Vamos por partes;
Primeiro que toda locação deve ser realizada mediante um
contrato de locação com suas clausulas, bem como em anexo um laudo de vistoria
com fotos e relato de como o imóvel está sendo entregue ao Inquilino/locatário.
Mas você que não fez nada do que foi relatado acima deve
achar que estar tudo perdido aí começa as lamentações tipo...Poxa...aluguei de
boca o que faço? Será que posso cobrar na justiça? Será que posso despejá-lo?
Temos uma boa notícia, pode sim reaver o dinheiro do aluguel não pago e de
outras despesas previstas na locação, desde que consiga de fato comprovar de
outra maneira, maneira esta que pode ser por testemunha, um recibo de pagamento
ou o depósito de pagamento em conta bancária que o inquilino fez. O importante
é fazer tudo registrado, ainda que possa ser um pouco mais trabalhoso, pode sim
ser provado que a locação se deu por contrato verbal, e tem validade jurídica.
Assim podemos verificar sua validade, conforme julgado
abaixo;
TJ-BA - Apelação APL 05012038820148050080 (TJ-BA)
Jurisprudência•Data de publicação: 11/04/2018
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE
PAGAMENTO C/C COBRANÇA ALUGUÉIS. VALIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL.
AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECIFICADA NA CONTESTAÇÃO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DOS
FATOS E DOCUMENTOS COLACIONADOS. SENTENÇA MANTIDA. NÃO PROVIMENTO DO RECURSO.
-É dever do réu se manifestar e impugnar todos os fatos narrados na petição
inicial, e todos os documentos colacionados pela parte autora, sob pena de
incidir o efeito de presunção de veracidade -O Código Civil prevê no art. 107
que a validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, exceto
quando a Lei exigir, sendo, portanto, livre a forma que se realiza um negócio
jurídico, exceto quando a Lei exigir formalismo especial -Tratando-se de
contrato de locação pacífica a possibilidade de realização de contrato verbal.
(Classe: Apelação,Número do Processo: 0501203-88.2014.8.05.0080, Relator (a):
Lisbete M. Teixeira Almeida Cézar Santos, Segunda Câmara Cível, Publicado em:
11/04/2018 )
TJ-MG - Apelação Cível AC 10024097347637001 MG (TJ-MG)
Jurisprudência•Data de publicação: 16/07/2013
Ementa: AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS - PRELIMINAR
DE ILEGITIMIDADE ATIVA - AFASTAMENTO - CONTRATO VERBAL - EXISTÊNCIA COMPROVADA
- PROCURAÇÃO - VALIDADE- REQUISITOS PREENCHIDOS - SENTENÇA MANTIDA. - Não há
que se falar em defeito de representação se o instrumento do mandato contém
todos os requisitos legais. - É possível que o contrato de locação seja firmado
verbalmente, incumbindo ao locador, autor da ação de despejo, comprovar a
existência da relação locatícia.
Então não é devido à ausência do contrato escrito que o
locador não terá o direito de ingressar com ação de despejo, ou deixar de
cobrar o que lhe for devido, mas ainda é recomendável a elaboração de um
contrato de locação.
Superado a questão de sobre ter o direito numa locação
realizada por contrato de verbal, ou seja, sem nada escrito, nada impede, no
caso de o inquilino/locatário não realizar o devido pagamento do aluguel e
despesas em dia, o Locador pode ingressar com ação de cobrança e ação de despejo
por falta de pagamento conhecida juridicamente por “denúncia cheia”.
E conforme previsto no artigo 9, inciso III da lei 8.245/91,
que a locação poderá ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do
aluguel e demais encargos, sendo assim por este motivo se inicia a ação de
despejo, claro que é interessante buscar uma solução extrajudicial antes, e por
fim buscar medidas judiciais.
No artigo 59 da lei 8.245/91, trata-se da ação de despejo,
porém será pontuado os pontos importantes e com a temática do texto, despejo
por falta de pagamento em locações residenciais.
Para ser concedida a liminar,(caput do art 59 da lei
8245/91) e o despejo ocorrer no prazo de 15 (quinze) dias, deve ser prestada o
caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, em ações que tiverem
fundamento exclusivo, que consta nos incisos de I a IX, mas ressaltamos que
estamos falando da ação de despejo por falta de pagamento.
IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação
no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias
previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou
pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009).
Existem alguns julgados que falam sobre a desnecessidade da
caução em alguns casos, ou seja, cada caso será analisado para que isso venha
ocorrer, assim o locador poderá ter a garantia da retomada do imóvel o mais
rápido possível;
TJ-RS - Agravo de Instrumento AI 70078820149 RS (TJ-RS)
Jurisprudência•Data de publicação: 31/08/2018
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÕES. AÇÃO DE DESPEJO POR
FALTA DE PAGAMENTO. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. CONTRATO DESPROVIDO DE
GARANTIAS. INADIMPLÊNICA QUE SUPERA A CAUÇÃO PRESTADA. DESNECESSIDADE DE
PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO PELO LOCADOR. POSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO DA MEDIDA
LIMINAR DESPEJATÓRIA. Agravo de instrumento provido. (Agravo de Instrumento Nº
70078820149, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 30/08/2018).
A presente temática tratada aqui é sobre ação de despejo por
denúncia cheia e locações residências, em outro momento vamos tratar de outro
tipo de despejo como a denúncia vazia, despejo para uso próprio e seus
requisitos.
Após isso o Inquilino será citado, informado da liminar,
caso o locador tenha preenchido os requisitos e esta ter sido deferida pelo
juiz, para sair voluntariamente nos 15 dias, ou pode usar seu direito de
contestar, purgar mora, que é o direito dado a todos, o direito de se defender,
inclusive pagar o débito no prazo de 15 dias para assim evitar a rescisão do
contrato.
Fonte: Advogada Cristiane Soares. Atua desde 2012, e hoje especialmente
em Direito Imobiliário, Direito de Laje, Direito Condominial, Análise de
contratos, com Advocacia Consultiva e Preventiva.
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