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sexta-feira, 30 de novembro de 2018

Quais são as garantias do locador?

O contrato de locação imobiliária visa resguardar os direitos e deveres do locador e locatário no decorrer do contrato, podendo esse ser por tempo determinado ou indeterminado.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê em seu art. 37 algumas modalidades de garantia da locação, para proteger o locador em casos de inadimplemento do locatário ou de avarias no imóvel, quais sejam: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Sendo vedada mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato.

Das modalidades apontadas, as mais comuns são as de fiança e de caução; por fiança entende-se que é uma obrigação acessória de garantia, na qual um terceiro assegura satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor primário, em caso de descumprimento.

Já a caução é um depósito pago no início do contrato de locação, não podendo ser superior ao valor de 03 (três) meses de aluguel, o qual será devolvido ao final da locação, se a mesma correr em perfeitas condições, ou seja, se não houver inadimplementos, avarias ou débitos com impostos, água, luz, entre outros, se eram de obrigação do locatário.

Segundo disposto em lei, o valor da caução deverá ser depositado numa caderneta de poupança, devendo ao término da locação ser devolvido corrigido e em sua integralidade ao locatário. Ressaltando que não há uma previsão legal de prazo para a devolução da caução, devendo-se prezar pelo bom senso da não demora, uma vez que o valor está depositado em juízo, sendo fácil o seu levantamento.

Ainda, a lei resguarda ao locador a possibilidade de aplicação de multa por quebra de contrato por parte do locatário, devendo essa ser proporcional ao prazo remanescente para o fim da vigência do instrumento.

Assim, a fim de proporcional maior clareza na compreensão do tema, vejamos como deve ser calculada a multa proporcional:

Prazo do contrato: 30 meses

Valor do Aluguel: R$ 1.000,00

Valor da Multa (03 meses de aluguel): R$ 3.000,00

Para calcular o valor da multa por mês, divide-se o valor da multa estipulada pelo número de meses do contrato, que no nosso exemplo corresponde a: R$ 3.000,00 x ÷ 30 = R$ 100,00.

Desse modo, o valor da multa proporcional, por rescisão contratual antecipada, será calculado pelo número de meses faltantes para o término do contrato multiplicado pelo valor da multa mês.

Se no nosso exemplo foi cumprido 24 meses de contrato o valor da multa será de R$ 100,00 (multa mês) x 6 (seis) meses faltantes = R$ 600,00.

Lembrando que a aplicação da multa só é aplicada a contratos por prazo determinado, ou seja, em contratos por prazo indeterminado sua aplicação é descabida.

Por fim, vale destacar que o locatário não pagará a multa por quebra de contrato se a mesma decorrer de transferência profissional pelo empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, devendo notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência, conforme preconiza o art. 4º, parágrafo único da Lei 8245/91.

Fonte: Evelise Goes, advogada e sócia do Custódio & Goes Advogados

quinta-feira, 29 de novembro de 2018

Locação de imóveis por temporada. Quais cuidados tomar para o sonho não virar pesadelo?


De início, cumpre destacar que a locação por temporada é regida pela Lei nº lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), ou seja, a mesma lei que trata das locações comuns, sendo os artigos 48, 49 e 50 responsáveis pela locação por temporada.

Mas afinal, se é a mesma legislação, qual a diferença entre a locação por temporada e a locação comum?

A locação será por Temporada sempre que se utilizar um imóvel pelo prazo de no máximo 90 dias (03 meses), independente do motivo da utilização, não existindo prazo mínimo de dias para ser locado, embora muitas vezes isso não aconteça na prática.

Por exemplo, é muito comum esse tipo de contrato no litoral durante o veraneio e, por vezes, proprietários determinam o prazo mínimo entre 3 (três) a 10 (dez) dias de permanência como pré-requisito para fechar o contrato, quem nunca encontrou anúncios assim?? Mas vale lembrar que trata-se de direito contratual, então se as partes concordarem com o prazo mínimo de permanência, não há problema algum.

Agora que já conhecemos o que é a locação por temporada, passo a apontar alguns cuidados necessários para não cair em uma fria!

1 - Independente do prazo, faça um contrato de locação.

O primeiro cuidado que se deve ter em mente é que, o fato de ser um negócio de menor duração, não dispensa a necessidade de que ele seja registrado por escrito, pois é o contrato que garantirá o cumprimento do que foi acordado, bem como, a segurança tanto do locador quanto do locatário.

