Registradores de imóveis se unem e criam entidade nacional

Dos 60 milhões de domicílios urbanos que existem no Brasil, cerca de 30 milhões possuem algum tipo de irregularidade – o equivalente a 50% de todos os imóveis do país. Os dados do Ministério do Desenvolvimento Regional mostram que muito ainda precisa ser feito para garantir o direito de propriedade para os brasileiros.

E para deixar esse processo mais simples, entidades representativas do registro de imóveis de todo o país se reuniram para criar o Cori-BR (Colégio do Registro de Imóveis do Brasil). A entidade tem por objetivo promover e coordenar o intercâmbio de experiências e tecnologias, a uniformização de processos e o fomento da regularização fundiária.

Além desses objetivos, o Cori-BR tem, sobretudo, a missão de contribuir com a melhoria do ambiente de negócios no país. 

Tanto que já disponibiliza dados e estatísticas sobre o mercado imobiliário brasileiro no portal www.registrodeimoveis.org.br.

Feliz Natal - Som produzido com materiais e trabalhadores da construção civil

Bate o sino pequenino

Sino de Belém

Já nasceu Deus menino

Para o nosso bem

Paz na Terra, pede o sino

Alegre a cantar

Abençoe Deus menino

Este nosso lar

Hoje a noite é bela

Vamos à capela

Sob a luz da vela

Felizes a rezar

Ao soar o sino

Sino pequenino

Vai o Deus menino

Nos abençoar

Empresa sem imóvel pode registrar vaga em condomínio, decide TJ-SP

O Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo autorizou o registro de vagas de garagem adquiridas por uma empresa que não possui imóveis no condomínio. As vagas pertencem a um prédio comercial na zona sul da capital paulista. A empresa beneficiada pela decisão é proprietária da Estapar Estacionamentos e comprou as vagas direto com a incorporadora do empreendimento para oferecer o serviço de vallet.

De início, a empresa não conseguiu fazer o registro da escritura das vagas. A empresa recorreu à juíza corregedora permanente do 4º Registro de Imóveis da Capital, que manteve a recusa “por não ser possível a alienação a pessoas estranhas ao condomínio sem que exista autorização expressa na convenção de condomínio”, nos termos do artigo 1331, § 1 do Código Civil.

O impasse, então, foi parar no Conselho Superior da Magistratura, órgão administrativo do TJ-SP composto pelo presidente, vice-presidente, corregedor-geral de Justiça, decano da Corte, e presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal. O relator foi o corregedor, desembargador Geraldo Pinheiro Franco. Ele votou para dar provimento à apelação da empresa para afastar o óbice apresentado pelo registrador. O entendimento foi acompanhado por unanimidade.

Segundo Pinheiro Franco, a convenção do condomínio prevê que “a administradora da garagem pode explorar comercialmente as vagas, inclusive por meio de cessão de uso temporário das vagas a terceiros não proprietários das unidades autônomas”. Ele afirmou que apenas em relação às vagas de garagem das unidades autônomas (loja e escritórios do prédio) é que existe expressa vedação à venda ou aluguel a terceiros.

“Por essa razão, a MM.ª Juíza Corregedora Permanente entendeu que, em relação às demais espécies de vagas de garagem, a não vedação não implica a autorização para venda a terceiros, o que, à luz do disposto no artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, estaria absolutamente correto, ao menos em princípio (...) É que o intuito do legislador parece ter sido o de aprimorar a segurança das unidades condominiais, ao vedar, exceto na hipótese de explícito consentimento na convenção, que pessoas a elas alheias circulem pelo edifício apenas porque proprietárias de vagas de garagem”, disse.

Ocorre que, no caso concreto, afirmou Pinheiro Franco, as disposições trazidas na Convenção de Condomínio levam à conclusão diversa. “A apelante adquiriu unidades autônomas de grupos de vagas de garagem e assumiu junto à incorporadora a obrigação contratual de atuar, no edifício, como administradora da garagem”, afirmou o relator, destacando que as vagas da Estapar estão “totalmente desvinculadas das lojas e escritórios” do prédio.

