Usucapião extrajudicial no NCPC- o que mudou após a Lei 13.465/2017

Seguindo a tendência de desjudicialização presente no direito brasileiro, o Novo Código de Processo civil trouxe como novidade a possibilidade de processar a usucapião através da via extrajudicial.

Isso, juntamente com outros procedimentos extrajudiciais (como o divórcio e o inventário, entre outros), está abrindo oportunidade para um novo tipo de advocacia, desapegada do aspecto litigioso, que é advocacia extrajudicial. Diminuir a quantidade de ações judiciais, além de contribuir desafogar o Judiciário, evita que advogados (e clientes) esperem anos e anos pela solução do seu problema jurídico. Afinal, sabemos quanto tempo demora um processo na via judicial e o quanto é desgastante a espera.

Além disso, a advocacia extrajudicial, principalmente o usucapião extrajudicial, esconde uma oportunidade de ganhos para a advocacia. Vale frisar que isso não significa que a ação judicial de usucapião tenha sido extinta. O que não haverá mais é a obrigatoriedade de um procedimento especial que se mostrava altamente formalista, dificultando sobremaneira a efetividade do reconhecimento da propriedade ou de outro direito real pelo titular de posse ad usucapionem.

E tão verdade a existência da demanda judicial ainda existir que o citado dispositivo legal inicia o seu comando estabelecendo que sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião. Ou seja, este último sendo uma opção.

Observados esses pontos comecemos a definir o que é Usucapião extrajudicial:

O Artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil adicionou à Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/73) o artigo 216-A.

O procedimento será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado (presença obrigatória deste profissional - que terá a função de auxiliar as partes).

O fato de se tratar de um movimento de desjudicialização não retira do procedimento o caráter técnico-jurídico e, por tal motivo, observado o princípio da instância, a medida é deflagrada pelo interessado que deverá estar devidamente representado por seu advogado que como cediço é um agente indispensável à administração da justiça (art. 133, CF), seja em presença do juiz ou de um delegatário desse serviço público (art. 236, CF).

Correta a lei que não estabelece ser o cartório em que o imóvel estiver registrado, pois não raro inexiste matrícula para o imóvel que se pretende usucapir e essa circunstância não constitui óbice para o reconhecimento do direito ante o caráter originário da aquisição, devendo apenas o oficial adotar as providências cabíveis para identificar a natureza privada ou pública do imóvel, conforme anota a minuta de provimento sobre a usucapião extrajudicial sugerida pelo Conselho Nacional da Justiça (art. 2º, § 6º).

Continuando nossos estudos vamos aos documentos necessários:

De acordo com o art. 216-A da Lei de Registros Publicos, os documentos necessários para que seja processado um pedido de usucapião extrajudicial são:

ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 do Código de Processo Civil

1.1 Esse atuar exclusivo do notário é dotado de fé pública por força de lei e deverá atestar o tempo de posse do requerente e dos seus antecessores, se houver, consignando ademais depoimento de testemunhas e do próprio usucapiente, a precisa identificação do imóvel com suas especificações, benfeitorias, acessões, dentre outros fatos que julgar relevantes. A ata notarial deverá ainda conter as razões pelas quais o notário acredita existir o essencial animus domini, existência ou não de oposição, analisar a continuidade do exercício da posse e, é claro, se houver registro, indicar aquele cujo nome consta como proprietário registral do imóvel objeto do pleito.

planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;

certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Assim, além da ata notarial como documento indispensável, o requerente deverá providenciar planta e memorial descritivo do imóvel assinada por profissional devidamente habilitado por seu órgão de classe, certidões pessoais do requerente e também do imóvel, juntar documentos que sirvam como demonstração de justo título ou quaisquer outros que se mostrem pertinentes para o deferimento do pleito como, por exemplo, a quitação dos impostos e taxas que incidam sobre o imóvel.

Se houver dificuldade com a colheita desses documentos, poderá o interessado suscitar uma justificação administrativa perante a própria serventia extrajudicial, observando-se o disposto no parágrafo quinto do artigo 381 e o procedimento previsto nos artigos 382 e 383 do Código de Processo Civil.

Importa destacar que a aludida planta também deverá estar subscrita pelos titulares de direitos reais sobre o imóvel, assim como pelos confinantes a fim de se explicitar que não há litígio na medida, pois se houver, inevitável será a submissão da pretensão ao Poder Judiciário, modo tradicional de reconhecimento da propriedade pela via da usucapião. Se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma em condomínio edilício bastará a notificação do síndico, sendo dispensada a notificação dos outros condôminos.

Passemos agora a analisar quando é possível optar pela via extrajudicial?

É possível optar pela via extrajudicial da usucapião quando o requerente reúne todos os documentos elencados nos inciso do art. 216-A, com exceção do inciso IV, que trata do justo título.

De acordo com o § 15 do art. 216-A da Lei de Registros Publicos (incluído pela Lei 13.465/2017), caso não exista justo título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio de um procedimento de Justificação Administrativa perante o próprio Cartório.

Certo é, por outro lado, que se houver impugnação especificada por qualquer interessado, o registrador não deverá dirimir o conflito, sendo seu poder-dever o de encaminhar os autos imediatamente ao juízo competente. Finda estará, portanto, a face extrajudicial da atestação do domínio do imóvel.

Vamos traçar agora o procedimento de usucapião extrajudicial no cartório

Primeiramente, é preciso que o seu processo tenha sido corretamente pré-examinado. O pré-exame é o momento em que o advogado vai analisar a certidão do imóvel (e demais documentos reunidos pelo cliente) para saber se existe alguma quebra de princípios do direito registral.

Isso deve ser feito antes de se protocolar o pedido de usucapião para que o este seja corretamente formulado, evitando-se as notas devolutivas e exigências do cartório, que podem prolongar muito o procedimento.

Os 10 passos:

Cálculo dos emolumentos devidos

Pagamento dos emolumentos

Reapresentação do processo

Prenotação - o processo ganha um número de ordem

Procedimento de buscas - verifica-se a existência de ônus que impeçam a transmissão do imóvel a terceiros

Exame e Registro - Verifica-se se há exigências a serem formuladas

Existem exigências a serem cumpridas

Examinador emite Nota Devolutiva - exposição das exigências e devolução do processo para a parte cumprir as exigências

Cumpridas as exigências

Reentrada do processo no cartório

Nova prenotação

Repetição de todas as fases até chegar à fase 6

Não existem exigências a serem cumpridas

Notificação do Município / Estado / União pelo cartório

Publicação do Edital pela Parte - para ciência de terceiros.

Após isso, o processo é encaminhado para Registro e abre-se nova matrícula para o imóvel. A parte pode, então, solicitar a matrícula do seu imóvel.

