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terça-feira, 30 de julho de 2013

Cinco sinais de que o imóvel pode ser uma furada

A compra ou aluguel de um imóvel deve ser feita com toda atenção para evitar armadilhas. Uma vez fechado o contrato, é possível reverter a operação, mas a custo de muita burocracia. A seguir, conheça cinco pontos que devem fazer você investigar mais antes de fechar o negócio.

1) Barato demais - Imóveis de uma mesma região tendem a ter preços similares, com pouca variação para baixo ou para cima. Então, se topar com um preço bem inferior, desconfie.

"Investigue como é a vizinhança e o estado real do imóvel. Vá além das aparências e pergunte ao corretor os motivos de um valor tão menor", afirma a coordenadora de marketing do site Imovelweb, Viviane Macedo.

Para garantir que a oferta não esteja mascarando problemas na casa ou apartamento, só aceite assinar o contrato após descobrir qual a razão do desconto.
 
 
2) Infiltração - Infiltrações podem ser resolvidas, mas tenha em mente que isso consumirá dinheiro e, provavelmente, muita paciência. Como é um serviço mais complicado, que envolve identificar o lugar do vazamento, quebrar a parede, e emendar ou trocar o cano, costuma custar mais caro. 
"E o serviço pode não dar certo. Aí, o prejuízo é ainda maior", diz Sylvio Lindenberg, autor de "Guia Prático do Corretor de Imóveis" (ed. Atlas).



3) Trânsito pesado - Não acredite que esse problema pode ser relevado, ou que "com o tempo, você se acostuma". Congestionamentos ou ruas movimentadas demais são duplamente ruins. Primeiro, porque dificultam o acesso até a sua casa e, segundo, por causa do barulho. "Motores de carros e buzinas podem infernizar a vida de quem procura mais sossego", afirma Sylvio.


 Por isso, antes de fechar o negócio, visite o imóvel em pelo menos três horários diferentes para checar o movimento na região.

4) Corretor superficial - É dever desse profissional apresentar os prós, mas também os contras da casa ou apartamento. Se o corretor não for capaz de falar mais do que o básico, pode não estar bem informado sobre o imóvel, ou pior: estar omitindo algum ponto importante.

Fique atento e faça perguntas, como se há previsão de o condomínio subir, e qual a última vez que o teto da garagem foi impermeabilizado. Desconfie dos corretores que não souberem responder e ficarem somente apresentando cômodos. "O corretor deve ser capaz de dar detalhes e de ressaltar os aspectos positivos e negativos que interessam ao cliente", diz Sylvio. 
 
 
 
5) Decoração impecável - Esse ponto vale principalmente para imóveis novos, comprados na planta. Algumas construtoras oferecem imagens com móveis em uma escala e apartamento em outra, maior.

Além disso, essas empresas podem "maquiar" os ambientes, com espelhos e móveis planejados especialmente para deixá-los aparentemente mais amplos. Isso é mais raro, mas também pode acontecer em apartamentos usados, que foram muito bem decorados. 
Prefira visitar os imóveis vazios. Além disso, confira e reconfira a metragem. Pergunte se aquele número que está sendo divulgado ou que foi informado pelo corretor inclui a garagem. Assim, você evita a surpresa desagradável de ter que gastar alguns milhares de reais para deixar a sua casa com o conforto esperado.
 
 
 
 

domingo, 28 de julho de 2013

Novo terminal de Cumbica seguirá modelo europeu

O novo terminal de passageiros do Cumbica seguirá o modelo de aeroportos da Europa e da Ásia, com fachada envidraçada, iluminação natural, pé direito alto e um saguão sem barreiras físicas. Heathrow (Londres), Incheon (Coreia do Sul), Narita (Japão) e Hong Kong foram as inspirações para o projeto.
 
A Folha teve acesso, em primeira mão, à maquete eletrônica do projeto -que tem previsão de abertura ao público em maio do ano que vem, antes da Copa.
 
Para o passageiro, haverá diferenças práticas: o check-in não será mais nos fundos do saguão, como nos terminais atuais 1 e 2, mas sim em "ilhas" espalhadas no meio do átrio -outro conceito de aeroportos estrangeiros. Dentro, totens de autoatendimento permitirão ao passageiro, além de fazer o check-in, despachar a própria mala sozinho, algo inédito em aeroportos brasileiros.
 
A sala de embarque será cercada por vidro, de modo a permitir a visão para a pista e para o movimento de aviões. A maior parte das lojas ficará depois do embarque, e não antes, como hoje.
 
Outra diferença estará na área de bagagens, que será um longo corredor com esteiras mais largas e com sistema automatizado. As esteiras atuais são da época de inauguração do aeroporto, em 1985.
"Procuramos trazer uma arquitetura eficiente. Será um terminal com corredores largos, com pé direito alto, que tornará mais fácil para o passageiro se localizar", diz Gustavo Figueiredo, assessor da presidência da GRU Airport, concessionária que administra o aeroporto desde 2012.
 
