MERCADO: QUAL É O MELHOR INVESTIMENTO? IMÓVEIS RESIDENCIAIS OU COMERCIAIS ?

Há alguns anos, entrar no mercado de locação de imóveis comerciais era umas das piores estratégias para investidores. Mas o cenário mudou. A economia vai bem, os juros estão menores e as empresas têm feito fila para locar os espaços mais cobiçados. No entanto, as incógnitas sobre as vantagens da locação de imóveis comerciais em relação aos residenciais ainda persistem enquanto as diferenças de mercado entre as regiões dificultam a elaboração de uma resposta padrão para esse tipo de negócio.

A estratégia para resolver o dilema é recorrer a uma equação básica para as decisões de todo investidor. "As melhores oportunidades de investimento são resultado da interação entre as melhores condições de segurança, rentabilidade e liquidez", afirma André Rosa, consultora de investimento e imobiliária.

Geralmente, quando a variável em questão é rentabilidade, a locação de imóveis comerciais dispara na frente. Em média, os rendimentos na cidade de São Paulo, segundo Daniel Nader, diretor de investimentos da Cushman & Wakefield, variam de 0,8% a 1,1% sobre o preço do imóvel. A receita dos aluguéis residenciais, por sua vez, alcança o percentual de 0,6%. Essa diferença, contudo, muda conforme a área de localização do imóvel. É possível que, em algumas regiões, seja mais rentável optar por investimentos em propriedades residenciais.

O perfil do locador dos dois tipos também deve pesar na decisão. "Quando você aluga para empresas, as garantias de crédito são de melhor qualidade", afirma Nader. Além disso, os contratos são firmados com uma duração bastante superior aos dos imóveis residenciais. Enquanto nas residências, a locação dura, em média, dois anos, nos empreendimentos comerciais, esse período varia de 5 a 10 anos. "O inquilino comercial dificilmente vai querer perder aquele ponto. No caso das residências, o perfil das famílias muda muito com o tempo e isso influência no tipo de imóvel escolhido para morar", diz.

Ao mesmo tempo, as facilidades de financiamento e a expansão do mercado imobiliário no país têm levado muitos brasileiros a se livrar do aluguel e conquistar a casa própria. Já no mercado de imóveis comerciais, o movimento é oposto. As empresas estão deixando a cultura de ter sede própria e migrando para o sistema de locação. "No passado, as companhias investiam em imóvel próprio porque não havia oportunidades interessantes no mercado. Hoje, isso deixou de ser vantajoso", afirma Nader.

Por isso, as operações de sale and lease back, por exemplo, têm se tornado corriqueiras no Brasil. Neste sistema, as empresas vendem suas propriedades para depois alugá-las elas mesmas. "Além de proporcionar giro de capital, o aluguel pode garantir descontos nos tributos cobrados das companhias", diz o diretor de investimentos da Cushman Camp Wakefield.

Outra estratégia que tem caído no gosto do mercado imobiliário são as operações de built to suit, pelas quais os investidores constroem imóveis sob medida para as companhias e depois locam por contratos que se estendem por períodos que podem variar entre 10 e 20 anos. Segundo Rosa, da Jones Lang LaSalle, esta estratégia traz menos riscos para o investidor que decide construir o imóvel. Mas, por outro lado, a operação pode limitar a rentabilidade da locação com o tempo. Isso porque até o imóvel ficar pronto, a região pode se valorizar acima do valor estabelecido em contrato antes da construção.

VAI UMA CASA AÍ?

Com os dizeres “Aluguel, nem pensar” colocados na lateral, uma van da Sol, divisão de imóveis populares da imobiliária paulista Fernandez Mera, estacionou nas proximidades do terminal rodoviário de Barueri, na região metropolitana de São Paulo, na manhã de 18 de maio. Antes mesmo de o coordenador gritar a palavra de ordem aos dez corretores uniformizados de camisa amarela – “Vamos à guerra!” -, uma senhora interessada na compra da casa própria já pedia informações. Minutos depois, as dezenas de pessoas enfileiradas que aguardavam no terminal a chegada dos ônibus carregavam nas mãos o folheto verde com a informação de que é possível adquirir um imóvel por 56 000 reais. No final do dia, os corretores contabilizavam nas pranchetas 311 cadastros de interessados. O “arrastão” da casa própria, feito também em saídas de estações de metrô, ruas de comércio popular e dentro de grandes empresas, é uma das estratégias usadas pelos 300 corretores da Sol para vender casas e apartamentos a consumidores que nem sequer sabem que têm renda suficiente para adquiri-los.

A possibilidade de adentrar nesse imenso terreno praticamente inexplorado fez com que a venda de imóveis para a baixa renda se tornasse um mercado com vida própria. Em agosto, a Sol será transformada em uma empresa separada da Fernandez Mera, com sede e equipe próprias. Em termos de lançamentos, a nova imobiliária deve logo ultrapassar a própria empresa que a originou. A expectativa da Sol é lançar 6 000 unidades no segundo semestre – o triplo da Fernandez Mera. Na Lopes Brasil, maior imobiliária do país, o ritmo das vendas para a baixa renda também vem surpreendendo. “Estamos vendendo 60% das unidades no próprio lançamento. Na alta renda, leva cerca de seis meses para chegar a esse nível”, diz Maurílio Scacchetti, diretor comercial da Habitcasa, empresa criada pela Lopes para comercializar imóveis populares.