Autuado o pedido pelo registrador, prorrogar-se-á, para fins de segurança jurídica, a prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

Ato contínuo, serão expedidos correspondências, com aviso de recebimento, para as fazendas públicas da União, Estado e Município a fim de que demonstrem, no prazo de quinze dias, interesse no pleito administrativo, notadamente porque como cediço os bens públicos são imprescritíveis, sem prejuízo de outras questões de ordem urbanística, ambiental ou até mesmo de proteção às fronteiras do país, por exemplo. A lei não superou a desnecessidade de se dar ciência do procedimento a eventuais interessados e, por tal motivo, o parágrafo quarto do citado dispositivo legal determina que o oficial de registro de imóveis deverá promover a publicação de edital em jornal de grande circulação, abrindo-se o prazo de quinze dias para eventuais impugnações.

Estando a documentação em ordem, findo o prazo quinzenal e não havendo nenhuma diligência que o registrador repute importante para o seu convencimento, o oficial registrará a aquisição do direito real imobiliário com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula em se tratando de imóvel sem registro anterior. Se o registrador entender que o direito não está devidamente demonstrado, rejeitará o pedido, fato que não impedirá a submissão do pedido ao Poder Judiciário via ação de usucapião.

Quais as vantagens de optar pela via extrajudicial

Existem diversas vantagens em se optar pela via extrajudicial no procedimento de usucapião, quando possível, mas vamos resumir em dois itens importantes:

1) Procedimento mais célere que na via judicial

A Usucapião Extrajudicial tem previsão de ser concluída no Registro de Imóveis num prazo de pode variar de 90 a 120 dias em média, no caso de um processo bem feito e corretamente pré-examinado.

2) Honorários

A tabela de honorários da OAB/SP estabelece que o piso dos honorários contratuais, em usucapião, deverão ser 20% do valor do bem e, no mínimo, R$ 4.253,68 (valores para 2017).

Tenha em mente que o valor de um imóvel, após sua regularização, pode aumentar de 30% a 50% em comparação com este imóvel em situação de posse.

Junte este item com o anterior e poderemos contornar o problema do retorno financeiro demorado enfrentado por muitos escritórios de advocacia.

O Silêncio - discordância ou concordância?

A redação original do § 2º do art. 216-A da Lei de Registros Publicos, trazida pelo Novo CPC, estabelecia que, se a planta não possuísse a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais, este (s) seria (m) notificado pelo registrador para manifestar seu consentimento em 15 dias, sendo interpretado o silêncio como discordância.

Esta exigência desanimava muitos advogados, que consideravam impossível conseguir a anuência do antigo proprietário. Embora em muitos casos seja possível sim conseguir esta anuência, os colegas desistiam antes mesmo de começar a estudar esta matéria.

Enfim, esse equívoco foi corrigido pela lei 13.465/17 que estabelece no parágrafo segundo do artigo 216-A da lei 6015/73 que “se a planta não contiver a assinatura e qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.” (§ 2º). Aplaudimos efusivamente essa tomada de posição da lei que restaura a redação original do então projeto de Código de Processo Civil.

Essa assertiva pode ser confirmada pela simples leitura do artigo 246, § 3º do CPC/15 que impõe a citação pessoal dos confinantes na ação de usucapião de imóvel, ressalvando apenas quando a demanda tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, pois nesse caso de nenhum valor teria a realização dessa providência de ordem processual. Nessa esteira, importa registrar que o artigo 259 do mesmo estatuto estabelece que serão publicados editais na ação de usucapião de imóvel a fim de se buscar eventuais interessados no reconhecimento do domínio de modo originário.

A dúvida que surge nesse exato ponto diz respeito ao efeito que se deve conferir ao silêncio do proprietário registral e ao dos confinantes que podem, tranquilamente, não ter o menor interesse em colaborar com o reconhecimento da propriedade alheia ou até mesmo não serem sequer conhecidos. Na redação original do artigo 216-A da lei 6015/73 havia uma ofensa grave à funcionalização da propriedade de se conferir ao silêncio o sentido de discordância, premiando o proprietário dormidor em detrimento do possuidor requerente.

A previsão legal, de tão equivocada, poderia levar até mesmo a que o consentimento fosse onerosamente conquistado, ainda que o aceitante não tivesse fundamento nenhum em eventual recusa, fazendo ecoar a frase antiética, a qual assinala que algumas pessoas criam dificuldades para venderem facilidades. Nada mais fora de tom no direito brasileiro contemporâneo!!!

Com a nova valoração do silêncio trazida pela lei 13.465/17 passamos de cético a crente que a desjudicialização do procedimento de usucapião pode contribuir para o reconhecimento mais rápido e eficaz desse direito que nasce de uma posse prolongada no tempo e que gera no seio da sociedade a convicção de que o possuidor é realmente o proprietário do imóvel em que cumpre a função social.

A sacada que poucos enxergam

Para enxergar a grande oportunidade que é a usucapião extrajudicial, é preciso ter conhecimentos sobre direito registral imobiliário e também sobre o mercado de empreendimentos imobiliários.

Vou resumir aqui algumas das dicas.

A) Momento do Mercado Imobiliário

Com a atual crise econômica a venda de imóveis despencou, chegando ao auge de seu desaquecimento em 2016. Ao mesmo tempo, o desemprego e a queda de receita da classe média fez crescer o endividamento e a inadimplência como não víamos há muito tempo.

A saída para várias dessas pessoas endividadas de classe média muitas vezes é a venda de algum imóvel - até mesmo a própria casa onde residem (para alugar um menor). Ou então a obtenção de um empréstimo imobiliário, dando este imóvel como garantia.

E se o imóvel que essa pessoa tem para dispor do seu patrimônio não estiver em seu nome, sendo apenas uma posse? Esse posseiro é um cliente em potencial para a usucapião extrajudicial.

Este imóvel sofre uma redução de 30% a 50% a em seu valor de mercado comparado a um imóvel equivalente que tenha sua propriedade regularizada no Registro de Imóveis. Ademais, não pode ser dado como garantia em um empréstimo, pois a alienação fiduciária, garantia aplicada em 99% dos financiamentos, exige que você tenha a propriedade do imóvel.

Este é apenas um dos muitos exemplos em que uma pessoa que tenha um imóvel em situação irregular possa querer regularizá-lo.

B) Loteamentos irregulares

Outro ótimo exemplo de demanda para regularização de imóveis através da usucapião extrajudicial são os loteamentos irregulares.

A partir da década de 80, muitos loteamentos foram realizados em terrenos que antes eram enormes sítios. Muitas dessas propriedades eram loteadas por herdeiros que ignoraram os assuntos complicados, como inventários que pareciam intermináveis.

