IMÓVEL NOVO OU USADO: VANTAGENS E DESVANTAGENS DE CADA UM

A compra da residência própria é uma decisão complexa e se torna cada vez mais difícil de ser feita, devido à grande gama de opções disponíveis, todas com suas vantagens e desvantagens. Se você escolher um imóvel usado ou novo, saiba que cada um possui suas particularidades e, primeiramente, o mais importante a fazer é analisar cada detalhe para definir os pontos positivos e negativos de cada opção.

Sabemos que quando se pensa em casa ou apartamento próprio a imagem de um imóvel na planta é a mais lembrada, afinal, todo mundo quer um espaço novo e bem cuidado. Mas, da mesma forma que algumas pessoas, ao analisarem um imóvel usado e suas condições, acabam se surpreendendo pela qualidade, você também pode sentir o mesmo. E, para ajudá-lo na sua escolha, trouxemos algumas características dos imóveis novos e usados. Conheça as vantagens e desvantagens de cada um!

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

Geralmente, por serem mais velhos, a maioria dos imóveis usados possui boa localização na cidade, ocupando bairros disputados e próximos dos melhores tipos de serviços. Resta então aos imóveis novos aquelas áreas mais afastadas dos grandes centros de desenvolvimento, o que pode ser uma desvantagem se você não pretende se locomover por distâncias maiores. Por outro lado, é fato que áreas recentemente ocupadas só tendem a crescer, mas isso pode demorar muito dependendo das suas expectativas. O ideal é que se faça a avaliação adequada de cada tipo de imóvel para não haver arrependimentos.

PERSONALIZAÇÃO E ADEQUAÇÃO

Um imóvel novo tem como uma das maiores vantagens a possibilidade de personalização e adequação dos seus espaços ao gosto do cliente, ao passo de que o imóvel usado já vem praticamente pronto, isso se ainda não precisar de alguma reforma. Um imóvel usado pode até ser adequado aos desejos do comprador, mas isso gera custos e além do mais, certas intervenções não são possíveis dependendo do tipo de estrutura e/ou material existente. Ponto maior para o imóvel na planta quando o assunto é personalização.   

VALOR

A diferença de valor dos dois tipos de imóveis podem variar conforme a região e localização, mas podemos considerar que imóveis usados em geral possuem um preço mais acessível por área construída, já que muitas vezes são vendidos diretamente por pessoa física e não através de construtoras. Sendo assim, a compra de imóveis usados é mais acessível do que para os novos.

ÁREA DISPONÍVEL

Com o crescimento acelerado das cidades, a disponibilidade de espaços para a construção de estabelecimentos fica cada vez mais escassa, aumentando assim os valores dos terrenos. É por isso que ultimamente boa parte dos imóveis novos são projetados com o máximo aproveitamento das áreas, o que os torna, muitas vezes, pequenos ou até apertados.

Por outro lado, as áreas de lazer dos imóveis na planta são quase sempre maiores, então fica a cargo do comprador saber qual tipo de área lhe interessa ser valorizada. Portanto, quando o assunto é área para moradia, o imóvel usado sai ganhando. Outro ponto positivo deste é a existência de um pé direito mais alto, outra característica de um tempo onde se projetava espaços mais amplos.

MANUTENÇÃO

Dependendo da idade do imóvel usado, sua manutenção pode ser frequente ou até dispensável. Prédios e casas com mais de 30 anos podem necessitar de maiores reformas, gerando custos e possíveis incômodos para o morado. Um imóvel novo, por outro lado, pode ser mais confortável pela falta de problemas de instalação e de estrutura, mas não está livre da necessidade de manutenção frequente, que acontece quando não é bem projetado, por isso, avalie e acompanhe as condições em planta e durante a execução.

Cidade poderá ganhar construções maiores próximas a terminais de transporte

A Prefeitura da Cidade de São Paulo permite investir na construção de empreendimentos maiores em áreas próximas a equipamentos do sistema de transporte público, como estações de trem e metrô e terminais de ônibus. A mudança, implementada pela nova Lei de Zoneamento, de março deste ano, vale tanto para as edificações comerciais quanto para as residenciais.

Relator do texto, o vereador Paulo Frange (PTB-SP) explica que a nova possibilidade está no artigo 90 da Lei e engloba não só as áreas próximas aos locais em que operam sistemas de transporte público, mas também os espaços pertencentes ao governo remanescentes de desapropriações relacionadas ao transporte coletivo.

“Da mesma forma que a lei trata do comércio dentro das estações de metrô, a nova legislação trouxe essa possibilidade para as áreas externas próximas, o que, sem dúvida, facilitará o cotidiano dos cidadãos e movimentará a economia”, afirma o parlamentar.

Benefícios

Segundo o Conselho de Desenvolvimento Local da Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São Paulo (FecomercioSP), para os empresários, a principal vantagem são os potenciais consumidores, seja pela grande movimentação de pessoas em equipamentos de transporte público, seja pelo acesso facilitado que esses locais propiciam.

Já para a população, a medida é importante por possibilitar a diminuição do tempo no deslocamento trabalho-casa-compras e gerar melhor qualidade de vida. A proposta descentraliza a oferta de empregos quando aproxima os postos de trabalho dos meios de locomoção.

Em contrapartida, justamente por essa gama de vantagens, a medida pode ocasionar uma grande procura por esses espaços, tornando-os caros e inacessíveis economicamente para parte da população.

Hotéis com práticas mais sustentáveis podem reduzir custos e atrair clientes

Por Jamille Niero

De olho no consumidor consciente sobre questões ambientais, sociais e econômicas, o setor hoteleiro paulista se prepara para adotar práticas mais sustentáveis. “A sustentabilidade é um fator diferencial para a gestão de qualquer tipo de empreendimento e no hoteleiro é até mais, porque o setor utiliza muito fatores como energia e água, além da relação com as pessoas”, observa Bruno Omori, presidente da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Estado de São Paulo (ABIH-SP).

Para auxiliar esses empreendimentos, a ABIH-SP, em parceria com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), criou o Selo Verde para certificar quem utiliza práticas sustentáveis. Segundo Omori, o projeto está em fase final de formatação e em breve atenderá os hotéis que desejam a certificação. 

