Benfeitorias em imóvel alugado e suas consequências

São muitas as dúvidas relacionadas as benfeitorias realizadas em imóvel alugado enquanto a vigência do contrato, em especial, se há possibilidade de retenção ou indenização das benfeitorias feitas, se há necessidade de autorização para realizá-las, se há possibilidade de renúncia sobre esse direito, dentre outras questões que serão explicadas a seguir em formato de perguntas e respostas, para que haja maior compreensão sobre o assunto, conforme se segue:

1) Quais tipos de benfeitorias podem ser feitas em um imóvel alugado?

Primeiramente, é preciso ressaltar que as benfeitorias são, em outras palavras, qualquer obra, conserto, reparos ou até mesmo pinturas realizadas no bem imóvel com a pretensão de melhorá-lo, conserva-lo e embeleza-lo.

Nesse sentido, destaca-se que as benfeitorias estão previstas no art. 96 e 97 do Código Civil de 2002, bem como nos arts. 35 e 36, da Lei 8245/1991, a famosa lei do inquilinato.

Sobre o assunto, é preciso entender que elas podem ser divididas em três grupos: as benfeitorias necessárias são aquelas realizadas para conservação do bem ou para evitar que se deteriore. Tem-se como exemplo: as manutenções ou reparos realizados no telhado da casa, pintura de uma parede, remendo de uma fechadura, e outras.

Já as benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem. A exemplo disso, se tem a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras em janelas, e etc.

Outrossim, a benfeitorias voluptuárias são aquelas de mero deleite ou recreio, seria as obras destinadas simplesmente para o luxo e conforto. Exemplos: colocação de piscina, colocação de elevador, dentre outras hipóteses.

É importante ressaltar que não há qualquer vedação por lei para a realização das benfeitorias no imóvel alugado. Contudo, a regra e a aplicação dos efeitos jurídicos são feitas de forma distinta para cada tipo de benfeitoria realizada.

2) É necessário autorização para a realização dessas benfeitorias no imóvel alugado?

Uma vez que a aplicação dos efeitos jurídicos é feita de forma distinta para cada benfeitoria realizada, a Lei do inquilinato prevê que a benfeitoria necessária não necessita de autorização do locador para a sua realização, e nesse caso, poderá o locatário ser indenizado pelos gastos realizados e exercer seu direito subjetivo de retenção, mesmo sem autorização.

Contudo, veja-se que para as demais benfeitorias (úteis ou voluptuárias) existe a necessidade de expressa autorização do locador, sob o risco de o locatário não poder ser indenizado ou exercer seu direito de retenção sobre o bem.

3) O que acontece ou pode acontecer, caso o inquilino faça alguma mudança no imóvel sem a autorização do dono?

A Lei do inquilinato (Lei nº 8245/1991) ressalta em seu art. 35 que: “Salvo expressa disposição contratual em contrário", caso em que as partes se manifestaram expressamente de outra forma, as benfeitorias necessárias feitas ou realizadas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção do bem.

Entretanto, no caso das benfeitorias úteis – elas somente poderão ser indenizáveis ou retiradas, desde que haja autorização expressa do locador.

Quanto as benfeitorias voluptuárias, o art. 36 da Lei do inquilinato, tem outro tratamento, não permitindo que sejam elas indenizáveis. Porém, o locatário ao final da vigência do seu contrato poderá retirar o bem do local, mas desde que não afete a estrutura do imóvel. A ideia aqui é que o bem imóvel deve ser devolvido e restituído ao proprietário da mesma forma em que se locou.

No entanto, é importante ressaltar que as partes podem livremente dispor sobre o assunto em contrato, prevendo que haja, no caso das benfeitorias voluptuárias, uma possível indenização, por exemplo.

4) O direito sobre a indenização ou retenção do bem pode ser renunciado? As partes podem livremente dispor sobre o assunto?

