De um lado, incorporadores que querem construir num mercado imobiliário aquecido. De outro, terrenos disponíveis para novos lançamentos. Esse casamento não é perfeito porque em certas regiões da cidade, como Liberdade, Jaguaré e Vila Leopoldina, novos projetos tornam-se pouco viáveis sem a possibilidade de construir acima dos limites do Plano Diretor de 2002. Quem edifica reclama da paralisação em regiões com potencial de crescimento. Guilherme Bueno Netto, diretor da construtora Bueno Netto, cita o exemplo da Vila Leopoldina. "Com terrenos ociosos e ótima infra-estrutura, é um eixo natural de crescimento", diz.
Embora o Plano Diretor tenha reduzido, em média, o potencial construtivo dos terrenos -quantidade máxima de metros quadrados construídos, que passou de quatro vezes a área do lote a uma ou duas vezes-, ele gerou mecanismos para aumentar esse potencial. Um desses instrumentos é a outorga onerosa: o incorporador paga à prefeitura para construir mais metros quadrados do que o previsto pelo zoneamento em uma certa região.
A prefeitura estabeleceu, para cada distrito, estoques de metros quadrados que podem ser vendidos a incorporadores. Mas, em algumas regiões mais aquecidas nos últimos anos, esse estoque foi esgotado --e, só com o potencial construtivo básico, a conta do incorporador não fecha. Isso acontece porque a construção de um número pequeno de unidades residenciais elevaria muito o preço de venda de cada uma delas, a fim de cobrir os custos da incorporação e gerar uma margem de lucro.
Prefeitura
Incorporadores como Bueno Netto pedem à prefeitura que amplie o diálogo com a iniciativa privada para "repensar o futuro das áreas sem estoque". Segundo Nilza Antenor, diretora do Departamento de Urbanismo da Sempla (Secretaria Municipal de Planejamento), os estoques de área construída são limitados pela capacidade do sistema de circulação e da infra-estrutura dos distritos.
Charles Cambur, dono da construtora que leva seu nome, pondera que o mais importante é refletir sobre a real capacidade de adensamento das regiões. "O cronograma de crescimento da cidade não acompanha seu aumento real. As áreas já teriam que contar com total infra-estrutura e só depois receber mais gente", reflete.
Outro mecanismo usado pelo incorporador para construir mais é o Cepac (Certificado de Potencial Adicional de Construção), título comprado para ser trocado por potencial adicional de edificação.
Fonte: http://www1.folha.uol.com.br
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