Nesse documento, deve constar uma série de informações, tais como: a identificação das partes, descrição da residência, com informações como endereço e número da matrícula no registro de imóveis, forma e condições de pagamento do aluguel, valor da locação, tempo de estadia no imóvel, descrição das multas em caso de descumprimento do contrato ou depredação da moradia, inventário com a relação dos equipamentos e das mobílias da residência, bem como, o número de pessoas que podem ocupar o imóvel durante a locação.

2 - Verifique a idoneidade do anunciante.

É comum que a locação por temporada seja feita a distância, e por tal circunstância, o cliente interessado não consegue visitar o imóvel.

Em razão disso, é preciso ter muito cuidado para não se decepcionar ao chegar ao destino ou pior, cair em um golpe e descobrir que o imóvel não existe! Por isso, pesquise sempre!

Não confie cegamente em fotos colocadas na internet e tente obter referências sobre o imóvel. Se ele não tiver sido indicado por algum conhecido, peça ao dono que passe o contato de pessoas que já se hospedaram lá anteriormente.

3 - Certifique-se da localização e do preço da locação.

Tão importante quanto verificar a idoneidade do anunciante é saber a localização do imóvel, afinal, geralmente quem está de férias pretende conhecer os pontos turísticos do local, ou ficar o mais próximo possível da praia e do centro da cidade. Assim, para os gastos com transportes não sair mais caro que a locação, pesquise bem antes para "o molho não sair mais caro do que o peixe".

Mas como fazer isto? Verifique a localização do imóvel através da consulta do endereço no Google Maps, ou aplicativos equivalentes.

Quanto ao preço, de certo é aquele ditado: quando a esmola é demais o santo desconfia. Se o preço estiver muito abaixo do mercado, desconfie da oferta.

3 - Informe-se sobre como o imóvel pode ser utilizado.

Não se esqueça de perguntar ao locador se existem regras ou observações sobre o uso do imóvel, uma vez que imóveis em condomínios como apartamentos, que possuem piscinas, saunas de uso comum, entre outras alternativas de lazer, apresentam regras próprias de uso.

Outro aspecto importante é sobre o número de pessoas que podem ocupar o imóvel, ou seja, o número máximo de pessoas que o dono do imóvel permite.

4 - Exija e confira o laudo de vistoria do imóvel.

Da mesma forma que essencial ter um contrato de locação, é necessário também o laudo de vistoria residencial. O laudo é importante não somente para especificar as condições de conservação e manutenção do imóvel antes de ser entregue ao locatário, mas também para que o imóvel, quando finda ou rescindida a locação, seja entregue nas mesmas condições pelas quais o locatário recebeu.

Portanto, assim que chegar no imóvel confira se a vistoria foi realizada, preferencialmente na presença do proprietário ou responsável e teste torneiras, descargas, chuveiros, luzes e eletrodomésticos, para ver se está tudo funcionando. Lembre-se que cuidados nunca é demais. Se descobrir algum defeito, avise imediatamente.

Na maiorias das vezes, quando adotado os devidos cuidados na locação, os problemas tendem a ser minimizados.

Mas se mesmo tomando todos os cuidados a oferta for descumprida??? O que fazer???


É importante ressaltar que o fornecedor é obrigado a cumprir com a oferta feita. Assim, se as condições da casa forem diferentes do que foi prometido, o locatário tem o direito de exigir a devolução do valor pago, como garante o artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor.

Para tanto, o inquilino precisa desistir de ficar no imóvel. Se optar por permanecer no local, o consumidor pode negociar um abatimento no preço, proporcional à queda na qualidade das características ofertadas.

Se houver problemas, tente resolver amigavelmente com o proprietário ou responsável através de acordos e, caso não obtenha sucesso, procure o Procon ou o Juizado Especial Cível.

Vale lembrar que, caso haja algum problema com a sua locação e a negociação tiver sido realizada por sites de aluguel de temporada como Airbnb e Booking.com, a responsabilidade destes será solidária a do locador.

Fonte: Thayna Kozarenko, Advogada Juíza Leiga Formada em Direito pelo Universidade do Vale do Itajaí.

quinta-feira, 22 de novembro de 2018

Usufruto: o que é e qual a sua finalidade?