Fonte: Ricardo Gallo / Folha de São Paulo
 

terça-feira, 23 de julho de 2013

Guia do imóvel: passo a passo para comprar a casa própria

Confira nesta e nas imagens a seguir dicas para escolher sua casa. Primeiro veja se a rua é tranquila e segura, sem feira-livre ou barzinhos por perto
Veja se há padarias, supermercados, farmácias, escolas e hospitais na vizinhança
Jogue cinzas de cigarro dentro do vaso sanitário, se elas se moverem sem a descarga ser acionada, é sinal de vazamento. Se a água sair com cor de ferrugem nas torneiras pode ser um aviso de que as tubulações estão enferrujadas e precisam de substituição
Se a pintura interna estiver fresca, pode ser uma tentativa de mascarar algum vazamento, infiltração ou bolor. O mesmo vale para o teto, especialmente do banheiro
Se a fachada do prédio estiver ruim, pode haver reforma em breve, com aumento de condomínio
Se o sol bater no imóvel de manhã, o local é face norte, considerada a melhor. Se for incidente à tarde, o imóvel tem face noroeste. Não é ruim, mas há propensão de ficar abafado à noite
Acenda, em horário de pico (das 18h às 21h) todas as luzes da casa e, se houver, ligue dois chuveiros elétricos de uma vez. Se a intensidade de luz baixar ou mesmo um dos chuveiros ficar com a água fria, a rede elétrica precisa de reforma
Em pisos frios, veja se há ondulações. Jogue uma bolinha no chão. Se ela for parar em direção oposta, a inclinação do piso está errada. Piso estufado significa que não foi bem colocado e precisa ser refeito
Em casas antigas, olhe sempre o telhado para saber se há telhas quebradas ou cupim nas madeiras
Pó acumulado em armários embutidos costumam ser sinais de cupins
A ventilação é importante. Os banheiros, quartos e áreas comuns devem ter janelas amplas
Antes de comprar na planta vá ao Cartório de Registro de Imóveis para checar se existe o registro da incorporação do empreendimento. Procure a subprefeitura e veja se a planta do imóvel foi aprovada e se os dados conferem com o imóvel oferecido. Peça o número da matrícula da obra para fazer as consultas
Leia atentamente o memorial descritivo da obra, identifique a marca e a qualidade dos materiais. Antes de assinar o contrato busque orientação legal para analisar as condições propostas no documento. Cheque o índice de reajuste das parcelas (deve ser INCC ou CUB) durante a obra e na entrega das chaves
Confira a data da previsão da entrega, para se planejar e acompanhar as obras. O atraso de até 180 dias na entrega da obra pode constar de alguns contratos, e, dessa forma, a empresa não precisa justificar o atraso nem pagar multa. Exija que o contrato preveja multa à construtora por atraso na entrega da obra. Em geral, a taxa fica entre 0,5% e 1% do valor do imóvel por mês
 
Fonte: UOL / Arte: Stefan

Conheça quem pode ajudar a escolher um imóvel

Quando vai comprar ou alugar um imóvel, é preciso ter cuidado para não perder tempo nem dinheiro. Veja nesta e nas próximas imagens quem são os profissionais que devem ser ouvidos para se fazer a melhor escolha. O corretor faz a intermediação entre o comprador e o proprietário. O papel dele é apresentar a casa ou apartamento de forma clara, apontando as qualidades mas também os defeitos
 
Um engenheiro ou arquiteto é outro profissional a opinar antes da compra de um imóvel. Ele pode avaliar a estrutura física, infiltrações, rachaduras, iluminação e ventilação. Como é contratado pelo interessado em comprar ou alugar, o arquiteto ou engenheiro pode dar um parecer mais completo do que o corretor
 
O síndico também deve ser ouvido para dar informações sobre a administração do edifício ou condomínio e evitar surpresas desagradáveis ao novo proprietário, como ter de assumir dívidas trabalhistas. Também vale ouvir o zelador: pergunte sobre falhas e vantagens do edifício, mas lembre-se de que ele é empregado do condomínio e pode não ser totalmente sincero
 
 
Um advogado deve ser consultado antes da compra ou aluguel de um imóvel. Esse profissional analisa os documentos da negociação e auxilia na elaboração do contrato, além de conferir o histórico da casa e do proprietário para evitar que o comprador herde dívidas. No caso de aluguel, o advogado orienta em pontos como o índice de reajuste da locação e o acordo sobre a realização de benfeitorias
 
O tabelião, encontrado em cartórios de registro de imóveis, é outro a ser ouvido antes de fechar a compra ou o aluguel de um imóvel. Ele examina a certidão de propriedade, um documento que comprova de quem é a casa e se há alguma dívida. Se a compra for financiada, não é necessário procurar um tabelião, pois o banco já faz esse serviço
 
Fonte: UOL / Ilustrações - Stefan Arte UOL

Saiba quando contrato de aluguel ou compra de imóvel pode ser rompido

Mesmo tomando todos os cuidados antes de comprar ou alugar um imóvel, o comprador ou locatário pode se arrepender da operação. Uma vez assinado o contrato, é complicado voltar atrás, mas não impossível.
A lei brasileira protege os inquilinos e, em alguns casos específicos, também os compradores. Entenda:

Compra

Imóveis na planta: Quem comprou um imóvel antes de vê-lo construído pode romper o negócio tanto por simples vontade como por culpa da construtora. No primeiro caso, o comprador é obrigado a pagar uma multa. 
 
"A Justiça tem entendido que devem ficar retidos entre 10% e 15% do que já foi pago pelo imóvel", diz o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário.
"Mesmo que esteja previsto no contrato mais do que isso, as pessoas não devem aceitar, pois a cláusula é abusiva e inválida", afirma o advogado.
 
Por outro lado, quando a construtora cria uma situação que justifica o rompimento do negócio, por atraso na entrega, por exemplo, o comprador tem direito a receber de volta tudo o que pagou, corrigido e em uma única parcela. Se considerar necessário, ainda pode pedir uma indenização na Justiça.
 
Imóveis usados: No caso de imóveis usados, o negócio poderá ser desfeito desde que o comprador pague uma multa, que estará prevista no contrato.

Para uma casa ou apartamento financiados, no entanto, a situação é mais complicada. Aí é preciso fazer duas negociações: uma com o antigo proprietário e outra com o banco responsável pelo financiamento.
 
Vale ressaltar que essas instituições financeiras nada têm a ver com o sucesso do negócio. "A solução pode ser transferir o financiamento a terceiros que se interessem em comprar o imóvel", diz Tapai. "Mas essa pessoa terá que ser aprovada pelo banco", declara o advogado.
 
Ainda que o antigo proprietário tenha alguma culpa pelo rompimento do negócio, o comprador deverá encontrar alguém para assumir o financiamento. "Ele pode cobrar do antigo dono uma indenização. E, se for necessário, terá que recorrer à Justiça", diz Tapai.

Aluguel

Quando desiste de alugar o imóvel por motivos particulares, ou seja, sem a culpa do proprietário, o inquilino precisa pagar uma multa contratual antes de sair.
 
