da companhia. E acompanhar o valor pago pelo fundo, comparando o quanto os imóveis valem de fato e como estão os índices de vacância e de inadimplência. Para ajudar, o BTG Pactual digital fornece uma interface amigável e a expertise de assessores de investimento para tirar dúvidas.

Os FIIs existem no Brasil há 26 anos – foi regulamentado por lei em 1993. Recentemente, eles passaram a atrair maior atenção dos investidores. Por quê? “Quando a taxa Selic é alta, os investimentos de renda fixa são mais interessantes. Quando a taxa Selic cai, a renda variável se mostra muito mais atrativa”, explica Mirna. Assim, na medida em que a taxa básica de impostos vem se posicionando num nível mais baixo, os fundos imobiliários se tornam uma opção de renda variável bastante atrativa.

Fonte: Abril Branded Content

Mediação no Direito Imobiliário

Se o ser humano fosse autor responsável e dentro de suas possibilidades, pudesse resolver seus problemas em curto prazo, de forma amigável, sendo ouvido e tendo clareza no diálogo, amparado por advogado e interventor neutro, por qual motivo transferiria todo esse poder para Judiciário julgar? Desconhecimento, acredito.

Indubitavelmente casos complexos, quando inviáveis as composições amigáveis, ainda, tradicionalmente, em sua grande maioria são encaminhados aos Fóruns. Todavia, fugindo da exaustão do processualismo, os brasileiros vêm enxergando os resultados alcançados por meios alternativos de resoluções de conflitos, seja conciliação, mediação, arbitragem ou práticas colaborativas.

Por ser um tema extenso, o foco deste artigo é a mediação no Direito Imobiliário. Inicialmente, cabe esclarecer que a mediação, judicial e extrajudicial, foi regulamentada através da Lei nº 13.140/2015, e com o escopo de propagá-la na sociedade e fomentar sua utilização, a Lei nº 13.105/2015 disponibiliza ao jurisdicionado a mediação.

Ultrapassada a clareza inicial do tema, as dúvidas que permeiam é quanto a aplicabilidade desta ferramenta no direito imobiliário, uma vez que os conflitos nesta área são crescentes, e estimular esse mecanismo autocompositivo é uma ótima opção, visto que o mesmo não experimenta limites, podendo tratar de relação imobiliária de natureza privada e consumerista.

Destarte, a mediação é importante para as relações interpessoais, principalmente nas de trato continuado, como:

- Construtoras e Incorporadoras – A presença de um mediador desde o projeto a sua conclusão, evita desagastes e economiza dinheiro e tempo, visto que, o interventor ao identificar os problemas, marcará sessões de mediação para tentar resolver. Lembrando que após a conclusão da obra, ainda existe o prazo de garantia e responsabilidades, e manter um canal favorável ao diálogo é essencial para evitar a judicialização desnecessária;

- Vizinhos da construção – Infelizmente é comum a obra nova provocar prejuízos aos demais que a cerca, como: barulho excessivo e prologado, rachaduras nas paredes e pisos, queda de muros, quebra de telhados, acidentes com pedestres, dentre outros incidentes;

- Incorporadora e Adquirente – Aplica-se nos casos de inadimplementos das obrigações de pagar as despesas propter rem;

- Condomínios – Nas cobranças de cotas condominiais, mas especialmente para sensibilizar e conscientizar o Condômino nocivo e antissocial que reiteradamente desrespeita os direitos dos demais;

- Locações – Aluguéis e encargos atrasados ou nas ações revisionais. Acertado o valor do aluguel, preservará a relação e a satisfação será mútua.

Diante desta diversidade de meios de resoluções de conflitos é notória, para a nossa alegria, que o Estado “não possui mais” o monopólio da jurisdição, cabendo as partes concordarem qual ferramenta utilizarão para prevenir e remediar suas lides. 

Fonte: Nayara Peçanha Ribeiro - OAB/RJ 176.905

Direito de guarda e criação de animais em condomínios

Atualmente os animais de estimação detém enorme prestígio e carinho nas famílias brasileiras.

Com isso, se torna muito comum, que nós criamos esses animais, até mesmo como um ente familiar, possuidor dos mais zelosos cuidados.