A jurisprudência já é pacifica sobre a possibilidade de renúncia ao direito à indenização das benfeitorias uteis ou necessárias. Inclusive a matéria já é sumulada pelo STJ, Corte Cidadã– súmula 335, onde disciplina que:

“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

Portanto, veja que não há qualquer ilegalidade no sentido de renunciar tal direito. A lei autoriza e o princípio da autonomia privada das partes permitem a livre manifestação sobre o assunto, podendo ser negociado por meio de cláusula expressa em contrato.

Segue link sobre entrevista concedida pelo Advogado Wellington Rocha ao STJ entrevista.

https://soundcloud.com/stjnoticias/1903-stj-entrevista-benfeitoria-imovel-alugado?utm_source=soundcl...

Fonte: Wellington Rocha & Advogados Associados

TJ/SP: Condomínios não podem restringir acesso à praia

Na última terça-feira (13/03), a 3ª Câmara de Direito Público do TJ/SP confirmou a decisão proferida pelo juízo “a quo”, reafirmando que as praias são bens públicos de uso comum do povo, não podendo haver qualquer forma de restrição de seu acesso por parte de particulares.

Dessa forma, fora mantida a condenação dos Condomínios da praia de Sorocotuba, localizadas no Guarujá/SP.

A condenação determinava a retirada de todos e quaisquer obstáculos que limitem ou restrinjam o acesso à praia e às vias públicas, como cancelas, portarias, correntes, placas de proibição de acesso, e o exercício de atividade fiscalizatória, no que não se inclui a retirada de meros abrigos conhecidos como "guaritas", desde que tais construções não se constituam em limitação ou vedação ao acesso.

Da mesma forma, a proibição de criação de qualquer tipo de restrição ou embaraço em relação ao acesso ou entrada da coletividade na praia e nas vias públicas do loteamento.

A título de curiosidade, a ação foi ajuizada pelo Município de Guarujá. O Município apresentou denúncias feitas por cidadãos que afirmaram que os condomínios dificultavam o acesso à praia local.

Drones na Construção Civil Aplicações para implementar na obra

Todos conseguimos perceber a importância que a Construção Civil tem para o país desde que algumas das principais construtoras entraram em crise após escândalos de corrupção. Milhares de empregos foram perdidos e a utilização de Drones na construção civil acabou por um tempo tendo uma prioridade secundária.

A tempestade neste setor parece ter encontrado um fim e os primeiros raios de Sol já começam a ser avistados no horizonte e com isso as demandas por utilização de Drones na construção civil aumentaram significantemente em 2017.

Agora que sabemos que este rico setor está de volta, vamos conhecer algumas aplicações interessantes que podem representar mais agilidade, segurança, economia e informações diferenciadas do canteiro de obras.

1 – Mapeamento da área a ser construída

Esta fase da construção sempre representou um custo elevado da obra e consumiu boa parte do cronograma. Equipamentos caros e análises longas eram requeridas como estudo inicial de um empreendimento. É certo que em algumas circunstâncias, utilizar Drones na construção civil não substitui a presença humana e técnicas mais consagradas, porém a inovação que os Drones trouxeram já representam uma excelente economia e diminuição de prazos.

2 – Simulações e prévias de lançamentos

Construtoras com visão de Mercado, que utilizam a tecnologia a seu favor, investem muito na experiência do cliente. As chances de concretizar uma venda aumentam muito desde que o cliente consiga visualizar ou até mesmo fantasiar seu futuro lar e a vizinhança ao redor.

Seguindo este caminho de inovação, as empresas têm investido na contratação de Drones para somar ao seu portfólio de venda, tanto vídeos e fotos, quanto modelos 3D e até simulações em realidade virtual de modelos digitais de terreno gerados pelas imagens aéreas.

Uma atividade muito popular entre as construtoras é a simulação da vista por andar, onde o cliente tem a oportunidade de visualizar tudo que poderá desfrutar de sua futura sacada.

3 – Segurança e Seguro

Um detalhe que faz muita diferença no custo final de empreendimentos e obras de grande porte e que grande parte das pessoas desconhece é o custo dos seguros. Eles servem para resguardar as empresas desde a cobertura de acidentes com funcionários a até atrasos e falhas de projeto.