A ideia é oferecer a implementação sem custo aos associados, começando por ações de redução de consumo e a criação de relatórios anuais de sustentabilidade. “É o ponto inicial para o empreendimento gradualmente evoluir e melhorar as três questões [ambiental, social e econômica] para chegar ao final do programa e conseguir o selo”, explica. Segundo Omori, a entidade está trabalhando com o Estado e municípios a possibilidade de leis de incentivo para o setor na compra de materiais sustentáveis e também para a captação de financiamentos para reformas e adequações. 

Sobre o custo para obter a certificação, o presidente da ABIH-SP destaca que será o menor possível. “Neste momento, será apenas na auditoria final, pois este valor é tabelado pela ABNT, e inclui a visita do auditor e a emissão do certificado. O processo que antecede, não terá custo porque queremos que os hotéis sejam mais sustentáveis”.

O que pode gerar despesa é a adequação do local e a adoção das medidas necessárias, dependendo de cada caso. Por exemplo: se no estabelecimento há apenas chuveiros elétricos nas acomodações, a recomendação é que eles sejam trocados por sistema mais eficiente de aquecimento da água – com o uso de um “boiler” a cada 10 apartamentos. Outras medidas incluem a instalação de redutor de vazão nas torneiras e sistema de captação de água pluvial, além de programas de reciclagem, economia de água e energia, etc. 

Na análise da professora do curso de Hotelaria da Universidade Anhembi Morumbi, Maria Angela Cabianca, as certificações têm viabilizado para o hóspede o acesso à informação mais confiável sobre a respon¬sabilidade socioambiental dos empreendimentos, buscando tornar transparentes os processos pelos quais tentam produzir transformações positivas dentro de suas operações. 

Ela aponta que a hotelaria incorporou a ideia de sustentabilidade em seus negócios porque percebeu esta demanda da sociedade. “Os hotéis que se engajam no compromisso com a qualidade ambiental destacam-se em um mercado que possui um consumidor informado e exigente”. 

Por outro lado, o controle das atividades causadoras de impactos ambientais requer investimentos. “Há práticas que garantem redução do consumo de água e energia que não implicam em custos tão elevados, como algumas campanhas para o uso mais racional destes recursos. Já a aquisição de equipamentos que promovem estes benefícios significa outro nível de investimentos”, diz. Segundo Maria Angela, implantar um sistema de gestão ambiental e o processo para obtenção e renovação da certificação são importantes para o empreendimento que deseja estabelecer esta imagem no mercado, mas implicam em despesas grandes ao negócio.

Medidas simples para quem quer começar 

Em tempos de crise, fica mais difícil para o empresário investir no que não é extremamente essencial para o funcionamento do negócio. Por este motivo, quem não tem caixa para instalar sistemas e equipamentos mais sofisticados no momento pode adotar medidas simples, mas que já ajudam na economia. 

A assessora do Conselho de Sustentabilidade da Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São Paulo (FecomercioSP), Cristiane Cortez, destaca como ação positiva a opção que alguns hotéis dão ao hospede de não lavar as toalhas e roupa de cama diariamente, mas com uma frequência mais espaçada, visando economizar recursos naturais como a água. 

Outra medida simples é disponibilizar recipientes diferentes para descarte de lixo orgânico e seco. “Seria oportunidade para o hotel gastar menos, usar menos os recursos da natureza, e também uma forma de educar o viajante. A pessoa pode se dar conta de fazer o mesmo em casa”, diz. 

“O consumo consciente de matérias primas, envolvimento de hóspedes e funcionários nos cuidados com a natureza e com a sociedade são, basicamente, ações de cidadania que podem contribuir significativamente para a melhoria do entorno do hotel e, em um contexto mais amplo, para os problemas ambientais globais”, reforça Maria Angela, da Universidade Anhembi Morumbi. 

Decididas as ações, o hotel só não pode esquecer de comunicar ao hóspede, com muita clareza, todas as ações realizadas nesse sentindo e treinar a equipe para que possa orientar o turista da melhor forma possível.

Minha Casa, Minha Vida deu certo? Veja pontos positivos e negativos

Programa habitacional criado na gestão Luiz Inácio Lula da Silva (PT), o Minha Casa, Minha Vida virou motivo de polêmicas quando o presidente interino, Michel Temer (PMDB), assumiu o governo. Integrantes do MTST (Movimento dos Trabalhadores Sem Teto) chegaram a ocupar o saguão do prédio da Secretaria da Presidência da República, na avenida Paulista, em São Paulo, para exigir que o novo ministro das Cidades, Bruno Araújo (PSDB), voltasse atrás da decisão de revogar portaria do governo Dilma Rousseff (PT) que autorizava a contratação da construção novas unidades.

A portaria determinou a construção de até 11.250 unidades destinadas à faixa mais baixa de renda – de até R$ 1.800 por mês. Elas fazem parte da modalidade Entidades, em que associações e cooperativas administram a obra.

Lançado em 2009, o Minha Casa é o maior programa habitacional do país nos últimos 30 anos. A terceira fase pode fazê-lo superar os números do BNH (Banco Nacional da Habitação), criado durante a ditadura.

O Minha Casa foi concebido para dinamizar a construção civil brasileira e combater os efeitos da crise econômica internacional iniciada em 2008. Também se tornou um instrumento para reduzir o deficit habitacional do país, mas não escapa de críticas de pesquisadores que estudam seus empreendimentos.

Lançado em 2015 pela editora Letra Capital, o livro "Minha Casa... E a Minha Cidade?" é considerado um dos principais estudos sobre o programa. A publicação foi organizada por Caio Santo Amore, Lúcia Zanin Shimbo e Maria Beatriz Cruz Rufino, professores de Arquitetura e Urbanismo da USP (Universidade de São Paulo), e é resultado das pesquisas da Rede Cidade e Moradia, com equipes de seis universidades públicas, uma universidade particular e duas organizações não-governamentais. A obra avalia projetos da primeira fase do Minha Casa em seis Estados. 

"De maneira geral, os altos índices de satisfação com a propriedade privada e regular da moradia, contrastam com percepções de piora no acesso aos transportes, comércios e serviços e relatos sobre o medo das mães de exporem suas crianças ao convívio social nos espaços coletivos do condomínio", comenta Maria Beatriz Cruz Rufino, professora da FAU-USP (Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo), na publicação.