Diante desse cenário, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial de nº 1.783.076-DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, decidido por unanimidade, em 14/05/2019, estabeleceu que é ilegítima a restrição genérica contida em convenção condominial que proíbe a criação e guarda de animais de quaisquer espécies em unidades autônomas.

O artigo 19 da Lei n. 4.591/1964 assegura aos condôminos o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Acerca da regulamentação da criação de animais pela convenção condominial, podem surgir três situações: a) a convenção não regula a matéria; b) a convenção veda a permanência de animais causadores de incômodos aos demais condôminos e c) a convenção proíbe a criação e guarda de animais de quaisquer espécies.

Na primeira hipótese, o condômino pode criar animais em sua unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos arts. 1.336, IV, do CC/2002 e 19 da Lei n. 4.591/1964.

Se a convenção veda apenas a permanência de animais causadores de incômodos aos demais moradores, a norma condominial não apresenta, de plano, nenhuma ilegalidade.

Contudo, se a convenção proíbe a criação e a guarda de animais de quaisquer espécies, a restrição se revela desarrazoada, haja vista determinados animais não apresentarem risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio. O impedimento de criar animais em partes exclusivas se justifica na preservação da segurança, da higiene, da saúde e do sossego.

Por isso, a restrição genérica contida em convenção condominial, sem fundamento legítimo, deve ser afastada para assegurar o direito do condômino, desde que sejam protegidos os interesses anteriormente explicitados.

Ressalta-se ainda, que os animais são detentores de muito afeto por seus donos, não podendo ser afastado de forma abstrato o direito ao convívio.

A doutrina, já se manifesta no sentido da vedação genérica a criação de animais em condomínio:

(...) se o animal não perturbar o sossego ou ameaçar a integridade e saúde dos demais condôminos, nada impedirá que o proprietário possa opor-se à convenção, invocando as normas gerais acerca do direito de vizinhança (art. 1.277 do CC). F ARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson; NETTO, Felipe Braga. Manual de Direito Civil, 3ª Ed. JusPodivm, pg1571, 2019.

O Conselho da Justiça Federal, nesse mesmo sentido, editou o enunciado 566: "A cláusula convencional que restringe a permanência de animais em unidades autônomas residenciais deve ser valorada à luz dos parâmetros legais de sossego, insalubridade e periculosidade".

A negativa de criação em condomínio, sem uma devida justificativa plausível se mostra sem fundamento legítimo.

Por fim, a corte superior, já decidiu até mesmo no que tange aos animais, o direito de visita após o fim do relacionamento: 

(https://andrealvino.jusbrasil.com.br/artigos/643981324/direito-de-visita-ao-animal-de-estimacao-aposofim-do-casamento-união-estável).

Referencial Bibliográfico:

Disponível em: https://ww2.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?ação=pesquisarumaedicao&livre=0649.cod. Acesso em 22.06.2019.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson; NETTO, Felipe Braga. Manual de Direito Civil, 3ª Ed. JusPodivm, 2019.

Fonte: André Alvino Pereira Santos é Graduado em Direito pela Universidade Nove de Julho 

Aluguel social e locação social, você sabe a diferença?

Por mais que o aluguel social e a locação social possuam uma singularidade entre as palavras, a função e formas de aplicação de cada uma delas é diferentes no âmbito social da federação, estados e municípios, porém visam a mesma finalidade, consistindo em uma ajuda financeira para o pagamento de uma habitação digna. Vejamos cada uma delas com atenção. 

Aluguel Social

Instituída em 1993, a Lei 8.742 regula o Aluguel Social, bem como o Decreto 6.307/07 que trata dos serviços prestados aos cidadãos e famílias em caso de vulnerabilidade temporária e calamidade pública, sendo regulado também por leis municipais de diversos estados como São Paulo, Santa Catarina, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Rio Grande do Sul tendo como finalidade fundamental o fornecimento de ajuda financeira para o pagamento de aluguel de imóvel residencial a famílias, que tem uma finalidade EMERGENCIAL E TEMPORÁRIA.

Como funciona o aluguel social?

O aluguel social é utilizado por famílias de baixa renda, que em casos de calamidade pública perdem suas casas, destituição de suas moradias por conta de situação de risco ou ainda por desocupação por conta de obras do Programa de Aceleracao do Crescimento, situações de vulnerabilidade familiar.

