Antes de adentrar ao tema, é necessário distinguir as
espécies de vagas existentes, quais sejam: vagas privativas ou autônomas (com
ou sem matrícula própria), e vagas previamente demarcadas em área comum.
Primeiramente, iremos tratar das vagas privativas com
escritura e matrícula própria. Essas vagas, são de propriedade individual do
condômino, sendo consideradas áreas privativas. Elas possuem uma metragem
própria e representam uma fração do condomínio, podendo ser desvinculada do
apartamento e vendidas de forma separada, em razão de possuir matrícula
distinta da matrícula do apartamento.
Por sua vez, as vagas privativas que não possuem matrícula
própria, são vinculadas ao apartamento. Elas também são de propriedade
individual do morador e são consideradas privativas, com metragem própria.
Todavia, são vinculadas à matrícula de um apartamento, estando incluídas na
fração ideal da respectiva unidade, não podendo ser vendidas de modo separado
do apartamento.
Já as vagas não autônomas, ou seja, as previamente
demarcadas em área comum do condomínio, não são de propriedade privativa de
nenhum condômino. Elas são consideradas áreas comuns do condomínio e seu uso
depende de normas internas do edifício, como as baseadas na Convenção ou em
assembleia geral. Essas vagas não podem ser vendidas, pois são de propriedade
comum do condomínio, e os moradores têm apenas o direito de uso das mesmas.
Deste modo, a venda dependerá do tipo de vaga, sendo
permitida no caso de garagem autônoma com matrícula própria, e vedada quando
tratar-se de vaga autônoma sem matrícula própria, bem como, as que forem
previamente demarcadas em área comum do condomínio.
Uma vez sabendo que é possível a venda de vaga de garagem
autônoma com matrícula própria, surge a seguinte dúvida. Será que é possível
vender para qualquer terceiro interessado? A resposta é NÃO!
É proibida, desde abril de 2012, a venda ou o aluguel de
vagas de garagem a não moradores. A Lei Federal nº 12.607 alterou a redação do artigo
1.331, do Código Civil, que permitia a comercialização das vagas se a convenção
do condomínio não determinasse o contrário.
Art. 1o O § 1o do art. 1.331 da Lei no 10.406, de 10 de
janeiro de 2002 - Código Civil, passa a vigorar com a seguinte redação:
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais
como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas
frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários,
exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a
pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio.
Agora, as garagens só podem ser alugadas ou vendidas quando
existir previsão expressa das convenções, lembrando que condomínios com
garagens com matrículas separadas são unidades autônomas e podem ser negociadas
da mesma forma que as unidades imobiliárias.
Quanto a locação, a legislação não vetou a possibilidade,
mas a restringiu, sendo permitida apenas para moradores do edifício, ou seja, a
locação somente será possível se o interessado for condômino. Tal vedação visa
trazer mais segurança para o local, garantindo que terá acesso as vagas somente
moradores do edifício.
Por fim, cumpre mencionar que, caso o locatário deseje
alugar sua vaga de garagem para outro morador, deverá analisar as cláusulas de
seu contrato de aluguel que, geralmente, vedam a sublocação do imóvel, bem como
da vaga de garagem.
Fonte: Thayna Kozarenko, Advogada Juíza Leiga
BRASIL. Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002.
1a edição. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002.
http://leisonline.blogspot.com/2012/04/lein12607-de-4-de-abril-de-2012.html
http://www.scavone.adv.br/vagas-de-garagem-em-condomínio-possibilidade-de-vendaelocacao.html
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