O usufruto trata-se de um negócio jurídico muito vantajoso em certas situações, como no caso de um pai que quer doar seus bens aos filhos, antecipando a herança, porém, gostaria de continuar na posse deles até o seu falecimento, ou então o contrário, gostaria de repassar a atividade de exploração de uma terra, por exemplo, mas tem vontade de se aposentar e, por isso, passa o exercício das atividades que desenvolvia aos filhos, todavia, ainda continua proprietário do imóvel, dentre outras possibilidades.

As hipóteses acima podem ser formalizadas em um contrato, pois o usufruto trata-se de em um direito real de gozo ou fruição, que consiste no desmembramento temporário da propriedade, em que o titular do usufruto tem o direito de usar e perceber os frutos da propriedade, desde que não prejudique a sua substância (TARTUCE, 2016, p. 425).

Mas antes de analisar algumas regras deste instituto, é importante conceituar alguns termos, como quem são as partes deste negócio, vejamos:

a) Usufrutuário: é quem tem os atributos de usar (utilizar) e fruir (gozar) da coisa, mantendo, deste modo, a posse direta do bem (contato direito com o bem);

b) Nu-proprietário: é aquele que tem os atributos de reivindicar (buscar) e dispor (alienar) a coisa, ou seja, ele é o proprietário do bem e tem apenas a posse indireta da coisa.

Portanto, com o desmembramento da propriedade os atributos da propriedade ficarão divididos da seguinte forma:

USAR (Usufrutuário)

FRUIR (Usufrutuário)

DISPOR (Nu-proprietário)

REAVER (Nu-proprietário)

Deste modo, ambas as partes possuem a posse do bem, sendo a do usufrutuário uma posse direta e a do nu-proprietário uma posse indireta e, com base nisso, as duas partes podem propor ação possessória, devendo, todavia, o usufrutuário comunicar o nu-proprietário sempre que isso ocorrer (art. 1.406 do CC).

Quanto aos bens sobre os quais pode recair o usufruto, estes podem ser bens móveis ou imóveis, em patrimônio inteiro ou em parte dele, abrangendo no todo ou em parte os frutos e as utilidades (art. 1.390, CC).

Ademais, o nu-proprietário não pode locar o bem objeto do usufruto, pois apenas o usufrutuário tem os atributos de usar e fruir (frutos civis). Além disso, em regra, o nu-proprietário não pode usar a coisa, pois usar é apenas um atributo do usufrutuário. Por outro lado, o usufrutuário não pode vender a coisa, pois é apenas atributo do nu-proprietário dispor dela.

No que tange ao modo de instituição ou quanto à origem, o usufruto poderá ser classificado como:

1) Legal: quando decorre de norma jurídica e não da vontade das partes, como exemplo o usufruto dos pais sobre bens dos filhos menores – art. 1.689, I, CC;

2) Voluntário ou convencional: na hipótese em que decorre da vontade das partes, podendo ter origem em testamento ou em contrato. Nesta modalidade pode ser subdividido em usufruto por alienação (o proprietário concede o usufruto a terceiros e conserva a nua propriedade) ou usufruto por retenção ou deducto (o proprietário reserva para si o usufruto e transfere a nua propriedade a um terceiro);

3) Misto: quando decorre de usucapião, sendo que o prazo é de 10 anos para a usucapião ordinária e 15 anos para a extraordinária, dependendo ou não da presença de justo título e boa-fé (art. 1.391, CC).

Quanto à duração do negócio jurídico, o usufruto poderá ser:

1) Temporário ou a termo: na instituição do usufruto já se estabelece seu prazo de duração, sendo que na fluência desse prazo ocorre a extinção do usufruto. Todavia, quando instituído em favor de pessoa jurídica, o termo máximo é de 30 anos (art. 1.410, II e III, CC);

2) Vitalício: estipulado a favor da pessoa natural, sem previsão de prazo ou termo final, se extinguindo com a morte do usufrutuário (art. 1.410, I e art. 1.411, CC).

Vale lembrar que o usufruto de imóveis, quando não resultar de usucapião ou for legal, constitui-se mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.391, CC).

