Guia Jurídico para Síndicos

O síndico é figura importante no condomínio, motivo pelo qual possui diversas responsabilidades. O objetivo deste artigo, portanto, é expor de maneira clara, descritiva e sistemática quais suas principais obrigações.

Cumpre destacar que o presente artigo se baseia nas obrigações do síndico decorrentes da lei. Em cada condomínio, o síndico poderá ter outras obrigações específicas previstas na Convenção de Condomínio.

Principais responsabilidades do síndico

Inicialmente, frisa-se que o síndico é o responsável pela administração do condomínio, juntamente com os subsíndicos e os conselheiros, podendo praticar todos os atos que reputar necessário para uma correta administração.

As atribuições do síndico estão previstas no art. 1.348 do Código Civil e, a fim de facilitar e simplificar a compreensão das principais funções do síndico, estas foram agrupadas nas seguintes categorias:

REPRESENTAÇÃO: O síndico representa o condomínio judicial e extrajudicialmente, inclusive podendo contratar advogado, seja para tratar problemas de inadimplência de um condômino ou outros motivos – como alguém movendo uma ação contra o condomínio. Mas é sempre importante cotar diferentes profissionais para que se possa justificar e ratificar a despesa em futura assembleia.

FUNÇÕES FINANCEIRAS: O síndico registra toda a atividade contábil e financeira do condomínio, elabora o orçamento, apresenta a prestação de contas, cuida da arrecadação das taxas condominiais, efetua o pagamento das despesas e movimenta as contas bancárias do condomínio.

GERENCIAMENTO DE PESSOAL: O síndico gerencia a atividade dos subsíndicos (caso haja), delegando funções, bem como a função dos empregados e dos prestadores de serviços (definindo funções, remuneração, admissão e dispensa).

GERENCIAMENTO DE OBRAS, DESPESAS E FISCALIZAÇÃO: O síndico gerencia as obras e compras necessárias ao condomínio, zela pela sustentabilidade do condomínio, exigindo o cumprimento das regras ambientais (especialmente a coleta de lixo) e gerencia e fiscaliza o cumprimento das normas para acesso ao condomínio.

FUNÇÕES INTERNAS: O síndico é responsável por convocar assembleias gerais, prestar informações aos condôminos sempre que solicitado, responsabilizar-se pelo seguro obrigatório e resolver os casos omissos na Convenção.

APLICAÇÃO DE PENALIDADES: O síndico, quando verifica a existência de infração à convenção, deve aplicar a penalidade cabível.

Em suma, o síndico deverá observar todas as regras previstas na convenção que rege o condomínio, bem como o regimento interno, haja vista que estas são as normas que disciplinam sua atividade e apresentam os detalhes acerca das funções acima mencionadas. Além de cumprir tais estatutos, deve zelar para que os condôminos, visitantes, empregados e terceiros respeitem as normas internas do condomínio.

O síndico poderá ter o auxílio dos subsíndicos e dos conselheiros fiscais, consultivos, podendo delegar funções pertinentes a cada um, de modo a não sobrecarregar suas atividades.

Ademais, o síndico pode propor a contratação pessoa física ou jurídica para lhe assessorar na gestão condominial, caso entenda necessário, a fim de conferir maior qualidade aos serviços prestados, ou caso não esteja sendo possível suprir toda a demanda de trabalho do condomínio.

Por fim, as obrigações contraídas pelo síndico ou subsíndicos, desde que assumidas e exercidas no exercício regular de suas funções e nos limites impostos pela Lei e pela Convenção, não os obrigam pessoalmente.

Eventuais consequências jurídicas negativas

Na hipótese de descumprimento de quaisquer dos seus deveres de administrador do condomínio, previstas no artigo 1.348 do Código Civil e nos instrumentos de constituição do condomínio, o síndico poderá ser responsabilizado pessoalmente, tanto civil quanto penalmente.

No caso de o síndico cometer irregularidades, como, por exemplo, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído em assembleia pelo voto da maioria absoluta de seus membros, nos termos do artigo 1.349 do Código Civil, sem prejuízo da reparação civil e penal.

No tocante à responsabilização pessoal do síndico, os principais fatores estão ligados à administração das áreas comuns existentes (playground, piscinas, elevadores, garagens, estacionamentos, etc.), a gestão de funcionários (contratados ou terceirizados) e das finanças (gestão financeira, tributária e prestação de contas), bem como a realização de obras no condomínio e cobranças em geral (em especial a taxa condominial).

Na administração das áreas comuns e das obras a serem realizadas, o síndico deverá analisar com cautela a situação financeira e jurídica dos prestadores de serviços (manutenção, vigilância, limpeza, porteiros, entre outros), haja vista que uma má escolha pode resultar na responsabilização civil (art. 186 e 927 do Código Civil).