Qual o valor recebido pelo aluguel social?

O ajuda financeira do aluguel social é no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), valor este válido para todos os estados.

Quem pode receber o aluguel social?

A legislação estabelece diretrizes das pessoas que podem ser amparadas por esse benefício, quais sejam:

Famílias inscritas no Programa Bolsa Família, cadastradas no Cad Único do Governo Federal, cadastradas no Tarifa Social de Energia Elétrica

Famílias que tenham condições financeiras e sociais insuficientes e que tenha sofrido algum acidente envolvendo catástrofes naturais ou necessidade de sair de suas casas tendo em vista os projetos do PAC conforme citado anteriormente

Famílias que vivem em áreas de risco

Vale lembrar que há uma triagem a ser respeitada para que seja analisado se essas famílias se enquadram nas condições previstas na legislação municipal, bem como será dada prioridade levando-se em consideração a condição de cada uma delas, devendo ser atendidas as em situação de maior necessidade e vulnerabilidade.

É importante que cada família busque seu município para verificar se o mesmo possui o programa do aluguel social, ressaltando que alguns estados infelizmente ainda não possuem esse tipo de projeto, porém, com grande possibilidade de que em pouco tempo todos os estados do país já possam fazer uso do sistema e as famílias terem acesso a este benefício.

Locação social

Agora vejamos a diferença da LOCAÇÃO SOCIAL.

A locação social é um programa instituído pelo governo federal e aplicado também por prefeituras locais, que tem como finalidade principal; a utilização de imóveis urbanos desabitados e antigos, onde o governo promoveria restauração e reforma, disponibilizando estes imóveis para as pessoas de baixa renda, com um valor de aluguel mais baixo que os valores normais e se tornando mais acessível. Normalmente dentro dos centros urbanos que permitiria alem de tudo uma maior mobilidade a estes moradores.

Qual o benefício da locação social?

Incentivo, pois com o pagamento de um baixo valor de aluguel, é possível que essas famílias consigam guardar um valor considerável para a possível compra do imóvel próprio no futuro. O benefício ainda se estende diante das obras de reforma, o que gera mais empregos e que ajuda o Poder Público a criar instrumentos de isenção de taxas tributárias.

Outro benefício ainda é reduzir a revenda de imóveis conquistados por programas sociais como Minha Casa Minha Vida, onde perde-se o objeto deste programa de incentivo.

Há ainda a possibilidade de propriedades que sejam de particulares serem captados para a locação social, onde, poder público e proprietário celebram um contrato em longo prazo tendo um executor ou gestor seja ele a união, estados ou municípios, concedendo benefícios a estes proprietários para que possam fazer o uso destes imóveis a título de habitação social, sem que o poder público tenha que adquirir novos imóveis para esta finalidade, já que, há diversos imóveis parados em pequenos e grandes centros de diversas cidades do país sem qualquer uso e que atendem a necessidade do programa.

O sistema é bom, tem uma política de aplicação e uma finalidade muito boa, porém ainda não há no país uma grande gestão sobre esse programa nos Estados e Municípios. Uma boa administração para a o programa de locação social seria de grande valia, tendo em vista os benefícios sociais e econômicos que essa proposta traz não apenas para particulares mas também para famílias de baixa renda, que corrobora para o giro da máquina financeira do país.

Fonte: Por Julia Benati. Blog Mariana Gonçalves

Vendi uma casa e as contas continuam no meu nome, e agora?

Esse é um contratempo que eu sempre aparece meses após a venda de um imóvel.

Normalmente o vendedor acorda com o comprador sem consultar um advogado para melhor preservar seu direitos e acaba comente esse erro. Mas fique tranquilo, tem sim uma solução.

O ideal para realizar uma compra e venda é consultar alguém que conheça bastante sobre o assunto. Conversar com um advogado, ler sobre o tema e realizar um contrato por escrito prevendo situações assim.

Então vamos logo começar com um exemplo: Digamos que Maiara venda uma casa para Fernando. 

Após a transferência desse imóvel, Maiara pode ir às empresas de água, luz, gás, etc. para informar que não pretende mais dar continuidade ao contrato. Assim, caso o Fernando queira a instalação desses serviços, ele mesmo deve contratar.

