Certificação Aqua lança casa popular sustentável de até R$40 mil

A consultoria Inovatech, a Fundação Vanzolini e a rede de depósitos de materiais de construção Leroy Merlin apresentaram, durante a feira Ambiental Expo, em São Paulo, o novo projeto da Casa Aqua, de 40 metros quadrados, com valor de até R$40 mil visando abrir mercado para casas populares que reduzam o impacto ao meio ambiente.

"Em 2009, a casa era muito mais conceitual, o seu propósito era o de apresentar os conceitos da certificação Aqua para as pessoas", explicou Luiz Henrique Ferreira, diretor da Inovatech. "Como as pessoas já conhecem esses conceitos, pudemos trabalhar em um projeto acessível, em que as pessoas pudessem olhar para a casa e pensar: eu poderia morar aqui."

O projeto é de uma casa térrea cujo o custo varia entre R$900 a R$1000. A principal característica da casa, no entanto, é que ela pode ser inteiramente adaptada aos climas locais, uma maleabilidade da certificação Aqua que orientou o prjeto.

Ferreira disse que itens que são necessários para obras no sul e sudeste, como um sistema de captação da água de chuva não são necessários no nordeste, onde não chove tanto.

"No nordeste, talvez seja muito mais eficiente construir um açude no bairro do que cisternas isoladas em cada casa," concluiu.

Para Ferreira, a decisão de projetar a casa está alinhada com eztatégia de aumentar a demanda por construções dita verdes por meio de ações de conscientização dos consumidores e, neste caso, até de governos financiando projetos habitações de interesse social.

"Precisamos mostrar às pessoas que uma construção sustentável pode trazer benefícios financeiros, reduzindo os valores das contas de água e energia", afirmou Ferreira. "Esse dinheiro pode ser usado para ajudar a pagar outras contas, por exemplo."

Segundo estimativas do diretor da Inovatech, uma família de quatro pessoas gasta R$300 em contas de água e energia em uma cosntrução convencional, poder reduzir esta despesa em 50% por causa da eficiência energética e itens como reaproveitamento de água.

"No final do ano terá economizado R$1800," calculou.

Ferreira sugeriu um cálculo que pode até viabilizar o financiamento de 20 anos, pois, no final desse período, a família terá economizado R$36 mil em contas de luz e água, dinheiro que poderia ser usado para cobrir parte das prestações.

INTERNET JÁ SUPEROU OS CLASSIFICADOS DE JORNAIS

A internet, como fonte de informação no processo de compra de imóveis, já superou os classificados dos jornais. A pesquisa “Tendências Imobiliárias”, realizada pelo IBOPE em São Paulo, abrangendo mais de duas mil pessoas pertencentes às classes A, B e C, interessadas na aquisição de imóveis, mostrou que 49% delas citaram a internet como fonte de informação, 44% os classificados dos jornais e 27% as imobiliárias e os corretores.

Brasília pode virar nova baixada fluminense, diz Ipea

Capital precisa de plano para dar conta de problemas sociais

A falta de estrutura para atender a aglomeração populacional instalada no entorno de Brasília configura cenário propício para a cidade assumir “o mesmo papel da baixada fluminense”, comparou na tarde de ontem (20.abr.2010) Márcio Pochmann, economista e presidente do Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada).

A declaração foi dada durante a apresentação da prévia de um estudo sobre os impactos econômicos da capital federal no Centro-Oeste e no Brasil. Entre os avanços nessa relação, o Ipea destacou o aumento da participação do DF no PIB nacional (de 0,04%, em 1960, para 3,76%, em 2007) e sua afirmação como capital do país, afastando a possibilidade de restabelecê-la no Rio de Janeiro.

Mas quando os dados se referem à diminuição da desigualdade de renda, o DF fica atrás dos índices nacionais. Em 1960, a distribuição de renda no Distrito Federal era melhor que no resto do país (tinha 0,55 ponto no coeficiente Gini contra 0,60 do país; quanto mais perto de 1, pior). Já em 2008, a situação se inverteu: o DF tem 0,63 ponto contra 0,55 do restante do Brasil.

