Leilão de imóveis por preço baixo tem riscos; veja os direitos do devedor

Falta de informações no edital é razão para atrasar ou até anular o negócio. Proprietário inadimplente pode pedir liminar para evitar despejo do imóvel.

Um anúncio na internet mostra o que parece ser o imóvel dos sonhos. Bem localizado, amplo e ofertado por metade do valor de mercado. Ao ligar para o anunciante, o interessado descobre que não é uma imobiliária, mas uma assessoria especializada em leilões – modalidade cada vez mais presente no segmento imobiliário.

A atendente informa, então, que o imóvel tem um preço atrativo porque será leiloado e retomado de alguém que não pagou as contas. Por telefone, ela diz que não é preciso se preocupar com a parte jurídica do negócio, mas existe um "porém". O imóvel está ocupado e o possível comprador não pode visitá-lo antes de fechar o negócio. Alguém ainda mora lá e, talvez, brigue na justiça para não sair.

“Não é por acaso que os imóveis vendidos em leilão valem bem menos que o preço de mercado. Todos os riscos estão embutidos no baixo preço”, explica André Junqueira, advogado especializado em direito imobiliário. Estes riscos podem variar de problemas com a documentação até dívidas não pagas, que podem ser repassadas para o novo proprietário.

1 a cada 20 imóveis torna-se viável

Investidor há 18 anos e especializado em leilões de imóveis, Carlos Alberto Pereira conta que a cada 20 imóveis ofertados em leilão, apenas um torna-se viável para arrematar, devido aos problemas que surgem na análise da documentação e demais riscos do negócio. “Não dá para se aventurar com leilão sem antes conhecer o mercado. Por isso, é mais fácil para o investidor do que para quem procura a casa própria”, defende.

Pereira calcula já ter arrematado cerca de 300 imóveis para investimento e em torno de 1 mil para clientes. Ele diz que é possível obter lucro na revenda entre 50% e 100% sobre o valor investido. Mas pondera que esse mercado ficou mais concorrido a partir de 2012, com mais pessoas disputando lances, o que eleva um pouco o valor final de compra.

Inadimplência maior estimula leilões

Um imóvel pode ir a leilão por atraso de mais de três meses nas parcelas do financiamento imobiliário. O prazo para o devedor resolver o atraso das parcelas com o banco após a notificação no cartório é de três meses se ele for financiado pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e de 15 dias pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Passado esse prazo, o imóvel vira propriedade do banco e segue para leilão extrajudicial.

Também existe outra modalidade de leilão, por via judicial. Ele geralmente decorre de ações movidas por condomínios, por falta de pagamento das mensalidades, ou por prefeituras, pela inadimplência com o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Na Caixa Econômica Federal, que controla cerca de 70% do crédito imobiliário do país, o número de compradores que perderam o imóvel saltou 53% no ano passado, mostrou em junho uma reportagem do G1. Em 2015, 13.137 unidades foram ofertadas em leilão extrajudicial por inadimplência, contra 8.541 nos 12 meses anteriores. Desde 2010, esse aumento foi de 93%.

Acompanhando esse aumento, os leilões judiciais de imóveis também aceleraram com as ações por falta de pagamento dos condomínios, graças ao novo Código de Processo Civil (CPC), que entrou em vigor em março, segundo Junqueira. Elas aumentaram cerca de 50% em seu escritório desde a vigência a lei, conta. Antes levava-se anos para resolver o problema com condomínios na justiça. Agora, com uma parcela em atraso e se o devedor não pagar em 72 horas após ser notificado, o condomínio já pode penhorar o imóvel em 10 dias.

Tanto no leilão judicial (condomínios e prefeituras) quanto no extrajudicial (geralmente bancos), o processo demora. O comprador corre o risco de levar meses e até anos para conseguir entrar no imóvel que adquiriu.

Fonte: Taís Laporta, G1

Antes de comprar imóvel em leilão, verifique:

Se há dívidas pendentes: o comprador deve quitá-las (em caso de IPTU e cobndomínio) e pode pedir desconto na compra do imóvel em caso positivo.

Se o imóvel está ocupado: o devedor pode entrar na justiça para impedir que seja despejado e atrasar entrega do bem.

Se há ações judiciais: qualquer pendência na Justiça que envolva o leilão do imóvel a ser leiloado pode pesar contra o novo proprietário.

Condições de venda: alguns leilões pedem o pagamento à vista, outros permitem financiar com o banco. Esta informação deve estar no edital.