Outra forma que Maiara poderia fazer é colocar no contrato, por escrito, que é obrigação do Fernando informar para as empresas que agora o imóvel é dele, mudando o nome das contas.

Essa segunda opção é um pouco menos segura. Isso porque nada garante que o Fernando vai realmente lá informar, concorda comigo?

Nesse nosso exemplo, o que eu aconselho é cancelar todos esses serviços.

Se você já está com esse problema ainda assim é possível resolver! Uma opção é tentar de forma consensual. Por vezes o comprador do imóvel reconhece que não mudou o nome e regulariza tudinho.

Mas, há casos em que o comprador deixa inclusive as contas atrasarem. Você só fica sabendo quando a dívida é protestada!

Nesse caso, o melhor caminho é buscar o poder judiciário para que a pessoa que usufruiu do serviço, pague o quanto é devido. Resolvendo a sua demanda!

Lembre de consultar um advogado de confiança para estudar o seu caso e te mostrar as melhores estratégias para cada situação.

Fonte: A partir de texto de Marianne Serejo. Blog da Marianne Serejo

Mercado Imobiliário e Coworking

Não há dúvidas de que a tônica do mercado imobiliário atual é a criatividade. Já pensou trabalhar em um escritório sem se preocupar em pagar aluguel e comprar mobiliário? Ou até mesmo dividir seu espaço com outras áreas de criação e ramos? 

O profissional que sente as transformações do mercado e, com isso, busca ampliar seu networking e reduzir seu custo de operação, está optando pelo coworking.

Mas, afinal, o que são esses escritórios virtuais, também conhecidos como coworkings?

De acordo com o PL 8.300/2017, proposto pelo deputado Marco Tebaldi[1], consideram-se escritórios virtuais, coworkings e business centers, todo aquele empreendimento que está autorizado a sediar múltiplas empresas. 

Em outras palavras, o coworking nada mais é do que um combo de serviços de escritório e apoio administrativo, com a faculdade de disponibilização de espaços. 

Imagine a seguinte situação: um advogado, pensando em iniciar seus trabalhos porém sem capital para a locação de imóvel, instalação, aquisição de mobiliário e equipamentos e para a contratação de pessoas, opta por reduzir seus custos e procura um espaço coworking. 

Lá, ele poderá encontrar, dentre os “serviços de escritório”: secretária, recepcionista, internet, telefone, fax, copiadoras, impressoras e demais mobiliários e equipamentos, serviços de auxiliar, motoboy, correios, e serviços de limpeza e copa. Ainda, como condição facultativa, a “disponibilização de espaços” pode incluir endereço profissional e/ou comercial, estações de trabalho determinadas ou indeterminadas no local do imóvel, salas privativas, salas de reunião, auditório, salas de treinamento, lanchonete e estacionamento.

Para tanto, alguns requisitos jurídicos precisam ser observados, tanto para quem deseja empreender no ramo, bem como para aqueles que querem contratar o serviço. 

Para empreender e fundar um coworking, é preciso ter em mente que se estará abrindo uma empresa como outra qualquer, que também poderá demorar a gerar resultado. 

De início, é fundamental a escolha do imóvel que sediará o empreendimento. Não só pela localização, que muitas vezes define o público alvo dele e direciona o empreendedor para tomar a melhor estratégia, mas também na regulamentação do imóvel. 

É imperioso verificar se o imóvel está licenciado para serviços e, em caso negativo, deverá recorrer à Câmara do município em que está situado para regularização, devendo ser observadas as normas quanto à acessibilidade, higiene e segurança. 

Quanto à tributação, é fundamental observar a legislação específica de cada estado. Como haverá uma prestação de serviços indefinida (um escritório, por exemplo) deve se atentar ao recolhimento do respectivo imposto. 

A Prefeitura de São Paulo, por exemplo, lançou recentemente a Lei Estadual nº 16757/2017-SP, a qual dispôs sobre a responsabilidade solidária do espaço de coworking pelo recolhimento de ISS das empresas que utilizem os seus espaços e estruturas, caso estas não estejam regularmente cadastradas no Cadastro de Contribuintes Mobiliários de São Paulo.