Fora isso, regularizar um loteamento junto à prefeitura para que este fosse comercializado, obedecendo toda a legislação, não era (e não é) a tarefa mais fácil do mundo. E, quando obtinham a aprovação do loteamento com a prefeitura, ainda existia a barreira do Registro de Imóveis, com suas complexas exigências.

Por isso, as vendas eram realizadas através de instrumentos “alternativos” como:

Promessas de Venda e Compra vinculadas à:

Término do inventário;

Regularização junto a prefeituras;

Desmembramento da área junto ao Registro de Imóveis;

Cessão de Direitos de Posse;

Cessão de Direitos Hereditários de Fração de Terreno.

Anos depois, esses loteamentos irregulares são hoje partes enormes de bairros (ou bairros inteiros). Destaque-se que, apesar dos imóveis não possuírem habite-se, a prefeitura cobra IPTU e, muitas vezes, faz obras de infraestrutura nesses bairros.

Muitas dessas pessoas que possuem imóveis nestas condições sabem da localização, ainda hoje, desses loteadores ou da imobiliária que intermediou a venda, o que torna viável notificar o antigo proprietário e, até mesmo, conseguir sua anuência.

Escalando o negócio

Como nesses loteamentos irregulares, hoje bairros, muitas pessoas precisam regularizar seu imóvel, é possível você escalar o seu negócio pois, após regularizar rapidamente o imóvel do primeiro cliente, a notícia vai se espalhando.

Condôminos podem colocar faixas de “vende-se” na sacada e janelas dos apartamentos?

Em momento de crise econômica, como a vivenciada nos últimos anos no Brasil, é comum que as pessoas busquem liquidez. Ou mesmo, com o orçamento apertado, busquem alternativas mais econômica, desfazendo-se de seus imóveis. Desta feita, um dos sinais da crise é o aumento dos imóveis postos à venda ou para aluguel em condomínios.

E surge, de pronto, a dúvida: “é possível o condômino fixar placas de ‘aluga-se’ ou ‘vende-se’ em sua unidade?”

A resposta mais direta é: depende. Embora o inciso Art. 5º, inciso XXII da Constituição Federal garanta o direito fundamental à propriedade, sabemos que este é mitigado na vida em condomínio. Afinal, abre-se mão de toda autonomia e liberdade que seria possível numa casa, por exemplo, em prol dos benefícios de áreas de lazer e segurança provenientes do condomínio. Esses benefícios, entretanto, trazem também deveres e responsabilidades.

Em primeira análise, é preciso compreender que a colocação de faixas, adesivos ou banners nas sacadas ou janelas das unidades individuais constitui – ainda que temporariamente – uma alteração de fachada e, portanto, vedado pelos Art. 1.336, inciso III, do Código Civil e Art. 10, incisos. I e II, da Lei nº 4.591/64.

No julgamento do REsp 1483733/RJ, do Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), julgado em 25/08/2015, foi dada a seguinte definição: "5. Fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior".

N’outra linha de pensamento, para o síndico, as colocações destes anúncios tendem a depreciar as demais unidades. Por exemplo, se uma pessoa entra num condomínio e vislumbra várias placas de “vende-se” e “aluga-se” certamente passará pela sua cabeça quais os motivos de todos estarem querendo de desfazer ou sair de suas unidades. Ou seja, não gera um impacto positivo e pode puxar os preços de todos os imóveis para baixo.

É fundamental que o síndico observe, preventivamente, se o Regimento Interno dispõe alguma vedação sobre a colocação de anúncios do tipo. Em havendo previsão, cabe a ele entrar em contato com os proprietários e adverti-los, por escrito de preferência, e dar um prazo para a retirada. Em caso de descumprimento, aplicar as sanções previstas da Convenção Coletiva do Condomínio.

Caso não haja previsão, pode-se fazer a aprovação de algo do tipo através de assembleia para a inclusão no Regimento Interno ou utilizar do bom senso para com os condôminos para estabelecer regras sobre a fixação das placas e faixas. Na dúvida, procure a consultoria de um (a) advogado (a) de sua confiança.

Comprei um imóvel pela Construtora e financiei pela CEF. A casa rachou. A Caixa deve me indenizar? STJ diz que não!

O sonho da casa própria, se o cidadão não observar as riquezas de detalhes, pode, por certo, tornar-se um pesadelo tremendo.

O sujeito escolhe um imóvel construído por uma Imobiliária de sua preferência, financia pela Caixa Econômica Federal, tudo certinho, mas... tempos depois constata que, infelizmente, o bem apresenta rachaduras.

Indignado, corre ao escritório de um advogado e declara: - Processe a Caixa Econômica Federal, doutor!

Isto ocorre porque as pessoas não têm o conhecimento adequado sobre a temática e, de plano, intentam processar a CEF, cobrar a responsabilidade pelos prejuízos constantes na estrutura do imóvel, etc e tal.

Todavia, lamento informar, mas a história não é bem assim.

A CEF não responde por problemas desta natureza se atuou apenas como instituição financeira apta a conceder o crédito para a aquisição do bem.

Na verdade, a CEF não fiscalizou a obra, não impôs regras e limites à Construtora, mas apenas concedeu o crédito ao adquirente do imóvel.

Em síntese, convém repetir:

Se a pessoa adquiriu um imóvel diretamente pela Construtora, usou ou não, o FGTS , e financiou o imóvel diretamente pela Caixa Econômica Federal, através do Sistema Financeiro da Habitação SFH), não há que se falar e responsabilizar a CEF, mas a Construtora ou Incorporadora, a depender do caso concreto.

Atente que, se a CEF não fiscalizou a obra, não esteve vinculada a nenhuma das etapas da construção e não seria lógico, nem razoável que, pelo simples fato de apenas financiar os recursos para a efetiva aquisição pelo mutuário, fosse obrigada a responder por falhas na construção ou algo similar, entendeu?

O STJ (Superior Tribunal de Justiça) disse em recentes Teses Consolidadas sobre o SFH, que:

2. Nas ações em que se pleiteia a cobertura por vícios de construção de imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro da Habitação, o agente financeiro somente terá legitimidade passiva ad causam quando tenha também atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento.

3. Nas ações referentes ao Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica Federal não tem legitimidade passiva para responder por eventuais vícios de construção nos imóveis financiados, salvo quando realiza atividade distinta daquela própria de agente financeiro estrito senso.

Você é o feliz proprietário?

Por superstição ou cuidado, há quem não conte para ninguém quando está para fechar um bom negócio. A compra de uma casa, por exemplo, é melhor comemorar depois de tudo acertado. E quando é que isso acontece? O primeiro passo é sair do tabelionato de notas com a chamada “escritura pública” – e definitiva – embaixo do braço. Ela é a “prova”, por assim dizer, da aquisição da propriedade. E daí, já dá para comemorar? Calma, ainda não!

