O condomínio pode me impedir de utilizar as áreas comuns se eu estiver em dívida?

Conforme o REsp 1.699.022-SP, de relatoria do eminente Ministro Luis Felipe Salomão, que teve seu voto acompanhado por unanimidade na Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, a disposição condominial que proíbe a utilização das áreas comuns do edifício por condômino inadimplente é ilícita. (Informativo 651 – 02.08.2019)

Na prática os condomínios utilizam-se de referida norma no regimento interno com a finalidade de coibir o condômino a pagar suas dívidas junto ao condomínio. 

Contudo, referida regra acaba por causar não só a limitação do direito de propriedade, mas acaba por constranger a honra da família perante os demais condôminos e até mesmo visitantes do condomínio, ao impedir o acesso às áreas comuns (piscina e academia, por ex.).

A ilicitude reconhecida pelo STJ, diante da análise concreta do caso, pode gerar pretensão por danos morais, que poderá ser reconhecida com base na atual jurisprudência. 

"Mas por que a regra prevista em regimento interno, aprovado em Assembleia pela maioria dos condôminos não tem validade?”

É necessário relembrar aqui, dois dos postulados norteadores da aplicação das normas do Código Civil de 2002, legados a nós por Miguel Reale, quais sejam: a eticidade e a sociabilidade. 

Pela eticidade, deve ser respeitada a boa-fé objetiva nas relações privadas. E este dever anexo impõe a exigência de que as partes adotem as posturas mais amenas, ou seja, menos gravosas na obtenção de seus fins.

Quanto à sociabilidade, a proibição de utilização das áreas comuns em razão de dívidas pode gerar desconforto ao convívio social, que pode culminar em constrangimentos e abalos à personalidade dos integrantes da família. 

Assim, o contrato interno (regimento), não pode descumprir os deveres anexos da boa-fé objetiva e da boa convivência social, ainda que se saiba que é lícito e de grande importância para a manutenção do condomínio que seus condôminos estejam em dia com sua quota do rateio.

Entretanto, o Código Civil dispõe de outras maneiras para que seja efetuada a cobrança do condômino, como: aplicação dos juros, multas, impedimento de votar em determinadas questões em Assembleias e até mesmo estar sujeito a perder o imóvel para quitar referida dívida.

Leia a íntegra do julgado: 

“CONDOMÍNIO. REGULAMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO DE USO DE ÁREA COMUM DESTINADA AO LAZER. CONDÔMINO INADIMPLENTE E SEUS FAMILIARES. IMPOSSIBILIDADE. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL.

É certo que, dentre todos os deveres dos condôminos, o que diz respeito ao rateio das despesas condominiais é, sem dúvida, o de maior relevo, por se relacionar diretamente com a viabilidade da existência do próprio condomínio. No entanto, é ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito a disposição condominial que determina a proibição da utilização como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais. O Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino inadimplente: a) ficará automaticamente sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, ao de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1º, art. 1.336); b) o direito de participação e voto nas decisões referentes aos interesses condominiais poderá ser restringido (art. 1.335, III); c) é possível incidir a sanção do art. 1.337, caput, do CC, sendo obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração; d) poderá haver a perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família (Lei n. 8.009/1990, art. 3º, IV). E como é sabido, por uma questão de hermenêutica jurídica, as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa.” (STJ REsp 1.699.022-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 28/05/2019, DJe 01/07/2019)

Fonte / Autor: Rafael J Dias, Advogado - Corporativo, Responsabilidade Civil, Administrativo e Criminal.