Quanto à administração fiscal, é obrigatória a comprovação de qual foi a destinação dos valores administrados, pois, caso contrário, haverá o dever do sindico de ressarcir o condomínio (artigos 186 e 927 do Código Civil). Nessa seara, se houver apropriação de quaisquer valores ou verbas previdenciárias de funcionários do condomínio, o síndico responderá pelos crimes de apropriação indébita do artigo 168 e apropriação indébita previdenciária do 168-A do Código Penal, cuja pena pode ser de 1 (um) até 5 (cinco) anos de reclusão.

Além disso, o síndico deve recolher os impostos incidentes sobre as obrigações do condomínio e exigir notas fiscais das compras e prestações de serviços contratadas, sob pena de ser responsabilizado pelos ilícitos tributários, na forma estipulada no Código Tributário Nacional (artigo 135).

A respeito da gestão de funcionários, é dever do síndico cumprir a legislação trabalhista, assinar a carteira de trabalho dos contratados, não impor jornada de trabalho excessiva, efetuar o pagamento de horas extras, conceder o direito de férias, entre outras, bem como escolher com cautela uma eventual empresa prestadora de serviços, sob pena de responder ações trabalhistas e/ou ser responsabilizado civilmente (art. 186 e 927 do Código Civil).

Por isso, para uma boa administração financeira e de pessoal, é de suma importância a prestação de contas e a devida assessoria contábil e de gestão, uma vez que, evitando-se estes problemas, não haverá consequências negativas.

Por fim, no tocante ao exercício de cobrança, o síndico não pode colocar o inadimplente em posição vexatória perante ninguém, tampouco cobrar publicamente e ostensivamente (cartazes afixados na portaria com o nome do devedor, por exemplo) por meios extralegais, sob pena de ser responsabilizado criminalmente (artigos 138 a 140 do Código Penal) e civilmente por danos morais (art. 5º, inciso X, da Constituição Federal).

Orientações gerais

Além dos deveres e responsabilidades expressamente previstos na lei, na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno, algumas condutas devem ser adotadas na condução da administração do Condomínio, visando evitar problemas e delimitar responsabilidades.

Inicialmente, cabe frisar a importância da administração do Condomínio estar sempre com seu cronograma organizado, de modo a facilitar a tomada de decisões. Para tanto, é necessário um bom planejamento, com divisões de tarefas e responsabilidades, de modo a facilitar a resolução das demandas dos condôminos.

As assembleias são momentos cruciais para uma boa gestão condominial, ocasiões nas quais deverá ser apresentado o plano de gestão do condomínio e as instâncias disponíveis para resolução dos conflitos. Ademais, quando a decisão a ser tomada pelo síndico for muito importante e causar reflexos para todos no Condomínio, é interessante a convocação de assembleia geral para legitimar as suas escolhas.

Neste ponto, cabe uma ressalva, pois o Código Civil, em seu art. 1.341, autoriza o síndico a fazer obras e reparações necessárias independente de autorização do condomínio. Contudo, para evitar conflitos, aconselha-se, sempre que possível, convocar assembleia para deliberar sobre o assunto.

Outra prática interessante é a utilização de murais, cartazes, painéis de avisos, para a publicação das decisões da administração aos condôminos, de modo a garantir o acesso às informações. Além disso, é importante que o síndico, juntamente com a administração como um todo, faça prova de todas as comunicações realizadas, como forma de prevenção.

Na condução da administração, é essencial que haja a troca de informações entre todos os envolvidos, como forma de melhor conduzir os trabalhos e facilitar o seu andamento. É por isso que a relação entre o síndico e os conselhos deve ser próxima, de modo que, mesmo não havendo exigência na convenção, a tomada de certas decisões pelo síndico seja ratificada pelo respectivo conselho.

O síndico, por ser também um gestor de patrimônio alheio, está sujeito à prestação de contas, a qual deve ser feita de forma detalhada e na periodicidade indicada na Convenção de Condomínio. Todos os custos e despesas relacionados às atividades do Condomínio devem ser documentadas, exigindo-se sempre a documentação fiscal.

Por fim, é fundamental que a administração esteja acessível, e atue dentro dos limites da lei e da convenção, pautando-se pela ética e, acima de tudo, tome as decisões para o bem de todos os condôminos.

Fonte: Carreirão & Dal Grande Advocacia

Síndico pode aumentar o valor do condomínio sem aprovação em assembleia?

Não. E quanto a isso o entendimento é soberano. Contudo, isso não lhe impede de realizar a cobrança de despesas extraordinárias para suprir um déficit de caixa.