Verificar se os funcionários estão utilizando o equipamento de segurança adequado ou se uma estrutura da construção está torta são tarefas simples para os Drones e economizam um tempo precioso de recursos humanos que podem ser utilizados em outras funções de igual importância.

Utilizando Drones, as empresas podem detectar problemas com antecedência, antes que estes se tornem grandes dores de cabeça e custem muito mais caro do que uma simples contratação de serviço de Drones.

Por fim, diminuindo o risco dentro da obra, as empresas ainda podem barganhar um bom desconto no valor final do seguro.

 4 – Progresso da Obra

Se você já comprou um apartamento na planta, sabe o quão emocionante é acompanhar mês a mês o desenvolvimento da construção. Clientes ávidos por informações e detalhes pagariam mais e aumentariam os índices de satisfação com a compra caso tivessem mais ângulos de visão e relatórios quinzenais ou até semanais do andamento da obra. Tudo isso aplica-se ao que há de mais moderno em User Experience ou seja, a experiência que seu cliente terá com a sua empresa.

5 – Inspeção da Obra

As inspeções costumam ser uma grande fatia do custo de uma obra. Cada setor deve respeitar leis específicas e gerar laudos seguindo sérios padrões de qualidade.

Inspeções com Drones vão variar desde análise de fissuras e vazamentos em telhados a até o progresso de estruturas metálicas e acabamento utilizando concreto. Utilizando ferramentas complementares como sensores termais, é possível identificar infiltrações ou problemas elétricos com bastante antecedência e ainda fazendo um mapeamento da obra, obtem-se medidas, posicionamento, volumes, inclinações e etc.

Por fim, não importa o tipo de obra, inspeções podem ser feitas de maneira mais rápida, segura e simples utilizando Drones e seus acessórios e ferramentas de apoio.

6 – Monitoramento dos Operários

Se as construtoras querem manter seus operários mais seguros e com alta produtividade sem gastar altas cifras contratando um time inteiro de supervisores, certamente um ou dois Drones ajudariam a manter um olho na operação, dependendo do tamanho da área em construção.

Os Drones podem monitorar toda uma área, substituindo inclusive motocicletas e automóveis que percorrem grandes áreas, são lentos e geram custo operacional altíssimo para as empresas.

Dependendo da altura de voo do Drone, os operários provavelmente nem perceberão que estão sendo monitorados, diferentemente de uma abordagem direta e em solo, feita por uma patrulha ou um supervisor.

Construtoras têm contratado serviços de Drones para terem certeza de que a obra está organizada, segura, correta e dentro do prazo do cronograma.

7 – Campanhas publicitárias

Lançamentos de empreendimentos comerciais ou residenciais têm demandado muito a utilização de Drones. O alto custo da contratação de helicópteros ficou no passado e as tomadas, aproximações e ângulos capturados pelos Drones são imbatíveis.

A imagem aérea do entorno de um novo condomínio ou a visão macro de todo um bairro, identificando pontos comerciais, localizações turísticas ou tradicionais pode ajudar muito a concretizar uma venda. Os clientes querem ter certeza que a 5 quarteirões de distância de seu novo lar não existe uma área perigosa ou que degrade de alguma maneira a região e deprecie o preço futuro do seu imóvel.

Fonte: Leonardo F. Minucio, Diretor e Co-Founder da Futuriste

A responsabilidade civil das empresas que publicam locação fraudulenta de imóveis.

No último domingo, dia 28 de Janeiro, o programa Fantástico da Rede Globo, veiculou uma reportagem a respeito de golpes aplicados contra cidadãos que buscam alugar imóveis na regiões litorâneas do País.

Os golpistas publicam falsas ofertas de aluguel em sites intermediadores se passando por proprietários do imóvel. O interessado entra em contato por telefone ou e-mail e assina contrato no qual é estipulado o pagamento de valor à título de entrada pelo aluguel do imóvel. Quando chega ao local na data contratada, o interessado descobre ter sido vítima de uma fraude, o imóvel não estava alugado e a pessoa com quem negociou a locação, na maioria das vezes, não é mais localizada.