Nos últimos anos, diversos setores da economia brasileira viveram os efeitos transformadores da ascensão da nova classe média. As mudanças ocorreram tanto em produtos simples – a marca Cacau Show foi criada há nove anos para oferecer chocolates aos consumidores da classe C e hoje é a maior franquia de alimentos do país – quanto em serviços mais complexos, como o segmento de ensino superior, que viveu a proliferação de universidades particulares nos últimos anos. Diante do crédito mais farto e de uma boa dose de incentivos vindos do programa do governo Minha Casa, Minha Vida, a baixa renda se transformou num mercado atraente também para as imobiliárias. Segundo estimativas da Caixa Econômica Federal, mais de 700 000 famílias que estavam totalmente à margem desse mercado passaram a ter acesso ao crédito imobiliário no último ano.

O resultado dessa onda de potenciais compradores já é visível na concessão de crédito. Os financiamentos da Caixa para imóveis de até 130 000 reais, voltados para pessoas com renda de até dez salários mínimos, devem atingir 42 bilhões de reais neste ano – quase o triplo de 2008 e oito vezes mais do que o valor concedido no início da década. Só nos quatro primeiros meses de 2010, 160 000 casas e apartamentos foram vendidos por meio do Minha Casa, Minha Vida – o equivalente a 60% do total comercializado pelo programa em 2009. Com o aumento da demanda, as incorporadoras correm para lançar imóveis que se encaixem nesse perfil. Segundo dados da Lopes Brasil, a participação de unidades de até 130 000 reais no total de lançamentos chegou a 44% neste primeiro trimestre – em 1998, esses imóveis representavam apenas 23%. Imersas nesse mercado em ebulição, as imobiliárias estão dispostas, mais do que nunca, a entrar na disputa pela baixa renda.

Diferentemente do princípio matemático, na comercialização de imóveis a ordem dos fatores altera, sim, o resultado. As empresas já aprenderam que o primeiro passo para uma venda de sucesso no segmento popular é descobrir a renda do interessado para posteriormente oferecer uma opção que caiba em seu bolso. “Não adianta mostrar um apartamento de três quartos a um cliente e depois frustrá-lo dizendo que ele não pode comprar”, diz Sérgio Freire, presidente da Brasil Brokers, imobiliária com sede no Rio de Janeiro que criou em 2009 a Casa Fácil, divisão destinada a comercializar imóveis populares. Na alta renda, o processo é inverso. Primeiro, descobrem-se quais são os desejos do comprador – em que bairro quer morar, de quantas garagens precisa -, para depois falar em preços e formas de pagamento. A velocidade das vendas nos dois segmentos também é diferente. Segundo a imobiliária Lopes Brasil, de São Paulo, 32% dos clientes de baixa renda assinam o contrato na primeira visita – na alta renda, esse índice é de 15%.

Apesar do pouco tempo de experiência, os corretores de imóveis para a baixa renda já têm uma estratégia consagrada para ajudar nas vendas: a indicação. Uma pesquisa da incorporadora mineira Direcional Engenharia mostrou que a indicação de familiares e amigos motivou 63% das vendas de um empreendimento popular em Manaus. A percepção é que a mesma estratégia vale, em maior ou menor medida, para outras regiões do país. A tática do boca a boca nesse caso é tão eficiente que os corretores desenvolvem, por conta própria, ações para receber mais nomes de potenciais compradores. No fim de 2009, um único corretor da Sol foi responsável por vender 85 apartamentos de um empreendimento popular em Osasco, na Grande São Paulo, ao oferecer produtos como panela de pressão e bola de futebol aos filhos de quem indicasse outros clientes.

Como a maioria do público de baixa renda está adquirindo um imóvel pela primeira vez, as imobiliárias e as incorporadoras também atuam como conselheiras. Não é raro ver os corretores ajudando os compradores a reunir os documentos para encaixá-los nos requisitos do Minha Casa, Minha Vida. Poucos sabem que é possível somar a renda de até três pessoas para participar do programa. O auxílio aos futuros moradores também é feito com orientações para a administração dos empreendimentos depois de prontos. “Se os condôminos concordarem, dá para faturar cedendo espaço para o comércio ou alugando o salão para casamentos”, diz Roberto Senna, presidente da Bairro Novo, empresa do grupo Odebrecht responsável pelo segmento de imóveis populares.

As imobiliárias e as incorporadoras também aprenderam que é necessário reforçar a divulgação em locais próximos aos empreendimentos. O motivo são as relações pessoais. Segundo uma pesquisa do instituto Data Popular, 44% da população da classe C tem o hábito de cuidar dos filhos dos vizinhos, ante 6,5% na classe A. A publicidade mais localizada tem um efeito colateral bem-vindo: reduz custos. As despesas comerciais de empresas do segmento popular chegam à metade dos gastos de companhias, como a Cyrela, que também realizam lançamentos de alto padrão.