Esclarecendo, além da determinação legal contida nos incisos VI e VIII, do art. 1348[1], do CC e na convenção de cada condomínio, ao menos uma vez por ano o síndico deve convocar assembleia de prestação e aprovação de contas. E, normalmente, é nessa assembleia que o síndico apresenta a previsão orçamentária para os próximos meses, ocasião em que são realizadas projeções futuras com lastro nos dissídios dos trabalhadores, aumento das contas de consumo, correção de contratos de prestadores de serviços, previsão de inflação para aquisição de produtos e outros dados que refletirão no percentual de aumento proposto para discussão e que são necessários para manutenção da funcionalidade do condomínio.

Entretanto, em algumas oportunidades a assembleia pode vetar a correção da taxa condominial, mas, mesmo assim, tal veto não é suficiente para impedir que valores extras sejam cobrados para suprir o deficit entre o que o condomínio arrecada e o necessário para sua mantença.

Ora, tão certa quanto a determinação de que a decisão assemblear deve ser mantida é a obrigação do síndico prevista no inciso V do mesmo artigo 1348[2] – “… zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.

Assim, verificando o síndico que o total arrecadado com a taxa condominial não é suficiente para manter a prestação de serviços que interessam aos próprios condôminos, e precavido dos demonstrativos financeiros e orçamentários necessários, poderá emitir boleto para cobrança de despesas extraordinárias para suprir esse déficit.

Em um primeiro momento, tal postura pode parecer autoritária e ilegal, porém, tendo o síndico demonstração do déficit orçamentário, o mesmo não pode se sujeitar a arcar com ônus de juros bancários e/ou empréstimos para suprir tal déficit, ocasião em que poderá se valer da cobrança de despesas extraordinárias para garantir o cumprimento da sua própria competência legal.

Logicamente, é um caso extremo, mas totalmente possível, salvo exista na regra condominial disposição sobre a possibilidade do uso de fundo de reservas ou outras situações para cobrir o déficit orçamentário.

Dessa forma, é importante que os condôminos sejam conscientes e participem da assembleia em que há a discussão orçamentária, pois, quando for aprovada a manutenção sem qualquer correção da taxa condominial e sem que exista a diminuição de algumas facilidades existentes no condomínio, por exemplo, ainda assim o condômino poderá arcar em algum momento com o ônus decorrente da diferença de caixa entre o que se arrecada e o que se gasta.

Portanto, ainda que não seja de agrado dos condôminos aceitar o aumento proposto pelo síndico/administradora, é necessário bom senso de todos e, principalmente, uma demonstração financeira bem elaborada e com a apresentação, se for o caso, de aumentos escalonados e outras situações, pois, até em razão da inflação e outros aumentos, é certo que nenhum condomínio conseguirá manter a qualidade de serviço sem que exista a correção da taxa condominial ou sem que seja necessário realizar o uso, quando possível, do fundo de reserva, que, ao longo dos meses, também precisará ser reposto. Um síndico consciente e conhecedor da legislação dificilmente aceitará utilizar de juros bancários para suprir o déficit orçamentário ordinário.

Conclui-se, portanto, sem jamais querer discutir sobre o poder de decisão da assembleia, que, em alguns casos específicos, até mesmo a decisão assemblear pode ser descumprida pelo síndico, desde que devidamente motivada e lastreada em dados concretos. E esse descumprimento não pode ser interpretado como violação dos deveres sindicais.

NOTAS

[1] VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

[2] V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Fonte: Patrícia Lima de Souza Oliveira Reis – Advogada e colaboradora no Escritório Bunn, Piccollo & Barcelos João advogados associados em Santa Catarina, especialista em direito Imobiliário e Condominial, pós-graduada em Direito Processual Civil (novo CPC) e Gestora Ambiental.

O condomínio pode ser equiparado a consumidor?

De acordo com o CDC, existem duas espécies de consumidor. O consumidor direto, aquele disposto no art. 2º do CDC como destinatário final de um produto ou serviço. E consumidor por equiparação.

Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equipara-se ao consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Em recente julgamento (REsp nº 1560728 / MG) o STJ se posicionou favorável em processo demandado por condomínio contra uma construtora. Para os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), disputas entre um condomínio de proprietários e empresas podem caracterizar relação de consumo direta, o que possibilita a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para resolver o litígio.

O Ministro relator do caso, Paulo de Tarso Sanseverino, entendeu que o conceito de consumidor previsto no CDC deve ser interpretado de forma ampla. Para ele, o condomínio representa cada um dos proprietários, e a ação busca proteger esses proprietários.

O magistrado afirmou que tal restrição não faz sentido. “Ora, se o condomínio detém legitimidade para defender os interesses comuns dos seus condôminos, justamente por ser constituído da comunhão dos seus interesses (artigo 12, inciso IX, do CPC/73; artigo 75, inciso XI, do NCPC), não se pode restringir a tutela legal colocada à sua disposição pelo ordenamento jurídico”, explicou.