Questionado se leva em consideração as observações feitas pelos pesquisadores que produziram o livro, o Ministério das Cidades respondeu apenas que "segue a legislação do Minha Casa, Minha Vida".

Com base no livro e em números do Ministério das Cidades, da Fundação João Pinheiro e da Fiesp (Federação das Indústrias do Estado de São Paulo), o UOLlevantou aspectos positivos e negativos do programa. Confira abaixo:

PONTOS POSITIVOS

Tamanho e velocidade do programa

Lançado em 2009, o programa contratou 4,2 milhões de unidades habitacionais até dia 30 de abril de 2016, de acordo com o Ministério das Cidades. Desse total, foram entregues 2,7 milhões de moradias. Ainda segundo a pasta, o total de investimentos em sete anos já passou de R$ 300 bilhões.

Esses números fazem do Minha Casa, Minha Vida o maior programa habitacional do país nos últimos 30 anos e o deixam perto de alcançar e superar a produção do sistema gerido pelo antigo BNH (Banco Nacional da Habitação), criado pela ditadura militar. O BNH financiou 4,5 milhões de moradias, mas só chegou a essa marca com 22 anos de existência.

Segundo Lúcia Shimbo, professora do IAU-USP (Instituto de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo – campus São Carlos), parte das construtoras que atua no programa passou a contar com mão de obra própria, o que agilizou a produção. Outras empresas continuaram com operários terceirizados por empreitada.

Redução do deficit habitacional

De acordo com a Fundação João Pinheiro, o Brasil tinha um deficit habitacional de praticamente 6 milhões de unidades em 2009. Em seu estudo mais recente sobre o tema, apontou que o deficit era de 5,8 milhões de moradias em 2013. Ou seja, a carência de unidades habitacionais caiu 2,5% em quatro anos. No mesmo período, a população brasileira cresceu 3,9%.

Um estudo da Fiesp (Federação das Indústrias do Estado de São Paulo) divulgado no começo deste ano também apontou uma diminuição do déficit entre 2010 e 2014 e destacou a importância do Minha Casa, Minha Vida para essa redução.

Estudos de pesquisadores que elaboraram o livro "Minha Casa... E a Minha Cidade?" indicam, porém, que o programa não vem atuando com eficácia no combate ao deficit porque a oferta de imóveis nem sempre atende a população mais carente, seja pela localização ou pelo preço das unidades construídas. Além disso, os pesquisadores afirmam que a construção de casas não deveria ser o único instrumento para diminuir o deficit.

Subsídio

Um dos principais méritos do Minha Casa, Minha Vida é resolver um problema histórico e de difícil solução para os programas habitacionais. Ele consegue dar à população mais pobre o acesso ao imóvel próprio. A faixa 1 de financiamento, que atende os mais pobres, permite a participação de famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800.

Nessa faixa, até 90% do valor do imóvel pode ser subsidiado pelo governo. O valor que cabe ao beneficiário tem de ser pago em até 120 prestações mensais de no máximo R$ 270 sem a cobrança de juros. Na modalidade Entidades, as famílias podem se organizar em associações ou cooperativas para construir as unidades habitacionais.

Os financiamentos do programa, feitos via Caixa Econômica Federal, são sustentados por recursos do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) e do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). "Pela primeira vez na política brasileira, se destinou tanto recurso orçamentário para subsidiar famílias para adquirirem a casa própria", afirmou ao UOL a professora Lúcia Shimbo.

PONTOS NEGATIVOS

Localização dos terrenos

A Caixa Econômica e as construtoras são as protagonistas do Minha Casa, Minha Vida. "A instituição financeira [Caixa], por um lado, e as empresas, por outro lado, ganham centralidade em detrimento dos órgãos e instituições responsáveis pelas políticas urbanas e habitacionais", observa Maria Beatriz Cruz Rufino no livro "Minha Casa... E a Minha Cidade?".

Muitas vezes, são as próprias construtoras que decidem a localização do empreendimento. Orientadas pela lógica financeira, elas constroem em terras baratas situadas em locais periféricos e até em antigas áreas rurais, acessíveis por via única -- às vezes, inclusive, somente por rodovia --, criando "frentes pioneiras" de urbanização. Em muitos desses casos, as moradias ficam distantes de equipamentos que oferecem serviços essenciais como educação e saúde, de sistemas de transporte e de locais de empregos.

Ou seja, a produção habitacional nem sempre é feita de forma integrada à cidade. Isso resulta em uma série de dificuldades para os moradores, que passam a ter de gastar mais tempo e dinheiro nos deslocamentos, e para o poder público, que precisa estender a estrutura de seus serviços. Nos casos em que as prefeituras participam da escolha do terreno, os problemas citados acima tendem a ser minimizados.

Padronização das construções

O Minha Casa, Minha Vida repete alguns defeitos dos conjuntos construídos nos tempos do BNH. Há, por exemplo, uma padronização de projetos de casas e prédios construídos. O padrão é uma unidade com dois quartos, o que dificulta o atendimento de famílias maiores. Com a padronização, as construtoras podem potencializar seus lucros.

Os pesquisadores também observam que as áreas públicas são pouco valorizadas nos projetos dos condomínios. "Os espaços não construídos são efetivamente "o que sobrou", são os espaços entre os blocos, destinados à consolidação do sistema viário e de estacionamentos, numa clara valorização do carro em detrimento dos espaços de socialização", aponta Maria Beatriz no livro.

Além disso, a grande maioria dos conjuntos é destinada somente ao uso residencial, sem espaço para comércio e serviços. Isso, segundo a professora da USP, "fez emergir em numerosas situações um setor terciário informal no entorno dos empreendimentos ou improvisados nas próprias unidades, com vistas a oferecer produtos básicos aos moradores, ao mesmo tempo que se consolida como alternativa de geração de renda e sobrevivência sob um grau de absoluta precariedade".

"O predomínio da forma condomínio, a precariedade dos espaços coletivos e a ausência de espaços públicos que estimulem a integração e sociabilidade nos empreendimentos e com a vizinhança reforçam ainda mais uma urbanização privatizada que tende a exacerbar a segregação e guetificação [segregação] dos mais pobres na cidade", prossegue a pesquisadora.