Ademais, o usufruto é intransmissível, porém, seu exercício poderá ser cedido por título oneroso ou gratuito. Bem como ele é impenhorável, todavia, admite-se a penhora dos frutos e rendimentos que decorrem dele, conforme o Informativo nº 443 do STJ. Contudo, a nua propriedade admite a penhora, ficando a salvo o direito real de usufruto (STJ, REsp 925.687/DF), de modo que a nua propriedade só não pode ser bem de penhora quando for bem de família (STJ, REsp 950.663/SC).

Os direitos do usufrutuário estão listados entre os artigos 1.394 a 1.399 do CC e são os seguintes:

a) Posse direta, uso (utilização livre do bem, respeitadas as restrições legislativas), administração e percepção dos frutos (bens acessório que se retirados do principal não diminuem sua essência, abrangendo, neste caso, os frutos naturais, como frutas; industriais, como o cimento; e civis, como o aluguel (art. 1.394, CC);

b) Percepção dos frutos naturais pendentes (que não foram colhidos) ao começar o usufruto, sem encargo de pagar as despesas da produção desses frutos (art. 1.396, caput, CC), porém, os frutos pendentes ao cessar o usufruto, serão do nu-proprietário, também sem compensação de despesas (art. 1.396, parágrafo único, CC). A colheita indevida dos frutos caracteriza culpa, devendo responder pela sua colheita. Já as crias de animais pertencem ao usufrutuário, e servem para compensar aquelas que se perderem durante o usufruto (art. 1.397, CC). Se as crias se perderem sem culpa do usufrutuário, ambas as partes sofrem o prejuízo. Em relação aos frutos civis, os que vencem na data inicial do usufruto pertencem ao proprietário, já os vencidos na data em que cessa o usufruto, pertencem ao usufrutuário (art. 1.398, CC).

c) O usufrutuário poderá ele mesmo exercer o direito de usufruir da propriedade ou poderá arrendar o prédio objeto do contrato (Art. 1.399, CC). Todavia, em qualquer caso, o usufrutuário não pode alterar sua destinação econômica sem expressa autorização do proprietário (usufruto convencional).

Já os deveres de usufrutuário estão listados entre os artigos 1.400 e 1.409 do CC, quais sejam:

a) Zelar pela coisa como se fosse sua;

b) Inventariar a sua custa os bens a receber, determinando o estado em que se acham, e de dar caução usufrutuária, pessoal (fiador) ou real (penhor ou hipoteca;

c) Pagar as despesas ordinárias de conservação dos bens, levando em conta o estado em que recebeu (art. 1.403, I, CC). As despesas extraordinárias e as ordinárias não módicas (despesas superiores a dois terços do rendimento líquido em um ano) ficam ao encargo do nu-proprietário, se o dono não as fizer, o usufrutuário pode fazer e cobrar do dono (art. 1.404, CC).

d) Pagar as prestações (condomínio) e os tributos (IPTU ou ITR) devidos pela posse ou rendimento da coisa (art. 1.403, II, CC);

e) Pagar os juros da dívida ou onerar o patrimônio ou parte dele (art. 1.405, CC), no caso da universalidade jurídica dos bens. Caso não haja estipulação dos juros, eles serão legais (art. 406, CC);

f) Dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida contra a posse da coisa ou os direitos deste (art. 1.406, CC). Trata-se de um dever de informação decorrente da boa-fé objetiva que prepondera no direito civil. Desde modo, o usufrutuário pode promover ação possessória, todavia, deverá comunicar ao proprietário;

g) Se a coisa estiver segurada, o pagamento do seguro cabe ao usufrutuário (art. 1.407, CC).

Por fim, a extinção do usufruto pode se dar das seguintes formas (art. 1.410, CC):

a) Renúncia do usufrutuário, que não depende de concordância do nu-proprietário e deve ser feita por escritura pública, exceto se o imóvel não exceder a 30 salários mínimos (art. 108, CC);

b) Morte do usufrutuário quando o usufruto for vitalício, todavia, se no usufruto temporário o usufrutuário falecer antes do advento do termo, o usufruto também se extingue, pois trata-se de um direito personalíssimo. A morte do nu-proprietário não extingue o usufruto, sendo que este persiste em relação aos seus herdeiros. No usufruto simultâneo (em favor de duas ou mais pessoas – art. 1.411, CC), extingue-se só a parte daqueles que falecerem, persistindo em relação aos outros. Neste caso, pode ser estipulado que o quinhão do usufrutuário falecido passe aos seus sobreviventes;

c) Termo final de sua duração ou vencimento do prazo, em havendo usufruto temporário;

d) Cessação do motivo que originou o usufruto. Como exemplo o usufruto do pai sobre bens no filho menor, este atingindo a maior idade, acaba com o usufruto;

e) Destruição da coisa: aplica-se aos bens móveis e imóveis. Todavia, se a coisa estiver segurada, ele não se extingue.