Porém, se ele demonstra que é indesejável morar no local ou que na apresentação da casa ou apartamento não foi informado de algo que comprometa seu bem-estar -por exemplo, uma feira livre ou um bar cujo barulho atrapalha seu sono-, é possível fazer essa rescisão sem pagar nada.
 
Em caso de o imóvel apresentar algum problema, como um telhado que desaba, o inquilino também pode sair. "É de responsabilidade do proprietário garantir que o imóvel esteja sempre nas condições em que foi fechado o negócio", diz Jaques Bushatsky, Diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP.
 
Outra possibilidade é quando o incômodo do inquilino não é culpa dele nem do proprietário. Por exemplo, a rua em o imóvel está localizado será alvo de uma longa obra da administração municipal. "Nesse caso, ou sai uma decisão amigável, ou a questão terá que ser decidida pelo juiz", afirma Jaques.
 
Fonte: Isabela Noronha

segunda-feira, 22 de julho de 2013

Prefeitura de SP libera construção de torres comerciais na área do Playcenter

A CTLU (Câmara Técnica de Legislação Urbanística), órgão da Prefeitura de São Paulo, deu aval para que um empreendimento empresarial com duas torres de 34 andares seja construído na área do antigo Playcenter, na Barra Funda, zona oeste paulistana.
 
Por 15 votos a 1, ficou definido que a empresa responsável pela construção do Brasília Offices Square terá de pagar R$ 40,8 milhões em contrapartida à prefeitura, que entrarão no fundo destinado à Operação Urbana Água Branca. O valor será o mais alto já depositado na conta da operação --o shopping Bourbon, por exemplo, pagou R$ 6 milhões, em 2009.
 
A aprovação da CTLU é o primeiro passo para a construção do imóvel, que agora passará por um longo processo para obter os alvarás necessários para construir. Agora, o projeto será analisado pela Secretaria de Licenciamento e do Verde e do Meio Ambiente e CET (Companhia de Engenharia de Tráfego).
 
O empreendimento em nome de Brasília Square Empreendimentos Imobiliários terá 97.719 metros quadrados de área construída, 216 salas e 1638 vagas de carro na garagem. A Folha não conseguiu localizar os responsáveis pelo projeto.
 
Na área ao lado, onde ficava o estacionamento do parque de diversões, será construído um condomínio residencial da construtora PDG. O imóvel já está em fase de vendas.
 
O aval para o empreendimento comercial acontece antes da aprovação na Câmara Municipal do projeto que revê a Operação Urbana Água Branca, que é de 1995. O novo modelo prevê construções de uso misto (comercial e residencial num mesmo prédio) para ocupar áreas ainda vazias da região da Barra Funda.
 
Parte dos investimentos com a contrapartida terá que custear obras para melhorar o trânsito carregado da região e de drenagem, já que trata-se de uma área de muitos alagamentos.
 
Fonte: Folha de São Paulo / Giba Bergamim Jr

quarta-feira, 17 de julho de 2013

PF realiza operação para investigar fraudes no Minha Casa Minha Vida

BRASÍLIA - A Polícia Federal cumpriu nesta quarta-feira oito mandados de busca e apreensão nas cidades de São Paulo, Brasília e Fortaleza, todos expedidos pela Justiça Federal, na Operação 1905, que investiga fraudes no Programa Minha Casa Minha Vida. O inquérito foi aberto após reportagem do GLOBO revelar que ex-servidores do Ministério das Cidades montaram empresas de fachada para operar o programa em pequenas cidades e que construtores tinham de pagar propina à RCA Assessoria para participar das obras.

Segundo a PF, um suposto esquema envolvendo instituições financeiras, correspondentes bancários, empresas de fachada e seus respectivos responsáveis desviaria recursos destinados à construção de casas em municípios com menos de 50 mil habitantes. Os investigados podem responder por crimes contra o Sistema Financeiro Nacional, estelionato, tráfico de influência e lavagem de dinheiro, cujas penas somadas chegam a 32 anos de prisão.
 
A Polícia Federal confirma que há indícios de que ex-servidores do Ministério das Cidades, valendo-se do conhecimento adquirido e da suposta influência junto ao órgão, atuariam junto ao programa prestando serviços inexistentes e, em alguns casos, recebendo uma espécie de “pedágio”, a partir da cobrança de empresas contratadas para a construção de unidades habitacionais que, segundo informações, jamais foram construídas.
 
Começamos a investigação com base nas notícias, mas ainda falta muito a ser feito porque ainda estamos caminhando para a obtenção das provas – afirmou o Chefe da Delegacia de Crimes Financeiros em São Paulo, Rodrigo Sanfurgo, que espera que o processo dure, no máximo, mais dois meses.
 
A investigação confirmou, como antecipou O GLOBO, que as empresas investigadas atuavam, concomitantemente, na concessão e fiscalização da implementação das obras, na indicação das construtoras, medição das obras, liberação dos recursos e construção das casas, ou seja, o grupo investigado atuava em todas as fases do Programa Minha Casa Minha Vida acumulando funções incompatíveis entre si.
 
De acordo com o delegado, falta ainda identificar quantas famílias foram prejudicadas e o montante de dinheiro público que foi desviado. Essa apuração está sendo comandada pelo Tribunal de Contas da União (TCU) e pela Controladoria-Geral da União (CGU).
 
Sanfurgo explicou ao GLOBO o motivo do nome da operação deflagrada hoje. O número 1905 é a representação, em algarismos romanos, da sigla do programa habitacional MCMV. Era o código usado entre os agentes durante as investigações para passar informações sigilosas sobre o assunto sem levantar suspeitas.
 
