Fiador em contrato de locação pode perder o bem de família?

A fiança é uma das modalidades de garantia locatícia, na qual uma pessoa se compromete a satisfazer a obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra, artigo 818 do Código Civil. É uma garantia pessoal (fidejussória), o que significa dizer que a garantia do pagamento da dívida locatícia é a universalidade de bens do fiador.

A Lei de Locações (lei 8.245/91), em seu artigo 37 prevê as modalidades de garantias locatícias, sendo a fiança a mais utilizada por ser a mais acessível e menos onerosa ao Locatário. Ser fiador é assumir riscos financeiros e jurídicos. Por isso, é necessário verificar às reponsabilidades e avaliar a relação de confiança que se tem com o afiançado. Afinal, muitas relações são rompidas quando o fiador é acionado por inadimplemento do afiançado.

Destaca-se, ainda, que na maioria das vezes a posição do fiador se torna pior que a do próprio devedor, pois seu bem de família pode ser objeto de penhora para saldar as dívidas oriundas da fiança.

Como assim, o bem de família?

Sim! Muito embora o bem de família seja protegido e considerado impenhorável, no caso de fiança em contrato de locação isso não ocorre.

O artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90 (Lei da Impenhorabilidade do Bem de Família), consta expressamente que a impenhorabilidade NÃO é oponível em casos de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de Locação.

A discussão da validade da penhora de bem de família do fiador chegou ao STJ e foi reconhecida como válida sendo editada a Súmula 549: "É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação." (REsp 1.363.368). Não parou por aí, a discussão chegou no STF, sob a alegação da inconstitucionalidade do inciso VII, do art 3º da Lei 8.009/90, sendo declarado constitucional no julgamento do Recurso Extraordinário nº 407.688-8/SP.

Diante disso, conclui-se que ser fiador é um encargo muito pesado e comprometedor, especialmente no que se refere a impossibilidade de alegação de impenhorabilidade do bem de família, podendo até mesmo seu único imóvel residencial ser penhorado e expropriado para saldar os débitos do locatário inadimplente.

Fonte: Ana Paula Ribeiro dos Santos

Blog: Mariana Gonçalves

A construtora está em processo falimentar? E agora?

O que acontece com o direito dos adquirentes de apartamentos quando a construtora/incorporadora tem o contrato do terreno rescindido no curso de processo falimentar?

Inicialmente, vale relembrar o conceito de Incorporação definido no § único do art 28 da Lei 4.591, onde se lê:

Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Pois bem, em recente julgado, o STJ garantiu a proteção ao direito dos adquirentes de um empreendimento imobiliário frustrado, recaindo sobre o proprietário do terreno - que realizou novo contrato de incorporação - a responsabilidade de indenização pelos danos causados em razão da falência da primeira construtora.

Em que pese o art 43, III, da Lei privilegiar esses adquirentes na preferência do crédito falimentar, não se pode deixar de lado as diretrizes elencadas no § 3º do art 40 do mesmo diploma, in verbis:

No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno. (...)

§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.

§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.

Para o STJ, a leitura dos artigos é feita de forma complementar e não alternativa, a preferência de créditos no processo falimentar não substitui a indenização aos adquirentes da primeira incorporação, tendo em vista que a obra foi terminada.

Portanto, para evitar o enriquecimento sem causa do proprietário do terreno, a alienação das unidades autônomas concluídas pela nova construtora ficará condicionada ao pagamento da indenização aos antigos titulares.

Publicado por Blog Mariana Gonçalves

Fonte: Fany Costa, Advogada

Desistir do imóvel alugado sem pagar multa é possível?

Na última semana, uma cliente bastante aflita com uma situação um tanto delicada que tem vivido no condomínio em que reside com sua família, que efetivou a locação a poucos meses, buscou estas informações sobre a possibilidade de "devolver" o apartamento por problemas de vizinhança, sem pagar a multa.

Para entendermos melhor a situação vivida pela locatária vamos ao relato dos fatos.

A locatária informou que: Alugou um apartamento, a cerca de 02 (dois) meses em um residencial, considerado de médio-alto padrão na cidade. Contudo na esquina deste condomínio, existe um bar que é muito conhecido e frequentado pelos adolescentes e jovens, que religiosamente aos finais de semana especialmente na sextas-feiras, sábados e domingos superlota de clientes. O problema deste bar é que ele é bastante pequeno, e por este motivo os adolescentes e jovens ficam nas ruas e em uma praça que existe ao lado do bar, culminando em uma multidão de indivíduos grande parte ingerindo bebidas alcoólicas nas ruas, atravessando as madrugadas, causando muitos barulhos aos moradores. A locatária informa que, como se não bastasse essa situação, o que tem trazido muita insegurança ao condomínio é o fato de que a algum tempo atrás ocorreu uma tentativa de invasão ao residencial e que os autores deste fato eram jovens todos embriagados e que invadiram o condomínio causa de uma briga na rua. O condomínio teve avarias consideráveis que foram suportados pelos moradores. Outro fato que tem contribuído com perturbação do sossego é que por inúmeras vezes os moradores visualizam vários jovens consumindo drogas próximo ao bar e nas adjacências. O problema ainda se agrava nos sábados e domingos pela parte da manhã, pois os condôminos do residencial se sentem com medo de sair do prédio e ou até mesmo chega, uma vez que existem muitos jovens embriagados jogados pelas ruas, brigando entre si e andando que nem uns zumbis... todos em volta do condomínio.

