Para que o crescimento urbano não se dê de forma
desordenada, vindo a acarretar em problemas para a municipalidade, imperioso se
faz a necessidade de se estabelecer políticas que sirvam de instrumento para
expansão e controle da ocupação do solo urbano.
Desta forma, o que o desmembramento, o loteamento e o
desdobro têm em comum? Todos eles são formas de parcelamento do solo urbano.
O desmembramento e o loteamento são formas de parcelamento
do solo urbano regulamentados pela Lei nº 6.766/79. Já o desdobro é
regulamentado conforme previsão em lei municipal. Mas qual a diferença entre
eles?
Para melhor compreender os conceitos de desmembramento,
loteamento e desdobro, primeiro é necessário saber conceituar o que é uma gleba
e um lote.
A gleba é uma porção de terras que ainda não sofreu nenhum
tipo de parcelamento do solo, conforme prevê a Lei nº 6.766/79 e não possui
infraestrutura básica. Já o lote é um terreno que já possui esta infraestrutura
e cujas as dimensões atendem o determinado pela legislação municipal.
Assim, o Loteamento consiste na subdivisão de uma gleba em
lotes destinados à edificação, implicando na abertura de novas vias de
circulação e logradouros públicos. O loteamento requer obras como
terraplanagem, escoamento de águas, esgoto, pavimentação, rede de energia
elétrica, etc.
A principal diferença do loteamento para o desmembramento é
que este último já aproveita o sistema viário existente. Em outras palavras, o
Desmembramento é a subdivisão da gleba em lotes sem abertura de novas vias de
circulação e logradouros públicos.
E o desdobro? Bom, o Desdobro é subdivisão de um lote sem
alteração da sua natureza, ou seja, é a subdivisão de um lote em lotes ainda
menores, mas respeitando as dimensões previstas em Lei Municipal.
Por exemplo, se uma gleba de 6.000m² for loteada ou desmembrada
em 10 partes de iguais dimensões, teríamos novos lotes medindo 600m². Se no
município do nosso exemplo o mínimo módulo urbano for de 300m², seria possível
realizar o desdobro destes lotes em dois, restando cada novo lote com 300m².
Por fim, importante dizer que os procedimentos de
parcelamento do solo urbano precisam ser legalizados sempre, devendo o
urbanizador/loteador procurar assessoria jurídica e a prefeitura municipal para
apresentar projetos e obter autorizações e licenças, sob pena de responder pela
criação de loteamentos irregulares ou clandestinos, sem prejuízo das sanções
até mesmo criminais.
Fonte: Janine Bertuol Schmitt, Advogada especialista em
Direito Imobiliário
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