Comissão do leiloeiro: o edital deve informar o percentual do valor fechado no negócio que será destinado ao leiloeiro.

Impostos e taxas: além do valor da compra, é preciso reservar um dinheiro para a escritura e tributos como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Estado de conservação do imóvel: o edital deve descrever quaisquer problemas que o imóvel tenha, como infiltrações ou falhas que comprometam sua avaliação.

Preço mínimo: no edital, também é preciso ver o valor do lance mínimo a ser ofertado no leilão.

Fonte: Amspa e advogados

Como lidar com vazamento no imóvel

Quando um vizinho bate à sua porta para reclamar de um vazamento, começa a dor de cabeça para o morador do imóvel. Este é um dos problemas mais frequentes enfrentados por locadores, locatários e síndicos. E a pergunta que sempre ocorre é “quem deve arcar com os prejuízos?”.

“A dúvida é correta, pois​ afinal, quando um cano estoura, fura ou vaza acaba não se restringe ao local-foco do problema, extravasando para a vizinhança” – adianta o advogado Luís Guilherme Russo, diretor-presidente da Irigon, empresa voltada para administração de condomínios e locação de imóveis

“E quando isso acontece” – continua ele – “não há como escapar de um contato com os vizinhos dos apartamentos contíguos para os necessários​ consertos. Com a umidade, parede e pintura podem ser comprometidas em extensões mais amplas​, sendo necessário também verificar a amplitude do dano, quando então será necessário gastar com reformas muitas vezes imprevistas”, complementa o advogado. Segundo ele, os principais prejuízos causados por vazamentos são sempre referentes paredes​ ou teto, o que pode incluir pisos com revestimento e  azulejos,​ entre outros trabalhos de alvenaria maiores ou menos.

Em imóveis alugados, a situação é um pouco diferente. A estudante Elisa Calmon e a policial civil Samantha Balestero, por exemplo,​ moram em um sobrado com apartamentos sobrepostos. Samantha, vive no primeiro andar e​ conta que ​tem o banheiro inundado toda vez que a estudante do andar de cima joga água em determinados cômodos. “Antes de qualquer coisa, Samantha precisa descobrir se o vazamento que atinge seu apartamento​ é proveniente de coluna de água do sobrado – que é comum a todos os moradores por se tratar de um condomínio – ou diretamente do ralo do banheiro, cozinha ou área de serviço​ do apartamento de Elisa”, diz Luís Guilherme.

Após a identificação do vazamento

Descobrindo de onde vem o vazamento e de posse do laudo técnico emitido por empresas especializadas, Samantha deve cobrar o reparo e os prejuízos causados ao responsável. “Caso o vazamento se origine da coluna do sobrado, ela deve cobrar do condomínio onde se localizam os apartamentos”, explica Luís Guilherme. “Agora, caso venha do ralo do banheiro de Elisa, Samantha deve cobrar a vizinha de forma amigável”. O advogado explica também que, caso o problema ​ não seja resolvido de forma amigável, Samantha pode cobrar judicialmente do proprietário do apartamento​ de Elisa, caso a locatária se negue a resolver o problema.

Luís Guilherme diz ainda que a imobiliária não pode ser responsabilizada. “Se a responsabilidade for do imóvel locado e a cobrança for judicial, o proprietário é quem deve ser cobrado”, afirma. Nessas situações, o diretor da Irigon sempre aconselha o caminho amigável. “O responsável deve ser notificado, fixando prazo para reparos e indenização pelos prejuízos. Caso não ocorra dessa forma, os direitos devem ser buscados judicialmente”, completa.

Aumento da acessibilidade nos hotéis paulistanos demanda incentivo financeiro

Por Jamille Niero

Uma resolução publicada recentemente no Diário Oficial da capital paulista traz diretrizes para o desenho universal de acessibilidade em unidades de hotéis, motéis, pousadas e similares. A norma, que foi aprovada pela Secretaria Municipal da Pessoa com Deficiência e Mobilidade Reduzida, visa cumprir exigências da Lei Brasileira de Inclusão, de abrangência nacional. A resolução segue a definição de norma técnica da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que trata do tema, contendo, por exemplo, o tamanho adequado para portas, corredores e passagens, além da altura de camas, interruptores, maçanetas, entre outros.

Segundo especialistas em hotelaria, a medida é positiva ao estimular a acessibilidade no atendimento às pessoas com deficiência, público que soma mais de 45 milhões de brasileiros, segundo o IBGE. Contudo, as ações nesse sentido devem ir além da exigência de alterações no espaço físico dos estabelecimentos. Passam ainda por incentivar o treinamento de profissionais que lidam diretamente com tais hóspedes e tornar os espaços públicos acessíveis. O estímulo financeiro também é necessário, ainda mais em momento de crise econômica.