Até agora, a soma dessas estratégias tem dado resultado – os novos empreendimentos populares devem estar 100% vendidos antes de ficar prontos. As atenções se voltaram para as construtoras, responsáveis pela entrega dos imóveis. “Em algumas regiões, há dificuldade para conseguir mão de obra, o que pode gerar atrasos”, diz Antônio Ferreira, diretor de incorporação da Gafisa. São as dores de um mercado em revolução – com tanta gente querendo deixar o aluguel ao mesmo tempo, é preciso cautela para que tudo termine bem.

ESPAÇOS EXCLUSIVOS PARA OS BICHINHOS

O tempo em que os bichinhos de estimação não eram vistos com bons olhos pelos condomínios vai bem longe. O investimento em opções de lazer para animais nos prédios tem aumentado bastante. E tem grande importãncia na hora de decidir por um ou outro imóvel. Comumente, os espaços pet são áreas exclusivas para que os animais possam brincar, praticar exercícios e até tomar banho.

A diretora de marketing da LN Construtora, Mariane Caponi, diz que, em alguns casos, são construídas rampas e tubos para que os mais agitados possam se exercitar (agility). Também existem áreas que funcionam como pequenos pet shop, onde é possível banhá-los. “Em um dos empreendimentos, que lançaremos em breve, haverá tanques com água quente e espaços para secá-los, em locais pouco aproveitados da garagem”, conta.

Entre as opções de lazer do Alameda Clube Residencial, no bairro Campo Comprido, em Curitiba, está o agility dog. O espaço deve ocupar aproximadamente 35 m² e terá obstáculos para salto e rampa para exercícios, além de um túnel. Segundo a arquiteta de produtos da Living Construtora, Simone da Silva Sidor, este é o primeiro empreendimento da empresa com o espaço que também será planejado para os próximos condomínios.

Para o corretor de imóveis Paulo Babadobulos, os condomínios novos tentam promover a convivência social. “Antes muitos prédios nem aceitavam animais, hoje criam espaços exclusivos para eles”, diz. A coordenadora de marketing da Imobiliária Galvão, Fernanda Miranda, declarou que os corretores estão percebendo o quanto as pessoas passaram a valorizar estes espaços. “Alguns materiais para brincadeiras ou espaços para exercício são o suficiente para que os donos fiquem satisfeitos”, garante.

O assessor comercial da Baú Construtora, Fábio José Benthien, afirma que a construtora tem um prédio concluído que conta com espaço pet, além de quatro obras em andamento.“São espaços de aproximadamente 20 metros quadrados com caixa de areia e obstácuos”, explica.

A professora Andreia Rodrigues mora em um condomínio no bairro Água Verde há um ano e todos os dias leva sua shih tzu, Lili, no espaço pet do prédio. “Além de não sujar a casa, é mais seguro do que sair na rua. E é um lugar onde você pode conhecer moradores”, diz ela.

O condomínio Reserva das Torres está em fase de construção e contará com um lugar para os bichinhos. Entre as opções de lazer do empreendimento está um pet care que terá tanques com torneiras de água quente e espaço para secar os animais. A novidade chamou a atenção da professora Andréa Cavassim que tem um maltês e adquiriu um apartamento no condomínio. “Achei interessante ter esta área, foi um ponto que levei em consideração na hora de fechar o negócio”, diz ela.

SAM ZELL FAZ NOVA APOSTA NO MERCADO IMOBILIÁRIO DO PAÍS

A Equity International, do investidor multimilionário Sam Zell, está procurando captar cerca de US$ 500 milhões para aumentar o investimento no mercado imobiliário brasileiro, apostando que o aumento das taxas de juros no País não limitará a demanda, já que a economia cresce no ritmo mais acelerado em vinte anos.

A empresa investirá até dois terços do dinheiro em companhias brasileiras vinculadas aos setores de propriedades residenciais e comerciais, e o restante em outros países fora dos Estados Unidos, disse o presidente executivo da Equity International, Gary Garrabrant. Os novos recursos elevarão o capital investido total da empresa, que tem sede em Chicago, para cerca de US$ 2 bilhões.

"Nosso entusiasmo pelo Brasil não poderia ser maior", disse Garrabrant, que foi cofundador da Equity International com Zell em 1999, numa entrevista concedida em 18 de maio em São Paulo. "Há uma demanda local sem paralelo."

A renda crescente da pujante classe média brasileira assegurará que um ciclo de aumentos de taxas não suprimirá a demanda residencial, disse Garrabrant. A economia crescerá 6,3% este ano, segundo pesquisa do Banco Central publicada esta semana. A renda média mensal dos brasileiros cresceu cerca de 40% nos últimos cinco anos, para cerca de R$ 1.400, segundo o IBGE.

Zell está investindo no Brasil depois que, na semana passada, a Equity International vendeu parte de suas ações na Gafisa, a segunda construtora de moradias do País em receita. "Há menos de 400 mil hipotecas no Brasil, e acredito que haja 400 mil hipotecas no bairro de Upper East Side em Manhattan", disse Garrabrant. "Os brasileiros os alcançarão? Sem dúvida."