“É evidente, nesse empreendimento específico, que tais vagas são unidades autônomas passíveis de alienação sem qualquer vinculação às unidades comerciais, eis que podem ser destinadas ao uso do público externo mediante exploração comercial, como expressamente consta da Convenção de Condomínio. Importa anotar, por fim, que o registro pretendido não atingirá o interesse dos demais condôminos, certo que em nada interferirá nas áreas comuns ou em suas áreas privativas”, concluiu.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

Por que o mercado imobiliário deve se preocupar com os dados dos seus clientes

Uma das notícias mais animadoras do mercado imobiliário para final de 2019 foi a previsão de que para 2020 acontecerá aquecimento das vendas.

Essa animação acaba por alcançar também outras profissionais diretamente relacionadas com a compra e venda de imóveis como é o caso dos corretores, empresas de gestão de vendas, incorporadoras, imobiliárias e condomínios.

No entanto, esse não será o grande desafio, a grande preocupação para esse mercado será o seu posicionamento e adequação junto a Lei Geral de Proteção de Dados, no que tange os dados pessoais coletados para fins cadastrais e de marketing.

Ou seja, a responsabilidade desses profissionais com todo o cuidado com o ciclo de vida dos dados pessoais, tais como: coleta, tratamento, compartilhamento, armazenamento e descarte.

Além dos novos cadastros, outro desafio, será o que fazer com todo o legado de banco de dados de possíveis clientes já cadastrados antes da nova lei. Será possível usar? Como ficará o marketing, contato e a comunicação com os possíveis compradores já cadastrados?

Desta forma, vamos para parte da lei que parecer que será a mais importante a se atentar dentro desse aquecimento setorial, a questão do compartilhamento de dados entre imobiliárias e corretores parceiros sob a ótica da Lei Geral de Proteção de Dados.

Assim, aconselho, desde já, que para o compartilhamento dos dados será necessário, nos termos da Lei Geral de Proteção de Dados, a utilização de uma autorização ou consentimento bem claro e transparente, mencionando toda a cadeia de compartilhamento. Olha que dica legal!

A lei deixa bem claro que o consentimento é uma manifestação livre, informada e inequívoca pela qual o titular dos dados de que concorda com o tratamento de seus dados pessoais para uma finalidade determinada.

Aproveito para citar que esse consentimento pode ser retirado a qualquer momento. E isso implica no fim imediato do tratamento de dados em toda a cadeia compartilhada. Então, garanta todo controle dessa informação.

Para tanto, será absolutamente necessária a formulação de contratos específicos com todos os parceiros a regular esse compartilhamento, especificando os requisitos do tratamento, a finalidade, bem como delimitando responsabilidades nos casos de infração por uma ou outra parte. O ideal que toda a sua cadeia de compartilhamento esteja adequada a lei Geral de Proteção de Dados. Irá ter mais segurança jurídica.

Mesmo antes da Lei de dados entrar em vigor já temos algumas decisões desfavoráveis e recheadas de multas para construtoras e incorporadoras que repassaram dados pessoais de clientes sem autorização.

Sempre bom lembrar que, aos que não respeitarem a regulamentação de proteção de dados estarão sujeitos a multas simples ou diárias de até 2% do faturamento da empresa, limitado a R$ 50 milhões por infração. Podendo até ter seu banco de dados bloqueado ou eliminado, o que tornaria a atividade e o seu negócio inviável.

Para segurar as relações com consumidor imobiliário é necessário salvaguardar os dados pessoais cuidando ao repassar, vazar, vender alugar, entregar, doar, os dados pessoais, financeiros e/ou sensíveis do Autor a terceiros, sem a sua autorização.

Cabe ao setor imobiliário e seus profissionais procurarem apoio de especialistas e profissionais da área de proteção de dados para implantar a Lei Geral de Proteção de Dados - LGPD e aproveitar o aquecimento do setor em conformidade com as legislações.