É preciso garantir que as regras sejam viáveis, aponta o presidente da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Estado de São Paulo (ABIH-SP), Bruno Omori. De acordo com ele, para que os estabelecimentos do ramo se tornem mais acessíveis, são necessárias medidas complementares. Entre elas, incentivos fiscais - como a redução do imposto dos materiais usados na transformação do espaço, linha de financiamento específica para obras de adaptação e descontos no IPTU para quem implantar medidas nesse sentido. “Tem que existir ações conjuntas entre as iniciativas pública e privada. Precisamos considerar ainda que é um momento delicado para os empresários, que evitam qualquer coisa que for encarecer os custos, uma vez que a crise reduziu a ocupação dos hotéis”, explica Omori.

A ABIH-SP tem desde 2012 o Programa de Acessibilidade e Inclusão Social, cujo objetivo é oferecer ao mercado hoteleiro e setores ligados ao turismo informação, orientação e capacitação. O resultado é a certificação do estabelecimento com selo em parceria com a ABNT.

Dificuldades

Para o Conselho Executivo de Viagens e Eventos Corporativos (CEVEC) da Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São Paulo (FecomercioSP), é extremamente importante que os meios de hospedagem sejam acessíveis para pessoas com todos os tipos de deficiências. Mas a acessibilidade deve abranger desde equipamentos e atrativos (públicos e privados) até a infraestrutura de mobilidade urbana, como ruas, calçadas e transporte público. “De nada adianta termos todos os meios de hospedagem adaptados se o visitante/turista não conseguir se locomover assim que deixar um estabelecimento”, aponta a presidente do referido Conselho, Viviânne Martins.

A docente de Hotelaria do Senac São Paulo, Luana Manini, observa que muitos hotéis da cidade possuem espaços e atendimento acessíveis. A falta da acessibilidade é mais comum em estabelecimentos como motéis. “A vida sexual de pessoas com deficiência ainda é um tabu”, justifica.

Nos pequenos e médios empreendimentos independentes – sejam hotéis, motéis ou pousadas – a dificuldade está nos casos em que o dono não tem formação hoteleira. “Muitos são criados quando o proprietário tem um imóvel disponível e aproveita o espaço para abrir o estabelecimento, mas não conta com assessoria e planejamento adequados”, comenta.

A acessibilidade na rede hoteleira pode ser encarada ainda como uma oportunidade de atrair novos clientes. Os hóspedes com deficiência podem se instalar no hotel acompanhados de amigos ou familiares, aumentando a ocupação do estabelecimento. Por outro lado, espaços acessíveis podem ser um diferencial para atrair empresas que buscam locais para realizar eventos corporativos e contam com funcionários com necessidades especiais. Há ainda a demanda dos turistas mais idosos. Empreendimentos que se preparam para receber cães-guias conseguem ampliar o público-alvo e hospedar também outros viajantes com animais de estimação.

A melhor forma de remunerar o síndico

Administrar um condomínio não é tarefa fácil. Por muito tempo essa demanda esteve nas mãos de algum morador que, em assembleia, era eleito síndico. Porém, o advento do Código Civil permitiu a contratação de um síndico não proprietário.

“Isso beneficiou tanto o ramo de síndicos, quanto os condomínios, que passaram a ser gerenciados por profissionais capacitados, sem deixar que vínculos pessoais possam interferir na administração”, aponta Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito condominial e imobiliário.

Quem escolhe o sindico, seja profissional ou não, são os condôminos em assembleia. “Na ocasião qualquer morador que tenha interesse em exercer a sindicância poderá concorrer em igualdade de condições”, diz.

Quando é feita a opção por um síndico não proprietário para cuidar das demandas do condomínio, alguns cuidados devem ser levados em conta. Primeiro, é preciso buscar referências no mercado, explica Paulo Sanford, síndico profissional e proprietário da Sindpro. Além disso, ele tem que ter feito cursos preparatórios na área.

Esse profissional pode ser pessoa física ou jurídica. Para ambos, existem dois tipos de contratos que podem ser feitos. Um é por demanda e o outro por tempo fixo, mas nenhum gera vínculo empregatício com o condomínio. No por demanda, o sindico profissional se propõe a fazer serviços operacionais por determinado tempo, resolvendo assuntos já estabelecidos.