Por outro lado, também há exigências para quem deseja contratar os serviços. É preciso esclarecer que a relação estabelecida entre o Fundador do Empreendimento e seus Contratantes se dará através de um contrato de prestação de serviços, regido pelo Código Civil e também pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor. 

Por fim, cautelas quanto à regularidade do negócio que irá se instalar, preenchimento das informações, cadastro e recolhimento dos tributos de serviços ou circulação de mercadorias (ISS ou ICMS), sendo o caso, deverão ser atendidos. 

O objetivo, além dos aspectos legais aqui rapidamente citados, é auxiliar na criação de um ambiente compartilhado, não só economicamente atrativo para quem anseia por flexibilizar e estabelecer networking, como também para quem deseja destinar o seu imóvel e se aventurar no empreendedorismo. 

Sem dúvidas os escritórios virtuais e a atividade de coworking já se mostram em expressivo crescimento no mercado imobiliário. Através de planejamento e uma atenção especial aos requisitos legais, o empreendimento pode vir a ser vantajoso não somente para o bolso, mas para o bem estar do profissional.

[1] Disponível em: https://www.câmara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2147960. Acesso em 03 de junho de 2019.

Fonte: Isabella Carvalho de Muner - Advogada. Formada pela Faculdade de Direito de Vitória - FDV. Pós Graduanda em Direito Processual pela PUC-MG.

Na hora de optar por crédito para imóvel, fique de olho nas taxas extras

A recente redução de juros nos empréstimos imobiliários anunciada pela Caixa Econômica Federal, que detém 69,5% do crédito habitacional do País, tem potencial de influenciar o mercado e garantir melhores condições para o comprador. Mas ainda é possível encontrar taxas menores em outros bancos.

O Itaú, por exemplo, parte do porcentual de 8,3% +TR (taxa referencial, definida pelo governo) para empréstimos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), voltado a imóveis de até R$ 1,5 milhão, e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), para imóveis acima de R$ 1,5 milhão – mesmas linhas para as quais a Caixa anunciou a taxa de 8,5% + TR para quem já tem relacionamento com o banco.

Entre os cinco maiores bancos do País, o Itaú tem a menor taxa inicial nessas modalidades. Mas a instituição destaca que os juros mudam de acordo com o perfil do cliente e do imóvel. A prática é a mesma nos demais bancos, portanto, a menor taxa anunciada não é aplicável a todos os compradores.

Daniel Linger, estrategista da RB Investimentos, diz que os clientes devem sempre negociar. “Temos que lembrar que os bancos privados são ‘fazedores de negócios’, vale a pena usar o poder de barganha e criar uma miniconcorrência entre as propostas que receber”, afirma. Ele explica que em um financiamento de R$ 1 milhão, com 20% de entrada, uma diferença de 0,2% na taxa de juros pode gerar R$ 26 mil a mais a pagar diluídos nas parcelas.

O coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, aconselha ainda que o consumidor fique atento ao termo Custo Efetivo Total, que precisa estar especificado no contrato oferecido pelos bancos. Ali estarão somados custos como IOF, taxas de cadastro na instituição, de serviço e administrativa, além de seguro de vida – a diferença na taxa inicial pode chegar a 1% ao ano. “Você vai comparar a taxa de juros anunciada, mas elas são próximas (na comparação entre os bancos) e a tendência é de queda. Essas outras cobranças podem fazer diferença”, diz Ajzental.

A servidora pública Carla Marques Franco encontrou a linha de crédito mais adequada em um Feirão da Casa Própria. “Fiz pesquisa em vários bancos e empreendimentos. Tinha que caber no meu bolso”, conta. Depois de ter o primeiro filho, em meados de 2018, ela passou a se preocupar mais com o dinheiro gasto no aluguel. Hoje, a parcela do seu futuro apartamento, que deve ser entregue ainda neste mês, custa a metade do aluguel.

Ajzental e Linger concordam que a tendência é de queda de juros no setor. Linger lembra, porém, que os bancos privados fizeram um movimento de redução no início do ano, mas que a decisão da Caixa pode puxar as taxas para baixo. “Os bancos trabalham com um spread alto (diferença entre a taxa que as instituições pagam ao captar dinheiro e a taxa que cobram ao emprestar) para um tipo de financiamento que é muito seguro, como o imobiliário. Tem espaço para baixar”, diz.