Casa do futuro já é realidade no Brasil

Encher a banheira via telefone celular e monitorar a casa a distância são apenas algumas das vantagens da automação residencial

Controlar a casa a distância ou com apenas um clique. Destrancar a porta apenas com o toque do dedo. Programar funções de forma que tarefas cotidianas, como regar as plantas ou abastecer a geladeira, sejam realizadas sem que você tenha de se preocupar. Presentes na ficção e no imaginário popular há algum tempo, facilidades como estas começam a fazer cada vez mais parte do cotidiano das residências graças ao crescente nível de automação

“Com um simples comando pelo celular posso encher minha banheira ou ligar o chuveiro durante o caminho de volta para casa”, afirma o empresário José Augusto, que instalou o primeiro sistema de automação em seu apartamento há 4 anos. Além dessas facilidades, ele ainda pode abrir a porta de sua casa por meio de impressão digital ou até bloquear a entrada de alguém, a distância.

De acordo com José Roberto Muratori, membro fundador da Associação Brasileira de Automação Residencial (Aureside) Augusto é apenas um entre centenas de brasileiros que aproveitaram o desenvolvimento da tecnologia para integrar e programar sistemas residenciais que lhe permitissem ter maior conforto e segurança.

Uma pesquisa feita pela entidade aponta que, entre 2007 e 2009, houve um aumento de aproximadamente 40% nos projetos de automação residenciais realizados no Brasil. “Hoje, é possível automatizar o sistema de iluminação da sua casa com apenas R$ 1 mil”, afirma Muratori.

Integração dinâmica

Os sistemas automatizados disponíveis no Brasil admitem inúmeras possibilidades de integração, customização de facilidades e criação de cenários dentro de casa. Assim, acionando apenas um botão, por exemplo, é possível criar todo um clima de romance, com cortinas fechadas, lareira acesa, meia luz, ar condicionado a 26º C e um jazz suave saindo do home theater.

“Todas essas funções podem ser pré-programadas num só painel para dar mais comodidade”, afirma Sérgio Corrigliano, gerente de pesquisa e desenvolvimento da iHouse, empresa especializada no assunto.

Entre outras funções passíveis de serem programadas estão o ajuste do volume da televisão quando se liga o aparelho de DVD ou toca o telefone, a temperatura do chuveiro e da água da banheira de acordo com a preferência de cada um dos membros da casa e a abertura ou fechamento de janelas e portas. Sendo que quase todos podem ser acionados localmente ou à distância, via mensagem de texto do celular ou por um computador remoto.

Acionamento de exaustores, irrigação de jardim e limpeza de piscinas são outras funções passíveis de automatização e programação.

No novo empreendimento Mansão Luciano Barreto Junior, recém-lançado em Aracaju, por exemplo, todos os apartamentos já vêm preparados para receber automatização. Todos os sistemas de segurança, climatização, entretenimento e iluminação serão interligado e poderão ser acionado de qualquer lugar pelo computador ou telefone celular.

“Outra facilidade é poder medir o consumo de energia elétrica da casa toda e providenciar reduções por cômodo, casa necessário”, afirma Corrigliano

http://delas.ig.com.br/casa/arquitetura/casa+do+futuro+ja+e+realidade+no+brasil/n1237615601557.html

OPÇÃO POR FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Não tem dinheiro para comprar um apartamento? Já existem opções no mercado que permitem investir no setor imobiliário sem que se precise, necessariamente, adquirir o imóvel. Com menos de R$ 2.000,00 é possível ficar sócio de um shopping center ou de um prédio da Petrobras.

Aplicações desse tipo são feitas por meio da compra de cotas de fundos de investimentos imobiliários, que lucram financiando a construção de empreendimentos ou com a cobrança de aluguéis. Para o investidor, o fundo paga uma remuneração mensal.

Ele também pode ganhar com a valorização das cotas, que são negociadas na Bovespa ou em mercado de balcão organizado. Além de estarem mais acessíveis, os fundos apresentam outras vantagens em relação aos imóveis. Um exemplo: a compra de cotas não inclui gastos com cartório, corretagem ou ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis)

As taxas de administração dos fundos também são atrativo, em torno de 0,5% ao ano, bem abaixo da média das outras aplicações, e a rentabilidade mensal é isenta de Imposto de Renda, caso a pessoa física possua menos de 10% das cotas e o fundo tenha mais de 50 investidores. Contudo, é preciso ler atentamente o prospecto dos fundos e o termo de securitização antes de comprar as cotas, para saber quais são os compromissos do fundo e seus riscos. O lucro com a venda das cotas, no entanto, é tributado em 20%.

PROBLEMAS COM VAGAS NA GARAGEM

Riscos na pintura, arrombamentos, roubo de estepes e aparelhos de som, pneus furados e cortados, carroceria amassada. Essas são apenas algumas das inúmeras reclamações recebidas pelo Sr. José Limeira, síndico de um prédio na zona oeste de São Paulo. Em um ano, ele recebeu cerca de dez queixas a respeito de danos em automóveis de condôminos, que, segundo os próprios, ocorreram na garagem do edifício.