Primeiramente, é bom lembrar que uma escritura pública é justamente a interpretação de um negócio jurídico. Quem a elabora, ou lavra, é o tabelião ou notário, no Tabelionato de Notas. É ele quem checa se tudo está de acordo com a lei e aconselha as pessoas envolvidas na transação de compra e venda. Na escritura pública, constam dados acerca do imóvel em questão, como a localização, as dimensões as confrontações, além dos dados dos proprietários anteriores e dos detalhes acerca do pagamento, dos impostos que são devidos em decorrência da negociação. Para poder elaborar a escritura, são necessários documentos do comprador, do vendedor e do imóvel.

Do comprador e do vendedor pede-se carteira de identidade, CPF e informações como domicílio e estado civil. Quem já foi ou é casado deve apresentar a fotocópia autenticada da certidão de casamento atualizada; no caso de haver a escritura de pacto antenupcial, ela também se faz necessária.

E se você é o vendedor e está vivendo em união estável, não se esqueça que será necessário apresentar o contrato ou a escritura de convivência com sua companheira ou companheiro e, na falta desses documentos, declarar que mantém uma relação estável ou, caso você não esteja nessa situação, deve também declarar que não mantém qualquer vínculo sólido de união.

A negociação também pode ser realizada se uma ou as duas partes forem pessoas jurídicas, os documentos são Contrato ou Estatuto Social da empresa – e se houver alterações, elas deverão constar com a chancela da Junta Comercial –, além de certidão simplificada da Junta Comercial, atualizada até 30 dias. Também se juntam ao lote de documentos aqueles relativos à pessoa física – citados acima – de todos os sócios da empresa e seus cônjuges.

Tudo isso para garantir que sua compra seja realmente um bom negocio. E tem mais! Há uma lista extra de documentos que devem ser apresentados pelo vendedor do imóvel. Se ele for empregador, deverá apresentar a Certidão Negativa de Débitos, que é expedida pelo INSS. Outro documento obrigatório é a Certidão de Quitação de Tributos Federais, expedida pela Receita Federal. Há, ainda, a necessidade de Certidão de Feitos Ajuizados – que mostra se existe alguma ação contra a pessoa que está vendendo o imóvel -, que é emitida pelo Ofício Distribuidor, na cidade onde ela reside.

E, claro, não podem faltar os documentos relativos ao imóvel, como a Certidão de Propriedade com negativa de ônus e alienações atualizada, que se obtém no cartório onde está registrado o imóvel; a cartela do IPTU - normalmente se aceita tanto a original quanto a fotocópia autenticada – ou Certidão de Valor Venal, expedida pela Prefeitura Municipal.

Se o imóvel estiver localizado em um edifício, seja apartamento ou escritório, também se faz necessário a declaração do síndico do prédio, manifestando não haver pendências em relação ao condomínio, cotas extras e despesas extraordinárias, ou mesmo pendências judiciais contra o condomínio que possa mais tarde onerar o novo proprietário do imóvel.

Assim, lavrada a escritura, pode-se sair com ela embaixo do braço e fazer o quê? Ir direto para o Cartório de Registro de Imóveis! Uma escritura lavrada mas sem registro não comprova totalmente o direito à propriedade. Como se pode concluir a partir da lista de documentos exigida pelo tabelião, é importantíssimo, justamente, o registro expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis.

Na verdade, um imóvel passa a existir publicamente quando ele ganha uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, que o identifica, contendo localização e sua descrição. É nessa matrícula que é feito o registro, apontando quem é o verdadeiro proprietário do imóvel. E é por isso que, cada vez que o imóvel for vendido, esse registro deve ser feito. Também é nessa matrícula que constam as averbações, ou seja, informações importantes como o Habite-se – licença expedida pela Prefeitura Municipal – ou mudanças de nome do proprietário ou de estado civil, enfim, todo o histórico do imóvel.

Sem o registro, o proprietário não pode, por exemplo, ser fiador, pois o imóvel não será uma garantia.

Na verdade, ao atualizar o registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis o comprador garante o que se denomina “propriedade plena” ou “direito real”, ou seja, ele tem a posse e a propriedade. Quando se adquire um imóvel que não tem o registro imobiliário, o que está sendo comprado é apenas a “posse”, ou seja, o vendedor não tem o direito jurídico e legal sobre o imóvel. Nesse caso o caminho é outro.

Fonte, Ivone Zeger, Advogada

Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo?

Quando há contrato de aluguel entre as partes, e, durante o período de locação se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá solicitar redução proporcional do aluguel, ou mesmo resolver o contrato, ou seja, rescindi-lo, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava (objeto do aluguel), conforme se depreende o art. 567[1] do Código Civil.

Assim, é notório que o locatário detém a responsabilidade pelo zelo do imóvel alugado, devendo, ao final do contrato, devolvê-lo nas mesmas condições em que recebeu, ou seja, se durante o contrato de locação o móvel sofrer algum tipo de dano provocado pelo locatário ou seus dependentes, o mesmo deverá informar imediatamente ao locador, e em seguida, ficara obrigado a reparar os danos.

Ademais, a constatação de que há dano no imóvel deverá ser realizada por meio de vistoria, devendo esta ser feita antes do locatário entrar no imóvel e ao término do contrato de locação. Além disso, deverá ser agendada mediante combinação prévia de dia e hora, ou seja, tenham bastante cuidado ao realizar a vistoria do imóvel alugado. Prestem atenção em todos os detalhes e pontuem no documento!

Caso o dano venha a ocorrer durante o contrato de locação, sem culpa do locatário, este deverá avisar ao locador, por meio de e-mail, notificação extrajudicial, ou outro meio que melhor lhe convir, para se resguardar de futuras cobranças.

Desta forma, no decorrer do contrato de locação, podem ocorrer alguns problemas referentes ao reparo e manutenção do imóvel, causados pelo desgaste natural e pelo próprio uso. Assim, tais reparos e manutenções são de inteira responsabilidade do locatário, no uso normal do bem.

Nesse azo, a Lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91), traz em seu art. 23[2] as obrigações do locatário, e dentre elas existem as advindas dos danos causados ao imóvel, as quais relatam que o locatário será obrigado a restituir o imóvel, terminada a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; levar, imediatamente, ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito no imóvel, dentre outras.

Por fim, fica evidente que o locatário é o responsável pelos danos que forem causados ao imóvel até a entrega das chaves ao locador, não restando dúvidas de que o mesmo tem o dever repará-los.

Tags: Locador, Locatário, Contrato, Aluguel, Lei do inquilinato, Vistoria de imóvel, Locação de imóvel.

[1] Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

[2] Art. 23. O locatário é obrigado a:

[...]

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trata–lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27.