Retomada industrial

Justamente nesse desnível social residem os problemas da capital, avaliou Pochmann. “A despeito do progresso dos últimos 50 anos, ela [Brasília] precisa de um projeto para os próximos 50 anos”, afirmou. “O Distrito Federal não tem um projeto de longo prazo, que, ao nosso ver, seria fundamental para enfrentar problemas de coesão social”.

Esse projeto proposto por Pochmann inclui retomar o plano original do DF, que pretendia torná-lo um pólo industrial e foi abandonado pelos governos militares, que priorizaram o desenvolvimento da agropecuária no Centro-Oeste.

O desenvolvimento da indústria na região permitiria dinamizar sua economia fortemente vinculada ao setor de serviços e à administração pública. Em 2007, por exemplo, a agropecuária respondia por 0,3% do PIB do DF, a indústria 6,6%, e o setor de serviços 93,2% (sendo 53,8% relacionados à administração pública).

Barreira pública

Além disso, um novo eixo de desenvolvimento para Brasília contribuiria para desinibir a redução da desigualdade em sua região. O Ipea atribui o descompasso da redução da disparidade de renda no DF com relação ao país à concentração de funcionários públicos dotados de altas aposentadorias existente na capital.

“[Brasília] concentra muitas aposentadorias e pensões do serviço público, que são altas. É um fato único, isolado e não é expansível para o Brasil todo... veremos algo parecido em capitais como Washington ou capitais federais importantes mundo afora”, argumentou Pochmann.

Brasília - 50 anos - Vamos comemorar ?

Paraíso das empreiteiras

Numa terra onde não havia nem licitações públicas nem fiscais em número suficiente, as obras só saíam do chão a custo de muito dinheiro. Durante a construção de Brasília, as empreiteiras descobriram que trabalhar para o governo era um grande negócio. Fortunas se formaram do nada durante as obras na capital. Depoimentos da época revelam histórias de semi-analfabetos que levantaram impérios entregando várias vezes o mesmo caminhão de terra num só canteiro de obras. Empreiteiras mais tradicionais, como a Civilsan e a Camargo Correia, tornaram-se superpotências.

‘‘As obras de Brasilia levantaram assustadoramente o seu custo porque os empreiteiros nisso tinham interesse, pois recebiam 12% de comissão sobre o total do custo da obra. No serviço de administração contratada, os empreiteiros, no trabalho noturno, faturavam todo o pessoal da obra, quando na verdade só trabalhavam quatro ou cinco operários. Era um conluio a fim de aumentar a folha de pagamento e, em conseqüência, o montante sobre o qual incidia a comissão de 12%’’, escreve Lourenço Tamanini, citando denúncias da época, em seu livro Memórias da Construção.

Parabéns JK

Habitação popular. Vamos pensar juntos ?

Por Marco Antonio Moura

As políticas públicas de habitações populares que deveriam objetivar o resgate da dignidade humana, não são eficientes.

As famílias que vivem em condições sub-humanas e são contempladas com novas moradias, via de regra, não recebem orientações de saúde, higiene, utilização e manutenção dos imóveis, resultando em curto espaço de tempo na degradação dos espaços que voltam a apresentar aspectos inaceitáveis de pobreza. Isto ocorre porque a habitação popular é tratada de forma isolada e os governantes não desenvolvem as ações sociais necessárias. Com isto, fica liquidada qualquer pretensão de melhoria de qualidade de vida e na prática existe apenas a transferência, pura e simples, da casa de taipa ou barraco de madeira para uma moradia de alvenaria.

Muitos políticos alegam que a retirada das pessoas das habitações insalubres é bastante complexo, mas ainda assim é mais fácil do que mudar o comportamento destas pessoas. Segundo eles, é possível tirar as pessoas das favelas mas é impossível tirar as favelas de dentro das pessoas. Penso que gestores públicos que pensam assim são incompetentes.