A história do Sr. Limeira é mais comum do que se imagina. A relações públicas Daniella Corsi passou um sufoco por causa do seu carro em 2009. Um dia, ao sair para trabalhar, percebeu um risco branco em seu carro preto. No entanto, como não havia câmeras ou um vigia na garagem, o síndico não pôde fazer nada. "Gastei mais de R$ 200 reais com funilaria e pintura", conta. Depois disso, em assembleia, os moradores decidiram colocar câmeras para flagrar situações como essas.

Legislação
Até 2002, a Lei 6.491/64 era a única responsável por regular os direitos básicos dos condôminos, além da relação entre os vizinhos e a utilização de cada unidade autônoma do condomínio. "Entretanto, a lei apresentava somente linhas gerais com relação ao funcionamento do condomínio como um todo", conta a Emanuela Veneri, advogada especializada em mercado imobiliário.

A partir de janeiro de 2003, com a vigência do Novo Código Civil, alguns capítulos foram destinados a cuidar dos assuntos específicos de um condomínio. E o que diz a lei a respeito dos danos a automóveis?

Segundo o Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista em imóveis e autor do livro "Condomínio: Conheça Seus Problemas", com a nova lei e segundo a jurisprudência estadual e federal, cada convenção condominial deve especificar em seu regulamento se o condomínio deve arcar ou não com avarias a bens de moradores, como um veículo. "Se a assembleia deixar claro que não se responsabiliza por tais danos, ela se isenta. Ou seja, se o seu carro foi danificado e as regras condominiais não preveem o seu caso, a despesa será sua", diz.

Segundo o Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), existem cerca de 40 mil condomínios no Estado de São Paulo. Desses, cerca 90% especificam em suas convenções a não obrigação pela cobertura de despesas com danos a automóveis, de acordo com dados do Sinconedi (Sindicato dos Condomínios e Edifícios, Residenciais, Comerciais, Mistos, Horizontais e Verticais do Município de São Paulo e Região).

Segurança
Fábio Kurbhi, vice-presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) explica que sem provas ou testemunhas fica difícil acusar e ser ressarcido por qualquer tipo de deterioração a um bem.

“Faz-se importante a vigilância das garagens por câmeras de segurança. Aliás, estas exercem papel importante na hora de provar, assim como testemunhas se demonstrar que a avaria, dano ou furto foram, de fato, na área comum do condomínio”, diz Kurbhi.

Segundo os especialistas, se um segurança for contratado para vigiar a garagem e um morador sofrer algum tipo de prejuízo em seu automóvel ali, a lei prevê que o condomínio deve arcar com a reparação. "É um ato de vandalismo", afirma Kurbhi. Ele explica que, se existe autor do crime e você paga pela segurança do prédio contratando um vigilante, ou até mesmo um manobrista, o assunto deve ser debatido dentro do condomínio, em assembleia.

Alguns conjuntos têm uma administradora por trás que organiza e cuida dos interesses dos condôminos. A gerente de marketing da Lello Condomínios Angélica Arbex afirma que o papel da empresa é o de promover o entendimento. “Não pode haver interferência direta em questões pontuais entre os condôminos que não as de ordem de orientação". O advogado Daphnis de Lauro concorda com a gerente. "A administradora não pode resolver esse assunto. A pessoa lesada pode entrar com ação contra a outra pessoa que causou o dano se houver como provar, mas a administradora não pode responsabilizar pelo assunto", diz.

Gafisa diz que Equity International tem 7,2% de ações da empresa

A Gafisa disse que o grupo americano Equity International, LCC passou a deter 30,1 milhões de ações ordinárias da empresa, ou 7,2% do total de ações.

O negócio se deu através da aquisição de 9 milhões de American Depositary Receipts, ou ADRs, da companhia brasileira.

Feirão da Caixa terá 200 mil imóveis no Minha Casa, Minha Vida; veja regras

A Caixa Econômica Federal quer alavancar o financiamento de imóveis que se enquadram nas regras do programa Minha Casa, Minha Vida na sexta edição do Feirão da Casa Própria, que acontece em 13 cidades do país até junho.

Serão cerca de 200 mil moradias entre as 450 mil que estarão à venda, de acordo com o banco, que ainda não compilou os números exatos pois nem todas as construtoras repassaram as ofertas. Belém foi a primeira capital a sediar o evento, entre os dias 7 e 9 de maio (veja cronograma abaixo).

Em São Paulo, o feirão começa amanhã (13) e vai até domingo (16) no Centro de Exposição Imigrantes --na Grande São Paulo e na Baixada Santista, haverá 151.845 unidades disponíveis, das quais 35.919 dentro das regras do programa.

Para facilitar o acesso ao local, os ônibus indo e vindo da estação de metrô Jabaquara estarão disponíveis também neste ano, a partir de uma hora antes do evento até uma hora após o encerramento. Nos dias 13 e 14, as visitas ao feirão poderão ser feitas entre 10h e 21h. Já no sábado (15) e no domingo (16), das 9h às 20h.