g) Consolidação: quando na mesma pessoa se confundem a qualidade de usufrutuário e nu-proprietário. Como exemplo quando um pai doa um imóvel ao filho com reserva de usufruto, de modo que quando o pai morre, a propriedade consolida-se em nome herdeiro;

h) Culpa do usufrutuário, quando este aliena, deteriora ou deixa arruinar os bens, ou no usufruto de títulos de crédito, quando não obedece ao determinado no parágrafo único do art. 1.395, CC[1].

i) Não uso ou não fruição da coisa. Todavia, quanto ao tempo que isto deve ser avaliado,o Enunciado 252, da III Jornada de Direito Civil, defende que a extinção independe de prazo, operando-se imediatamente. Todavia, a corrente majoritária da doutrina entende que deve ser o mesmo prazo estabelecido para a servidão, isto é, 10 anos. Ademais, o não uso deve ser inequívoco, não se podendo presumir o abandono do bem (TARTUCE, 2016, p. 451).

Independentemente de como se extingue o usufruto, a concretizarão do cancelamento somente se dá com o registro perante o Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.410, caput, CC).

[1] Art. 1.395. Quando o usufruto recai em títulos de crédito, o usufrutuário tem direito a perceber os frutos e a cobrar as respectivas dívidas.

Parágrafo único. Cobradas as dívidas, o usufrutuário aplicará, de imediato, a importância em títulos da mesma natureza, ou em títulos da dívida pública federal, com cláusula de atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos.

REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 . Código Civil. Brasília, 1940. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 21 nov. 2018.
TARTUCE, Flávio. Direito civil, v. 4: direito das coisas. 8. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016.

Fonte: Miriam de Carli, Advogada

quarta-feira, 21 de novembro de 2018

Senado aprova texto-base de projeto que aumenta multa para quem desiste de imóvel na planta

O Senado aprovou nesta terça-feira (20) o texto-base do projeto que permite a aplicação de uma multa maior para quem desiste da compra de um imóvel na planta, o chamado "distrato".

Em julho, a Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do Senado rejeitou a proposta. O texto foi enviado ao plenário e recebeu emendas (sugestões de alteração) ao projeto.

Senado aprova texto-base que aumenta multa para quem desiste de compra de imóvel na planta

O texto-base aprovado pelos senadores nesta terça tem o mesmo conteúdo da versão aprovada pela Câmara em junho deste ano.

Os senadores ainda precisam analisar as emendas ao projeto, o que deve ocorrer nesta quarta-feira (21). Se as modificações forem aprovadas, o texto retorna à Câmara. Caso contrário, seguirá à sanção presidencial.

Defensores da proposta dizem que o texto dará maior "segurança" ao setor de construção de imóveis, que tem enfrentado crise e fechamento de postos de emprego.

O projeto
Atualmente, as construtoras ficam com 10% a 25% do valor pago por quem desistiu da compra do imóvel da planta.

O projeto permite uma multa maior. Se o comprador desistir do negócio ou parar de pagar as prestações do imóvel, a construtora ou empresa responsável pela obra, vai ficar com até 50% do dinheiro pago pelo comprador.

Essa mudança vale para os imóveis do chamado regime do patrimônio de afetação. Ou seja, aqueles imóveis que não estão registrados como patrimônio da construtora, que abre uma empresa com CNPJ e contabilidade próprios para administrar o empreendimento.


A maioria dos contratos no país, hoje, é nessa modalidade.

Quando os imóveis estiverem no nome da construtora, a multa terá um limite menor: de até 25%.

O projeto também legaliza a tolerância de seis meses de atraso para as construtoras entregarem os imóveis sem pagar multa para o comprador.

Transparência
Uma das emendas que deve ser analisada nesta quarta-feira tem o objetivo de estabelecer que os contratos de compra de imóveis apresentem um quadro-resumo com as principais informações da aquisição. O objetivo é dar mais clareza a esses documentos.