Fonte: O GLOBO / Gabriela Valente

terça-feira, 16 de julho de 2013

Direito real de habitação assegura moradia vitalícia ao cônjuge ou companheiro sobrevivente

Há dois direitos garantidos pela legislação brasileira que se tornam colidentes em algumas situações: o direito de propriedade sobre fração de imóvel e o direito real de habitação. Isso porque, de um lado, filhos querem ter garantido o direito à herança após a morte do ascendente e, de outro, o cônjuge (ou companheiro) sobrevivente, que residia na propriedade do casal, deseja preservar a permanência no imóvel.

A ministra Nancy Andrighi, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), entende que “é necessário ponderar sobre a prevalência de um dos dois institutos, ou, ainda, buscar uma interpretação sistemática que não acabe por esvaziar totalmente um deles, em detrimento do outro”.

De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, também da Terceira Turma, o cônjuge sobrevivente tem direito real de habitação sobre o imóvel em que residia o casal, “desde que seja o único dessa natureza e que integre o patrimônio comum ou o particular de cada cônjuge no momento da abertura da sucessão”.

Ele considera que a norma prevista no artigo 1831 do Código Civil (CC) de 2002 visa assegurar ao cônjuge sobrevivente (independentemente do regime de bens adotado no casamento) o direito de moradia, ainda que outros herdeiros passem a ter a propriedade sobre o imóvel de residência do casal, em razão da transmissão hereditária (REsp 1.273.222).

Propriedade e usufruto

Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, da Quarta Turma do STJ, o proprietário tem o poder de usar, gozar e dispor da coisa, “bem como de reavê-la do poder de quem a detenha ou possua injustamente”. Já o usufrutuário, segundo ele, tem o direito de usar e de receber os frutos.

Ele mencionou que, assim como o usufruto, o direito real de habitação limita o direito de propriedade. É um “direito de fruição reduzido que consiste no poder de ocupação gratuita de casa alheia”.
Evolução
O CC/02 representou uma evolução quanto ao tema. O CC de 1916, com a redação que lhe foi dada pelo Estatuto da Mulher Casada (Lei 4.121/62), garantia o direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família apenas ao cônjuge sobrevivente casado em regime de comunhão universal de bens (parágrafo 2º do artigo 1.611).

Segundo o ministro Sidnei Beneti, da Terceira Turma do STJ, a restrição contida no código antigo era alvo de severas críticas, “por criar situações de injustiça social”, principalmente a partir de 1977, quando o regime legal de bens do casamento deixou de ser o da comunhão universal para ser o da comunhão parcial.

“Possivelmente em razão dessas críticas, o legislador de 2002 houve por bem abandonar a posição mais restritiva, conferindo o direito real de habitação ao cônjuge supérstite casado sob qualquer regime de bens”, afirmou o ministro.
Direito equivalente
Sidnei Beneti lembrou que, antes do CC/02, a Lei 9.278/96 conferiu direito equivalente às pessoas ligadas pela união estável. De acordo com o parágrafo único do artigo 7º, “dissolvida a união estável por morte de um dos conviventes, o sobrevivente terá direito real de habitação, enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento, relativamente ao imóvel destinado à residência da família”.

A partir daí, até o início da vigência do CC/02, a interpretação literal das leis então vigentes poderia levar à conclusão de que o companheiro sobrevivente estava em situação mais vantajosa que a do cônjuge sobrevivente (casado em regime que não fosse o da comunhão universal de bens). Contudo, para o ministro Beneti, “é de se rechaçar a adoção dessa interpretação literal da norma”.

“O casamento, a partir do que se extrai inclusive da Constituição Federal, conserva posição juridicamente mais forte que a da união estável. Não se pode, portanto, emprestar às normas destacadas uma interpretação dissonante dessa orientação constitucional”, declarou.

Equiparação

Em junho de 2011, a Terceira Turma equiparou a situação do cônjuge sobrevivente, casado sob o regime de separação obrigatória de bens (cujo cônjuge faleceu durante a vigência do CC/16), à do companheiro, quanto ao direito real de habitação.

O casal era dono de um apartamento em área nobre de Brasília. Com o falecimento da mulher, em 1981, transferiu-se às quatro filhas do casal a meação que ela tinha sobre o imóvel. Em 1989, o homem casou-se novamente, tendo sido adotado o regime de separação obrigatória de bens. Ele faleceu dez anos depois, ocasião em que as filhas do primeiro casamento herdaram a outra metade do imóvel.

As filhas moveram ação de reintegração de posse contra a viúva para tirá-la do imóvel. O juízo de primeiro grau indeferiu o pedido com base no artigo 1.831 do CC/02. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal manteve a sentença.

Analogia

No STJ, os principais argumentos utilizados pelas herdeiras foram a data de abertura da sucessão (durante a vigência do CC/16) e o regime de bens do casamento (separação obrigatória). Os ministros aplicaram, por analogia, o artigo 7º da Lei 9.278, dando à viúva o direito de continuar habitando o imóvel da família.

“Uma interpretação que melhor ampara os valores espelhados na Constituição Federal é aquela segundo a qual o artigo 7º da Lei 9.278 teria derrogado o parágrafo 2º do artigo 1.611 do CC/16, de modo a neutralizar o posicionamento restritivo contido na expressão ‘casados sob o regime da comunhão universal de bens’”, disse o ministro Sidnei Beneti, relator (REsp 821.660).

Quarta parte

Caso semelhante foi analisado pela Quarta Turma em abril de 2012. Contrariando o entendimento adotado pela Terceira Turma, os ministros consideraram que, nas sucessões abertas durante a vigência do CC/16, a viúva que fora casada no regime de separação de bens tem direito ao usufruto apenas da quarta parte dos bens deixados, se houver filhos (artigo 1.611, parágrafo 1º, do CC/16).

A única herdeira de um homem que faleceu na cidade de Goiânia, em 1999, ajuizou ação contra a mulher com quem ele era casado pela segunda vez, sob o regime de separação de bens. Reconhecendo que a viúva tinha direito ao usufruto da quarta parte do imóvel onde residia com o esposo, a filha do falecido pediu o pagamento de aluguéis relativos aos outros três quartos do imóvel.