Pois bem, o questionamento proposto pela locatária foi o seguinte: diante de todos esses problemas, é possível devolver o imóvel, sem pagar a multa contratual pelos problemas suportados e recorrentes?

Para responder este questionamento, devemos inicialmente analisar a lei que rege as locações, a Lei 8.245/91.

A Lei do Inquilinato, em seu artigo 4º, objetivamente estipula que o locador não pode reaver o imóvel durante o prazo de locação, salvo se o inquilino praticar alguma infração legal ou contratual.

Todavia o locatário, pode devolver o imóvel, desde que pague a multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato.

Comumente nas locações imobiliárias a multa estipulada é de 03 (três) vezes o valor do aluguel e está, deverá ser, por força de lei, cobrada de forma proporcional ao tempo até então cumprido. A título de exemplo, simples e prático de como a multa deverá ser cobrada, podemos dizer que "quanto menos tempo o inquilino ficar no imóvel, mais alta será a multa" ou “quando maior o tempo que o locatário ocupar o imóvel locado, menor será a multa que irá pagar quando da entrega”

Outra ressalva que insta fazer é que os locatários ficarão dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, seja seu empregador privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e desde que ocorra a notificação, por escrito, do locador com prazo de, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência. (Artigo 4º § único da Lei 8.245/91).

Nada obstante, voltando ao caso em análise, e tendo em vista a Lei do inquilinato, podemos previamente concluir que infelizmente: pelo (não) simples fato de ter um bar próximo do condomínio residencial e que constantemente tem causado inúmeros transtornos, perturbando diretamente o sossego, a tranquilidade e a segurança dos moradores, inclusive da vizinhança, por mais absurdo e incrível que parece não é possível devolver o imóvel sem pagar a multa.

Este é o entendimento consolidado! Nada vai livrar o locatário da multa pecuniária pela entrega antecipada do imóvel — nem o barulho da rua ou a perturbação do sossego causados por vizinhos, terceiros transeuntes da rua ou até mesmo moradores do próprio prédio.

Entende-se que todos esses fatores via de regra deveriam ter sido descobertos antes, visitando a região ou perguntando aos proprietários, vizinhos e moradores, isto antes de fechar contrato.

Inúmeros casos como: barulhos de obras, barulhos de aeroportos, vias muitos movimentadas (buzinas), vizinhos barulhentos, cheiros de restaurantes próximos ao imóvel, entre tantos outros, nenhum destes fatores que perturbaram o sossego, a tranquilidade e até mesmo a segurança não são justas causas para a entrega antecipada do imóvel sem pagar a multa contratual. São chamados problemas externos, que via de regra, não são causados pelo próprio imóvel.

Então, quando o locatário pode entregar o imóvel sem pagar a multa?

Existem situações em que é possível devolver o imóvel alugado sem pagar a multa. Como exemplo, podemos citar: problemas estruturais no imóvel.

Se o lugar não for habitável, com problemas que comprometam a saúde e a segurança do morador, os locatários pode desistir do contrato e até inclusive buscar uma reparação dos danos causados diante do proprietário do imóvel. O fundamento disto é que a Lei do Inquilinato expressa em seu artigo 22, I que é "o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina". Em outras palavras, o imóvel deve atender as necessidades básicas de moradia e habitação. O imóvel que não corresponde ao fim que se destina estamos diante de uma infração contratual por parte do proprietário passível de resolução do contrato e reparação dos danos sofridos. (Artigo 186 e 927 do Código Civil).

O outro lado da moeda: o mútuo acordo!

Sem dúvida, existe uma solução muito eficiente e econômica que pode ser muito benéfica tanto para o locador, quanto para o locatário: o mútuo acordo! É o que sempre recomendamos. A Lei do Inquilinato expressa em seu artigo 9º, I que a locação poderá ser desfeita pelo mútuo acordo.

Vejamos o que a Lei diz em seu Artigo 9º, Inciso I:

“A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo.”

O mútuo acordo é a solução consensual de conflitos. Sempre busque a melhor solução dos problemas, sejam eles de vizinha, barulho seja estruturais do imóvel. Em muitos casos é a melhor saída é um acordo.

Considerações Finais

Diante todo exposto, cabe aqui deixaram algumas dicas.

Antes de alugar um imóvel é preciso fazer um amplo levantamento não somente do lugar, mas também do imóvel, tudo isto com único objetivo: para evitar arrependimentos após a mudança e dar a segurança e o sossego que você e sua família merece. A inobservância desta regra simples, pode resultar em meses de dor de cabeça para os moradores, porque a devolução do imóvel locado —sem pagar multa contratual— só é possível em casos previstos em lei e ou consideramos extremos.

Outra orientação necessária, é a transparência nas relações locatícias. Esta orientação é válida para proprietários-locadores. Lembramos que é de responsabilidade do proprietário informar todos os detalhes do imóvel e da região aos futuros moradores do seu imóvel, incluir informações como: se existiu ou existem infiltrações, se as instalações elétricas e hidráulicas estão em regular funcionamento, informar se há vizinhos problemáticos assim como excesso de ruídos no condomínio, isto é, de suma importância para que todas as decisões tomadas sejam livres de erros.

