Em pequenas empresas, que tendem a sofrer mais com os efeitos do encalhe de unidades, estudo de viabilidade deve considerar dados confiáveis e relacionar velocidade de vendas com fluxo de caixa da obra
Independente do porte da empresa, o estudo de viabilidade é um instrumento indispensável para a tomada de decisão de investimento e fundamental para o sucesso do negócio imobiliário. Mas em pequenas e médias construtoras, a confiabilidade dessa ferramenta é ainda mais crítica, sobretudo considerando-se que problemas como baixa velocidade de vendas e grande estoque remanescente podem causar um buraco perigoso nas receitas e colocar em risco a capacidade de crescimento e sobrevivência da empresa.
“Uma vez adquirido um terreno ou imóvel para o empreendimento, não dá para parar o processo de desenvolvimento. Nessa fase, o negócio imobiliário consome muitos recursos até que seja lançado e passe a gerar receita. Por isso é tão importante conhecer e estudar detalhadamente todos os custos e riscos até este momento”, destaca o engenheiro Marcos Roberto Tamaki, diretor da Unidade de Negócios Imobiliários do CTE (Centro de Tecnologia de Edificações).
O consultor ressalta que a combinação de empreendimento malvendido, alto custo de construção e margem de lucro muito enxuta pode ter um efeito nefasto na saúde financeira de empresas de menor porte, uma vez que elas não têm acesso a instrumentos de crédito e captação de recursos a custos mais baixos, como ocorre com as grandes companhias de capital aberto. Isso acaba deteriorando a capacidade de investimento em novos negócios, principalmente a criação de um banco de terrenos para a construção de empreendimentos futuros. “A empresa pode se tornar financeiramente insustentável, reduzindo sua capacidade de gerar caixa e levando, até mesmo, a iniciar um processo falimentar”, alerta.
“Não podemos errar de forma alguma, por isso, estudamos o mercado 24 horas por dia e buscamos aprender com a observação dos erros dos outros”, revela o sócio-diretor da Leduca Engenharia, Paulo Marques. Responsável pelas análises de viabilidade da construtora fundada em 2008 e que atua no Rio de Janeiro, Marques revela que primeiro contrata um estudo de massa para, a partir daí, avaliar o negócio em potencial e buscar os terrenos situados nas áreas com maior liquidez. Segundo ele, até agora o método tem funcionado muito bem. “Lançamos dois empreendimentos este ano e já não temos nenhuma unidade para vender”, comemora.
Prática semelhante é realizada pela RKM Engenharia, de Belo Horizonte. Ricardo Alfeu, CEO da construtora mineira, conta que além de um estudo criterioso do mercado, por meio de pesquisas financeiras e econômicas, utiliza o conhecimento que a construtora detém sobre o consumidor local. “Somos uma empresa regional, por isso usamos a nossa visão dos hábitos e costumes dos moradores para entender e analisar as oportunidades”, comenta o executivo.
Achatando o risco
As incertezas inerentes ao mercado imobiliário complicam a vida dos empresários no momento de decidir se, como e quanto investir em um novo empreendimento. Não à toa, muitas vezes essa resolução se dá de forma intuitiva, tomando como base apenas a experiência e a sensibilidade do empreendedor em relação ao mercado. Mas não precisa, nem deve, ser assim.
De acordo com Marcos Tamaki, as premissas a serem adotadas nos estudos de viabilidade definem o perfil de risco do negócio imobiliário e, principalmente, de cada investidor. Além da definição do produto e do preço de venda, há muitos fatores que devem ser considerados nessa análise e que juntos, são capazes de reduzir as incertezas.
Entre eles destacam-se aqueles relacionados à posse do imóvel ou terreno sobre o qual será desenvolvido o negócio imobiliário; fatores ligados ao licenciamento ou à aprovação de projeto; a disponibilidade de linhas de crédito e, finalmente, o custo de construção.
Nesse último item, seja por se basearem em dados imprecisos, seja por displicência, muitas empresas calculam mal. Atualmente, uma das maiores dificuldades é dimensionar o custo da mão de obra, especialmente nas grandes cidades, onde esse recurso está muito escasso.
Para chegar a um custo de construção mais próximo da realidade, o ideal, de acordo com Marcos Tamaki, é apoiar-se em um orçamento paramétrico, cujos números provenham de dados de obras já entregues, em andamento ou de produtos padronizados cuja construção é industrializada.