Texto: Fabiola Grimaldi, Advocacia

Visitantes e as Áreas Comuns do Condomínio

As regras para visitas, devem seguir o estabelecido no Regimento Interno do condomínio.

Em caso de festa, é importante que os condôminos deixem na portaria uma lista de convidados, com nome completo e número do RG, para conferência. Além disso, o morador deve comunicar aos porteiros, o nome das empresas que irão fazer a entrega de encomendas.

O condômino deve observar o horário de silêncio estabelecido no regimento interno, comunicando previamente aos convidados sobre a hora de início e término da festa.

É recomendável que o síndico oriente os funcionários e os condôminos, para que se evite a circulação livre dos convidados em outras áreas comuns do condomínio.

Já as entregas “delivery”, a maioria dos condomínios proíbe a entrada dos entregadores no local, exigindo que os condôminos retirem na portaria.

No caso de condôminos que fazem home-office, não se pode usar áreas comuns, como hall de entrada ou salão de festas, para reuniões de trabalho, a não ser que o condomínio disponha de espaço destinado a esta finalidade.

Do mesmo modo, não é permitido nos condomínios atividades econômicas, que gerem consumo de gás ou de água se a cobrança desses itens for coletiva. Assim como não é permitido realizar qualquer atividade comercial que gere excesso de barulho ou presença de prestadores de serviço em horários fora do permitido pelo condomínio.

O uso de áreas comuns:

As normas sobre o uso de áreas comuns por visitantes em condomínios devem constar no regimento interno. Em geral, é aceitável que elas possam utilizar tais áreas, desde que acompanhadas e supervisionadas pelo condômino, e que não privem outros moradores da utilização das áreas de lazer.

As áreas comuns pertencem a todos os condôminos do condomínio, sendo assim, as visitas não podem atrapalhar o usufruto dos demais proprietários sobre piscinas, academia, salão de festas etc. Da mesma forma, é preciso controlar ruídos e horários.

Regras abusivas:

– Vetar a presença dos filhos de zelador quando morar no condomínio.V

– Vetar o uso da piscina a empregados que residem com seus patrões.

Fonte: Mayara Silva, Advogada

Posso perder a minha casa?

Imagine a seguinte situação: você, ao realizar o sonho de ter a própria casa, comprou um imóvel através de uma escritura pública de compra e venda.

Porém, por não saber que deveria registrar essa escritura no Cartório de Registro de Imóveis, guarda esse documento e acha que está tudo certo.

Primeira hipótese - o vendedor do imóvel, ao verificar que você ainda não realizou o registro e ver que ele ainda figura como o proprietário da casa, decide vendê-la para uma terceira pessoa. Assim, firma com esse terceiro uma outra escritura pública de compra e venda do mesmo imóvel.

Esse terceiro, bem assessorado, é informado que para ser o proprietário do imóvel, precisa levar a escritura à registro no Cartório de Registro de Imóveis. De posse da sua escritura, ele comparece ao cartório, efetua o registra e agora é o dono.

Nesse caso, o imóvel não será mais seu. Caberá apenas ação de perdas e danos em face do vendedor.

Segunda hipótese - além da possibilidade descrita acima, se a escritura não for registrada e o vendedor ainda figurar como proprietário do imóvel, poderá ter o bem leiloado em função das dívidas contraídas por ele.

Nessa situação você poderá se defender, tendo em vista que é um comprador de boa-fé. Todavia, não há certezas em um processo judicial, evitar um processo moroso sempre será a melhor alternativa.

É por isso que existe aquele famoso ditado “só é dono quem registra”.

Portanto, SIM. Você poderá perder a sua casa se não adotar os cuidados necessários. É muito importante que antes de realizar a compra de um imóvel, o comprador busque um advogado que entenda do assunto e garanta segurança jurídica à negociação.

Caso contrário, você poderá perder as economias de uma vida inteira por falta de cuidado.