Por fim, para evitar arrependimentos futuros cabem aqui determinadas dicas imprescindíveis para você que pretende alugar um bem imóvel: visite o local e a região várias vezes em variados horários do dia e da noite; caminhe pela vizinhança e converse com vizinhos, faça bastante perguntas sobre a região, costumamos dizer que os vizinhos nunca metem sobre a vizinha e por último, sempre contrate um profissional capacitado para intermediar a locação do imóvel.

Fonte: Lucas Daniel Medeiros Cezar. Advogado e Consultor imobiliário.

3 DICAS PARA NÃO TER PROBLEMAS COM INSPEÇÃO PREDIAL

Organizar documentos e fiscalizar instalações prediais constantemente ajudam no preparo para a inspeção predial

A inspeção predial, também chamada de autovistoria ou vistoria técnica, é uma ação extremamente necessária para evitar graves acidentes e até mesmo tragédias em edificações.

Definida pela norma técnica ABNT NBR 5674 como “avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manutenção”, a inspeção predial é indispensável, seja em edificações residenciais, comerciais ou públicas.

Mas nem sempre essas medidas de manutenção estão em dia e isso pode atrair um sério risco para a estrutura, além de ser um possível atestado de irregularidade no laudo de inspeção predial. Com tantas determinações e normas para atender, pode ser confuso compreender exatamente o que precisa ser feito para sair ileso dessa autovistoria.

Confira três dicas para não passar por nenhum tipo de problema durante a vistoria técnica:

 1. Verifique a documentação

Tenha todos os documentos da edificação organizados e regularizados. Na primeira etapa do processo de inspeção predial, esses materiais serão avaliados.

Cheque os prazos de validade de contratos e atualiza-os periodicamente.

Tenha em mãos documentos relacionados a manutenção como:

– Última versão do plano de manutenção

– Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás

– Cadastro de equipamentos e máquinas

– Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios

– Laudos de Inspeção Predial anteriores

– Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores

– Selos dos extintores

– Relatório de Inspeção Anual de Elevadores

Não se esqueça de também organizar os documentos administrativos, como IPTU, regime interno do condomínio e Cadastro no Sistema de Limpeza Urbana, e técnicos, como os projetos de paisagismo, executivo, de revestimento, de pintura, de impermeabilização e de instalações prediais.

 2. Fiscalize as instalações prediais

Antes da vistoria questione-se:

– Há elementos estruturais aparentes?

– Os elevadores estão em bom funcionamento?

– O sistema de instalação elétrica passou por manutenção?

– Há infiltrações em algum ponto da edificação?

– Como estão os revestimentos da edificação?

– Os sistemas de vedação interno e externo estão em ordem?

– A instalação hidráulica precisa de algum reparo?

– Os geradores estão funcionando?

– A edificação conta com instalações de acessibilidades suficientes?

– Telhados, calhas e demais coberturas não estão danificados?

– O sistema de combate a incêndio está em ordem (placas de sinalização, extintores na validade, etc.)?

O ideal é fazer um checklist periódico de todas as instalações que precisam ser revisadas. A manutenção desses itens é indispensável para a saúde da edificação e segurança dos trabalhadores, moradores e frequentadores do local.

Nota extra: Para todo serviço técnico contratado exija sempre a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), pois isso garante que a edificação já passou pela vistoria de um profissional habilitado.

 3. Certifique-se dos riscos

É muito importante observar se há problemas provenientes da construção ou do projeto do prédio. Note se há alguma deficiência nesse sentido e busque soluções para isso. Outro ponto a se observar são as utilizações corretas de instalações e da própria estrutura.

Por exemplo: um elevador que está no final da vida útil pode não estar mais em condições de uso e por isso não deve estar em funcionamento. Ou ainda, seu uso para o carregamento de carga pesada, como uma mudança, deve ser atestado por uma vistoria, assim como o limite de capacidade de peso deve ser informado.

Já a estrutura pode estar depreciada, ou com agentes de deterioração agravados, o que coloca a segurança e saúde em risco.

Todos esses quesitos serão avaliados e, quando apresentarem de riscos, serão classificados em graus crítico, regular e mínimo.

Tudo pronto para a inspeção predial?

Seguindo as dicas acima e obedecendo a todas as orientações dos engenheiros e técnicos que farão a vistoria, será possível evitar acidentes e irregularidades. Mas lembre-se: por meio da inspeção predial é possível ter claras orientações de manutenção.

O proprietário ou síndico, da edificação ficará ciente das informações necessárias para fazer um planejamento de atividades, orçar serviços referentes à manutenção, controlar e avaliar as atividades de manutenção, atualizar registros, se prevenir contra situações emergenciais entre outras medidas saudáveis para a estrutura como um todo.

Então, após o laudo é preciso colocar em prática todas as atualizações. É válido ressaltar que a utilização de serviços de terceiros é uma possibilidade para executar a manutenção.