Retratos do Brasil

Interior da Paraíba, abril de 2010

COMPRADOR DEVE DEMONSTRAR BOA-FÉ PARA NÃO PERDER IMÓVEL

A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) começou a definir, no julgamento de um recurso repetitivo, quais devem ser os critérios para a caracterização de fraude de execução na venda de bens imóveis. Esse tipo de problema ocorre quando dado em garantia de uma dívida, o bem é vendido a um terceiro. Até agora, o julgamento conta com apenas um voto da ministra do STJ, Nancy Andrighi, que estabelece novos parâmetros para o reconhecimento da fraude pelo Judiciário.

A ministra entendeu, por exemplo, que para provar a boa-fé na compra do bem o adquirente do imóvel deve demonstrar que fez uma pesquisa em fóruns judiciais do local do imóvel e da residência do vendedor referente aos últimos cinco anos para se certificar da inexistência de ações judiciais que colocassem em risco a venda.

O julgamento não se aplica às fraudes de execuções de natureza fiscal, que obedecem regras específicas do Código Tributário Nacional (CTN). Na avaliação de advogados, o entendimento, se acompanhado pelos demais ministros, será benéfico aos credores de dívidas cobradas em ações judiciais. Atualmente, o principal critério para a definição da fraude é a Súmula nº375 do STJ, pela qual o reconhecimento à fraude à execução depende do registro em cartório da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do adquirente do bem.

É exatamente a segunda parte da súmula, a prova de má-fé, que gera interpretações diversas na Justiça. Quando o credor entra com uma ação anulatória da venda do imóvel que garantia o pagamento de sua dívida em uma ação judicial, grande parte dos magistrados considera que é preciso demonstrar que houve um conluio entre o comprador e o vendedor do imóvel com o objetivo de escapar da condenação judicial. De acordo com o advogado Daniel Vilas Boas, do escritório Silva Martins, Vilas Boas, Lopes e Frattari Advogados, normalmente essa prova só é obtida com facilidade quando a venda se realiza entre parentes. Para a ministra Nancy Andrighi, essa seria a chamada “prova diabólica”, ou seja, de difícil realização.

A ministra Nancy sugere, em seu voto, que a prova do desconhecimento quanto à existência de uma ação capaz de reduzir o devedor à insolvência ou de constrição sobre o imóvel deve ser feita mediante a apresentação de pesquisas realizadas nos fóruns judiciais abrangendo as comarcas de localização do bem e de residência do alienante nos últimos cinco anos. “O combate à fraude de execução atenta também contra interesses públicos, na medida em que interfere diretamente na efetividade da prestação jurisdicional”, diz a ministra. Para o advogado Vilas Boas, a decisão da ministra mostra claramente um viés pró-credor, com a nítida intenção de proteger o crédito. “Essa tendência é importante e reflete uma postura recente e ainda tímida no Poder Judiciário”, afirma Vilas Boas.

Já na opinião da advogada Maria Isabel de Almeida Alvarenga, do Brandão Couto, Wigderowitz, Pessoa e Alvarenga Advogados, a tônica foi de privilegiar o credor, mas pode ter alguns efeitos negativos sobre o adquirente dos imóveis. “A necessidade de pesquisa nos últimos cinco anos nos vários domicílios será uma investigação adicional que pode representar um custo maior para o adquirente”, diz Maria Isabel. Segundo ela, nem sempre a existência de ações judiciais contra o vendedor do imóvel põe em risco a alienação. A ação, por exemplo, pode envolver um valor irrisório ou ter um fundamento absurdo. “É difícil aplicar um requisito tão rígido no julgamento de um recurso repetitivo. As situações devem ser analisadas caso a caso.”

Outra inovação do voto da ministra é o marco temporal da ciência da ação judicial. Segundo o artigo 593 do Código de Processo Civil, a fraude à execução estaria caracterizada quando, ao tempo da alienação, correr contra o devedor uma demanda judicial capaz de causar a sua insolvência. Pela jurisprudência da Corte, considera-se que só a partir da citação do devedor se tem ciência da ação. Para a ministra Nancy, a redação do artigo é imprecisa e a existência de petição inicial distribuída ou despachada pelo juiz deve ser suficiente para caracterizar a ciência da ação.