Fonte: Lorena Lucena Tôrres, Advogada especialista em Direito Ambiental e atuante em Direito de Família e Sucessões

Como serão os próximos 15 anos do mercado de shopping centers

O mercado de shopping center norte-americano tem apenas cinco anos para escapar de uma morte anunciada. De acordo com a previsão do banco Credit Suisse divulgada pela Business Insider, um quarto destes estabelecimentos deverá fechar até 2022. Isso significa que entre 20% e 25% dos estabelecimentos perderão a concorrência frente às novas tendências e comportamento do consumidor. Hoje, o país possui 1.100 centros comerciais, o que demonstra que algo entre 220 e 275 não existirão mais em três anos.

Só em 2017 3.600 lojas fecharam. A pesquisa estima que até dezembro ocorrerão pelo menos mais 8.640. Entre os principais motivos para o movimento em massa de mudança ou fechamento de lojas e shopping centers estão o comércio eletrônico — e-commerces e marketplaces — e o crescimento de redes com preços menores, como os outlets.

Mesmo em mercados menos desenvolvidos e maduros como o Brasil, o mercado de shoppings tem perdido alcance até mesmo em novos empreendimentos. Os que estão abrindo se tornam uma aposta arriscada, principalmente considerando a dificuldade cada vez maior de preencher os espaços com lojistas. Num estudo realizado localmente, constatou-se que os 20 shopping centers inaugurados em 2016 operam com uma média de vacância de 55%. É mais da metade da quantidade de lojas que estão vazias.

A situação brasileira deste mercado está num declínio constante. Entre 2013 e 2015, os estabelecimentos abertos operavam com 45% de vacância, ao contrário dos 55% atuais. A falta de ocupação e ociosidade após 2013, em shoppings novos, equivale a 900 mil metros quadrados — correspondente a 7,6 mil lojas. Os shoppings consolidados e com forte branding tem variado na média de desocupação entre 9,1% e 8,5% entre 2015 e 2016. Em área, a variação no mesmo período mostra-se cai de 7,6% para 5%.

Além disso, crescimento foi abaixo da inflação do país, apenas 5.58% nas regiões mais maduras, sendo que o nível de visitação diminuiu em quase 1%. Com esses dados pessimistas, 90% dos shoppings não pretendem expandir suas operações.

Mercado de shopping centers: as portas estão fechadas?

Lojas de departamento mundialmente famosas e sediadas nos Estados Unidos anunciaram que poderão fechar as portas. Os comunicados da Macy's e Sears, por exemplo, feitos no início de 2017, trazem indícios de uma era sombria para o mercado de shopping centers. O modelo de negócio consolidado nas décadas anteriores não faz mais efeito.

A empresa de pesquisa imobiliária Green Street Advisors antecipou que as vendas de um mesmo locatário no estabelecimento crescerão apenas 1,2% entre 2016 e 2019. Para 2015, a previsão era de 2,6%. Outro ponto é o aluguel do mercado. Estima-se que até 2019, o aumento seja de 1,5%, um grande declínio em relação ao prognóstico anterior de 2,5%. Neste ponto, há dois fatores que devem ser analisados: a dependência das grandes lojas e da fatia imobiliária garantida com uma locação.

Grandes marcas, grandes perdas

Não há como negar: está ocorrendo um efeito dominó negativo nas grandes lojas. São frequentes os anúncios sobre o encerramentos de negócios:

A Sears, como citamos anteriormente, anunciou duas rodadas de fechamentos, em junho e março;

A Macy's reduzirá mais 68 lojas em 2017, mesmo após ter feito muitos cortes no ano anterior;

JC Penney encerra 138 em julho;

A varejista Bebe fechará 170 locais e passará apenas a vender on-line;

O Ascena Retail Group, que possui marcas como Ann Taylor e Dress Barn avisou que irá por fim em algo cerca de 250 e 650 instalações em dois anos;

Gymboree, com 1.300 lojas, anunciou falência para poder se reestruturar.

Se torna ainda mais assustador quando os dados representam apenas as intenções do ano de 2017. Será que os shoppings estão fechando as portas por conta da onda negativa das grandes marcas?

O artigo "A giant wave of store closures is about to hit the US", da Business Insider, defende que as lojas âncoras são uma das principais responsáveis pela espiral de desempenho descendente, conforme definição de analistas da Morningstar em 2016.

Os shoppings centers perdem em renda e tráfego, mas também em novas cláusulas de arrrendamento. Nos Estados Unidos, os locatários restantes podem rescindir contratos ou renegociar termos, principalmente em períodos de baixa de renda, até existir outra loja ocupando o local vago.

Um empecilho significativo na substituição das grandes lojas — ou lojas âncoras — é o espaço antes ocupado. Em geral, são negócios que ocupam locais amplos, até mesmo mais de um andar. Até que exista uma nova locação, é normal que o tráfego diminua para outras seções do shopping.

Olhando para além do horizonte imobiliário

Em "Will Shopping Malls Survive?", artigo do Practical Ecommerce, há um ponto de vista diferenciado: capacidade excessiva do varejo. Ou seja, o famoso equilíbrio entre demanda e oferta tem sido afetado em locais físicos. Os Estados Unidos possuem 23,5 square feet de espaço per capita, bem acima de qualquer outro país. O Canadá possui 16,4 e Austrália tem 11,1 square feet, são representantes de peso no quesito espaço.

Muitos shoppings procuram compensar os rendimentos a partir de um olhar imobiliário. Não pensam em catálogo, venda ou tráfego. Pelo contrário: as práticas estão baseadas no processo de ocupação de espaço.

É um movimento similar ao dos e-commerces que acabavam pagando muito por mídia, CPC. Agora há uma migração para o CPA (Custo Por Aquisição), onde se paga por uma venda efetivamente concretizada, e não apenas pela geração de tráfego, independente se uma visita se converte em venda - algo que o mercado de shoppings centers não pratica. Apesar do ganho em cima da venda, ainda existe a cultura de garantir o mínimo da renda em cima do aluguel.

Quem pertence a uma geração anterior a dos millenials certamente irá lembrar dos shopping centers como um ponto de encontro entre amigos, namorados, família, etc. Porém, a geração atual revolucionou o comportamento de diversas maneiras, desde a forma de convivência até o consumo de produtos e serviços. O mercado precisa acompanhar o ritmo ou até mesmo estar um passo à frente. Não é mais aluguel, não é mais espaço. Então, o que será?

As possibilidades do mercado de shopping centers

Imagine que uma mulher está procurando um tênis preto, feminino, número 36, para corrida. Ela vai até o shopping e encontra lojas de calçados. Algumas têm a numeração, mas não a cor. Outras possuem o produto preto, mas somente masculino. Ou ainda outras podem ter o produto, mas apenas para uso casual e não para esporte.