Veja como reter e fidelizar clientes

Sebrae elaborou material exclusivo para o setor de construção civil com dicas e orientações importantes aos varejistas para fidelizar clientes

Em tempos de instabilidade econômica, o comércio vive um desafio quase que diário para manter suas vendas. E o cenário fica ainda mais crítico para os micro e pequenos empresários que precisam reter e fidelizar clientes. O Sebrae elaborou um material exclusivo para o setor de construção civil para ajudar os lojistas. 

Antes, durante e depois do fechamento de uma venda, o cliente deve ser tratado com exclusividade, sendo entendido e recebendo toda a atenção possível. Portanto, é necessário conferir algumas práticas que sua empresa deve adotar para ter mais assertividade nas vendas e fidelizar clientes:

Ponto de venda (PDV) 

Seja atraente tanto no ambiente interno quanto externo. Capriche nas gôndolas e arrumação da loja, não esqueça de sinalizar o ambiente de forma eficaz,  conduzindo o cliente para produtos em promoção ou outros pontos estratégicos do PDV, por exemplo. A iluminação e boa ventilação da loja também são aspectos cruciais para manter o cliente mais tempo no ambiente. 

Exponha o preço de forma organizada e limpa. No caso de promoções, brindes ou cupons de desconto, indique de forma clara, simples e direta no PDV, para que o cliente conheça suas opções. Evite utilizar informações ambíguas e incoerentes, pois elas podem abalar sua credibilidade e confundir o consumidor. 

Atendimento

Personalize o tratamento ao cliente. Simpatia, rapidez e criatividade são características valorizadas e que fazem a diferença para a efetivação das vendas. Ofereça também condições para o cliente provar o produto (pegar, testar seu funcionamento, entre outros). Fique atento ao cliente e ao seu feedback sobre a experiência oferecida pela loja. É a forma mais simples para alinhar suas práticas de venda. 

Tecnologia

Invista em tecnologia, tanto no PDV quanto na gestão do negócio. Aceitar o maior número de meios de pagamento, como cartões de crédito e débito (de bandeiras variadas), também é uma alternativa para aumentar a competitividade. A presença nos canais em que o consumidor está (aplicativos móveis, redes sociais, entre outros) é fundamental para garantir a visibilidade da empresa, além de trazer os consumidores para a loja física. Utilize as mídias sociais para disseminar suas ações e campanhas. 

Equipe

A retenção de talentos e a devida capacitação da equipe devem ser preocupações constantes dos empresários.  No segmento de revenda de materiais de construção, no qual as empresas oferecem basicamente os mesmos produtos, a qualidade dos serviços que envolve a venda é o fator diferenciador entre as concorrentes. 

A conquista e fidelização dos clientes dependem da atuação e proficiência dos profissionais, sobretudo dos vendedores. Eles precisam estar bem preparados e qualificados, pois refletem a imagem da marca e da empresa. Atenção, estes são os principais erros cometidos por balconistas e vendedores na hora do atendimento: 

Falta de conhecimento do produto;

Apresentação de produtos que não se enquadram no que o cliente pediu;

Abordagem agressiva e insistente, não dando espaço ao cliente, ou abordagem desanimada e decorada;

Má postura do vendedor – ficar de braços cruzados ou com uma expressão mal-humorada, por exemplo;

Subestimação do poder de compra do cliente;

Demonstração de impaciência para tentar fechar a venda.

Competências e conhecimentos que um vendedor do setor deve apresentar:

1.Conhecimentos sobre técnicas de negociação e vendas ajudam no desempenho na hora de vender; 

2.Conhecimentos técnicos e operacionais que estão relacionados ao(s)/à:

• produtos e soluções em sistemas construtivos, que nesse caso é desafiador, pois engloba uma
• infinidade de itens;
• sistema operacional da empresa (trajetória do produto – desde o estoque até o pós-venda);
• cordialidade, agilidade e proatividade no atendimento ao cliente, fazendo uma venda assistida;
• sistema de gestão da loja, envolvendo a integração entre os setores de vendas/atendimento,
• distribuição, gerenciamento e acompanhamento do pedido e do produto, entrega (consequências da venda), pagamento, financiamento, entre outros aspectos.

Conhecimentos operacionais relacionados às diferentes áreas da loja

As operações do dia a dia do vendedor estão relacionadas a cada uma das áreas da loja, que compreendem produtos e processos específicos para cada uma. É importante que o empresário e sua equipe estejam atentos a elas para fazer um bom planejamento de vendas. Veja abaixo algumas das competências necessárias aos vendedores das principais áreas: 

Materiais elétricos

Noções de elétrica, eletricidade e iluminação;

Conhecimentos sobre acessórios elétricos;

Noções na área de iluminação sobre tendências, decoração e estilos;

Conhecimento sobre a instalação de produtos (ventiladores de teto, luminárias, porteiros eletrônicos, entre outros).

Tintas

Noções de aplicação de produtos para cada tipo de superfície (alvenaria, madeira, entre outros);

Conhecimento dos processos de pintura e repintura (tipos e classificação das tintas);

Noções sobre impermeabilização;

Conhecimento sobre medidas de áreas;

Noções sobre tipos de materiais utilizados (lixas, pincéis, espátulas).

Materiais hidráulicos

Conhecimentos sobre hidráulica;

Noções básicas sobre os diferentes sistemas hidráulicos (água fria, água quente, esgoto, águas pluviais e reuso da água);

Conhecimento sobre as necessidades hidráulicas de uma residência ou prédio.

