Também conhecido como hasta pública, o leilão é uma modalidade
de venda de imóveis que permite a negociação por valores ajustados abaixo do
mercado. Se compreendidas as suas peculiaridades e tomadas as cautelas
necessárias, pode ser uma ótima opção de negócio.
Leilão presencial e online
Os leilões podem ser tanto presencias quanto online. No
presencial o comprador vai até o leiloeiro e levanta a mão para dar o lance. No
online, o comprador consegue efetuar o negócio a distância. Também existem
leilões que ocorrem de forma presencial e online ao mesmo tempo, podendo os
lances serem feitos pela internet e no local físico. Há muitos leilões online
que são homologados pelo Tribunal de Justiça de cada Estado. Além disso, é
importante verificar se a empresa tem credibilidade no mercado.
Leilão judicial e extrajudicial
Há uma crença de que todos os imóveis que estão a venda em
um leilão obrigatoriamente são provenientes de um processo judicial, contudo,
isso não é verdade. Isso porque o leilão é um sistema de venda e também se
aplica em outros casos. Assim, existem os leilões judicias e extrajudiciais:
- Leilão Judicial: é aquele em que existe um processo, ele
ocorre em virtude de um litígio. Acontece quando alguém deixa de pagar um
contrato de financiamento, em uma ação de execução, cumprimento de sentença,
penhora, hipoteca, dentre outros.
Extrajudicial: um particular contrata um leiloeiro para
prestar o serviço de leilão e vender o imóvel. Não necessariamente o imóvel tem
alguma questão legal a ser resolvida, pode apenas o proprietário ter optado por
essa opção de venda. O leilão extrajudicial também ocorre nos casos em que há
uma clausula contratual que permite ao credor no caso de falta de pagamento do
contrato levar o imóvel a leilão, independente de processo judicial.
É importante, portanto, entender se é o imóvel que está
sendo leiloado é ou não objeto de litígio.
Leilão só permite pagamento a vista?
Atualmente já é possível fazer o parcelamento do pagamento
na compra de imóveis de leilão. Pagando 25% do valor do imóvel como entrada, o
restante pode ser parcelado em até 30 meses.
Obrigações do comprador
No edital do leilão constarão as obrigações que serão de
responsabilidade do comprador, como as possíveis dívidas do imóvel, como
pendencias com o IPTU, por exemplo. Além disso, também é de necessário se
atentar ao fato de que o comprador deve arcar com as taxas cartorárias e
imposto de transmissão do bem (ITBI), bem como com o pagamento da comissão do
leiloeiro, que é fixada por lei em 5% sobre o valor da arrematação.
Preferência por imóveis desocupados
Quando da arrematação do imóvel é importante verificar se
ele se encontra desocupado, caso contrário, é necessário negociar com os
ocupantes para que deixem o imóvel. Caso a desocupação não se dê de forma
consensual, é necessária a propositura de uma ação judicial de imissão na
posse. Na hipótese de o imóvel ter sido comprado em leilão judicial, é
possível, dependendo do caso concreto, pedir a imissão no processo que deu
origem ao leilão.
Conhecer o imóvel
O edital do leilão normalmente determina um prazo para o
arrematante fazer uma visita ao imóvel. Sempre que for possível, é importante
que ela seja feita. Além de verificar a estrutura e possíveis problemas,
facilita a assertividade no valor do lance, além de evitar surpresas futuras.
Arrematação em segunda praça
Por fim, é indispensável apontar que é comum que a
arrematação se dê apenas na segunda praça. Isso ocorre porque quando o imóvel
vai a leilão pela segunda vez, pode ser arrematado pelo lance mínimo de 50%
sobre o seu valor.
O sucesso na compra de imóvel em leilão depende, portanto,
de vários fatores que devem ser analisados caso a caso. Dependendo do imóvel, a
arrematação pode ser bem vantajosa, ainda que se façam necessários alguns
ajustes.
Fonte: Barbara Bohnen, Advogada atuante no mercado
imobiliário.
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