Há alguns anos, a consumidora teria que se contentar com um produto diferente do que estava procurando, pois o catálogo era limitado e a própria demanda gerada pelo consumidor se bastava com poucas opções. Agora, com a evolução do consumidor e a busca por produtos mais customizados, as empresas precisam aumentar significativamente o sortimento. E são com os e-commerces e marketplaces, as possibilidades tornam-se infinitas.

Como a evolução do perfil de compras impacta no processo de compra, nos lojistas e, consequentemente, no mercado de shopping center? O processo de compra começa muito antes da pessoa ir até o shopping e visitar uma loja física. A conversão pode ocorrer, inclusive, quando estão no e-commerce:

96% fazem uma pesquisa online antes de decidir se vai ou não à loja;

95% pesquisam o produto antes de comprar na loja física;

92% gastam mais tempo na pesquisa online do que dentro da loja;

93% verificam se pode comprar online;

87% conferem online se a loja à qual pretende ir tem o produto que deseja;

72% fizeram compra em loja online que nunca conheceu pessoalmente;

66% compraram online e retiraram presencialmente.

Com a nova geração, quebrou-se a barreira entre os mundos online e offline. Por isso, o mercado de shoppings centers precisa aprender como acompanhar a fusão com tecnologia e adotar práticas atualizadas:

Atendimento personalizado: "saiba quem é seu consumidor";

Tenha um site com carregamento rápido;

Utilize o site e as redes sociais para tirar dúvidas em um tempo de resposta imediato;

Tenha um ponto físico para retirada de compras online;

Surpreenda: 63% das pessoas esperam ser surpreendidas com uma boa experiência de marca sempre que houver interação.

Um exemplo é a estratégia utilizada pelo Walgreens. De acordo com o Think With Google, a equipe de marketing utiliza o aplicativo mobile da drogaria para conectar os consumidores com os médicos e farmacêuticos das lojas físicas. Os consultores de beleza também utilizam constantemente tablets para verificar online os dados compra de cada cliente e fazer sugestões offline.

O sucesso do mercado de shopping center em Hong Kong

"The Mall Isn't Dead, It's Just Changing", afirma a Citylab. Será mesmo uma questão de mudança? Para provar seu ponto, cita o exemplo de Hong Kong que possui mais de 300 centros comerciais. Contudo, o diferencial está no local, longe do asfalto. Eles ficam em cima de estações de metrôs ou abaixo de arranha-céus. No último caso, podem ser considerados os shoppings verticais de maior altura no mundo inteiro, com mais de 26 níveis.

A mudança dos centros comerciais de Hong Kong e da forma de fazer negócios se deu após 1975, quando ao construir linhas de metrô, houve uma integração perfeita entre as paradas, escritórios e as lojas. Por isso, são os mais visitados globalmente. Estão cercados por milhares de pessoas, apartamentos e pedestres.

Em uma megaestrutura, também incluem residências, empresas e hotéis construídos em combinação com o shopping. Sem ruas, blocos ou edifícios individuais. Uma área gigantesca, do tamanho do Pentágono. Pensado estrategicamente para o fluxo de pedestres em todos os pontos de entrada estrutura.

Uma visão do possível futuro dos shoppings

Após análise, torna-se claro que tanto o fluxo quanto as vendas nos shoppings estão diminuindo e alguns dos motivos são:

mudança no comportamento do consumidor buscando comodidade;

estrutura familiar reduzida, o que modificou e expandiu a busca de entretenimento para outros centros;

demanda por mais produtos, tornando a vitrine física quase impossível de suportar a cobertura necessária.

Com a migração desse fluxo tanto de visita quanto de pedidos para o digital, o principal diferencial dos shoppings não será mais válido em 10 ou 15 anos. O tráfego e as vendas irão migrar massivamente para o ambiente que melhor atende às novas demandas: o mundo digital, por possuir preços menores e sortimento (quase) ilimitado proveniente do advento dos marketplaces.

Também devemos considerar que o incremento de vendas que iria unir o mundo físico ao online e aumentar a rentabilidade, ainda não se comprovou conforme previsões feitas há 5 anos. Portanto, ainda está em questão se as vendas no mundo digital efetivamente irão gerar vendas para o mundo físico.

Enquanto isso, as estratégias que geram visitas para os shoppings estão surtindo efeito. A Frávega, grande varejista argentino com mais de 120 lojas físicas e faturamento próximo a USD 1 bilhão, possui datas em que a opção pick-up supera 40% do total de pedidos. Na França, mais de 60% dos pedidos também são enquadrados nessa modalidade.

Sendo assim, podemos concluir que os shopping centers devem:

Se converter em provedores de serviços para despacho centralizado dos pedidos do mundo digital

Se o fluxo de pedidos seguir a tendência e migrar para o mundo digital, enquanto o senso de urgência no recebimento da mercadoria for um dos fatores críticos na decisão de compras, as lojas físicas dos shoppings devem se tornar centros de despacho, diminuindo o prazo e aumentando as vendas.

Porém, uma loja física criar a estrutura inicial necessária, além de disponibilizar mão de obra, pode ser um impeditivo. E é aí que há os shoppings centers, que ao oferecerem esse serviço, podem aumentar sua receita.

Essa estratégia é ainda mais benéfica quando observamos shopping centers de grande porte, pois uma grande quantidade de lojas aderindo ao modelo, gera uma vantagem competitiva para o shopping que, a partir do ganho de escala, pode oferecer serviços que sozinha, a loja não alcançaria com a mesma eficiência.

Viabilizar o pick-up store

Se o volume de pick-up store é uma realidade, enquanto o aumento das vendas cross e up selling do pedido online não aconteceu, direcionar o cliente para a loja física pode ser aumentar o custo da loja, dado que o tráfego não é qualificado.

A criação de áreas de retirada de pedido centralizados no shopping, torna o processo mais cômodo para o próprio consumidor que, se desejar, pode ir à loja posteriormente para comprar novos produtos. Tornando ainda mais fácil, o consumidor poderia no próprio checkout online decidir se deseja retirar na loja ou no centro do shopping mais próximo.

Desenvolvimento de marketplace digital

Um dos únicos players com ativos suficientes para liderar a corrida como marketplaces digitais, são os próprios shoppings, afinal, eles já possuem grande quantidade de sellers em suas bases.

Ações de entretenimento

Como uma última opção, aumentar as ações de entretenimento do shopping pode gerar mais fluxo de potenciais consumidores. Mesmo que o fluxo não seja o ideal, pois o objetivo prioritário não é a compra, o posicionamento das ações em áreas estratégicas leva o consumidor a percorrer todo o shopping, observando as lojas.