Acabamentos

Conhecimento sobre produto, como e onde será sua aplicação (louças, metais, cerâmicas, piso, entre outros);

Noções de planta de uma edificação (saber interpretar uma planta baixa e calcular áreas dos diversos cômodos);

Noções de medidas de áreas (saber calcular a quantidade de piso ou revestimento necessário, considerando paredes, desníveis estruturais, entre outros);

Noções de escala (utilização do escalímetro);

Conhecimento sobre padrões, decoração e tendências na área.

Ferragens e construções

Noções sobre construção, seus padrões e processos básicos;

Conhecimento dos produtos e suas aplicações;

Noções de medidas de áreas.

Decoração

Conhecimento sobre os produtos;

Noções de decoração, estilos, tendências e utilização dos produtos.

Fonte: Mapa da Obra

A retomada dos fundos imobiliários

Os números de setembro foram incontestáveis. No mês, o Ifix, índice da B3 que representa as oscilações das cotas de fundos imobiliários negociados na bolsa, valorizou-se 6,75%. No ano, até a quarta-feira 11, a alta acumulada está em 20,2%, abaixo dos 27,3% do Índice Bovespa. E, apesar de o índice estar sendo negociado nas máximas históricas, indicando uma valorização acentuada das cotas desses fundos, os analistas acreditam que ainda há espaço para continuar apostando nesse negócio.

Com moderação – ninguém espera a euforia de 2008, quando a baixa artificial dos juros realizada de maneira voluntarista pelo governo, o que provocou uma euforia nesse mercado –, mas, sem perder a consistência, os fundos poderão voltar a atrair interessados. Eles investem em ativos de base imobiliária. Podem ser edifícios corporativos ou residenciais, participações em shopping centers ou edifícios específicos, como galpões para fábricas ou centros de distribuição. Há, ainda, os fundos que só investem em títulos financeiros, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Os rendimentos vêm de aluguéis ou revendas. Quando a economia se aquece, os imóveis ficam mais caros, ampliando os ganhos.

Um indicador é o interesse dos investidores internacionais. Quem tem imóveis residenciais à venda não vê uma fila de compradores à porta. Porém, o mercado corporativo, especialmente no segmento conhecido como triple A, está aquecido. Essa faixa do mercado inclui os edifícios modernos, com lajes amplas e ambiente controlado por computador, preferidos pelas empresas de primeira linha. “Notamos que há um movimento de busca pela qualidade”, diz o gestor de recursos Fernando Marques Oliveira, principal executivo do fundo H.I.G. para a América Latina. Por aqui, o fundo britânico se especializou em investimentos em empresas fechadas, modalidade conhecida como private equity.

No entanto, no início de outubro, Oliveira anunciou a aquisição de um edifício corporativo de alto padrão na Zona Sul de São Paulo. Segundo o gestor, os 29,2 mil metros quadrados de área locável têm demanda garantida. “Empresas sólidas que estão ocupando locais menos modernos e luxuosos percebem que podem mudar para locais melhores pagando quase a mesma coisa”, diz ele. “Esse é um movimento que ainda tem muito espaço para ocorrer, especialmente em São Paulo.” Segundo Oliveira, fundos imobiliários que oferecerem lajes corporativas de alto padrão deverão apresentar uma rentabilidade consistente nos próximos anos. Nos últimos 12 meses, essas carteiras renderam, em média, 24,3%, ante um ganho de 10,2% dos fundos que investem apenas em títulos imobiliários, segundo um levantamento da empresa de análise Eleven Financial.

No entanto, há uma diferença em relação ao cenário de há quase dez anos, quando esses fundos atraíram uma miríade de investidores, e a maioria perdeu dinheiro. “Na década passada, os fundos eram vendidos com menos critério, e tanto os distribuidores quanto os investidores tinham pouco conhecimento do mercado”, diz Máximo Lima, da gestora de fundos de private equity imobiliários HSI Investimentos. Segundo Lima, isso fez com que fosse cometido o mais primário dos erros. “Os investidores compraram esses ativos como se fosse renda fixa, mas é a mesma coisa que comprar imóveis, com as mesmas características”, diz ele. Ao comparar as taxas dos fundos com a dos títulos do Tesouro de prazo equivalente, todos corrigidos pelo mesmo índice de inflação, os investidores pensaram que estavam comprando uma renda certa e, ainda por cima, isenta de imposto, uma impressão que a crise demonstrou ser enganosa. “Um título do Tesouro rende sempre, um fundo imobiliário só rende se o imóvel tiver inquilino”, diz Lima.

Agora, avalia ele, o mercado está mais seletivo. “Os distribuidores de fundos não querem comprometer suas relações com os clientes se venderem fundos muito arriscados”, diz. Assim, diz Lima, é menos provável que os fundos mais arriscados cheguem ao mercado do investidor pessoa física. Algumas carteiras, como as que investem em um único edifício corporativo, ou em um imóvel com uso específico, como uma fábrica, por exemplo, são mais sujeitos a solavancos. “Eles são mais suscetíveis a uma renegociação do aluguel ou à saída de um inquilino”, afirma.