Custos extras

Ao calcular o custo do financiamento o consumidor precisa considerar custos extras envolvidos no negócio. Levantamento feito por Ajzental, mostra que gastos com a documentação do imóvel chegam a quase 4% do valor total.

No momento da compra é preciso pagar o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI), que varia de cidade para cidade e em São Paulo abocanha 3% do valor do imóvel. Alguns bancos financiam esse valor com o imóvel e, se o financiamento for pelo SFH, é possível obter subsídio de até 50% no imposto.

O administrador Glaucio Ribeiro da Costa conseguiu reduzir esse gasto quando comprou um apartamento em Osasco, onde a alíquota é de 2%. “Sou muito atento aos números. Quase deixei quem me atendia louco de tantas perguntas. Foram três semanas de cálculos para decidir a linha de crédito que contrataria”, conta.

Custos cartoriais também variam conforme a região e o preço do imóvel. Segundo Ajzental, em São Paulo, os valores ficam em torno de 0,5% para escritura e 0,4% para registro. Para quem financia o bem, o gasto com escritura não é necessário, pois o contrato de financiamento tem o mesmo valor legal. “As taxas são pequenas, mas podem pesar se o comprador estiver com o orçamento justo para a entrada”, diz o professor. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Fonte: Estadão 

Quais são os novos mecanismos para regularização imobiliária?

A moradia é considerada pela nossa Constituição Federal como um direito social, sendo competência da União, Estados, Distrito Federal e Municípios promover programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico.

Com base nesse fundamento, a Lei nº 13.465/2017 contemplou o Direito Imobiliário com novos institutos e, especificamente com relação a regularização fundiária rural e urbana (REURB), buscou-se retirar empecilhos que até então dificultavam a sua eficiência.

O conceito trazido pela lei para a regularização fundiária rural e urbana é uma série de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação dos seus ocupantes. 

Há duas modalidades de REURB: a social, que é aplicável aos núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda e o especial, que é aplicável aos núcleos ocupados por população com outra qualificação.

A REURB-S é a totalmente gratuita, devendo ser implementada pelo Município através de convênios e parcerias, ao passo que o interessado pela REURB-E é quem deve arcar com as despesas para regularização. 

Os instrumentos para implementação do procedimento de regularização são os mais diversos, podendo citar a usucapião extrajudicial, condomínio de lotes, direito real de laje, condomínio urbano simples e vários outros que deverão ser encaixados ao caso concreto.

Por fim, para concluir essa brevíssima ideia do instrumento, destaca-se que os Municípios são legítimos a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse do imóvel com suas características, o qual poderá ser convertido, posteriormente, em direito real de propriedade, trazendo, desta forma, o proprietário informal à formalidade e suas várias vantagens.

Fonte: Pedro Henrique Brisolla Caetano, Advogado que atua nos direitos: imobiliário, sucessões, família e contratos.

Proprietário que loca o imóvel pode continuar usando o condomínio?

As áreas de lazer dos condomínios estão cada vez mais sofisticadas e cheias de opção. Piscina, salão de festas, salão de jogos, parquinho, academia e a lista só continua. Muitas vezes, esses ambientes são tão legais, que acabam sendo um fator decisivo para os proprietários baterem o martelo na hora da compra do imóvel.

 Porém, nem todos os imóveis têm a finalidade de moradia, não é mesmo? Algumas pessoas já se deram conta de que o mercado imobiliário é uma ótima fonte de investimento e compram imóveis com essa intenção. Assim, uma das maneiras de ter um retorno financeiro é fazendo a locação dos imóveis e garantir uma renda extra todos os meses.

E aí fica aquela dúvida: proprietário que loca o imóvel pode continuar usando o condomínio?

Em tese, não existe lei que proíba ou aprove esse tipo de comportamento dos proprietários. Por esta razão, é preciso levar em consideração alguns pontos antes de agir. Proprietário é proprietário, e pode parecer que isso lhe dá pleno direito de usufruir das áreas comuns do condomínio. Primeiramente, é preciso verificar as convenções ou regulamento interno do condomínio. Pode ser que haja uma diretriz esclarecedora sobre esse ponto.