Neste aspecto, a modalidade Entidades, que permite a participação dos moradores na definição do projeto, apresenta vantagens em relação ao modelo tradicional.

Dificuldade para se sustentar

Beneficiários de renda mais baixa têm dificuldade para se sustentar depois da mudança para o imóvel próprio. O acesso ao financiamento e a posse da moradia não são suficientes para estabilizar sua situação financeira. A nova vida também traz novos gastos. Quem vem de assentamentos informais passa a ter de arcar com contas decorrentes da formalização, como as taxas de água e luz.

Quem passa a morar em um conjunto também passa a arcar com uma conta nova: a do condomínio. "Em vários empreendimentos investigados constatou-se que a taxa de condomínio representa valores superiores ao pagamento da parcela da moradia que, como já referido, foi amplamente subsidiada", destaca Maria Beatriz em "Minha Casa... E a Minha Cidade?".

Segundo a pesquisadora, a investigação de casos particulares mostrou que a população proveniente de antigas áreas de risco é a que mais enfrenta dificuldades "de arcar com os custos relacionados à moradia formal e ao condomínio, passando em vários casos a ser estigmatizada pelos demais moradores dos novos conjuntos".

Essas dificuldades levam ao abandono ou venda de moradias e complicam a situação financeira do condomínio. "As consequências desse processo de endividamento podem ser vistas tanto na insustentabilidade da gestão de alguns dos condomínios como na dificuldade de permanência das famílias mais vulneráveis na nova moradia (...) A análise preliminar dos questionários revela ainda a maior frequência de vendas irregulares de unidades entre essas famílias mais vulneráveis."

Cadastros sem transparência e ação do tráfico

Segundo a professora da USP, os pesquisadores encontraram dificuldades para conferir os cadastros de beneficiários do programa montados pelas prefeituras. "Com relação ao processo de definição da demanda foram evidenciadas, em diversas situações, a falta de transparência na construção dos cadastros e nos processos de sorteios e a demora na entrega da lista dos beneficiários para a Caixa. Tais problemas tendem a dificultar a execução do trabalho social e a facilitar a ação do tráfico e de milícias, que passaram a controlar vários empreendimentos", afirma no livro.

"Pode-se dizer, de maneira geral, que a atuação dos municípios foi pouco efetiva na realização do trabalho social e da fiscalização após a entrega das chaves."

De acordo com os pesquisadores, o tráfico e a milícia, ao dominar determinados conjuntos do Minha Casa, também se beneficiam de dois fatores listados acima: a localização periférica dos condomínios e a vulnerabilidade socioeconômica dos moradores.

Fonte: Wellington Ramalhoso, do UOL, em São Paulo

Com ousadia, o QuintoAndar quer abocanhar uma parte do tradicional mercado das imobiliárias

Com ousadia, o QuintoAndar quer abocanhar uma parte do tradicional mercado das imobiliárias

Alugar um imóvel é um perrengue, por definição. Não bastasse a dificuldade natural de se encontrar um lugar que atenda o que você precisa e caiba no seu bolso, há também a burocracia… É um tal de conseguir um fiador com um imóvel na cidade, juntar uma série de documentos dele, juntar uma série de outros documentos seus, ir ao cartório, ratificar assinaturas, enfim, coisas que tornam a experiência uma penúria. Há tempos a internet já dá uma forcinha, com uma oferta enorme de sites que mostram apartamentos por bairro, características e preço, mas a barreira da papelada segue imutável. E se tudo pudesse ser bem mais simples e rápido? Com um modelo ousado de negócio, totalmente online, o QuintoAndar está crescendo ao facilitar a vida de muita gente eliminando, por exemplo, a necessidade fiador.

É o jeito que os sócios encontraram para, seguindo uma cartilha relativamente comum no mundo do empreendedorismo, resolver o próprio problema enquanto criavam uma empresa que viabilizava isso em escala para o mercado. O mineiro Gabriel Braga, 34, sofreu na pele todos os problemas clássicos quando tentava alugar um apartamento em São Paulo, logo após sair de Belo Horizonte. Ele não tinha fiador. Já André Penha, 36, que viria a ser o seu sócio, não conseguia alugar um apartamento que tinha em Campinas, que estava encalhado há meses, porque os inquilinos também se perdiam na burocracia.

Gabriel conta sobre o embrião da empresa: “A gente tinha uma motivação genuína em resolver o problema, que era nosso e de muita gente. Todas as nossas experiências pessoais com locação de imóveis foram frustradas, e as dos nossos amigos também. Aí pensamos: ‘Vamos resolver esse problema de verdade’”. Ele diz que criar a empresa foi uma consequência disso e acredita que, mesmo com as dificuldades enfrentadas (pois não basta uma boa ideia para algo dar certo), foi justamente a lembrança de que o problema persistia, sem solução, no mercado, que os fez insistir até encontrar a melhor forma de resolvê-lo:

“É muito fácil um negócio fazer sentido no PowerPoint, no Excel. Aí, você passa três meses na rua e nada acontece. O que nos fez continuar foi a crença de que tínhamos que resolver aquele problema”

Gabriel e André se conheceram quando foram colegas de curso na Universidade Stanford, nos Estados Unidos. Eles maturaram o projeto lá mesmo e, para tanto, tiveram o apoio de professores e de experts da área. Uma ajuda que foi muito útil, como contam, pois desde a formatação da empresa eles encontraram pelo caminho pessoas dispostas a investir no projeto, caso ele andasse.

COMO DISRUPTAR O NEGÓCIO DAS IMOBILIÁRIAS

O QuintoAndar trabalha apenas com apartamentos (atualmente há cerca de 1 700 unidades disponíveis em São Paulo), expostos no site, que tem um funcionamento simples e alguns detalhes que acabam fazendo a diferença. Por exemplo: as fotos dos imóveis são todas tiradas por um fotógrafo profissional, um serviço exclusivo do QuintoAndar, que sai de graça para o dono do apartamento.