Quais os fundos mais recomendados? De olho na retomada do consumo, os analistas dizem acreditar que os fundos voltados para shopping centers são menos sujeitos a oscilações e podem render mais ao longo dos próximos dois ou três anos. Nos últimos 12 meses, eles renderam 39,6%, o melhor desempenho da categoria. Já os fundos de títulos imobiliários, podem ter sua rentabilidade diminuída pela queda dos juros. À medida que as emissões forem vencendo, elas serão substituídas por papéis com prêmios mais magros, diminuindo o ganho do investidor.

Fonte: Cláudio Gradilone, Isto É Dinheiro

É possível a Venda de Imóveis Financiados?

Não raras vezes, no cotidiano do direito imobiliário e da corretagem imobiliária, existe uma dúvida frequente entre muitos proprietários, sobre a possibilidade de vender um imóvel financiado.

Atualmente, muitos proprietários de bens imóveis (apartamentos, casas, terrenos, etc..) decidem vender seus imóveis antes de quitar o financiamento, contudo temem que a condição do imóvel de estar sendo financiado possa travar a venda.

Muito embora o imóvel ache-se em financiamento, este fato por si só, não irá impedir o proprietário de vender o seu bem, de igual sorte o interessado em comprar o bem imóvel financiado, poderá adquirir sem problemas.

A venda de imóveis financiados está cada vez mais comum em nosso país. Porém, é preciso que toda a documentação do imóvel esteja em dia, como também o seu pagamento. As questões envolvendo a venda de um imóvel financiado são bem rígidas e devem observados determinados procedimentos.

Como sabemos, para realizar a venda de um bem imóvel é imprescindível estar atendo a todas as questões que englobam a compra e a venda, daí decorre a importância de se ter um profissional capacitado para o auxílio e intermediação das negociações.

Atualmente uma das maneiras mais comuns de se adquirir bens imóveis é a através do financiamento habitacional.

I - Mas como funciona o processo de venda de bem imóvel financiado?!

Digamos que você esta procurando aquele apartamento dos sonhos para comprar e após muita procura você finalmente o encontra. Porém o apartamento já esta sendo financiado pelo vendedor, e agora!?

Fique tranquilo, pois existem maneiras oferecidas pelas instituições financeiras para a quitação do financiamento, independente da forma que o comprador irá adquirir o bem imóvel.

Antes de explanar as formas de venda do imóvel financiado, cabe aqui destacar que o processo de negociação pode ser diferente em cada caso. Não existem vantagens ou desvantagens na venda de imóveis financiados em relação a imóveis quitados, contudo é importante que você conheça bem as regras do financiamento da Caixa. Como são diversos tipos de financiamento a forma de negociar, nestes casos pode variar de instituição para instituição. Por isso é bom conhecer bem em qual categoria você se encaixa e das possibilidades de usar o FGTS para a compra do imóvel.

Pois bem, quando o imóvel está sendo financiado, ele recebe um gravame (restrição ao direito da propriedade) chamado de "Alienação Fiduciária" isto que dizer que o imóvel não é do vendedor (pessoa) mas sim do credor (instituição financeira). A propriedade somente será do vendedor, quando este, quitar o financiamento. Em outras palavras: A propriedade do Imóvel não fica em nome do comprador, mas da instituição financeira que proporcionou o financiamento.

E como já sabemos, um imóvel só pode ser vendido por aquele que detém o seu direito de propriedade. Então, como proceder em caso de venda de um imóvel financiado?

Em regra, será elaborado um contrato de financiamento bancário para o novo comprador, que assumirá a dívida com o banco, ou ele poderá quitar o saldo devedor integral, tudo com interveniência do financiador.

II - AS FORMAS DE COMPRAR UM IMÓVEL FINANCIADO

A forma da nova venda e compra vai depender de como o novo comprador vai pagá-la. Normalmente é possível comprar imóvel financiado de 02 (duas) formas: Através do Pagamento à Vista ou Através do Pagamento Financiado;

A) Compra de bem imóvel financiado através de pagamento à vista.

Para o pagamento à vista ou até mesmo parcelado (sem financiamento) a quitação é feita diretamente com o vendedor, será necessário que ele próprio quite o saldo devedor com o banco.

O procedimento é bem simples:

(I) o vendedor deverá entrar em contato com o banco informando que deseja fazer a quitação do financiamento;

(II) por sua vez, o banco irá levantar todos os valores restantes (saldo devedor, juros e demais taxas) e emitir um boleto bancário;

(III) o vendedor, então, quitará o boleto com o valor recebido pelo comprador;

(IV) Após quitação, o banco irá emitir um termo de quitação que deverá ser levado ao Registro de Imóveis para dar baixa no gravame da Alienação Fiduciária;

(V) Após baixa da Alienação Fiduciária, e consequentemente liberados os gravames da matrícula, o vendedor terá o direito pleno de propriedade sobre o imóvel, de modo que poderá ser lavrada e registrada uma nova Escritura Pública de Compra e Venda na qual o vendedor transferirá o imóvel quitado ao comprador.

Observações Importantes: (i) é sempre recomendado fazer um instrumento hábil a resguardar os direitos e deveres das partes, como a promessa de compra e venda; (ii) o vendedor receberá somente a diferença entre o valor da nova compra e venda e o valor da dívida, já que uma parte desse valor foi utilizado para quitação do boleto final emitido pelo banco;

Abaixo, um modelo das cláusulas, que poderão ser usadas no contrato de promessa de compra e venda:

Cláusula X: FORMAS E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO.