Aluguéis

O juízo de primeiro grau condenou a viúva ao pagamento de aluguéis pela ocupação de três quartos do imóvel, somente até 10 de janeiro de 2003, data da entrada em vigor do Código Civil atual, sob o fundamento de que a nova lei conferiu a ela o direito real de habitação, em vez do usufruto parcial. A sentença foi mantida pelo tribunal de justiça.

A filha recorreu ao STJ. Sustentou que não é possível aplicar duas regras sucessórias distintas à mesma situação jurídica. O relator do recurso especial, ministro Luis Felipe Salomão, não concordou com as instâncias ordinárias quanto ao pagamento dos aluguéis somente até o início da vigência do novo código.

Segundo ele, o direito real de habitação conferido pelo CC de 2002 à viúva, qualquer que seja o regime de bens do casamento, não alcança as sucessões abertas na vigência da legislação revogada. “Com o escopo de não atingir a propriedade e os demais direitos reais eventualmente aperfeiçoados com a sucessão aberta ainda na vigência do código de 16, previu o artigo 2.041 do código atual sua aplicação ex nunc [não retroage]”, ensinou Salomão.

O ministro explicou que, se não fosse assim, a retroatividade do CC/02 atingiria direito adquirido da herdeira, “mutilando parcela do próprio direito de propriedade de quem o tinha em sua amplitude”. Diante disso, a Turma deu provimento ao recurso especial (REsp 1.204.347).

União estável

O direito real de habitação assegurado ao companheiro sobrevivente pelo artigo 7º da Lei 9.278 incide sobre o imóvel em que residia o casal em união estável, ainda que haja mais de um imóvel a inventariar. Esse entendimento foi adotado pela Terceira Turma em junho de 2012.

No caso analisado pela Turma, o Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) deu provimento ao recurso dos filhos de um homem que faleceu em 2005 contra sentença que reconheceu o direito real de habitação à companheira dele.

Para o TJPR, o direito real de habitação tem por finalidade impedir que os demais herdeiros deixem o cônjuge sobrevivente sem moradia e desamparado. Contudo, havia outros imóveis residenciais a serem partilhados no inventário, inclusive um localizado em Colombo (PR), adquirido em nome da companheira na vigência da união estável.

Última residência

No STJ, a companheira sustentou que mesmo havendo outros bens, o direito real de habitação deveria recair necessariamente sobre o imóvel que foi a última residência do casal. “Do fato de haver outros bens residenciais ainda não partilhados, não resulta exclusão do direito de habitação, quer relativamente ao cônjuge, quer ao convivente em união estável”, afirmou Sidnei Beneti, relator do recurso especial.

O ministro citou doutrina do pesquisador José Luiz Gavião, para quem “a limitação ao único imóvel a inventariar é resquício do código anterior, em que o direito real de habitação era conferido exclusivamente ao casado pela comunhão universal”.

Gavião explica que, “casado por esse regime, o viúvo tem meação sobre todos os bens. Havendo mais de um imóvel, é praticamente certo que ficará com um deles, em pagamento de sua meação, o que lhe assegura uma moradia. Nessa hipótese, não tem necessidade do direito real de habitação” (Código Civil Comentado, 2003).

A Turma deu provimento ao recurso especial da companheira para reconhecer o direito real de habitação em relação ao imóvel em que residia o casal quando do óbito.

Segunda família

Em abril de 2013, o STJ reconheceu o direito real de habitação sobre imóvel à segunda família de um falecido que tinha filhas do primeiro casamento. A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, adotou entendimento diverso, mas ficou vencida. Em seu voto, ela deu provimento ao recurso especial das filhas do primeiro casamento e determinou a alienação judicial do bem. 

A maioria seguiu a posição do ministro Sidnei Beneti, que proferiu o voto vencedor. Ele verificou no processo que todo o patrimônio do falecido já havia sido transferido à primeira esposa e às filhas após a separação do casal. Além disso, enfatizou que o imóvel objeto do conflito era uma “modesta casa situada no interior”.

Para Beneti, de acordo com a jurisprudência do STJ, o direito real de habitação sobre o imóvel que servia de residência do casal deve ser conferido ao cônjuge/companheiro sobrevivente, “não apenas quando houver descendentes comuns, mas também quando concorrerem filhos exclusivos do de cujos”.

Ele citou vários precedentes da Corte, entre os quais, “a exigência de alienação do bem para extinção do condomínio, feita pelas filhas e também condôminas, fica paralisada diante do direito real de habitação titulado ao pai”.

“A distinção entre casos de direito de habitação relativos a ‘famílias com verticalidade homogênea’ não está na lei, que, se o desejasse, teria distinguido, o que não fez, de modo que realmente pretendeu o texto legal amparar o cônjuge supérstite que reside no imóvel do casal”, destacou Beneti (REsp 1.134.387).
 

segunda-feira, 15 de julho de 2013

Uma certa (?) Tabela de Traços de Concreto

Por Manoel Henrique Campos Botelho: Eng. Civil, Poli/USP, trabalhou como eng. projetista nos setores de saneamento e proj.inds. Foi assessor de assuntos de obras civis no Sinduscon, Cohab, FDE e da diretoria do Seconci. Escreveu livros como Concreto Armado Eu te Amo (I e II). Editou: Instalações Hidráulicas Prediais feitas para durar- para a AMANCO; Resistência dos Materiais para entender e gostar; Quatro edifícios, cinco locais de implantação, vinte soluções de fundações. Desenvolve para o IE seminários técnicos.

Inicial

Um simpático colega nosso, com as melhores das intenções, anexou ao seu email uma tabela de traços de concreto e declarou que copiou de um site e não sabe a origem dessa tabela.
Vamos então contar a historia dessa " Tabela ".  Aproveitemos para fazer uma viagem sobre a história da tecnologia do concreto no Brasil.