Fonte: Gustavo Garcia, G1

quinta-feira, 15 de novembro de 2018

Quais as vantagens do síndico morador?

O síndico desempenha um papel fundamental no dia a dia do condomínio. E zelar pelo bem-estar do condomínio e dos moradores está entre suas principais tarefas. Por isso, exige-se atenção, paciência, disposição e muito jogo de cintura para lidar com alguns conflitos.

Para gerir todas as responsabilidades sem deixar nenhuma tarefa de lado, recomenda-se que este profissional tenha um bom planejamento e um cronograma de metas. E entre as suas obrigações estão: gerenciar os funcionários, fazer manutenções, acertos de contas, convocação de assembleias e etc.

E quando se fala em síndico surge à dúvida: qual é a melhor opção para o condomínio? O síndico morador ou o terceirizado? Para o advogado Alexandre Berthe Pinto, o síndico profissional é aconselhável nos condomínios em que há conflitos tradicionais entre moradores, que precisam de reformas constantes.

Já no caso de colocar o morador como síndico, a advogada do escritório Posocco & Associados diz que é indicado em caso de condomínios menores e mais simples. "Deve-se levar em consideração a responsabilidade, comprometimento e imparcialidade do síndico morador na tomada de decisões e providências em benefício do coletivo", explica a advogada Viviana Callegari, especialista em direito imobiliário do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores.

Contar com um síndico morador garante algumas vantagens, uma delas é que ele está presente para resolver eventuais problemas. "O custos também são menores, já que ele tem a isenção da taxa condominial. O síndico morador conhece os vizinhos, e com isso, consegue fazer a política da boa vizinhança", garante Berthe.

Entre as desvantagens do síndico morador, segundo a advogada está na parcialidade em casos de conflitos entre condôminos que pode ocorrer, além do tempo restrito para o condomínio, em razão do exercício de sua profissão.

Ao escolher um síndico, é necessário refletir nos prós e contras, pois o profissional procura agir com imparcialidade, mas por outro lado não está presente diariamente na rotina dos condôminos. Já o morador que possui uma presença diária, muitas vezes não tem o conhecimento em administração e gestão.

Por isso, é preciso analisar a situação do prédio e escolher a opção que mais se enquadra no perfil do condomínio com o melhor custo x benefício. E lembre-se sempre que síndico desempenha um papel importante no dia a dia de um condomínio.

Fonte: Posocco Advogados Associados
Reportagem de Fabiana Maia para SP Imóvel
Foto de Katemangostar/Freepik

terça-feira, 13 de novembro de 2018

Aluguei uma casa e a pessoa deixou de pagar o aluguel. O que fazer?

Realmente quem tem imóvel alugado, já passou por uma situação assim, se perguntou o que de fato deveria fazer e como fazer, e se o contrato fora realizado entre as partes de maneira verbal então, bate de fato aquela preocupação, desespero se vai ou não conseguir reaver o valor devido e or fim despejar o inquilino/locatário, que já começou a dar aquela dor cabeça!

Vamos por partes;

Primeiro que toda locação deve ser realizada mediante um contrato de locação com suas clausulas, bem como em anexo um laudo de vistoria com fotos e relato de como o imóvel está sendo entregue ao Inquilino/locatário.

Mas você que não fez nada do que foi relatado acima deve achar que estar tudo perdido aí começa as lamentações tipo...Poxa...aluguei de boca o que faço? Será que posso cobrar na justiça? Será que posso despejá-lo? Temos uma boa notícia, pode sim reaver o dinheiro do aluguel não pago e de outras despesas previstas na locação, desde que consiga de fato comprovar de outra maneira, maneira esta que pode ser por testemunha, um recibo de pagamento ou o depósito de pagamento em conta bancária que o inquilino fez. O importante é fazer tudo registrado, ainda que possa ser um pouco mais trabalhoso, pode sim ser provado que a locação se deu por contrato verbal, e tem validade jurídica.