O valor desta promessa de Compra e Venda é de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), a serem pagos da seguinte forma:

a) Entrada de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a ser pago através de depósito bancário, no dia _ de janeiro de _, como forma de entrada e sinal de negócio, a ser transferido para a conta corrente em nome do COMPRADOR, do Banco_, agencia_ conta corrente_, valendo a quitação deste sinal após a confirmação do depósito em conta do vendedor e compensação satisfatória do mesmo.

b) Uma parcela de R$ 90.000,00(noventa mil reais) será quitado através depósito bancário, no prazo de 06 (Seis) meses, contados a partir da assinatura deste instrumento, tendo como data limite o dia _ de julho de _, valor esse que estaria sendo adiantado pelos compromissários compradores para que possa ser quitado o financiamento que existe sob o imóvel hoje, em nome do COMPRADOR.

c) Os Compromissários Compradores poderão por livre e espontânea vontade fazer o pagamento da parcela, previsto na cláusula terceira aliena b desta clausula, “a qualquer momento”, tendo como prazo máximo 06 (Seis) meses, contados a partir da assinatura deste instrumento.

d) O saldo Restante de R$ 50.000,00(cinquenta mil reais) será quitado através depósito bancário, assim que o imóvel estiver com o financiamento quitado e efetivamente liberado o mesmo da matricula do imóvel. Depósito esse que deverá ser feito única e exclusivamente em conjunto com a assinatura da escritura definitiva do imóvel, junto a um tabelionato, de livre escolha na cidade de _, tendo como data limite o dia _ de agosto de _.

B) Compra de bem imóvel financiado: pagamento através de novo financiamento;

Se o novo comprador optar pelo pagamento mediante financiamento bancário, essa transação deverá envolver não só o comprador e vendedor, mas também o banco que concedeu o financiamento ao vendedor. O procedimento se dará, em regra, da seguinte forma:

(I) o banco financiador apurará o débito do contrato vigente, com todos os juros, correções e descontos nele previstos.

(II) o banco deverá elaborar um novo contrato de compra e venda, firmado entre o antigo comprador (que figurará como vendedor), o novo comprador (novo comprador - adquirente), e a instituição financeira, que aparece na qualidade de credora.

(III) neste novo contrato, é ajustado que uma parte do valor do novo financiamento será utilizada para quitar a dívida do vendedor com o banco.

(IV) o banco, por sua vez, concede quitação ao vendedor pelo financiamento bancário anterior por meio de uma cláusula inserida no próprio contrato.

(V) depois da assinatura desse novo contrato de financiamento bancário, ele deverá ser levado ao Cartório de Registro de bens Imóveis para registro.

(VI) Somente através do registro do contrato no Cartório de Registro de bens Imóveis, o gravame é baixado, e o novo financiamento bancário é registrado e consequentemente com averbação também da nova alienação fiduciária;

Lembrando que somente após cumprido todos esses procedimentos que será liberado o valor que cabe ao vendedor. Na prática, tem que levar a matrícula atualizada do imóvel (expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, geralmente após 30 dias da entrada da documentação) para o banco, para a liberação do valor que cabe ao vendedor, a princípio somente apresentando a matrícula atualizada é que o banco transferirá todo o valor para a conta do vendedor.

Frisando que: O vendedor recebe somente a diferença entre a sua dívida com o banco e o valor total da nova compra e venda.

Para ilustrar, vamos a um exemplo prático:

O valor para venda do imóvel é de R$ 170.000,00.

O saldo devedor do vendedor com o banco é de R$ 50.000,00.

Nesse caso, o saldo que o vendedor receberá é de R$ 120.000,00.

Ou seja, o banco desconta — dos R$ 170.000,00 — o saldo que é devido pelo vendedor - R$ 50.000,00 - e, posteriormente, repassa ao vendedor o valor restante.

Em síntese, quando for vender um imóvel financiado, o valor que o proprietário tem a receber pelo imóvel será usado para quitar o financiamento que ele possui. Sendo assim, somente o restante desse valor será repassado ao vendedor.

III - ORIENTAÇÕES IMPORTANTES

Se você desejar vender seu imóvel financiado ele não pode apresentar nenhuma pendência judicial tampouco fiscal. Toda a documentação deve estar em dia.

Algum tempo atrás, tentar vender um imóvel financiado era sinônimo de dor de cabeça. Hoje não. Mas para não ter problemas, sempre procure um profissional da área imobiliária habilitado para prestar auxilio em todos esses procedimentos, como um corretor de imóveis.

Sabemos que "não esta fácil para ninguém" e atualmente existe no mercado imobiliário, um elevado índice de proprietários inadimplentes com seus financiamentos, dentre outros motivos podemos indicar a crise econômica e as recentes mudanças em nosso país que afetam diretamente a economia. Desta forma, é bastante comum que haja um aumento da dificuldade para arcar com os compromissos assumidos. Por outro lado uma imediata consequência e digamos a maior delas em caso de inadimplência das parcelas do financiamento é que, em caso de atraso de tão somente 01 (uma) parcela do financiamento, o banco credor tem a faculdade de promover o leilão da propriedade. No caso de alienação fiduciária de bem imóvel, a Lei n. 9.514/97 autoriza o público leilão em até 30 (trinta dias) do registro da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (credor), no caso de inadimplemento do fiduciante (devedor).