Se não houver nada, é legal que o bom senso seja aplicado. Geralmente, as áreas comuns do empreendimento são feitas para serem desfrutadas apenas pelo número de moradores. E, vamos supor que todos os imóveis fossem locados e os proprietários fossem todos curtir a piscina no fim de semana. Não teria espaço hábil para todos e ia acabar prejudicando o bem-estar dos moradores, certo?

Uma alternativa para desfrutar dessas áreas é o proprietário preferir as áreas que precisam de reserva antes de utilizar como, por exemplo, o salão de festas ou área gourmet. Assim, ninguém sai prejudicado.

Lembrando sempre que não é legal fazer as coisas na surdina. Essa prática de utilização precisa ser negociada junto à assembleia ou diretamente com o síndico do condomínio. É aquele velho ditado, né? O combinado não sai caro!

O que é uma Convenção de Condomínio?

Inegável que a cada ano que passa mais e mais pessoas buscam sua moradia nas construções multifamiliares, ou seja, nos prédios! Os fatores são diversos, há quem diga que faz essa opção por segurança, já ouvi dizer que é por economia, ou por comodidade e muitos fundamentam na localização que uma construção multifamiliar pode te proporcionar. 

Particularmente sou grande fã dessa modalidade de moradia, desde que nasci morei apenas durante 7 anos em casa, e mesmo sendo jovem na época, recordo no tamanho do trabalho que a casa dava aos meus pais. 

Quando fui buscar meu caminho, a escolha foi: APARTAMENTO. E junto com a escolha do apartamento vem um instrumento chamado CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. Em termos bem simples posso te dizer que a Convenção de condomínio é a lei daqueles que circulam por aquele empreendimento, ou seja, ela regula questões de relacionamento e comportamento não só quem é morador, como também funcionários, visitantes...

A convenção de condomínio é um documento muitas vezes elaborado antes mesmo de existir a construção e é de suma importância, visto que irá regulamentar toda a vivência daqueles que escolheram morar ali.

A Lei nº 4.591 (Lei de Condomínio Edilícios e Incorporações Imobiliárias) trouxe muito sobre o assunto, veja:

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

Eu como advogada que atuo fortemente nesta área de incorporações imobiliárias, já li muitas convenções de condomínio, e acreditem: cada coisa que se regulamenta por aí que você não acreditaria sem ler com seus próprios olhos.

Neste post de hoje quero te apresentar quais os requisitos mínimos para a elaboração de uma convenção de condomínio, o que a lei impõe como mínimo necessário para considerar que a redação dada se trata de uma convenção:

Requisitos de validade da Convenção de Condomínio:

Discriminação de áreas exclusivas e áreas comuns;

Destinação do uso do empreendimento e finalidade de cada unidade;

Modo de usar cada uma das áreas do empreendimento;

Tratar sobre os encargos comuns do condomínio, forma de rateiro das despesas e forma de pagamento que deverá ser respeitada por cada condômino;

Modo de escolha do síndico e do conselho consultivo ou fiscal;

Função do síndico, dos conselhos e se haverá remuneração;

Modo e prazo para a convocação das assembleias;

Quorum para votação das assembleias;

Tratar sobre o fundo de reserva;

Quorum para a alteração da convenção de condomínio;

Determinar sobre o Regimento Interno;

Forma de administração do condomínio;

A previsão de cada um dos itens acima está parte na Lei nº 4.591 e parte no Código Civil. 

Além dos requisitos acima apresentados, como falei anteriormente, cabe aos condôminos determinarem artigos que serão relevantes para a boa vivência no empreendimento, de modo que faça sentido para aquela pequena comunidade que inicia.

Perceba, ainda que a Convenção de Condomínio de determinado prédio não trate sobre alguns assuntos, a Lei menciona alguns pontos que são PROIBIDOS em todo e qualquer prédio do Brasil, veja:

Vedações expressas aos condôminos:

Alterar a fachada do empreendimento;

Alterar as esquadrias externas;

Destinar a unidade para uso diverso daquele determinado. 

Há também um ponto importantíssimo na legislação sobre os condomínios que muitas vezes ficam silentes em suas convenções de condomínio, assim como, por não ter nada determinado por lá, acabam os síndicos não agindo como determinado, o assunto é: SEGURO OBRIGATÓRIO.

Lei nº 4.591. Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade..

Fonte: Blog Mariana Gonçalves