"O público do feirão representa o deficit habitacional brasileiro. A novidade é que, neste ano, temos mais ofertas para essa faixa da população", afirma Válter Nunes, superintendente regional da Caixa em São Paulo, lembrando que, em 2009, haviam 28 mil imóveis que se enquadravam no programa federal no Estado.

O Minha Casa, Minha Vida teve 429 mil contratos assinados até o último dia 3, totalizando R$ 28,6 bilhões em investimentos, e a meta do governo federal é atingir 1 milhão de moradias até dezembro. O vice-presidente de governo da Caixa, Jorge Hereda, creditou ao programa, lançado em março do ano passado, a ampliação da participação de mercado do banco no crédito habitacional no primeiro trimestre.

Nesse período, a Caixa foi responsável por 73% de todas as concessões de crédito imobiliário --em valor-- no país, elevando a fatia contabilizada no acumulado de todo o ano de 2009 (71%), quando os bancos privados ficaram receosos devido ao agravamento da crise econômica mundial e perderam participação nos empréstimos com recursos da poupança.

Regras

O Minha Casa, Minha Vida usa o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), com juros mais baixos do que aqueles oferecidos com recusos da poupança, e é destinado a imóveis com valor de até R$ 130 mil e famílias com renda mensal de até R$ 4.650 --o equivalente a dez salários mínimos da época do lançamento do programa.

Para quem ganha até R$ 2.790, há ainda subsídio do governo federal. O prazo para pagamento vai até 30 anos e o financiamento pode ser de até 100% do valor do imóvel, que deve ter "habite-se" emitido a partir de 26 de março de 2009.

Nunes explica que o valor considerado pela Caixa, para enquadramento no programa, é o maior entre o da avaliação do banco e o estipulado pelo proprietário. Já para definir o percentual de financiamento que será concedido, o critério é o oposto, sendo levado em conta o menor.

Outra vantagem para quem se enquadra no Minha Casa, Minha Vida é o fundo garantidor, com cobertura em caso de perda da capacidade de pagamento, por demissão do emprego, por exemplo, por um período que varia de acordo com a renda familiar. Para quem ganha até R$ 2.325, é possível ficar sem pagar 36 parcelas.

Para famílias com renda mensal acima de R$ 4.650 e até R$ 4.900 --portanto fora do Minha Casa, Minha Vida-- que querem comprar imóveis de até R$ 130 mil, também é possível usufruir das mesmas taxas de juros (veja percentuais abaixo), mas as condições para o seguro são diferentes. Acima desse patamar, o crédito liberado usará recursos da poupança.

A Caixa disponibilizou a lista com todos os imóveis novos (clique aqui) do feirão em São Paulo, mas Nunes ressalta que haverá acréscimos até o início do evento e pode até ter baixas, caso as moradias sejam compradas antes.

Cuidados

A vantagem para quem está procurando um imóvel é encontrar, num só local, todos os agentes da cadeia, como construtoras, corretores, cartórios e técnicos do banco responsáveis por liberar os financiamentos.

O coordenador do Centro de Estudos em Finanças da FGV, William Eid Júnior, alerta, porém, para as armadilhas de um evento desse porte para quem não fizer as contas antes de se comprometer por um prazo que pode chegar a três décadas.

"O mercado está desregulado, com imóveis com valores elevados", afirma, aconselhando os futuros mutuários a avaliarem com calma as condições do empréstimo e não apenas se a parcela caberá no orçamento.

Além disso, ressalta, é preciso conferir, antes da compra, a estrutura do imóvel e do seu entorno, o que inclui transporte, segurança e até conversar com potenciais vizinhos para não se arrepender depois do negócio fechado.

O superintendente regional do banco federal concorda com as dicas de precaução. "A Caixa propicia uma facilidade [durante o feirão] para os clientes, mas não estimula a compra por impulso", ressalta. Todas as condições de financiamento são válidas também para a tomada de crédito em agências da Caixa depois do evento.

Juros no Minha Casa, Minha Vida, segundo a renda familiar mensal
Até R$ 2.325 - 5% ao ano mais TR
Entre R$ 2.325,01 e R$ 2.790 - 6% ao ano mais TR
Entre R$ 2.790,01 e R$ 4.650 - 8,16% ao ano mais TR

Obs: para cotistas do FGTS, a taxa é menor, a partir de 4,5%

Veja o cronograma e o endereço dos feirões
São Paulo - 13 a 16 de maio - Centro de Exposição Imigrantes - Jabaquara
Fortaleza - 14 a 16 de maio - Sebrae - av. Monsenhor Tabosa, 777 - Meireles
Salvador - 14 a 16 de maio - Centro de Convenções de Salvador - av. Simon Bolivar s/n
Curitiba - 14 a 16 de maio - Marumby Expocenter - av. Pres. Wenceslau Braz, 1.046 - Guaíra
Rio de Janeiro - 20 a 23 de maio - Rio Centro - avenida Salvador Allende, 6.555
Recife - 21 a 23 de maio - Centro de Convenções de Recife - av. Professor Andrade Bezerra, s/n
Brasília - 21 a 23 de maio - Expo Brasília - Parque da Cidade
Uberlândia - 21 a 23 de maio - Center Convention - rua Argentina, 401
Campinas - 21 a 23 de maio - Pq. Dom Pedro Shopping - avenida Guilherme Campos, 500
Florianópolis - 21 a 23 de maio - Centro Convenções de Florianópolis - av. Gustavo Richard, 850
Porto Alegre - 21 a 23 de maio - Ciergs - av. Assis Brasil, 8.787
Belo Horizonte - 11 a 13 de junho - Expominas - av. Amazonas, 6.030