Assim podemos verificar sua validade, conforme julgado abaixo;

TJ-BA - Apelação APL 05012038820148050080 (TJ-BA)
Jurisprudência•Data de publicação: 11/04/2018
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA ALUGUÉIS. VALIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECIFICADA NA CONTESTAÇÃO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DOS FATOS E DOCUMENTOS COLACIONADOS. SENTENÇA MANTIDA. NÃO PROVIMENTO DO RECURSO. -É dever do réu se manifestar e impugnar todos os fatos narrados na petição inicial, e todos os documentos colacionados pela parte autora, sob pena de incidir o efeito de presunção de veracidade -O Código Civil prevê no art. 107 que a validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, exceto quando a Lei exigir, sendo, portanto, livre a forma que se realiza um negócio jurídico, exceto quando a Lei exigir formalismo especial -Tratando-se de contrato de locação pacífica a possibilidade de realização de contrato verbal. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0501203-88.2014.8.05.0080, Relator (a): Lisbete M. Teixeira Almeida Cézar Santos, Segunda Câmara Cível, Publicado em: 11/04/2018 )
TJ-MG - Apelação Cível AC 10024097347637001 MG (TJ-MG)
Jurisprudência•Data de publicação: 16/07/2013
Ementa: AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA - AFASTAMENTO - CONTRATO VERBAL - EXISTÊNCIA COMPROVADA - PROCURAÇÃO - VALIDADE- REQUISITOS PREENCHIDOS - SENTENÇA MANTIDA. - Não há que se falar em defeito de representação se o instrumento do mandato contém todos os requisitos legais. - É possível que o contrato de locação seja firmado verbalmente, incumbindo ao locador, autor da ação de despejo, comprovar a existência da relação locatícia.
Então não é devido à ausência do contrato escrito que o locador não terá o direito de ingressar com ação de despejo, ou deixar de cobrar o que lhe for devido, mas ainda é recomendável a elaboração de um contrato de locação.

Superado a questão de sobre ter o direito numa locação realizada por contrato de verbal, ou seja, sem nada escrito, nada impede, no caso de o inquilino/locatário não realizar o devido pagamento do aluguel e despesas em dia, o Locador pode ingressar com ação de cobrança e ação de despejo por falta de pagamento conhecida juridicamente por “denúncia cheia”.

E conforme previsto no artigo 9, inciso III da lei 8.245/91, que a locação poderá ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, sendo assim por este motivo se inicia a ação de despejo, claro que é interessante buscar uma solução extrajudicial antes, e por fim buscar medidas judiciais.

No artigo 59 da lei 8.245/91, trata-se da ação de despejo, porém será pontuado os pontos importantes e com a temática do texto, despejo por falta de pagamento em locações residenciais.

Para ser concedida a liminar,(caput do art 59 da lei 8245/91) e o despejo ocorrer no prazo de 15 (quinze) dias, deve ser prestada o caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, em ações que tiverem fundamento exclusivo, que consta nos incisos de I a IX, mas ressaltamos que estamos falando da ação de despejo por falta de pagamento.

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).

Existem alguns julgados que falam sobre a desnecessidade da caução em alguns casos, ou seja, cada caso será analisado para que isso venha ocorrer, assim o locador poderá ter a garantia da retomada do imóvel o mais rápido possível;


TJ-RS - Agravo de Instrumento AI 70078820149 RS (TJ-RS)
Jurisprudência•Data de publicação: 31/08/2018
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÕES. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. CONTRATO DESPROVIDO DE GARANTIAS. INADIMPLÊNICA QUE SUPERA A CAUÇÃO PRESTADA. DESNECESSIDADE DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO PELO LOCADOR. POSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO DA MEDIDA LIMINAR DESPEJATÓRIA. Agravo de instrumento provido. (Agravo de Instrumento Nº 70078820149, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 30/08/2018).
A presente temática tratada aqui é sobre ação de despejo por denúncia cheia e locações residências, em outro momento vamos tratar de outro tipo de despejo como a denúncia vazia, despejo para uso próprio e seus requisitos.

Após isso o Inquilino será citado, informado da liminar, caso o locador tenha preenchido os requisitos e esta ter sido deferida pelo juiz, para sair voluntariamente nos 15 dias, ou pode usar seu direito de contestar, purgar mora, que é o direito dado a todos, o direito de se defender, inclusive pagar o débito no prazo de 15 dias para assim evitar a rescisão do contrato.

Fonte: Advogada Cristiane Soares. Atua desde 2012, e hoje especialmente em Direito Imobiliário, Direito de Laje, Direito Condominial, Análise de contratos, com Advocacia Consultiva e Preventiva.

segunda-feira, 12 de novembro de 2018

Doei meu imóvel por contrato particular, mas o imóvel continua no meu nome, e agora?