Escolhido o imóvel, você pode agendar a visita pela internet e receberá online as opções de horários. Caso o interessado queira negociar o valor ou fazer uma contraproposta, ele pode tratar disso diretamente com o proprietário, sem depender do corretor de imóvel. “Para os proprietários não ficarem no escuro, sem saber se o corretor levou determinada proposta ao interessado ou não, a gente criou esse mecanismo, que deixa a negociação muito transparente”, diz Gabriel.

Visto e aprovado, é hora de fechar negócio. Hora do QuintoAndar mostrar a que veio — e reduzir a burocracia ao mínimo. Para alugar, o cliente precisa ter uma renda igual ou superior a 3,4 vezes o valor do aluguel. Aqui entra detalhe ousado: vale juntar a renda de pessoas próximas para chegar ao valor desejado. Por exemplo, se uma garota que é estagiária e ganha 1 000 reais por mês, mas quer alugar o apartamento de 1 600 reais, a renda de seus pais pode entrar no processo para fechar a conta. A documentação é enviada via e-mail para a empresa, que aprova ou não os dados.

Outro detalhe — e talvez o principal diferencial do QuintoAndar — é que inexiste a necessidade de fiador, já que a empresa arca com o custo de um seguro-fiança, que é grátis para quem aluga. Nas imobiliárias tradicionais, a praxe é quem aluga o imóvel ser responsável pelo seguro, que é usado como garantia. Inverter essa lógica parece um suicídio empresarial, não? “Tem dado certo”, os sócios afirmam.

Aprovado o cadastro e acertado o valor, o futuro morador recebe online o contrato e, em vez de ter que ir pessoalmente a um cartório, pode utilizar a assinatura virtual para fechar o negócio. Uma área específica do site explica o funcionamento de todas essas etapas, tanto para proprietários como para corretores e inquilinos. O processo todo costuma durar, dizem os sócios, de dois a quatro dias, enquanto numa imobiliária tradicional esses trâmites podem levar de 20 a 30 dias.

O faturamento do QuintoAndar é gerado da seguinte forma: para anunciar e ter o seu imóvel administrado pela empresa, o proprietário paga uma comissão de 8% em cima do valor do aluguel e, fechada a locação, o primeiro aluguel fica para a empresa.

OS BASTIDORES DA OPERAÇÃO

Vendo assim, como a empresa está estruturada hoje, parece tudo lindo, mas até chegar ao atual modelo André e Gabriel tiveram uma série de obstáculos, tanto na hora de convencer as pessoas de que o projeto era viável, quanto para conseguir chegar no formato que ele está atualmente.

Convencer as respectivas mulheres de que queriam voltar ao Brasil para abrir a startup não foi tão difícil. No final de 2012 já estavam por aqui, em Campinas, que fica a 100 km da capital paulista. O desafio seguinte foi conversar com os investidores-anjo, aqueles que tinham acenado positivamente para a ideia lá em Stanford, para dar encaminhamento ao projeto. A duras penas, ele conseguiriam levantar 300 mil dólares de investimento inicial.

O QuintoAndar começou com uma pequena sala em Campinas, com uma equipe de quatro pessoas. O site entrou no ar seis meses depois. Durante este tempo, André e Gabriel reduziram o custo de vida e tiravam apenas uma ajuda de custo, que afirmam ser algo bem longe de um salário. Era hora de buscar fundos para o crescimento da empresa. André conta:

“Ao saber que o seguro-fiança era grátis, as pessoas riam e falavam: ‘Tá bom, daqui seis meses se vocês ainda estiverem no mercado a gente conversa’”

Os investidores não apareciam, o negócio não decolava. Isso os obrigou a dar um passo atrás e começar a operação do QuintoAndar sem o diferencial do seguro-fiança grátis. Eles acordaram que iriam implementar a medida depois. Aceitaram, então, entrar no jogo usando as garantias normais do mercado tradicional: fiador, seguro, renda 3 vezes o valor do aluguel. Provaram o que já sabiam que não iriam gostar: “Era um inferno! Um caso era fiador, contrato e demorava de 20 a 30 dias para gente conseguir fechar o aluguel”, conta Gabriel.

UMA SÉRIE DE AS IDAS E VINDAS ATÉ ACERTAR O TOM

O sonho era bacana, ousado, poderia dar super certo, mas a realidade exigiu deles uma espécie de purgatório antes de conseguir colocar em prática o que haviam planejado. Foram dois anos de muita disciplina, resolvendo os problemas mais urgentes da jovem empresa. De acordo com André, eles viam o que estava “gritando” mais, para ir fazendo as coisas, uma de cada vez.

Durante esse período, o site do QuintoAndar também abria espaço para que imobiliárias e locadores anunciassem seus imóveis, o que ajudava o negócio a ganhar corpo e visibilidade, mas desviava a principal receita desse business, que é a taxa de administração cobrada dos proprietários. Como André e Gabriel já estavam há dois anos querendo implementar o tal do seguro-fiança e não conseguiam, resolveram dar mais um passo atrás. Decidiram que era a hora deles mesmos administrarem os imóveis anunciados — quem não quisesse continuar ali, estava livre para ir embora.

“Não dava certo a gente não administrar o imóvel, porque o usuário entrava no site, alugava com a gente, mas de repente quem administra o imóvel é uma administradora que não é muito legal e aí, a experiência do locatário vai embora. Decidimos diminuir os clientes do QuintoAndar para poder crescer. Isso é contra intuitivo”, conta André. E complementa seu raciocínio:

“Uma das coisas mais difíceis de empreender não é decidir o que fazer. É decidir o que não fazer”

Resiliência, confiança e uma pitada de coragem. O passo atrás acabou provando que a intuição dos dois estava certa. A empresa voltou a crescer e, agora, está prestes a se despedir do escritório que esta repórter visitou próximo a Avenida Paulista, em São Paulo, para um espaço maior. Hoje a empresa tem 70 funcionários, a maioria deles trabalhando com tecnologia e produtos, na capital paulista, e mais 30 pessoas no escritório em Campinas.