Crédito imobiliário bate recorde de moradias após quase 30 anos

Após passar por um longo período de declínio, o crédito habitacional voltou a crescer no país nos últimos anos e vem batendo recordes. Os financiamentos somaram R$ 49,6 bilhões em 2009, o maior valor da série histórica, segundo dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). Foi também no ano passado que o país superou pela primeira vez a marca de imóveis financiados em 1980 (627.342), totalizando 669.809 unidades.

"No início da década de 80, o crédito era altamente incentivado pelo extinto BNH [Banco Nacional de Habitação]", destaca o economista-chefe do Secovi-SP (sindicato da habitação), Celso Petrucci. Ele acrescenta ainda que o país também vivia o fim do milagre econômico (década de 70).

O período de alta, no entanto, foi interrompido com a escalada da inflação."A hiperinflação fez com que as dívidas dos mutuários crescessem muito e a inadimplência disparasse, o que desmotivou os bancos a emprestarem ao mesmo tempo em que as pessoas também não queriam se endividar", explica Miguel de Oliveira, vice-presidente da Anefac (Associação dos Executivos de Finanças).

Como resultado, o número de unidades financiadas foi decaindo a partir de 1981 e chegou a menos de um décimo em 1985, com 59.657. "Os juros nesse período eram muito altos e as condições de pagamento eram piores", diz Oliveira, citando o prazo de pagamento, que hoje chega a 30 anos e no período era de até 15 anos.

Retomada

Porém, as mudanças no cenário econômico do país a partir da década de 90, com a estabilização da moeda, e outras alterações feitas no sistema de crédito possibilitaram a retomada do crescimento.

"Houveram importantes modificações, como o aumento da segurança jurídica dos contratos pela alienação fiduciária [em 2004]", avalia o vice-presidente de Governo da Caixa Econômica Federal, Jorge Hereda. Nesse sistema, a retomada de um imóvel, que antes podia demorar décadas, foi acelerada.

Petrucci destaca também a regra do patrimônio de afetação --que permite a segregação de um empreendimento imobiliário das demais operações de uma incorporadora.

Outro fator determinante foi a mudança do cenário econômico do país, que favoreceu o crescimento desse mercado. "Houve o aumento da renda dos brasileiros e diversas famílias que ascenderam à classe C, ao mesmo tempo em que os juros caíram", afirma. Atualmente, é possível financiar imóveis na Caixa com juros a partir de 4,5% ao ano mais TR (Taxa Referencial).

"Com regras de mercado mais bem definidas e a estabilização do país, os bancos também passaram a oferecer melhores condições para quem quer comprar um imóvel, aumentando prazos e reduzindo juros", acrescenta Petrucci.

RESULTADO REAL NO MUNDO VIRTUAL

O mercado imobiliário no Brasil hoje se rende cada vez mais à internet como um ambiente eficiente para a prospecção de novos compradores e clientes, num mercado altamente aquecido no estado. Há 46 anos no mercado imobiliário do Estado de São Paulo, a Real Consultoria Imobiliária teve, em março, 60% de suas vendas realizadas a partir de contatos que foram iniciados por meio de sua equipe de corretores online, no site da empresa. Este é um número recorde no segmento e resultado de grandes investimentos em tecnologia e treinamento da equipe.

Segundo o diretor da equipe online, Francisco Junior, há diversas empresas que divulgam números exorbitantes de acessos aos seus sites institucionais, quando o aspecto mais importante que deveria ser considerado é a qualidade do acesso: “na Real, os clientes que entram em nosso chat são potenciais compradores, pois a empresa usa de uma estratégia de marketing única; por isso alcançamos esse resultado”.

O vice-presidente da imobiliária, Lourenço Lopes, afirma que a internet atingiu uma importância preponderante porque as pessoas querem mais informações sobre os empreendimentos antes de ir visitá-los e um site proporciona esse tipo de experiência aos compradores. Reunindo fotos, vídeos, dados e as plantas dos imóveis, o site é cada vez mais uma importante fonte de consulta para o comprador. Além disso, quem está interessado em adquirir um imóvel, pode mostrar ou enviar as informações daquilo que está lhe interessando rapidamente, para pessoas de sua família, mesmo à distância. Da mesma forma, compradores de outros estados e países podem conhecer muito do imóvel sem precisar, necessariamente, fazer uma visita pessoalmente ao estande de vendas com o apartamento decorado.