Este é um dos problemas mais correntes que abordamos com os nossos clientes, os quais não sabem o que fazer para regularizar imóvel que ainda consta em seus nomes, mesmo após realizada doação de todo ou parte dele.

O problema se agrava ainda quando o imóvel doado já foi vendido por “contrato de gaveta” para terceiros, ou seja, não se tem contato com o atual possuidor do bem. É realmente uma situação delicada e que merece cuidado e regularização, pois tende a causar diversos problemas.

No Brasil está comprovado que não existe ainda uma percepção correta da população em relação ao direito de propriedade dos bens, havendo muitos imóveis em situações irregulares por pleno desconhecimento da lei.

Essa falta de conhecimento faz com que as pessoas entrem involuntariamente em situação de risco, que pode levar a prejuízo capaz de comprometer inclusive o próprio imóvel adquirido. Esse cenário realmente é preocupante, considerando que a maioria dos cidadãos trabalham muitas vezes a vida toda para ter um imóvel, um local onde morar, para que possam ter tranquilidade e segurança e vê, posteriormente, essa situação inverter para um cenário de incerteza e preocupação.

Conforme dito em nossos artigos anteriores, a doação de qualquer bem – seja ele móvel ou imóvel – requer uma série de observações, devendo ser preenchidos os requisitos e obrigações legais, sob pena de anulação.

Deve ser compreendido sempre a disponibilidade do bem, o direito resguardado dos herdeiros, a limitação do percentual a ser doado, se o imóvel não é o único que o doador possui em seu nome, enfim, existem vários requisitos legais a serem observados.

Todas as vezes que os doadores assinam o contrato de doação, o fazem de boa vontade, com o fim de ajudar e facilitar determinada situação, no entanto, infelizmente acabam por vezes em criar problemas de ordem legal e familiar.

Corriqueiramente as famílias doam imóveis entre os entes que a compõem de forma verbal ou por contrato particular, sem observar os dispositivos da lei, deixando de fazê-lo através de escritura pública, inviabilizando a averbação no registro de imóveis.

Essa situação com o tempo pode gerar prejuízos e até a anulação da doação, a depender do caso, sendo necessário, portanto, a assessoria de advogado especialista para regularizar o ato, atendendo os dispositivos legais.

Sendo o caso levado para o advogado competente, o mesmo averiguará a situação dos envolvidos e do próprio bem, analisando se é necessária a escritura pública no caso em concreto para averbar posteriormente o ato no registro de imóveis, ou se é o caso de adotar outra medida para efetivar o direito.

Existem formas de concretizar a transferência do bem para o doador, regularizando assim a doação e retirando a titularidade do imóvel do doador, no entanto, é sempre pertinente lembrar que na doação incide imposto (ITCMD), o qual os envolvidos terão de assumir.

O referido imposto é inferior ao incidente nos casos de inventário, no entanto, igualmente é obrigatório, sendo o percentual fixado entre 3% a 4% no Estado do Rio Grande do Sul, por exemplo. Por se tratar de imposto estadual, a alíquota difere em cada estado.

Também vale lembrar que doação de imóvel com valor inferior a 30 salários mínimos não exige a escritura pública para averbar no registro de imóveis, sendo permitido por instrumento particular, entretanto, considerando o valor médio de mercado dos imóveis no Brasil, sabemos que essa situação atinge parcela ínfima.

Nos casos em que o bem encontra-se em posse de terceiro, é sempre indicado obter contato com o atual possuidor para propor a regularização do imóvel, considerando que em regra é interesse de ambos legalizar a situação (até por envolver valorização do imóvel, bem como a segurança da posse) evitando, assim, qualquer possibilidade de litígio judicial.

Por mais que envolva esforço das partes em legalizar a propriedade do imóvel, apenas com a sua realização é possível afastar qualquer litígio, dissabores e despesas indesejadas, sendo essa a forma mais célere e econômica de concluir a demanda.

Deste modo, indicamos sempre a contratação de advogado com experiência e conhecimento na área correlata para solucionar a questão, o qual vai ter a incumbência de analisar o caso, apontar e executar o meio mais adequado, visando celeridade e economia aos envolvidos, sempre atendendo a legislação.

Fonte: Igor Xavier, Advogado