Estamos nos anos 40 e vigora a NB-1 para projetos e obras de concreto armado. Nessa norma recomenda-se para dosar concreto o uso da dosagem racional, tolerando o uso da dosagem empírica só para obras de pequena importância (sic) item 63. Só que nesses anos em S.Paulo só o IPT Instituto de Pesquisas Tecnológicas fazia essa dosagem racional ou seja a partir da areia a usar, agregado graúdo a usar e marca do cimento, dosar o concreto para obter a resistência desejada. Quanto ao slump (abatimento) a norma nada diz.

Quem podia economicamente nessa época fazer a dosagem racional? Só as grandes obras como barragens e pontes faziam essa dosagem . O resto ou seja 99% das obras não faziam dosagem racional nenhuma. Se não faziam dosagem em laboratórios como saber como dosar as proporções de areia, pedra, cimento e água?

Usava -se o método boca a boca, a repetição de experiências (louvável mas pouco crítica), a experiência do engenheiro de obra (?), a opinião do mestre de obra (?) ou o chute. É a época da opinião pessoal. Também como raramente se extraiam corpos de prova para verificar a resistência obtida, tudo ficava como estava. Só nos anos 50/60 surge na cidade de S.Paulo na Escola de Engenharia Mackenzie um outro laboratório de controle de qualidade de concreto. Também nos anos 60 um apaixonado de nome Falcão Bauer abre uma firma de controle de qualidade que se torna famosa. Nos anos 60 este autor fez estagio no IPT no departamento de tecnologia de concreto e somente as obras de barragem do governo e a obra do Museu de Arte de S.Paulo (Av Paulista) tinham acompanhamento do IPT da qualidade do concreto. E as obras pequenas e médias? Nada ou quase nada.

Em algumas obras faziam-se a retirada esparsa de corpos de prova mas se usava muito a esclerometria , técnica que este autor muito acredita e que merece uma crônica pela sua importância filosófica básica.

Mas quem é bom engenheiro e deseja fazer boas obras de porte pequeno ou médio (prédios de apartamentos) como fazer??????

Eis que corre um boato . Um engenheiro do Rio de Janeiro depois de trabalhar em tecnologia do concreto em várias obras (Hotel Nacional Rio - Praia de São Conrado , obras de Oscar Niemeyer e outras) consolidou sua experiências em uma tabela de traços para o material usado na época no Rio de Janeiro (anos 30 a 50) e publicou essa tabela junto com várias recomendações como: antes de começar a dosagem lave à larga o agregado graúdo, mas lave mesmo, pois assim sai o pó que atrapalha a mistura. Outra recomendação: na dosagem nunca use parte de saco de cimento.

Se rasgou o saco use esse cimento de saco rasgado para fazer cimentados e nunca para fazer concreto estrutural. Esse engenheiro carioca padroniza as famosas padiolas (caixas de madeira) para que haja o máximo de produção diária mas compatível com o esforço humano de carregá-las pela obra.
Cada material deve ter sua própria padiola e deve-se escrever com números enormes se é padiola para areia, ou para a brita 1 ou se é para brita 2. Ao encher a padiola de areia nada de montinho. Use uma régua para cortar excessos.

A tabela desse colega carioca é cheia de dicas e desenhos alegres dando informações de cuidados. Os trabalhadores que fazem e transportam o concreto sempre tem chapéus de segurança, coisas pouco comuns nas obras civis da época no Brasil. As tabelas são um sucesso e o autor as lança sempre igual mas com várias apresentações. O sucesso é tanto que o autor as lança também como uma régua de calculo cilíndrica, fabricada em papelão , mas sempre com a mesma informação de traços, consumos e estimativas de resistência média do concreto a 28 dias ou seja o atual fc28.

Se para alguns essas tabelas eram um bálsamo, um maná que caia dos céus e começaram a usar tão logo as tinham em mãos outros a criticavam cruelmente. Nos anos 60 (formei-me no ano de 65) as críticas eram :

- tabelas superadas,
- tabelas regionais, quase locais levando em conta a areia e a pedra da cidade,
- o cimento considerado não é mais fabricado,
- outras críticas, muitas críticas.

Esses críticos implacáveis, o que sugeriam então para as obras pequenas e médias?

Fazer a Dosagem Racional, de custo alto e só possível perto dos grandes centros.

Alguns projetistas de estruturas só tinham aceitos seus projetos se colocassem no desenho de forma o traço a usar. Mas como propor um traço para uma obra que não se conhecia o cimento, a areia e as pedras a usar? Por cautela mandava-se na obra analisar (?) esse traço. Uma maneira talvez de fugir do problema.

Na firma em que eu trabalhava (final dos anos 60), uma firma de engenharia de saneamento, apareceu um exemplar da tabela e na época o fenômeno xerox ainda não tinha surgido. Como não havia como reproduzir por xerox a tabela, foi chamado o chefe dos desenhistas e a tabela , sem citar o autor como é regra, foi copiada a nanquim num papel vegetal e tiraram se cópias no papel químico (heliográfico) que viraram para cada recebedor dessa tabela, objeto de sacrário.

Eis que surge a NB-1 /78 e que dá a mesma orientação anterior. Para obras de maior vulto a chamada dosagem experimental (o mesmo de dosagem racional) e para as outras exige-se um mínimo de teor de cimento e o mínimo de água de mistura. As tabelas do engenheiro carioca continuavam ser usadas agora multiplicadas legal ou ilegalmente pelo fenômeno xerox que com o tempo se barateou tanto que até pobre tira xerox ...

O diabo é que as xerox foram às vezes tiradas de velhas cópias heliográficas sem o nome do autor e viraram tabelas de traço sem autor definido ou pior, de autor desconhecido.

É hora de corrigir isso. As Tabelas de Traço de Concreto tem autoria e de autor muito conhecido tanto que seu nome nos anos 80/90 foi justamente homenageado pelo Ibracon pela sua enorme contribuição para o ensino e popularização da tecnologia do concreto.

Depois desse autor o Eng Gildasio da Silva também publicou sua tabela com base em suas experiências, somando portanto informações ao divulgado pelo engenheiro carioca. O Eng Marcelo Morais de Brasília em seu livro seguiu os passos do engenheiro carioca e publicou as suas próprias tabelas com as características da areia e dos agregados de Brasília.