“Ele pode durar em média 30 dias, por exemplo. Já no contrato por tempo fixo, fica acordado, por exemplo, que ele fique oito horas por dia no local e é feito principalmente por condomínios comerciais e de grande porte”, completa. O síndico profissional pode ainda ser um funcionário de uma empresa administradora, com os serviços pagos por ela.

Dentre as atividades exercidas pelo síndico estão movimentação da conta bancária, cobrança de inadimplentes, planejamento de despesas e fiscalização de serviços.

“A remuneração por demanda gira em torno de RS 1,5 mil para condomínios de até 30 unidades. Já quando o síndico profissional trabalha em tempo integral, é em média R$ 8 mil”, afirma Paulo.

É importante lembrar que o conselho só poderá rescindir o contrato se esse poder lhe foi conferido em assembleia. “Caso contrário, com o desejo de suspender o mandato do síndico, deverá realizar-se uma assembleia para a discussão do tema para a aprovação dos moradores ou esperar que o profissional renuncie”, completa Rodrigo.

Síndico condômino

Ainda assim, há quem prefira um síndico morador justamente pela maior proximidade com os condôminos. Nesse caso, a remuneração é decidida ainda em assembleia, explica Lilian Alves, vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-CE) e sócia da Focus Administradora de Condomínios.

“Depende do que tem na convenção e do que ficou definido em assembleia. Os moradores podem optar por um pró-labore ou pela isenção da taxa de condomínio para o síndico”, diz.

Se ficar acordado um pró-labore, que é um regime diferenciado de pagamento, baseado nas atividades empenhadas e sem vínculo trabalhista, ele pode ser pago por quinzena ou mensalmente.

Frase

Os moradores podem optar por um pró-labore ou pela isenção da taxa de condomínio para o síndico

O minha casa, minha vida tem solução?

Bruno Araújo, novo ministro das Cidades, deu um panorama da situação de sua pasta em reunião da Política Olho no Olho, ocorrida dia 15/7, na sede do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

“O antigo governo nos deixou restos a pagar gigantescos. O que se fez foi passar um cheque sem fundo para a sociedade brasileira”, ponderou Araújo, referindo-se às promessas feitas pelo governo anterior sem a devida capacidade de pagamento. De acordo com ele, este ano o ministério tem de empenhar R$ 66,5 bilhões, mas tem apenas R$ 8 bilhões em caixa.

O Minha Casa, Minha Vida foi um dos mais afetados no reajuste de contas pelo qual o ministério teve de passar. Dos R$ 16,18 bilhões empenhados, há R$ 6,95 bilhões de recursos disponíveis para o programa.

Dados do ministério dão conta da queda do ritmo do MCMV nos últimos anos. A quantidade de unidades contratadas na faixa 1, em 2013, foi de 399,2 mil; em 2014, caiu para 132,6 mil; em 2015, para 1,18 mil. Até o mês de abril, período que antecedeu o governo interino de Michel Temer, não houve novas contratações.

Mesmo com o conturbado momento econômico do País, o ministro comprometeu-se a dar continuidade ao programa em todas as modalidades. “Eu diria que nossa missão é salvar o Minha Casa, Minha Vida”, pontuou, elencando as diversas medidas que estão para ser adotadas com vistas a dar fôlego ao programa.

Dentre elas, destaca-se a reestruturação da faixa 1,5, cuja operação será destinada ao mercado. “O Minha Casa, Minha Vida não é um programa de governo ou de partido político; é, sim, uma política de Estado, que pertence a toda a sociedade brasileira. Para isso, a participação da iniciativa privada é fundamental”, disse.

Segundo o ministro, primeiramente será feita uma análise do crédito do adquirente, e, depois, o cadastramento para recebimento da unidade. Com isso, o beneficiário terá certeza de que tem perfil para a contratação. Até agora, o critério adotado era o sorteio, para depois o candidato ter seu cadastro avaliado.

Nessa faixa, devem ser contratadas entre 40 mil e 50 mil unidades até o fim deste ano. No total, com todas as demais faixas, o MCMV deve contratar de 300 mil a 400 mil moradias até dezembro.

Flavio Amary, presidente do Secovi-SP, destacou a importância do setor imobiliário para a retomada do crescimento da economia. “Em 2009, a indústria imobiliária foi decisiva para contornar a crise, graças à implantação do Minha Casa, Minha Vida, que nasceu neste Sindicato”, afirmou, ao ressaltar que, no cenário de hoje, o setor produtivo também está pronto para dar sua contribuição.  Fonte: Secovi