PARA ONDE CRESCER

Os sócios contam que, para o proprietário, o processo de colocar um imóvel no ar demora 48 horas, às vezes, um pouquinho mais. Já a saída de um imóvel vai variar de acordo com a região em que ele está, se ele está perto do metrô, o valor do aluguel, como acontece em outras imobiliárias. Foi este um dos motivos deles terem optado por não trabalhar em alguns bairros da capital paulista, como o Morumbi (que tem apartamentos muito grandes e com valores altos, que demoram para sair). “A gente ainda não encontrou a fórmula para alugá-los”, diz André. Como comparação, ele conta que o imóvel que deixou em Campinas, quando se mudou para São Paulo, foi alugado em apenas uma semana. Até por conta desse tipo de problema, estava nos planos do QuintoAndar desenvolver uma ferramenta para ajudar os locadores a precificar o imóvel, e isso já começou a acontecer.

Os planos de expansão da startup são ambiciosos: não só chegar a todos os bairros de São Paulo e Campinas, mas também romper as fronteiras do estado. Também está nessa lista o aumento da área de tecnologia da empresa, e para isso, eles irão contratar de mais gente. “A nossa vantagem é que temos uma estrutura enxuta e é mais fácil expandir”, diz André. “É um misto de expansão tecnológica e geográfica. Tem muita gente perguntando quando vamos atender a Zona Norte, quando vamos para Porto Alegre.”

Fonte: Alessandra Braz 

Receita irá monitorar imóveis em tempo real

Com sistema de registro imobiliário nacional, fisco terá mais facilidade para encontrar bens de contribuintes que devem imposto, bem como para monitorar imóveis oferecidos como garantia

São Paulo - Um sistema nacional unificado de registro imobiliário vai permitir que a Receita Federal encontre e monitore de forma mais eficiente os bens de contribuintes que são alvo de processos judiciais de cobrança por parte do fisco.

O Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que foi criado por meio do decreto 8.764 no começo do mês, estava sendo concebido desde 2009 e pode começar a operar em breve, conta a advogada Mariana Loureiro, do escritório Bicalho e Mollica Advogados.

"O sistema permitirá que a Receita crie obstáculos para a transmissão de propriedade ou registro de garantia se ela sabe que aquele devedor está no limite", aponta a especialista. Até então, ela conta que alguns procedimentos de cobrança fiscal poderiam demorar meses para ocorrer.

Se antes, em alguns casos o fisco recebia informações somente no momento da transmissão do imóvel, agora as autoridades serão informadas em mais etapas do registro imobiliário, como por exemplo na ocasião de outorga de procuração pública, diz Mariana.

No decreto, consta que os serviços de registro público disponibilizarão à administração pública federal, sem ônus, documentos digitais atualizados "a cada ato registral". Em nota, a Receita Federal apontou inclusive que "será possível saber tempestivamente se o proprietário iniciar qualquer procedimento para desfazer-se de bens" dados em garantia pelas dívidas de imposto.

Em comissão no Senado Federal, em 2015, o subsecretário de Arrecadação e Atendimento da Receita Federal, Carlos Roberto Occaso, contou que apenas a União possui 20 bancos de dados diferentes para procurar por imóveis rurais. Como os sistemas não conversavam entre si, os procedimentos fiscais eram muito dificultados.

Segundo o sócio do Demarest, Douglas Mota, mesmo quando uma pessoa física não incluída um imóvel na declaração de imposto de renda o fisco tinha dificuldades para apurar a omissão. Por isso, ele entende que o novo sistema vai ajudar não apenas na busca por bens de devedores, mas também nos procedimentos corriqueiros de fiscalização.

Penhora on-line

Outro ponto de destaque é que o decreto garante acesso ao Sinter por meio de interface própria tanto para o Judiciário quanto para o Ministério Público. Hoje, Mota aponta que o juiz precisa enviar um ofício para o cartório de registro de imóveis para obter as informações desejadas. "Agora haverá acesso direto, não será mais necessário fica oficiando", diz.

Ele entende, contudo, que pelo menos num primeiro momento não parece que o juiz poderá ordenar a inclusão de uma penhora na matrícula do imóvel por meio do Sinter. A dúvida surge porque hoje a penhora de dinheiro em conta corrente já é possível pelo sistema BacenJud - que conecta a Justiça ao Banco Central.

"Hoje [as autoridades] dependem muito mais de burocracia para ter acesso aos dados do que de qualquer outro fator", acrescenta o advogado. Mesmo que a penhora não seja feita via Sinter, Mota aponta que de qualquer forma é possível antecipar que a maior facilidade de encontrar os imóveis deve acelerar as sanções.

Mariana vai mais longe: ela entende que as medidas punitivas podem ficar mais rápidas e mais frequentes. "A Receita tem algumas ferramentas que ela acaba não usando tanto na prática porque as informações estão desencontradas", diz ela.

Um desses mecanismos é o arrolamento, menos rigoroso do que a penhora, mas já suficiente para comprometer o acesso ao crédito da empresa. Mariana explica que a medida pode ser usada sempre que o contribuinte deve mais do que R$ 2 milhões e que essa dívida corresponde a mais do que 30% do patrimônio. "Se pensarmos nessa proporção, deveria haver muito mais gente com bens arrolados. [Com o Sinter] isso vai ser conseguido de forma bem mais fácil."

Para evitar esse tipo de sanção, ela recomenda que as empresas sejam mais diligentes com as declarações fiscais e os registros de imóveis. "Nossa recomendação é que todo mundo reveja seus ativos e passivos. Se a empresa não for diligente e por erro ou descuido deixar de apresentar o imóvel, pode ser penalizada."

Desvinculação do Habite-se do alvará traz vantagens para comércio e revitalização urbana

O alvará de funcionamento dos estabelecimentos do comércio e de serviços da Capital não precisará mais estar vinculado à regularização completa da edificação, o chamado Habite-se. A mudança, que foi implementada por meio da nova Lei de Zoneamento, trará vantagens aos comerciantes e representa um benefício para a revitalização urbana. 

Com a nova regra, entraves que prejudicavam a atividade comercial deixaram de existir, como as frequentes situações em que as edificações não tinham sua completa regularização por questões que estão fora do alcance daquele que exerce sua atividade nos locais. 

Exemplos disso são dívidas com o Imposto Sobre Serviços (ISS) da obra ou reformas em um único apartamento, que tornavam o prédio inteiro irregular.

Segundo a assessoria do Conselho de Desenvolvimento Local, da Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São Paulo (FecomercioSP), a vantagem é que o comerciante não precisará depender do Habite-se de todo o prédio para ter seu imóvel regularizado. Isso permite mais flexibilidade e agilidade em ter sua documentação de funcionamento em dia.  