No direito, a prevenção não é gasto. Prevenção é lucro!

Fonte: Larissa Matte, Direito Imobiliário, Sucessório e seus reflexos.

Comprar um imóvel através de leilão?

Também conhecido como hasta pública, o leilão é uma modalidade de venda de imóveis que permite a negociação por valores ajustados abaixo do mercado. Se compreendidas as suas peculiaridades e tomadas as cautelas necessárias, pode ser uma ótima opção de negócio.

Leilão presencial e online

Os leilões podem ser tanto presencias quanto online. No presencial o comprador vai até o leiloeiro e levanta a mão para dar o lance. No online, o comprador consegue efetuar o negócio a distância. Também existem leilões que ocorrem de forma presencial e online ao mesmo tempo, podendo os lances serem feitos pela internet e no local físico. Há muitos leilões online que são homologados pelo Tribunal de Justiça de cada Estado. Além disso, é importante verificar se a empresa tem credibilidade no mercado.

Leilão judicial e extrajudicial

Há uma crença de que todos os imóveis que estão a venda em um leilão obrigatoriamente são provenientes de um processo judicial, contudo, isso não é verdade. Isso porque o leilão é um sistema de venda e também se aplica em outros casos. Assim, existem os leilões judicias e extrajudiciais:

- Leilão Judicial: é aquele em que existe um processo, ele ocorre em virtude de um litígio. Acontece quando alguém deixa de pagar um contrato de financiamento, em uma ação de execução, cumprimento de sentença, penhora, hipoteca, dentre outros.

Extrajudicial: um particular contrata um leiloeiro para prestar o serviço de leilão e vender o imóvel. Não necessariamente o imóvel tem alguma questão legal a ser resolvida, pode apenas o proprietário ter optado por essa opção de venda. O leilão extrajudicial também ocorre nos casos em que há uma clausula contratual que permite ao credor no caso de falta de pagamento do contrato levar o imóvel a leilão, independente de processo judicial.

É importante, portanto, entender se é o imóvel que está sendo leiloado é ou não objeto de litígio.

Leilão só permite pagamento a vista?

Atualmente já é possível fazer o parcelamento do pagamento na compra de imóveis de leilão. Pagando 25% do valor do imóvel como entrada, o restante pode ser parcelado em até 30 meses.

Obrigações do comprador

No edital do leilão constarão as obrigações que serão de responsabilidade do comprador, como as possíveis dívidas do imóvel, como pendencias com o IPTU, por exemplo. Além disso, também é de necessário se atentar ao fato de que o comprador deve arcar com as taxas cartorárias e imposto de transmissão do bem (ITBI), bem como com o pagamento da comissão do leiloeiro, que é fixada por lei em 5% sobre o valor da arrematação.

Preferência por imóveis desocupados

Quando da arrematação do imóvel é importante verificar se ele se encontra desocupado, caso contrário, é necessário negociar com os ocupantes para que deixem o imóvel. Caso a desocupação não se dê de forma consensual, é necessária a propositura de uma ação judicial de imissão na posse. Na hipótese de o imóvel ter sido comprado em leilão judicial, é possível, dependendo do caso concreto, pedir a imissão no processo que deu origem ao leilão.

Conhecer o imóvel

O edital do leilão normalmente determina um prazo para o arrematante fazer uma visita ao imóvel. Sempre que for possível, é importante que ela seja feita. Além de verificar a estrutura e possíveis problemas, facilita a assertividade no valor do lance, além de evitar surpresas futuras.

Arrematação em segunda praça

Por fim, é indispensável apontar que é comum que a arrematação se dê apenas na segunda praça. Isso ocorre porque quando o imóvel vai a leilão pela segunda vez, pode ser arrematado pelo lance mínimo de 50% sobre o seu valor.

O sucesso na compra de imóvel em leilão depende, portanto, de vários fatores que devem ser analisados caso a caso. Dependendo do imóvel, a arrematação pode ser bem vantajosa, ainda que se façam necessários alguns ajustes.

