Por superstição ou cuidado, há quem não conte para
ninguém quando está para fechar um bom negócio. A compra de uma casa, por
exemplo, é melhor comemorar depois de tudo acertado. E quando é que isso
acontece? O primeiro passo é sair do tabelionato de notas com a chamada
“escritura pública” – e definitiva – embaixo do braço. Ela é a “prova”, por
assim dizer, da aquisição da propriedade. E daí, já dá para comemorar? Calma,
ainda não!
Primeiramente, é bom lembrar que uma escritura
pública é justamente a interpretação de um negócio jurídico. Quem a elabora, ou
lavra, é o tabelião ou notário, no Tabelionato de Notas. É ele quem checa se
tudo está de acordo com a lei e aconselha as pessoas envolvidas na transação de
compra e venda. Na escritura pública, constam dados acerca do imóvel em
questão, como a localização, as dimensões as confrontações, além dos dados dos
proprietários anteriores e dos detalhes acerca do pagamento, dos impostos que
são devidos em decorrência da negociação. Para poder elaborar a escritura, são
necessários documentos do comprador, do vendedor e do imóvel.
Do comprador e do vendedor pede-se carteira de
identidade, CPF e informações como domicílio e estado civil. Quem já foi ou é
casado deve apresentar a fotocópia autenticada da certidão de casamento
atualizada; no caso de haver a escritura de pacto antenupcial, ela também se
faz necessária.
E se você é o vendedor e está vivendo em união
estável, não se esqueça que será necessário apresentar o contrato ou a
escritura de convivência com sua companheira ou companheiro e, na falta desses
documentos, declarar que mantém uma relação estável ou, caso você não esteja
nessa situação, deve também declarar que não mantém qualquer vínculo sólido de
união.
A negociação também pode ser realizada se uma ou as
duas partes forem pessoas jurídicas, os documentos são Contrato ou Estatuto
Social da empresa – e se houver alterações, elas deverão constar com a chancela
da Junta Comercial –, além de certidão simplificada da Junta Comercial,
atualizada até 30 dias. Também se juntam ao lote de documentos aqueles
relativos à pessoa física – citados acima – de todos os sócios da empresa e
seus cônjuges.
Tudo isso para garantir que sua compra seja realmente
um bom negocio. E tem mais! Há uma lista extra de documentos que devem ser
apresentados pelo vendedor do imóvel. Se ele for empregador, deverá apresentar
a Certidão Negativa de Débitos, que é expedida pelo INSS. Outro documento
obrigatório é a Certidão de Quitação de Tributos Federais, expedida pela
Receita Federal. Há, ainda, a necessidade de Certidão de Feitos Ajuizados – que
mostra se existe alguma ação contra a pessoa que está vendendo o imóvel -, que
é emitida pelo Ofício Distribuidor, na cidade onde ela reside.
E, claro, não podem faltar os documentos relativos ao
imóvel, como a Certidão de Propriedade com negativa de ônus e alienações
atualizada, que se obtém no cartório onde está registrado o imóvel; a cartela
do IPTU - normalmente se aceita tanto a original quanto a fotocópia autenticada
– ou Certidão de Valor Venal, expedida pela Prefeitura Municipal.
Se o imóvel estiver localizado em um edifício, seja
apartamento ou escritório, também se faz necessário a declaração do síndico do
prédio, manifestando não haver pendências em relação ao condomínio, cotas
extras e despesas extraordinárias, ou mesmo pendências judiciais contra o
condomínio que possa mais tarde onerar o novo proprietário do imóvel.
Assim, lavrada a escritura, pode-se sair com ela
embaixo do braço e fazer o quê? Ir direto para o Cartório de Registro de
Imóveis! Uma escritura lavrada mas sem registro não comprova totalmente o
direito à propriedade. Como se pode concluir a partir da lista de documentos
exigida pelo tabelião, é importantíssimo, justamente, o registro expedido pelo
Cartório de Registro de Imóveis.
Na verdade, um imóvel passa a existir publicamente
quando ele ganha uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, que o identifica,
contendo localização e sua descrição. É nessa matrícula que é feito o registro,
apontando quem é o verdadeiro proprietário do imóvel. E é por isso que, cada
vez que o imóvel for vendido, esse registro deve ser feito. Também é nessa
matrícula que constam as averbações, ou seja, informações importantes como o
Habite-se – licença expedida pela Prefeitura Municipal – ou mudanças de nome do
proprietário ou de estado civil, enfim, todo o histórico do imóvel.
Sem o registro, o proprietário não pode, por exemplo,
ser fiador, pois o imóvel não será uma garantia.
Na verdade, ao atualizar o registro imobiliário no
Cartório de Registro de Imóveis o comprador garante o que se denomina
“propriedade plena” ou “direito real”, ou seja, ele tem a posse e a propriedade.
Quando se adquire um imóvel que não tem o registro imobiliário, o que está
sendo comprado é apenas a “posse”, ou seja, o vendedor não tem o direito
jurídico e legal sobre o imóvel. Nesse caso o caminho é outro.
Fonte, Ivone Zeger, Advogada
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