De acordo com Moira de Castro Vasconcellos, membro do referido Conselho, os empresários com estabelecimentos comerciais em bairros das regiões periféricas da cidade eram os que mais enfrentavam problemas com esse tipo de ocorrência, pelo fato da maioria dos imóveis possuir alguma irregularidade, por falta de loteamento oficial. 

Liberdade ao comerciante 

Para Duarte, a desvinculação dá liberdade ao empreendedor. “Esse mecanismo torna o empreendedor mais “dono” do seu espaço, com liberdade sobre o local em que o estabelecimento funciona e mais segurança em poder ter seu imóvel regularizado sem ter que esperar que todo o empreendimento esteja em dia.” 

Vale lembrar que a medida não significa a desobrigação da obtenção de alvarás para funcionamento, mas sua separação administrativa de processos que podem se estender por mais tempo, por questões de complexidade de cada caso, interferindo negativamente em oportunidades para o comércio. 

Os professores de Arquitetura e Urbanismo, Adilson Macedo e Gastão Sales, da Universidade São Judas Tadeu (USJT), acreditam que a desvinculação permitirá maior agilidade no processo de obtenção e de renovação de alvarás para pequenos comerciantes. 

Vitalidade Urbana 

De acordo com os professores, do ponto de vista urbanístico, a mudança também contribui para a promoção de maior vitalidade urbana. “Desvincular o Habite-se do alvará traz a vantagem do plano da cidade se tornar mais flexível para uma resposta positiva às transformações urbanas”, diz Macedo. 

Sales argumenta que outro benefício da alteração nas regras é o de minimizar os efeitos negativos das chamadas “ilhas monofuncionais”, que são locais que dão margem à insegurança, por estarem subutilizados, sem investimentos públicos nem movimentação. “A desvinculação irá estimular o aparecimento, de forma espontânea, de novos lugares de convivência nos bairros.” 

A cidade e as características mistas 

De acordo com os urbanistas, a cidade do século XXI é eminentemente mista e, nesse sentido, a redução das distâncias entre emprego e moradia se torna fundamental para diminuir efeitos negativos causados pelos longos movimentos pendulares (casa-trabalho-casa). 

“Mas o maior ganho da cidade mista é o melhor aproveitamento da infraestrutura urbana durante um maior número de horas por dia. Lembrando que, em áreas de pleno uso misto os picos dos vários usos se alternam, as lojas ficam mais tempo abertas, as pessoas se deslocam com segurança mesmo tarde da noite”, afirma Macedo. 

Sales acrescenta que também se observa uma alteração nos deslocamentos de carro, que tendem a ser reduzidos tanto em duração quanto em distância ou mesmo substituídos por outros menos poluentes, como caminhar ou usar bicicleta.

Fonte: Deisy de Assis 

O que esperar do novo Ministério das Cidades?

Por Raquel Rolnik: Urbanista e professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo.

Confirmada na semana passada a admissibilidade do processo de impeachment da presidenta Dilma Rousseff, no mesmo dia foram empossados os ministros do governo interino de Michel Temer. Para comandar a política urbana do país foi escolhido o deputado Bruno Araújo (PSDB), que assumiu o Ministério das Cidades. Independente da discussão sobre a legitimidade desse governo, debate que está longe de ter esgotado, o que esperar, afinal, desse novo ministro?

Com base na trajetória do deputado, que ganhou notoriedade ao dar o último voto necessário à aprovação da admissibilidade do impeachment na Câmara dos Deputados, e nas suas primeiras declarações após ter sido nomeado ministro, cabe perguntar: esperamos mudanças, mais do mesmo ou aprofundamento daquilo que a sociedade tem rejeitado e, em tese, que se constituiu em motivação popular para o pedido de impeachment da presidenta?

Em suas primeiras declarações, Araújo afirmou que vai apostar nas parcerias público-privadas (PPPs) para alavancar programas como o Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Para ele, “é preciso libertar as amarras ideológicas e a burocracia que dificultam a execução das obras”. Disse ainda que o país precisa superar “uma relação tão preconceituosa que havia por parte do governo anterior entre o capital e a possibilidade de participar de programas sociais importantes”.

Ora, a fala do novo ministro parece demonstrar, em primeiro lugar, um profundo desconhecimento do Minha Casa, Minha Vida, já que este é inteiramente baseado na relação com a iniciativa privada. Nesse programa, são as construtoras – portanto, empresas privadas – que definem onde, como e o que construir. O papel do governo se limita a regulamentar as condições mínimas que devem ter os produtos que essas empresas colocam à venda e viabilizar a compra das unidades habitacionais produzidas através de subsídios públicos para os compradores. Não há neste caso, portanto, nenhuma “burocracia” nem “amarra ideológica” que dificulte a ação do programa, nem muito menos uma relação “preconceituosa com o capital”, já que o setor da indústria da construção civil foi o grande protagonista na montagem e execução do MCMV.

Assim, podemos inferir que o novo ministro, ao propor uma “aposta nas PPPs” na área de desenvolvimento urbano, está se referindo a alguns exemplos de PPPs estruturadas, sobretudo, em torno da preparação das cidades para a Copa do Mundo e as Olimpíadas, e que contam – sempre – com a participação ativa das grandes empreiteiras, justamente aquelas que têm sido objeto de investigação no processo da Operação Lava Jato, e outras com menos visibilidade na mídia.

Um exemplo “de sucesso” seria a PPP Porto Maravilha, na área central do Rio de Janeiro. Essa é uma PPP na qual um consórcio, formado por três empreiteiras (Odebrecht, OAS e Carioca Engenharia), implanta todas as transformações urbanas e faz a gestão do território por 15 anos. 100% dos recursos para financiar a operação (incluindo as obras e a remuneração do trabalho do consórcio) vêm dos cofres públicos, através de um aporte de mais de R$ 4 bilhões do nosso FGTS.