Um colega de nome Nicolau declarou-me , anos sessenta, as duas coisas que um engenheiro civil devia fazer ao terminar seu curso. Registrar-se no CREA e ir comprar a tabela de traços do engenheiro carioca pois no curso da nossa escola de engenharia era proibido falar nessas tabelinhas de concreto . A forma de falar era:

" aqui na escola nos ensinamos a verdade, nas obras vocês usam essa tabelinha que o pessoa de obra acredita ...... "
Estamos chegando ao fim desta historia sobre a Tabela de Traços de Concreto.
Vamos ao nome do autor : Eng. Abílio de Azevedo Caldas Branco.
No meu tempo de engenheiro jovem a tabela chamava-se Tabela do Caldas Branco.

A ele que procurou, desde os anos 30, difundir conhecimentos, a minha homenagem.
Teste de verificação . Se a tabela sem origem que você tem em mãos começa com o traço volumétrico 1: 1 : 2 e termina com o traço volumétrico 1 : 4 : 8 há enormes possibilidades de ser ela a Tabela do Caldas Branco.

Nota – Recebi do colega M. um email ( dezembro de 2009 ) dizendo que a Tabela do Caldas Branco não está atualizada e foi feita para cimentos existentes nos anos 40. Respondi com uma crônica:
Caro M.

O pico do Everest foi conquistado pelo homem nos anos cinqüenta via um inglês e um acompanhante nepalense. Até hoje nem helicóptero consegue chegar ao seu cume face à extrema altitude, falta de ar, ventos e frio. O inglês que o conquistou ao retornar à capital do Nepal deu uma entrevista à imprensa mundial (a conquista teve enorme repercussão) contando das dificuldades homéricas enfrentadas mas que culminou com a conquista e o inglês como símbolo da conquista colocou no cucuruto do cucuruto do pico uma bandeira inglesa, símbolo da conquista. Ai um jornalista perguntou:

- por que uma bandeira inglesa se o Everest é no Nepal e você estava acompanhado de um guia nepalês ?

O inglês com a fleugma britânica de sempre respondeu:

- foi uma falha minha. Convido então alguém para ir lá em cima e trocar a bandeira.....
A tabela do Caldas Branco foi feita nos anos quarenta para cimentos diferentes dos atuais. Como disse o inglês, eu faço uma paráfrase:


- essa é uma deficiência da Tabela do Caldas Branco para os dias atuais. Convido alguém para produzir uma tabela de traços atualizados e para os cimentos atuais

quarta-feira, 10 de julho de 2013

Saiba que profissionais devem ser consultados ao comprar um imóvel

As negociações de imóvel, por envolverem muito dinheiro e longos períodos de tempo, merecem todo cuidado e atenção. Buscar as informações corretas evita dores de cabeça que vão desde pagar acima do preço de mercado até ficar preso a uma casa ou apartamento cheio de problemas, como infiltrações e até dívidas.
 
Saiba quem ouvir antes de assinar o contrato de compra ou aluguel:
 
1. Corretor

 Esse profissional faz a intermediação entre o proprietário e quem quer comprar ou alugar o imóvel. O papel do corretor é apresentar a casa ou apartamento de forma clara, apontando as qualidades mas também os defeitos tanto do imóvel quanto da região em que está localizado.
 

"O artigo 723 do Código Civil diz que o corretor  é obrigado a prestar espontaneamente todas essas informações, sob pena de responder por perdas e danos", afima José Augusto Vianna Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) em São Paulo.
 
Assim, esse profissional poderá dar orientações valiosas sobre, por exemplo, a parte estrutural e hidráulica do imóvel e dizer se o bairro é barulhento ou de difícil acesso. Depois, o corretor também indica que documentos serão necessários para oficializar a negociação e pode tirar dúvidas sobre o contrato.
 
Ainda segundo José Augusto, o corretor não pode forçar o fechamento do acordo. "Ele deve apenas mostrar o imóvel", diz.
Porém, é bom ter em mente que o corretor recebe por comissão uma porcentagem do valor da compra ou do aluguel que geralmente é paga pelo dono da casa ou do apartamento. Nem sempre todos repassam todas as informações importantes. Assim, busque ouvir outras opiniões antes de assinar o contrato. 
 
2. Arquiteto ou engenheiro

 É capaz de avaliar como está a estrutura de um imóvel (se há infiltrações e rachaduras e a gravidade delas) e verifica aspectos relacionados ao bem-estar do morador, como iluminação e ventilação.
 

"O arquiteto vai saber se o seu apartamento pega sol e se é o da manhã ou o da tarde", exemplifica Pedro da Luz Moreira, vice-presidente do IAB-RJ (Instituto de Arquitetos do Brasil) e professor da Universidade Federal do Rio de Janeiro. 
 
Como é contratado pelo interessado em comprar ou alugar, o arquiteto ou engenheiro pode dar um parecer mais completo do que o corretor.
 
Ele vai dizer se a região da casa ou apartamento vale o investimento, levando em conta fatores como a proximidade de supermercados e farmácias e o acesso a transporte público, e pode ainda analisar o mapeamento da cidade, onde há informações sobre a rede de esgoto no local e até sobre possíveis alagamentos.
 
A visita de um engenheiro ou arquiteto também é aconselhável para quem quer comprar e reformar. "Algumas pessoas investem em um apartamento pensando em reformas que não foram calculadas na época da construção e, por isso, não poderão ser feitas", afirma Henrique de Carvalho, engenheiro da 2H Consultoria e Avaliação.
 
De acordo com ele, não há uma padronização de preços para essa visita, mas uma avaliação simples custa em torno de R$ 300.
 
3. Síndico e zelador

 O síndico deve ser ouvido para dar informações sobre a administração do edifício ou condomínio e evitar surpresas desagradáveis. "Pode ser que haja uma dívida trabalhista de R$ 1 milhão, por exemplo. Aí a pessoa compra o apartamento e a dívida juntos", declara Marcio Rachkorski, presidente da Assosindicos.
 
