A cliente informou que a poucos meses alugou uma casa. Que
na última semana devido a fortes chuvas torrenciais que assolou a cidade,
ocorreu o entupimento de uma calha da casa, ocasionando a infiltração de água
no imóvel locado e a danificação de diversos móveis e de eletrodomésticos.
O problema foi causado pela calha do imóvel e a discussão
surgiu sobre de quem seria a responsabilidade pelo entupimento das calhas e,
consequentemente, de quem era a obrigação de sua manutenção: do locador ou do
locatário?
Problemas com calhas e ou condutores de água em telhados são
bastante recorrentes quando tratamos de locações, principalmente em cidades que
ocorrem chuvas com bastante frequência.
Quando a responsabilidade é do proprietário do imóvel.
Quando os problemas são estruturais na calha ou condutores
de água. Podemos citar: calha muito pequena, calhas que apresentam avariadas
como furos, condutores de águas que não fornecem a devida vazão as águas das
chuvas e causam transbordamentos. Neste casos entendemos que a responsabilidade
pela sua manutenção é do proprietário do imóvel. Cabe ao proprietário efetuar
as trocas da calha ou a sua manutenção para evitar problemas como vazamentos e
ou trasbordamentos.
Consoante preveem os incisos I e II, do art. 22 da Lei do Inquilinato
(Lei n. 8.245/91), é dever do locador entregar o imóvel ao locatário em estado
de servir ao uso a que se destina, mantendo-o em tais condições durante o curso
da locação.
Desta forma, quando o problema na calha ocorrer e causar
danos ao locatário-morador do imóvel locado cabe tão somente ao proprietário do
imóvel indenizar o locatário pelos danos materiais causados consistentes no
conserto e aquisição de móveis novos e eletrodomésticos que por ventura venham
a ser prejudicados.
O conserto de calhas é uma benfeitoria necessária e, a par
do que dispõe o art. 22, X, parágrafo único da Lei de Locações seria uma
obrigação do locador efetuar os consertos necessários decorrente de problemas
causados.
Quando a responsabilidade é do locatário.
Por outro lado, quando o problema é decorrente de
entupimentos por sujeiras como folhas de árvores próximas, acumulo de entulhos,
por exemplo, a responsabilidade pela manutenção é do locatário. Cabe ao
locatário providenciar com uma certa frequência a limpeza da calha para evitar
entupimentos.
E se a calha entupir logo no início da locação.
Um ponto interessante que merece destaque é que o Tribunal
de Justiça do Rio Grande do Sul em um julgamento recente, já se manifestou no
sentido de reconhecer que o dever de indenizar cabe ao locador, quando o
problema de entupimentos na calha por sujeiras e entulhos for recente ao início
da locação.
O que deve ser observado nestes casos, é se o entupimento
das calhas ocorreu a poucos meses depois de iniciada a locação. Logo, partindo-se
da premissa de que também é obrigação do locador entregar o imóvel alugado ao
locatário em estado de servir ao uso a que se destina, bem como de que responde
pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, cabe ao proprietário comprovar
que antes de alugar o imóvel fez a adequada limpeza das calhas.
Importante destacar que grande partes dos contratos de
locação estipulam uma cláusula – na qual os locatários declaram que examinaram
previamente o imóvel. Contudo a referida cláusula não afasta a obrigação dos
proprietários de comprovar que fez a manutenção das calhas. Cabe aqui usar o
bom senso, pois, ainda que se tenha conhecimento de que casas devem ter uma
manutenção periódica das calhas (prazo que varia de acordo com a necessidade de
cada imóvel) não é comum que os futuros locatários no momento da vistoria que
antecede a locação suba no telhado e verifique as condições de telhas e calhas.
Fontes:
Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91);
Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Processo
nº. nº. 70075905927 e 70057460388;
Lucas Daniel Medeiros Cezar, Advogado
Nenhum comentário:
Postar um comentário