Outros erros que podem levar a análises imprecisas ocorrem durante as definições de produto, preço e velocidade de venda. Nesse ponto, para não colocar em risco o negócio como um todo, é importante que pequenos e médios empreendedores busquem firmar parcerias com boas empresas de vendas que contem com especialistas em definição de produto, além de um grande banco de dados de demanda e preço de venda.
Da mesma forma, é importante que os empresários se lembrem que, no momento do estudo de viabilidade, não há garantia alguma de que os empréstimos para custear os projetos, a obra e, por vezes, a infraestrutura, serão disponibilizados na quantidade e no momento necessários. “Portanto é prudente criar um cenário sem estes recursos para visualizar a máxima exposição de caixa ou o investimento requerido pelo negócio imobiliário”, recomenda Tamaki.
Mas, entre todas as falhas a que as pequenas e médias empresas estão sujeitas na hora de elaborar estudos de viabilidade, a mais comum é não fazer o acompanhamento dinâmico dos estudos de viabilidade do empreendimento. “O estudo de viabilidade não pode ser estático. Todos os parâmetros de receitas e despesas devem ser monitorados periodicamente para checar se o fluxo de caixa do negócio está alinhado com o fluxo planejado no estudo de viabilidade que subsidiou a decisão de investimento”, alerta o consultor do CTE. Isso vale, por exemplo, para as vendas, preços, condições de pagamento, carteira de recebíveis, inadimplência, gastos com marketing, incorporação, terreno, corretagem de venda, custo de construção e liberações de empréstimos à produção e seus juros.
Pontos de análise
- Não deixe de incluir na análise de viabilidade o processo de licenciamento ou aprovação de projeto, bem como os aspectos jurídicos relacionados à posse do imóvel ou terreno
- Dedique especial atenção à definição do produto e do preço de venda. Esses são os principais fatores de sucesso do empreendimento, relacionados diretamente com a demanda. No preço, também, são definidas as condições de pagamento
- Não esqueça de considerar no custo do empreendimento as verbas destinadas às campanhas publicitárias, estandes de vendas ou modelos decorados, que demandam recursos em um período que o empreendimento não foi lançado, ou seja, quando ainda não gera receita para o negócio
- Há diversas linhas de crédito atualmente. Compare as opções existentes
- Estabeleça boas parcerias com empresas especializadas em vendas, que detenham um grande banco de dados de demanda e preço de venda
- Monitore constantemente os parâmetros de receitas e despesas para checar se o fluxo de caixa do negócio e o fluxo projetado no estudo de viabilidade estão de acordo
Independente do porte da empresa, o estudo de viabilidade é um instrumento indispensável para a tomada de decisão de investimento e fundamental para o sucesso do negócio imobiliário. Mas em pequenas e médias construtoras, a confiabilidade dessa ferramenta é ainda mais crítica, sobretudo considerando-se que problemas como baixa velocidade de vendas e grande estoque remanescente podem causar um buraco perigoso nas receitas e colocar em risco a capacidade de crescimento e sobrevivência da empresa.
“Uma vez adquirido um terreno ou imóvel para o empreendimento, não dá para parar o processo de desenvolvimento. Nessa fase, o negócio imobiliário consome muitos recursos até que seja lançado e passe a gerar receita. Por isso é tão importante conhecer e estudar detalhadamente todos os custos e riscos até este momento”, destaca o engenheiro Marcos Roberto Tamaki, diretor da Unidade de Negócios Imobiliários do CTE (Centro de Tecnologia de Edificações).
O consultor ressalta que a combinação de empreendimento malvendido, alto custo de construção e margem de lucro muito enxuta pode ter um efeito nefasto na saúde financeira de empresas de menor porte, uma vez que elas não têm acesso a instrumentos de crédito e captação de recursos a custos mais baixos, como ocorre com as grandes companhias de capital aberto. Isso acaba deteriorando a capacidade de investimento em novos negócios, principalmente a criação de um banco de terrenos para a construção de empreendimentos futuros. “A empresa pode se tornar financeiramente insustentável, reduzindo sua capacidade de gerar caixa e levando, até mesmo, a iniciar um processo falimentar”, alerta.
“Não podemos errar de forma alguma, por isso, estudamos o mercado 24 horas por dia e buscamos aprender com a observação dos erros dos outros”, revela o sócio-diretor da Leduca Engenharia, Paulo Marques. Responsável pelas análises de viabilidade da construtora fundada em 2008 e que atua no Rio de Janeiro, Marques revela que primeiro contrata um estudo de massa para, a partir daí, avaliar o negócio em potencial e buscar os terrenos situados nas áreas com maior liquidez. Segundo ele, até agora o método tem funcionado muito bem. “Lançamos dois empreendimentos este ano e já não temos nenhuma unidade para vender”, comemora.