Antes de comprar ou alugar, o interessado deve pedir as três últimas atas da assembleia de condomínio, para checar se há algum problema grave sendo discutido. O síndico também pode enviar uma cópia do último balancete, que deve ser analisada para verificar se a vida financeira do condomínio está em ordem.
 
Geralmente, os corretores auxiliam e fazem a ponte entre o comprador e o síndico para conseguir esses documentos. Outra pessoa com quem vale a pena conversar é o zelador. Pergunte a ele quais as falhas e as vantagens do edifício. Mas leve em conta que esse profissional tem uma relação de trabalho com o condomínio e isso pode pautar a visão dele.
 
4. Advogado

 O advogado analisa os documentos relativos à negociação e auxilia na elaboração do contrato, para proteger o comprador ou locatário.  É esse profissional que vai, por exemplo, conferir o histórico do imóvel e do proprietário, evitando que o comprador herde dívidas ou acabe perdendo dinheiro.
 

"O sistema brasileiro não é seguro, são muitas leis, muitas variáveis que podem gerar problemas. Uma pessoa que faz um negócio sem assessoria pode até perder o valor investido", diz o advogado Marcus Vinicius Kikunaga, especialista em direito imobiliário.
 
No caso de aluguel, o advogado orienta o locatário em pontos importantes do contrato como a escolha do índice de reajuste da locação e o acordo sobre a realização de benfeitorias que, muitas vezes, podem ser reembolsadas ou divididas com o proprietário.
 
"Os honorários devem ser combinados previamente", diz Sérgio Herrera, diretor jurídico da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário. De acordo com ele, a cobrança costuma ser proporcional ao valor do negócio. "Um advogado que vai dar assistência  em um contrato de locação que custa R$ 1.000 não vai cobrar R$ 5.000", afirma.
 
5. Tabelião

 Esse profissional, encontrado em cartórios de registro de imóveis, pode examinar a certidão de propriedade, um documento que comprova de quem é o imóvel e se há alguma dívida relacionada a ele. "O tabelião tem a qualidade de ser isento, não é advogado nem do comprador nem do dono", diz Flauzilino dos Santos, presidente da Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo (Arisp).
 

De acordo com Santos, essa assessoria não é cobrada e pode ser feita no mesmo dia. Porém, se a aquisição for feita com financiamento, não é necessário procurar um tabelião para isso, pois o banco já faz esse serviço.

terça-feira, 9 de julho de 2013

Ministros anunciam hoje nova linha de crédito do Minha Casa, Minha Vida

Ideli Salvatti (Relações Institucionais) e Aguinaldo Ribeiro (Cidades) devem anunciar hoje, na Marcha dos Prefeitos, uma nova linha de crédito do Minha Casa, Minha Vida para os quase 5.000 municípios com até 50 mil habitantes. Os prefeitos receberão conjuntos de até 60 casas a juros subsidiados e promessa de construção até 2014. Segundo interlocutores, o Planalto vai focar nos pequenos municípios para rachar a cúpula da marcha, que já fez críticas públicas a Dilma Rousseff.
 
Fonte: Andreia Sadi e Bruno Boghossian do Painel da Folha

domingo, 7 de julho de 2013

Comprador de imóvel novo vira alvo de publicidade 'indevida'

Receber publicidade por e-mails, mensagens de celular, folhetos e telefone é algo comum. Mas quem compra um imóvel na planta atesta que o número de informativos fica ainda maior.
Isso ocorre porque escritórios de arquitetura e decoração, lojas de móveis e acessórios para o lar miram clientes que precisarão reformar, pintar e decorar o novo apartamento.
A prática, que pode ajudar o consumidor a comparar preços, tem o seu lado obscuro. Afinal, em geral, ele não autoriza o repasse de seus dados para outras empresas. Além disso, a publicidade excessiva gera incômodos para quem não tem interesse em receber esse tipo de contato.
A bióloga Lívia Piovesan, 25, conta que sempre que vai ao apartamento -para o qual deverá se mudar após uma reforma- encontra embaixo da porta uma quantidade "impressionante" de folhetos, em que se oferecem serviços de pintura, aplicação de gesso e decoração.
"Eu me sinto insegura, porque não sei quem colocou os papéis lá", afirma.
No caso do engenheiro Marcello Andrade, 31, o telefone foi o principal meio para propagandas. Andrade afirma que chegou a receber até três ligações por semana de oferta de serviços para a nova casa e que, ao questionar, recebia como resposta das lojas ou profissionais que os contatos tinham sido obtidos com a construtora.
Ele diz que prática foi positiva por permitir a comparação de preços, mas ressalva que, antes de passarem o seu contato, deveriam ter perguntado se poderiam fazer isso.
A supervisora contábil Kelly Mendes, 32, diz que, além de e-mails, passou a receber telefonemas de empresas e que isso era "realmente desagradável".
 

ILEGAL

Para Maria Inês Dolci, coordenadora institucional da ProTeste (Associação Brasileira de Defesa do Consumidor), a prática de repassar dados sem autorização é ilegal.
De acordo com Dolci, se houver uma cláusula que autorize a cessão dos dados, ela terá de estar à parte do contrato de compra e venda e ter muito destaque.
Ela recomenda que quem vira alvo de ações publicitárias reclame no Procon contra a construtora, corretor ou incorporadora.
O advogado Marcelo Tapai, que representa contra construtoras, porém, ressalva que entrar na Justiça pode gerar mais "cansaço" do que resultados práticos para coibir a ilegalidade, já que é muito difícil provar o repasse de dados para terceiros.
Um dos motivos é que, quando se adquire um imóvel novo, as informações pessoais passam por várias pessoas, órgãos e empresas, como construtoras, advogados, bancos, incorporadoras, corretores e cartórios, por exemplo, o que dificulta a identificação da origem do vazamento.
"E nenhum juiz vai te dar R$ 10 porque alguma empresa lhe mandou uma carta", diz Tapai.