O fato causa um grande abalo emocional ao interessado porque, na maioria dos casos, o aluguel do imóvel envolve uma viagem com a família que tem uma expectativa positiva em relação ao passeio. A interrupção abrupta em decorrência da descoberta do golpe deixa todas as vítimas em uma situação de verdadeira vulnerabilidade.

Certo é que, as pessoas que aplicam o golpe dificilmente são localizadas e quando são, é necessário que as autoridades policiais despendam de anos de investigação minuciosa o que acaba ressaltando às vítimas uma inevitável sensação de impunidade. Diante desse contexto, a reparação pelos danos causados na esfera cível se torna ainda mais inviável, para não dizer, impossível.

Diante desse cenário é que se defende o alcance da responsabilidade civil sobre as empresas intermediadoras desses contratos, como no caso da OLX.com.br, apresentado pelo programa Fantástico.

Primeiramente, portanto, é se deve observar que a relação estabelecida entre a vítima do golpe e a empresa intermediadora é de consumo, uma vez que, a empresa coloca à disposição do mercado de consumo um serviço que faz a intermediação entre quem busca um imóvel para locação e quem quer alugar um imóvel.

O Artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, por sua vez, prevê que O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

A responsabilidade objetiva da empresa que intermedia a locação decorre do reconhecimento de vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo (Art. 4º, I, CDC), uma vez que, empresas como a OLX.com, para citar o exemplo da reportagem, tem o dever de zelar pelas informações apresentadas em suas páginas virtuais evitando assim, riscos a dignidade do consumidor em razão de uma conduta omissiva e permissiva.

A responsabilidade, no caso em questão, é uma consequência direta da teoria do risco aplicada no regime jurídico da defesa do consumidor. Para esta teoria, toda pessoa que exerce alguma atividade cria um risco de dano para terceiros. E deve ser obrigado a repará-lo, ainda que sua conduta seja isenta de culpa.

Nesse sentido, se destaca o voto do Juiz Fernando Swain Ganem nos autos do Recurso Inominado nº 0002989-77.2015.8.16.0148 em que manteve sentença condenatória contra empresa que intermediou um contrato de aluguel que, após, descobriu se tratar de golpe. “Há de se atentar que a reclamada, ora recorrente, nem ao menos trouxe aos autos prova de que teria agido com cautela com os dados fornecidos pelo reclamante, cuja desídia acarreta a inaplicabilidade do art. 14, § 3º do cdc. Ademais, no caso trazido os autos não se vislumbra o fato de terceiro, porquanto a fragilidade do sistema da requerida possibilitou a ação de terceiro falsário, por isso entende-se que agiu com total negligência e irresponsabilidade, sem tomar as cautelas que a prestação de serviços dessa natureza recomenda. Risco da atividade que desenvolve.”

Conclui-se, portanto, a existência de fundamentação jurídica que aponta para a responsabilidade civil de empresas que atuam, por meio de sites na internet, publicando contratos de locação fraudulentos.

Fonte: Brenno Milhomem, Advogado

Quem deve pagar o IPTU, locador ou locatário?

As discussões entre locador e locatório sobre quem deve pagar o IPTU não são incomuns. Sempre há aquela porfia e um tenta empurrar para o outro o ônus do imposto. Mas, perante a lei, quem deve pagar o IPTU?

O Código Tributário Nacional, em seu artigo 34, estabelece que o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), por sua vez, em seu artigo 22, aduz que o locador é obrigado a pagar o imposto, salvo se de outra forma ficar estabelecido em contrato.

Portanto, em regra, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do proprietário do imóvel. Todavia, se no contrato de locação ficar estabelecido que o locatário será o responsável, este deverá arcar com o imposto.

É importante lembrar que o FISCO não tem conhecimento sobre o contrato de locação firmado entre locador e locatário, por isso, para ele, o responsável será sempre o locador. Dessa forma, se houver atraso no pagamento, o FISCO cobrará sempre o proprietário do imóvel.

Fonte: Carlos Henrique Rodrigues Nascimento, Advogado e consultor jurídico