Vejamos a ementa do julgado:

RECURSO ESPECIAL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DEMANDA ENVOLVENDO CONDOMÍNIO DE ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS E A CONSTRUTORA/INCORPORADORA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. COLETIVIDADE DE CONSUMIDORES. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA DO ÔNUS PROBATÓRIO. PRECEDENTES DO STJ. [...] 2. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao condomínio de adquirentes de edifício em construção, nas hipóteses em que atua na defesa dos interesses dos seus condôminos frente a construtora/incorporadora. 3. O condomínio equipara-se ao consumidor, enquanto coletividade que haja intervindo na relação de consumo. [...] 5. Possibilidade de inversão do ônus probatório, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC. 6. Aplicação da teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova (art. 373, § 1º, do novo CPC). 7. Precedentes do STJ. 8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. STJ. 3ª TURMA. REsp nº 1560728 / MG) RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO. DJ 18/10/2016.

A decisão é benéfica aos condomínios ao equipará-los a consumidor por muitos fatores: procedimento aplicado a processos que envolvam relação de consumo, com facilitação de acesso à justiça, já que existe a possibilidade de inversão de ônus da prova ao fornecedor que é quem possui mais capacidade técnica e econômica frente ao consumidor; dilação de prazos prescricionais e decadenciais ao consumidor; a responsabilidade objetiva do fornecedor, salvo quando profissional liberal; reconhecimento de vulnerabilidade técnica, econômica, financeira e jurídica, entre outros.

A legislação consumerista pode ser aplicada aos condomínios nas relações com construtoras, incorporadoras, fornecedores em geral, prestadores de serviços, como assistência técnica de elevadores e segurança, e inclusive como usuários de serviços públicos, tais como energia elétrica, gás, água e esgoto.

Entretanto, o Código de Defesa do Consumidor não se aplica às relações estabelecidas entre condomínio e condômino, pois não há relação de consumo, e sim de convivência condominial onde se aplica a legislação comum, especialmente o Código Civil.

Fonte: Morgana Schoenau da Silva

É indevida a negativação do comprador que desiste do imóvel

Em razão da notória crise econômica e a crescente bolha imobiliária alguns compradores de imóveis na planta vem passando por um novo problema quando decidem fazer o distrato da compra do imóvel: após comunicarem a construtora/empreendedora que não há mais interesse no negócio e, consequentemente, deixam de pagar as parcelas vincendas, são surpreendidos com a ameaça de negativação do nome em órgãos de proteção ao crédito, tais como SPC/SERASA.

Contudo o Poder Judiciário está atento à questão, e vem garantindo aos consumidores o direito de desistir do negócio sem a negativação ou qualquer tipo ônus ao nome dos compradores.

Conforme o entendimento pacificado nos Tribunais Brasileiros, os consumidores possuem o direito de desistir do negócio a qualquer tempo, devendo apenas comunicar a construtora/empreendedora desta decisão. Contudo, deve ser lembrado que em razão da desistência do negócio a construtora poderá reter entre 10% a 15% do total dos valores pagos, e ainda, conforme o caso, cobrar a multa contratual, devendo esta ser proporcional de modo que não resulte em um encargo excessivo ao consumidor.

Por esta razão, estando o consumidor adquirente de um imóvel na planta com dificuldades financeiras para dar continuidade ao negócio, a melhor solução antes de comunicar a desistência da tão sonhada casa própria e assinar documentos exigidos pela construtora/empreendedora, é procurar um especialista da área, para fazer valer seus direitos.

Fonte: Jader Gustavo Kozan Nogueira, Advogado

Prédios vazios confirmam crise no mercado imobiliário executivo

Como as construções costumam levar de 5 a 6 anos, muitos prédios erguidos em meio à euforia desenfreada do setor imobiliário acabaram ficando prontos em plena recessão. Hoje os donos precisam dar generosos descontos para conseguir inquilinos

Os edifícios corporativos do Rio e de São Paulo nunca estiveram tão vazios. De acordo com a empresa Buildings, o índice de vacância dos prédios de alto padrão fechou 2016 em 23,42% em São Paulo e em 38,33% no Rio.

Isso reflete o descompasso entre a aposta dos investidores e a evolução da atividade econômica do país. Muitos dos prédios ociosos começaram a ser erguidos no começo da década de 2010, quando a economia brasileira ia bem, havia uma demanda crescente novos escritórios, pouca oferta e preços de aluguel em alta.

Como as construções costumam levar de 5 a 6 anos, muitos prédios erguidos em meio à euforia desenfreada do setor imobiliário acabaram ficando prontos em plena recessão. Hoje os donos precisam dar generosos descontos para conseguir inquilinos.

Fonte: G1