Lourenço narra um caso em que 80% de um empreendimento foram vendidos para investidores no exterior, no caso, japoneses e brasileiros que vivem no Japão. “Os imóveis no Brasil são mais baratos do que em outros países do BRIC, portanto, são uma excelente opção de negócio para quem objetiva investir”, completa.

O site da Real chega a receber de 5 a 8 mil contatos de visitantes aos corretores online por mês. Lourenço afirma que dessas consultas, de 1,5% a 2,4% tornam-se efetivamente vendas, mas acredita que em pouco tempo esta média irá crescer. Os últimos resultados da equipe online da imobiliária são crescentes: “o aproveitamento ainda não é o ideal, mas a equipe está trabalhando muito para melhorar o atendimento”, explica. No último ano, a Real investiu cerca de 2 milhões de reais na equipe e ferramenta online de vendas e atendimento, e pretende investir mais 2,5 milhões de reais somente em tecnologia, até o final de 2010.

Com foco em médio e alto padrão, a Real Consultoria Imobiliária atua somente com consultoria a construtoras e vendas de imóveis novos e lançamentos, na faixa entre 120 mil e 25 milhões de reais. Todavia, a empresa também possui outra imobiliária para tratar de imóveis usados e aluguéis, a Solar Imóveis, que também investe no atendimento online e em imóveis mais populares, como aqueles mediados pelo programa Minha Casa, Minha Vida, da Caixa Econômica Federal.

As duas empresas hoje atuam com cerca de 540 corretores, sendo 120 credenciados para o atendimento online: “o perfil de um corretor para atender na consultoria online é escrever muito bem e rápido, tem que ser o corretor de primeira linha”, detalha Lourenço. Todos os meses, o vice-presidente explica que de 10 a 20% dos corretores da equipe são reprovados em sua atuação e deixam a equipe online: “a pessoa tem que voltar para o treinamento”. A imobiliária também conta com atendimento online em outros idiomas, como inglês. Um caso destacado pelo vice-presidente é o de um consultor online de 18 anos, que vendeu imóveis tratando em inglês, às três da manhã, para um cliente de Londres e foi premiado por duas construtoras pelos resultados.Francisco Júnior afirma, ainda, que o ramo online da imobiliária está abrindo novas praças de atuação. Em função dos resultados obtidos para uma construtora no litoral paulista, a Real foi convidada a comercializar outro empreendimento do grupo na Bahia, com sua equipe online. Isto ocorreu depois que a imobiliária conseguiu, em São Paulo, vender o dobro dos imóveis de um concorrente no estande de vendas: “a eficiência da equipe online da Real é hoje um grande diferencial da empresa no mercado”, afirma o diretor.

Financiamento habitacional da Caixa cresce 124% em 2010

Nos primeiros quatro meses do ano, a Caixa Econômica Federal emprestou R$ 21,17 bilhões em financiamento imobiliário --quase o total oferecido em 2008 (R$ 23,3 bilhões) e 124% a mais do que no mesmo período de 2009, segundo dados obtidos pela Folha.

Com o feirão da casa própria -que será realizado em São Paulo e também em outras 12 capitais, o banco pretende impulsionar os resultados. A previsão é que os negócios realizados ou encaminhados durante os eventos totalizem R$ 3,5 bilhões. Haverá ainda 41 feiras de menor porte.

"O mercado está aquecido por fatores que vão desde a favorável situação econômica, com o aumento da renda e mais famílias ascendendo à classe C, até as condições de financiamento dos imóveis, com juros a partir de 4,5% ao ano mais TR [Taxa Referencial]", diz Jorge Hereda, vice-presidente de governo da Caixa.

O designer Thiago Pereira da Costa, 32, é um dos que conseguiram comprar o primeiro imóvel recentemente por causa dessas mudanças.

"Já tinha tentado financiar antes, mas os juros eram altos e o custo ficava muito acima do aluguel", afirma.

Após muita procura, Costa achou um imóvel e financiamento dentro do seu orçamento. Ele paga uma prestação de R$ 1.200, no lugar dos R$ 900 que gastava por mês em um flat. "É muito melhor poder pagar por algo que será meu."

O professor do Insper Ricardo Rocha afirma que, apesar de o crédito estar mais acessível, os imóveis estão com valores elevados. "O crédito em abundância possibilita ao mercado embutir um preço maior."

Por isso, o especialista diz que os custos estão altos e a decisão de comprar deve ser muito bem avaliada. Em cinco anos, os preços de casas e apartamentos novos subiram, em média, entre 30% e 40% na capital paulista, ante os 22% de inflação no período.

Expectativa

Em 2010, a Caixa espera voltar a registrar a maior contratação da história. A expectativa inicial, de R$ 50 bilhões, subiu para R$ 55 bilhões a R$ 60 bilhões.

Além das condições econômicas, o programa habitacional do governo Minha Casa Minha Vida também explica os números recordes do banco. Lançado em abril do ano passado, a meta é que o programa financie 1 milhão de moradias para famílias com renda de até R$ 4.650 até o final deste ano.

O último balanço da Caixa, do dia 3, aponta que o programa teve 429.021 contratos assinados, totalizando R$ 28,56 bilhões em investimentos.