Fonte: Barbara Bohnen, Advogada atuante no mercado imobiliário.

O Inquilino e o Condomínio

O inquilino apesar de não ser o dono da unidade, mora e usufrui, da mesma forma que o proprietário, tanto da área privada, quanto da área comum. Sendo assim, tem direitos e deveres similares ao dos proprietários.

Vale ressaltar, que o condomínio não tem relação jurídica com o inquilino, mas sim com o proprietário, sendo assim, o condomínio, deve reportar todos os problemas ao proprietário.

O inquilino não é considerado condômino, e sim possuidor, são condôminos, exclusivamente, os proprietários das unidades.

Em alguns condomínios, a convenção condominial, veta inquilinos, como qualquer outra pessoa que não seja condômina, de participar de eleição para síndico. Sendo assim, cada convenção varia sobre o tema, se o inquilino pode ser ou não síndico.

A reserva das áreas comuns pelos inquilinos, deve ser feita, como realiza-se a dos condôminos, não podendo fazer nenhuma diferenciação.

Inquilino não pode cobrar diretamente o síndico sobre situações de melhoria no condomínio, já que o inquilino não contribui para esse tipo de benfeitoria. Porém, pode cobrar quanto à providências referentes a infrações ao regulamento interno ou convenção de condomínio, ou outras reclamações que trate do uso do condomínio. O inquilino, também não pode cobrar prestação de contas do síndico.

Em caso de multas por infração no condomínio, sempre será cobrado o condômino. Entretanto, o inquilino deverá pagar ao condômino por multas que receba, e é importante que isso conste no contrato de locação.

O inquilino antissocial deve ser tratado como qualquer outro morador que esteja infringindo as regras do condomínio, enviando-o advertência, multa, de acordo com o estabelecido na convenção e no regulamento interno.

A multa deve ser endereçada sempre ao condômino, ou seja, proprietário. E caso o inquilino se recusar a pagar, será o condômino o responsável pelo débito.

O descumprimento de normas condominiais, é infração do contrato de locação, o que permite seu despejo com base no artigo 23, X, da Lei nº 8245/91. Sendo assim, deve toda advertência ou multa ser enviada em nome do condômino, que poderá despejar o seu inquilino.

É fundamental para o condomínio que todos os boletos de condomínio, sejam emitidos no nome dos proprietários das unidades.

A relação jurídica é sempre do condomínio com o condômino. Por isso, é o condômino quem deve ser acionado judicialmente quando o condomínio não for pago, mesmo se for responsabilidade contratual do inquilino, pois trata-se de obrigação propter rem.

Fonte: Mayara Silva, Fundadora do escritório Mayara Silva Advocacia

Estrutura dos Antigos Estádios

Muitos estádios brasileiros, construídos principalmente entre os anos 1960 e 1970, foram projetados para suportar uma torcida menos vibrante. As estruturas acabaram concebidas com carga estática de 5 kN/m2. Com a chegada dos torcedores organizados, e o uso dos estádios para shows de música, as estruturas passaram a sofrer maior impacto de cargas dinâmicas. Com isso, as construções começaram a apresentar problemas de vibrações excessivas, exigindo adaptações. A solução para a maioria foi instalar assentos e reduzir a capacidade dos complexos esportivos.

Isso ocorreu não só no Brasil como em outros países. É o caso, por exemplo, do Westfalenstadion, na Alemanha. A arena, que pertence ao Borussia Dortmund – clube que tem a torcida mais empolgada do mundo, segundo pesquisas – precisou ter sua capacidade reduzida de 80.100 para 65.718 lugares. Houve também estádios que recorreram a novas tecnologias de amortecimento, como o Cícero Pompeu de Toledo (Morumbi). Engenheiros contratados para fazer análise de carga da edificação decidiram aplicar as normas inglesas para estádios, adotadas em 1996. Foram a partir delas que as arenas pararam de tremer durante os gritos de gol ou na execução das olas.