No primeiro leilão, o valor oferecido deverá suplantar o valor do imóvel constante do contrato. Não havendo adquirentes, em até 15 (quinze dias) o fiduciário levará a efeito o segundo leilão, no qual o imóvel será vendido pelo maior lance, desde que, nesse caso, seja superior à dívida com juros, correções e multa, acrescida dos prêmios de seguro, encargos, tributos, condomínios e despesas com o leilão. Se algum valor sobrar, deverá ser entregue ao devedor. Portanto, se nada sobrar, restará a perda total das parcelas pagas pelo fiduciante (devedor).

Para evitar esse problema, antes de mais nada, é preciso deixar claro que o mais importante é não permitir que o imóvel vá a leilão. Caso isso aconteça, ele perderá o patrimônio e tudo que investiu nele.

Assim recomenda-se que o vendedor busque soluções e não havendo outra alternativa é importante realizar uma rápida negociação de venda para evitar que o pior aconteça.

Vender um imóvel com prestações em atraso é possível, e pode trazer vantagens tanto para o vendedor, que evita a perda de um patrimônio e recebe a diferença entre o montante para quitação da dívida e o valor do imóvel, quanto para o comprador que tem maiores oportunidades para a negociação.

Considerações Finais

Diante de todo o exposto, podemos concluir que: é perfeitamente legal e possível a venda de bens imóveis que se achem em financiamento habitacional, desde que, observados todos os requisitos (documentação em dia, autorizações do banco credor, formas de pagamento: à vista ou financiado, etc..). Não obstante, há de se entender como isso precisa acontecer - o procedimento, afinal não existe um financiamento sobre o outro, pois é necessário encerrar um e começar outro, mas isto pode ser feito em um único processo.

Stain: tudo o que você precisa saber sobre a resina

Diferente do verniz, o stain protege portas e janelas, sem abrir mão do aspecto natural da madeira.

Portas e janelas de madeira pedem proteção contra desbotamentos e deterioração, pela simples passagem do tempo. Por isso, é indicado aplicar stain, resina de efeito decorativo que ressalta a tonalidade natural da madeira, repele água (hidrorrepelente), e combate a formação de fungos (fungicida). 

De fácil aplicação e manutenção, o stain não trinca, porque é absorvido pela madeira e não forma camada de filme de proteção. As lojas de materiais de construção fornecem dois tipos de produto: o preservativo, com ação fungicida; e o de acabamento, que não possui nenhum inseticida em sua composição. 

“Stains são acetinados, realçam os veios da madeira e não formam filme sobre sua superfície, o que mantém o aspecto natural, rústico de portas e janelas”, explica Gisele Bonfim, gerente técnica e de assuntos ambientais da Associação Brasileira dos Fabricantes de Tintas (Abrafati). O verniz, ao contrário, é vendido nos acabamentos brilhante, acetinado e fosco, e altera o aspecto natural da madeira. 

O modo de aplicação e o número de demãos devem seguir as instruções das embalagens. De acordo com Bonfim, entretanto, há etapas básicas de aplicação: lixamento da peça, que deve ser feito sempre no sentido dos veios da madeira, limpeza da superfície, e aplicação da primeira demão, com pincel ou rolo, sempre no sentido dos veios. 

Ainda na primeira demão, após alguns minutos da aplicação, deve ser usada trincha para uniformizar o acabamento. O intervalo entre demãos é de pelo menos 12 horas. 

É indicado não manipular stain em dias muito frios, com temperaturas abaixo dos 10°C, nem aplicá-lo sobre madeiras verdes ou molhadas. Também não é preciso usar o produto em excesso. Tampouco é recomendado fazê-lo em ambientes fechados e úmidos, ou diretamente sobre outros acabamentos (tintas e vernizes). 

A manutenção é simples, porque a película, ao não trincar, também não se desprende da madeira. Quando desgastada, basta fazer nova aplicação: “Deve-se lavar a superfície, esperar que seque bem, fazer novo lixamento com esponja comum de limpeza e reaplicar uma ou duas demãos do produto”. 

Stain ou verniz

A vantagem do stain sobre o verniz é a sua manutenção, pois ele pode ser reaplicado por cima da camada antiga sem lixamento, apenas com uma limpeza para remover partículas de pó e outras sujeiras. 

Outro ponto importante é que o stain não descasca, porém, pode desbotar ao passar do tempo. Existem algumas marcas que oferecem diferentes tipos de tonalidades, o que permite seu uso para tingimentos leves da madeira. 

Uma das maiores dúvidas que existe sobre o stain é sobre a possibilidade de aplicação sobre tintas. 

Por ser um produto impregnante, ele não pode ser aplicado sob ou sobre nenhum outro acabamento. 

Se houver tinta, por exemplo, o stain não cumpre seu papel de impregnar e selar a madeira. 

O stain é mais utilizado em áreas externas, mas nada impede que você o indique ao seu cliente para um ambiente interno.