Com isso, o lojista consegue expor a sua marca para um grande volume de visitantes, aumentando o posicionamento da marca com um público potencial de venda

Fonte: Rafael Forte, Country Manager da VTEX

Como serão os próximos 15 anos do mercado de shopping centers

O mercado de shopping center norte-americano tem apenas cinco anos para escapar de uma morte anunciada. De acordo com a previsão do banco Credit Suisse divulgada pela Business Insider, um quarto destes estabelecimentos deverá fechar até 2022. Isso significa que entre 20% e 25% dos estabelecimentos perderão a concorrência frente às novas tendências e comportamento do consumidor. Hoje, o país possui 1.100 centros comerciais, o que demonstra que algo entre 220 e 275 não existirão mais em três anos.

Só em 2017 3.600 lojas fecharam. A pesquisa estima que até dezembro ocorrerão pelo menos mais 8.640. Entre os principais motivos para o movimento em massa de mudança ou fechamento de lojas e shopping centers estão o comércio eletrônico — e-commerces e marketplaces — e o crescimento de redes com preços menores, como os outlets.

Mesmo em mercados menos desenvolvidos e maduros como o Brasil, o mercado de shoppings tem perdido alcance até mesmo em novos empreendimentos. Os que estão abrindo se tornam uma aposta arriscada, principalmente considerando a dificuldade cada vez maior de preencher os espaços com lojistas. Num estudo realizado localmente, constatou-se que os 20 shopping centers inaugurados em 2016 operam com uma média de vacância de 55%. É mais da metade da quantidade de lojas que estão vazias.

A situação brasileira deste mercado está num declínio constante. Entre 2013 e 2015, os estabelecimentos abertos operavam com 45% de vacância, ao contrário dos 55% atuais. A falta de ocupação e ociosidade após 2013, em shoppings novos, equivale a 900 mil metros quadrados — correspondente a 7,6 mil lojas. Os shoppings consolidados e com forte branding tem variado na média de desocupação entre 9,1% e 8,5% entre 2015 e 2016. Em área, a variação no mesmo período mostra-se cai de 7,6% para 5%.

Além disso, crescimento foi abaixo da inflação do país, apenas 5.58% nas regiões mais maduras, sendo que o nível de visitação diminuiu em quase 1%. Com esses dados pessimistas, 90% dos shoppings não pretendem expandir suas operações.

Mercado de shopping centers: as portas estão fechadas?

Lojas de departamento mundialmente famosas e sediadas nos Estados Unidos anunciaram que poderão fechar as portas. Os comunicados da Macy's e Sears, por exemplo, feitos no início de 2017, trazem indícios de uma era sombria para o mercado de shopping centers. O modelo de negócio consolidado nas décadas anteriores não faz mais efeito.

A empresa de pesquisa imobiliária Green Street Advisors antecipou que as vendas de um mesmo locatário no estabelecimento crescerão apenas 1,2% entre 2016 e 2019. Para 2015, a previsão era de 2,6%. Outro ponto é o aluguel do mercado. Estima-se que até 2019, o aumento seja de 1,5%, um grande declínio em relação ao prognóstico anterior de 2,5%. Neste ponto, há dois fatores que devem ser analisados: a dependência das grandes lojas e da fatia imobiliária garantida com uma locação.

Grandes marcas, grandes perdas

Não há como negar: está ocorrendo um efeito dominó negativo nas grandes lojas. São frequentes os anúncios sobre o encerramentos de negócios:

A Sears, como citamos anteriormente, anunciou duas rodadas de fechamentos, em junho e março;

A Macy's reduzirá mais 68 lojas em 2017, mesmo após ter feito muitos cortes no ano anterior;

JC Penney encerra 138 em julho;

A varejista Bebe fechará 170 locais e passará apenas a vender on-line;

O Ascena Retail Group, que possui marcas como Ann Taylor e Dress Barn avisou que irá por fim em algo cerca de 250 e 650 instalações em dois anos;

Gymboree, com 1.300 lojas, anunciou falência para poder se reestruturar.

Se torna ainda mais assustador quando os dados representam apenas as intenções do ano de 2017. Será que os shoppings estão fechando as portas por conta da onda negativa das grandes marcas?

O artigo "A giant wave of store closures is about to hit the US", da Business Insider, defende que as lojas âncoras são uma das principais responsáveis pela espiral de desempenho descendente, conforme definição de analistas da Morningstar em 2016.

Os shoppings centers perdem em renda e tráfego, mas também em novas cláusulas de arrrendamento. Nos Estados Unidos, os locatários restantes podem rescindir contratos ou renegociar termos, principalmente em períodos de baixa de renda, até existir outra loja ocupando o local vago.

Um empecilho significativo na substituição das grandes lojas — ou lojas âncoras — é o espaço antes ocupado. Em geral, são negócios que ocupam locais amplos, até mesmo mais de um andar. Até que exista uma nova locação, é normal que o tráfego diminua para outras seções do shopping.

Olhando para além do horizonte imobiliário

Em "Will Shopping Malls Survive?", artigo do Practical Ecommerce, há um ponto de vista diferenciado: capacidade excessiva do varejo. Ou seja, o famoso equilíbrio entre demanda e oferta tem sido afetado em locais físicos. Os Estados Unidos possuem 23,5 square feet de espaço per capita, bem acima de qualquer outro país. O Canadá possui 16,4 e Austrália tem 11,1 square feet, são representantes de peso no quesito espaço.

Muitos shoppings procuram compensar os rendimentos a partir de um olhar imobiliário. Não pensam em catálogo, venda ou tráfego. Pelo contrário: as práticas estão baseadas no processo de ocupação de espaço.

É um movimento similar ao dos e-commerces que acabavam pagando muito por mídia, CPC. Agora há uma migração para o CPA (Custo Por Aquisição), onde se paga por uma venda efetivamente concretizada, e não apenas pela geração de tráfego, independente se uma visita se converte em venda - algo que o mercado de shoppings centers não pratica. Apesar do ganho em cima da venda, ainda existe a cultura de garantir o mínimo da renda em cima do aluguel.

Quem pertence a uma geração anterior a dos millenials certamente irá lembrar dos shopping centers como um ponto de encontro entre amigos, namorados, família, etc. Porém, a geração atual revolucionou o comportamento de diversas maneiras, desde a forma de convivência até o consumo de produtos e serviços. O mercado precisa acompanhar o ritmo ou até mesmo estar um passo à frente. Não é mais aluguel, não é mais espaço. Então, o que será?

As possibilidades do mercado de shopping centers

Imagine que uma mulher está procurando um tênis preto, feminino, número 36, para corrida. Ela vai até o shopping e encontra lojas de calçados. Algumas têm a numeração, mas não a cor. Outras possuem o produto preto, mas somente masculino. Ou ainda outras podem ter o produto, mas apenas para uso casual e não para esporte.