Prática semelhante é realizada pela RKM Engenharia, de Belo Horizonte. Ricardo Alfeu, CEO da construtora mineira, conta que além de um estudo criterioso do mercado, por meio de pesquisas financeiras e econômicas, utiliza o conhecimento que a construtora detém sobre o consumidor local. “Somos uma empresa regional, por isso usamos a nossa visão dos hábitos e costumes dos moradores para entender e analisar as oportunidades”, comenta o executivo.
Achatando o risco
As incertezas inerentes ao mercado imobiliário complicam a vida dos empresários no momento de decidir se, como e quanto investir em um novo empreendimento. Não à toa, muitas vezes essa resolução se dá de forma intuitiva, tomando como base apenas a experiência e a sensibilidade do empreendedor em relação ao mercado. Mas não precisa, nem deve, ser assim.
De acordo com Marcos Tamaki, as premissas a serem adotadas nos estudos de viabilidade definem o perfil de risco do negócio imobiliário e, principalmente, de cada investidor. Além da definição do produto e do preço de venda, há muitos fatores que devem ser considerados nessa análise e que juntos, são capazes de reduzir as incertezas.
Entre eles destacam-se aqueles relacionados à posse do imóvel ou terreno sobre o qual será desenvolvido o negócio imobiliário; fatores ligados ao licenciamento ou à aprovação de projeto; a disponibilidade de linhas de crédito e, finalmente, o custo de construção.
Nesse último item, seja por se basearem em dados imprecisos, seja por displicência, muitas empresas calculam mal. Atualmente, uma das maiores dificuldades é dimensionar o custo da mão de obra, especialmente nas grandes cidades, onde esse recurso está muito escasso.
Para chegar a um custo de construção mais próximo da realidade, o ideal, de acordo com Marcos Tamaki, é apoiar-se em um orçamento paramétrico, cujos números provenham de dados de obras já entregues, em andamento ou de produtos padronizados cuja construção é industrializada.
Outros erros que podem levar a análises imprecisas ocorrem durante as definições de produto, preço e velocidade de venda. Nesse ponto, para não colocar em risco o negócio como um todo, é importante que pequenos e médios empreendedores busquem firmar parcerias com boas empresas de vendas que contem com especialistas em definição de produto, além de um grande banco de dados de demanda e preço de venda.
Da mesma forma, é importante que os empresários se lembrem que, no momento do estudo de viabilidade, não há garantia alguma de que os empréstimos para custear os projetos, a obra e, por vezes, a infraestrutura, serão disponibilizados na quantidade e no momento necessários. “Portanto é prudente criar um cenário sem estes recursos para visualizar a máxima exposição de caixa ou o investimento requerido pelo negócio imobiliário”, recomenda Tamaki.
Mas, entre todas as falhas a que as pequenas e médias empresas estão sujeitas na hora de elaborar estudos de viabilidade, a mais comum é não fazer o acompanhamento dinâmico dos estudos de viabilidade do empreendimento. “O estudo de viabilidade não pode ser estático. Todos os parâmetros de receitas e despesas devem ser monitorados periodicamente para checar se o fluxo de caixa do negócio está alinhado com o fluxo planejado no estudo de viabilidade que subsidiou a decisão de investimento”, alerta o consultor do CTE. Isso vale, por exemplo, para as vendas, preços, condições de pagamento, carteira de recebíveis, inadimplência, gastos com marketing, incorporação, terreno, corretagem de venda, custo de construção e liberações de empréstimos à produção e seus juros.
Pontos de análise
- Não deixe de incluir na análise de viabilidade o processo de licenciamento ou aprovação de projeto, bem como os aspectos jurídicos relacionados à posse do imóvel ou terreno
- Dedique especial atenção à definição do produto e do preço de venda. Esses são os principais fatores de sucesso do empreendimento, relacionados diretamente com a demanda. No preço, também, são definidas as condições de pagamento
- Não esqueça de considerar no custo do empreendimento as verbas destinadas às campanhas publicitárias, estandes de vendas ou modelos decorados, que demandam recursos em um período que o empreendimento não foi lançado, ou seja, quando ainda não gera receita para o negócio
- Há diversas linhas de crédito atualmente. Compare as opções existentes
- Estabeleça boas parcerias com empresas especializadas em vendas, que detenham um grande banco de dados de demanda e preço de venda
- Monitore constantemente os parâmetros de receitas e despesas para checar se o fluxo de caixa do negócio e o fluxo projetado no estudo de viabilidade estão de acordo
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