Como nesta PPP o custo total da operação ultrapassa os R$ 8 bilhões, os outros R$ 4 bilhões serão arrecadados através da especulação imobiliária com terrenos públicos. Isso porque, além do aporte de bilhões de reais do FGTS, foram disponibilizados terrenos públicos (70% da área, antiga zona portuária do Rio de janeiro, era pública) para serem explorados pelo consórcio, em sociedade com incorporadoras e fundos de investimento, através do lançamento de produtos imobiliários como torres corporativas e hotéis, ou seja, apenas com usos que têm alta taxa de retorno financeiro, e não com os usos de que a cidade do Rio mais precisa neste momento.

Em resumo, numa operação como esta, o que temos de “privado” é basicamente o lucro das incorporadoras, fundos de investimento e empreiteiras do consórcio, já que os custos são totalmente públicos. Não há grande diferença entre essa modalidade e as contratações de empreiteiras para grandes obras e serviços públicos, notadamente a grande fonte de relações incestuosas entre o Estado e o setor privado, com grande relação, como temos visto, no nosso modelo político-eleitoral.

No caso da PPP do Porto Maravilha, aliás, já foi amplamente noticiada  a denúncia de que empresas do consórcio pagaram propina ao ex-presidente da Câmara dos Deputados, Eduardo Cunha (PMDB), que teria intermediado a entrada dos recursos do FGTS na operação. Essas empresas estão sendo investigadas pela operação Lava Jato. A imprensa também já noticiou as relações do novo ministro com a Odebrecht, uma das participantes do consórcio, que teria financiado sua campanha em 2010 e campanhas de candidatos a prefeito ligados a ele em 2012, não se sabe ainda se legal ou ilegalmente. Sempre é bom lembrar que o pagamento pelo favor das doações para as campanhas se dá através da contratação preferencial dessas empresas para grandes obras públicas.

Ora, as PPPS, apregoadas pelo novo ministro como “solução” para os problemas de desenvolvimento urbano, nada mais são do que um aprofundamento justamente da relação promíscua entre o privado e o Estado, cuja essência é a privatização de fundos e recursos públicos, articulada à viabilização da permanência no poder de grupos políticos. Esta é a forma como os personagens diretamente envolvidos nessas iniciativas têm se comportado até o momento. E continuam, infelizmente, sendo estes os personagens da tão falada “mudança”.

Dicas para encontrar o imóvel dos sonhos

Não é só no campo filosófico que o aforismo de Sócrates ‘Conhece-te a ti mesmo’ se aplica. Para escolher um imóvel, por exemplo, precisa conhecer as suas necessidades antes de partir à busca. De acordo com Luiz Fernando Moura, diretor da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o interessado pela aquisição do imóvel deve mapear a moradia ideal para ele respondendo a algumas questões. Como exemplo, ele destaca analisar se o lugar escolhido vai suprir as suas necessidades a médio e longo prazos.

Para ajudar o comprador nesta busca, a Abrainc selecionou dez caminhos que o ajudarão a chegar à moradia perfeita.

1) Quer pagar quanto? Limitar o valor da aquisição do imóvel é o ponto de partida. Analise sua renda com a do cônjuge (se houver) e liste os gastos atuais. Se há alguma economia guardada, ela poderá ser utilizada como entrada no imóvel. Quanto maior for a entrada, menores serão as prestações. Lembre-se: o valor tem de estar dentro dos padrões da família para não haver apertos ou riscos de inadimplência. O ideal é que as prestações não ultrapassem 30% da renda familiar.

2) Localização – Pense na sua rotina e reveja quais caminhos, acessos e meios de transportes públicos você mais utiliza para ir ao trabalho, por exemplo. Escolher um imóvel próximo a diversas rodovias, grandes avenidas, ou terminais de ônibus e estações de metrô ou trem podem ajudá-lo em seu deslocamento e a economizar com transporte ou combustível.

3) 1, 2 ou mais? Escolher o imóvel pela quantidade de quartos é essencial, principalmente se a compra da casa estiver planejada para moradia de longo prazo. É importante saber que o imóvel tem de atender as necessidades de todos os moradores, incluindo um possível aumento da família, com o nascimento de filhos, ou para receber visitas em casa.

4) De carro ou moto – Se você possui veículo próprio, verifique se há vaga na garagem e se há como alugar uma nova vaga, caso você possua mais de um automóvel. Algumas construtoras têm lançado empreendimentos em que o morador divide o uso de carros, motos e bicicletas.

5) Vai ter churrasco? Se você é do tipo que adora promover encontros e festas a familiares e amigos em um ambiente reservado, hoje, há moradias com varandas gourmets, churrasqueiras e salões de festas.

6) Lazer – Normalmente, casais com crianças ou que planejam ter filhos num futuro próximo optam por espaços onde a brincadeira é certa. Analise se a sua nova moradia precisa ter quintal, brinquedoteca, salão de jogos, playground, quadra para esportes ou piscina.

7) E o meu bicho de estimação? Chamados de pet care, alguns condomínios de casa ou apartamento têm investido em espaços pets para que seus moradores tenham mais tranquilidade no cuidado com os bichinhos de estimação.

8) Comércio e serviços – Verificar o comércio e a rede de serviços no entorno da nova residência é outro ponto essencial. Pesquise quais escolas, hospitais, farmácias, mercados, padarias e feiras livres há próximo ao local que pretende morar.

9) Em forma – Primor pela saúde e pelo bem-estar são essenciais para a tão almejada qualidade de vida, que esbarra na prática de exercícios físicos. Além do custo-benefício, escolher morar em um local onde há academia, é um incentivo para quem não gosta desse ambiente e busca por conforto e segurança na realização das atividades físicas.

10) Pesquisa de satisfação – Antes de fechar o negócio, converse com alguns vizinhos do bairro, moradores do local e clientes das incorporadoras. Peça para eles elegerem pontos positivos e negativos do empreendimento e da localidade, como barulho, movimentação e segurança.

Casa de um dono só

Não se desespere caso queira comprar um imóvel para morar sozinho. Principalmente nas regiões centrais das cidades, as incorporadoras imobiliárias têm investido em empreendimentos menores destinados a pessoas que preferem apostar em um imóvel próximo ao local de trabalho para evitar longas horas de trânsito e abraçar a qualidade de vida. Em São Paulo, por exemplo, meio milhão de residências têm apenas um morador, o que representa 14,10% do total de moradia, segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), de 2010. Um crescimento de 59% desde o Censo em 2000.