Há alguns anos, a consumidora teria que se contentar com um produto diferente do que estava procurando, pois o catálogo era limitado e a própria demanda gerada pelo consumidor se bastava com poucas opções. Agora, com a evolução do consumidor e a busca por produtos mais customizados, as empresas precisam aumentar significativamente o sortimento. E são com os e-commerces e marketplaces, as possibilidades tornam-se infinitas.

Como a evolução do perfil de compras impacta no processo de compra, nos lojistas e, consequentemente, no mercado de shopping center? O processo de compra começa muito antes da pessoa ir até o shopping e visitar uma loja física. A conversão pode ocorrer, inclusive, quando estão no e-commerce:

96% fazem uma pesquisa online antes de decidir se vai ou não à loja;

95% pesquisam o produto antes de comprar na loja física;

92% gastam mais tempo na pesquisa online do que dentro da loja;

93% verificam se pode comprar online;

87% conferem online se a loja à qual pretende ir tem o produto que deseja;

72% fizeram compra em loja online que nunca conheceu pessoalmente;

66% compraram online e retiraram presencialmente.

Com a nova geração, quebrou-se a barreira entre os mundos online e offline. Por isso, o mercado de shoppings centers precisa aprender como acompanhar a fusão com tecnologia e adotar práticas atualizadas:

Atendimento personalizado: "saiba quem é seu consumidor";

Tenha um site com carregamento rápido;

Utilize o site e as redes sociais para tirar dúvidas em um tempo de resposta imediato;

Tenha um ponto físico para retirada de compras online;

Surpreenda: 63% das pessoas esperam ser surpreendidas com uma boa experiência de marca sempre que houver interação.

Um exemplo é a estratégia utilizada pelo Walgreens. De acordo com o Think With Google, a equipe de marketing utiliza o aplicativo mobile da drogaria para conectar os consumidores com os médicos e farmacêuticos das lojas físicas. Os consultores de beleza também utilizam constantemente tablets para verificar online os dados compra de cada cliente e fazer sugestões offline.

O sucesso do mercado de shopping center em Hong Kong

"The Mall Isn't Dead, It's Just Changing", afirma a Citylab. Será mesmo uma questão de mudança? Para provar seu ponto, cita o exemplo de Hong Kong que possui mais de 300 centros comerciais. Contudo, o diferencial está no local, longe do asfalto. Eles ficam em cima de estações de metrôs ou abaixo de arranha-céus. No último caso, podem ser considerados os shoppings verticais de maior altura no mundo inteiro, com mais de 26 níveis.

A mudança dos centros comerciais de Hong Kong e da forma de fazer negócios se deu após 1975, quando ao construir linhas de metrô, houve uma integração perfeita entre as paradas, escritórios e as lojas. Por isso, são os mais visitados globalmente. Estão cercados por milhares de pessoas, apartamentos e pedestres.

Em uma megaestrutura, também incluem residências, empresas e hotéis construídos em combinação com o shopping. Sem ruas, blocos ou edifícios individuais. Uma área gigantesca, do tamanho do Pentágono. Pensado estrategicamente para o fluxo de pedestres em todos os pontos de entrada estrutura.

Uma visão do possível futuro dos shoppings

Após análise, torna-se claro que tanto o fluxo quanto as vendas nos shoppings estão diminuindo e alguns dos motivos são:

mudança no comportamento do consumidor buscando comodidade;

estrutura familiar reduzida, o que modificou e expandiu a busca de entretenimento para outros centros;

demanda por mais produtos, tornando a vitrine física quase impossível de suportar a cobertura necessária.

Com a migração desse fluxo tanto de visita quanto de pedidos para o digital, o principal diferencial dos shoppings não será mais válido em 10 ou 15 anos. O tráfego e as vendas irão migrar massivamente para o ambiente que melhor atende às novas demandas: o mundo digital, por possuir preços menores e sortimento (quase) ilimitado proveniente do advento dos marketplaces.

Também devemos considerar que o incremento de vendas que iria unir o mundo físico ao online e aumentar a rentabilidade, ainda não se comprovou conforme previsões feitas há 5 anos. Portanto, ainda está em questão se as vendas no mundo digital efetivamente irão gerar vendas para o mundo físico.

Enquanto isso, as estratégias que geram visitas para os shoppings estão surtindo efeito. A Frávega, grande varejista argentino com mais de 120 lojas físicas e faturamento próximo a USD 1 bilhão, possui datas em que a opção pick-up supera 40% do total de pedidos. Na França, mais de 60% dos pedidos também são enquadrados nessa modalidade.

Sendo assim, podemos concluir que os shopping centers devem:

Se converter em provedores de serviços para despacho centralizado dos pedidos do mundo digital

Se o fluxo de pedidos seguir a tendência e migrar para o mundo digital, enquanto o senso de urgência no recebimento da mercadoria for um dos fatores críticos na decisão de compras, as lojas físicas dos shoppings devem se tornar centros de despacho, diminuindo o prazo e aumentando as vendas.

Porém, uma loja física criar a estrutura inicial necessária, além de disponibilizar mão de obra, pode ser um impeditivo. E é aí que há os shoppings centers, que ao oferecerem esse serviço, podem aumentar sua receita.

Essa estratégia é ainda mais benéfica quando observamos shopping centers de grande porte, pois uma grande quantidade de lojas aderindo ao modelo, gera uma vantagem competitiva para o shopping que, a partir do ganho de escala, pode oferecer serviços que sozinha, a loja não alcançaria com a mesma eficiência.

Viabilizar o pick-up store

Se o volume de pick-up store é uma realidade, enquanto o aumento das vendas cross e up selling do pedido online não aconteceu, direcionar o cliente para a loja física pode ser aumentar o custo da loja, dado que o tráfego não é qualificado.

A criação de áreas de retirada de pedido centralizados no shopping, torna o processo mais cômodo para o próprio consumidor que, se desejar, pode ir à loja posteriormente para comprar novos produtos. Tornando ainda mais fácil, o consumidor poderia no próprio checkout online decidir se deseja retirar na loja ou no centro do shopping mais próximo.

Desenvolvimento de marketplace digital

Um dos únicos players com ativos suficientes para liderar a corrida como marketplaces digitais, são os próprios shoppings, afinal, eles já possuem grande quantidade de sellers em suas bases.

Ações de entretenimento

Como uma última opção, aumentar as ações de entretenimento do shopping pode gerar mais fluxo de potenciais consumidores. Mesmo que o fluxo não seja o ideal, pois o objetivo prioritário não é a compra, o posicionamento das ações em áreas estratégicas leva o consumidor a percorrer todo o shopping, observando as lojas.

Com isso, o lojista consegue expor a sua marca para um grande volume de visitantes, aumentando o posicionamento da marca com um público potencial de vendas.

Fonte: Rafael Forte