SEJA VOCÊ TAMBÉM UM INVESTIDOR IMOBILIÁRIO

Podemos observar que nos últimos anos muitos investimentos imobiliários foram mais rentáveis do que vários investimentos financeiros. O mercado imobiliário além de rentável é muito seguro, nem mesmo com a crise financeira de 2008 o investidor perdeu dinheiro.

Enquanto, a maioria dos investidores tinham seus papéis sendo desvalorizados nas bolsas de valores, muitos investidores do mercado imobiliário brasileiro estavam seguros com seus investimentos. O segredo para o sucesso é a diversificação em diferentes mercados.

Em alguns investimentos imobiliários o investidor pode chegar a 100% de rentabilidade em 24 meses.

Um ponto importante a levar em conta na hora de investir é que normalmente para a aquisição de um imóvel na planta é necessário o pagamento de apenas 20% do valor do imóvel ao longo de todo o período de construção (em média 30 meses).

Nos últimos anos os imóveis lançados na planta tiveram em média 30% de valorização. Se considerar um imóvel de R$ 100.000,00 é necessário se pagar R$ 20.000,00 (20%) em 30 meses. Se o imóvel tiver valorização de 30% o mesmo apresentará um lucro bruto de R$ 30.000,00.

Temos varias oportunidades de investimento, acompanhe a tendência e torne-se um investidor imobiliário.

HOTEL-CONDOMÍNIO É NOVA OPÇÃO DE INVESTIMENTO

Depois do boom dos apart-hotéis e flats, nas décadas de 1980 e 1990, um novo modelo de investimentos imobiliários começa a ganhar força no Brasil. Trata-se dos hotéis-condomínios, uma opção de investimento para pessoas físicas e jurídicas, na qual o investidor compra um quarto de hotel e tem como retorno o resultado da operação hoteleira.

Nessa linha, já está em andamento o Breezes Búzios, no balneário fluminense de mesmo nome, assinado pela construtora Wrobel, com inauguração prevista para este semestre. Com investimento de R$ 125 milhões, o Breezes, que será operado pelo SuperClubs, da Jamaica, contará com 329 apartamentos. No dia do lançamento oficial, 73% das unidades do resort foram vendidas.

Nas pegadas dos jamaicanos, o grupo Posadas, dono da rede Caesar Park, também pretende entrar no nicho, com a construção de um resort em Angra dos Reis, no Rio de Janeiro. A exemplo do Breezes, a concepção do projeto é da consultoria hoteleira BSH Internacional, de São Paulo, e a construção do Caesar ficará a cargo da incorporadora fluminense Fator Realty.

"Os proprietários participam de uma sociedade hoteleira e o retorno vem dos resultados da operação", diz José Ernesto Marino Neto, presidente e fundador da BSH. Marino calcula que o retorno anual fique acima dos dois dígitos. A BSH participa, ainda, de ambos os projetos como asset management, atuando como procuradora dos investidores.

O resort de Angra, com investimento de R$ 85 milhões e prazo de entrega em 2012, terá 165 apartamentos, além de casas e bangalôs, totalizando 310 unidades. Cada uma delas deve custar em torno de R$ 300 mil. A captação de recursos será feita por uma imobiliária, ainda não definida.

Segundo Marino, há potencial para esse tipo de negócio em várias cidades brasileiras, entre elas São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Salvador e Brasília. Levando-se em conta os resultados do setor hoteleiro nos últimos anos, o investimento pode ser interessante. Desde 2002, mostra Marino Neto, as tarifas de hotéis em São Paulo, por exemplo, cresceram 35% e a demanda, 95%.

A NATUREZA INFORMA

O tempo passa e a destruição deixada pelos temporais em vários pontos do Brasil aumenta. Em meio ao caos, a justificativa é a de sempre: “Foi uma chuva atípica, impossível de ser prevista, etc...”

Chover o volume esperado para o mês inteiro, em apenas um dia, certamente abala as estruturas de qualquer cidade do mundo, mas o que temos presenciado no Brasil é o resultado do descaso dos gestores públicos com a população. A falta de verbas para prevenção de enchentes, a total ausência de um plano de emergência, a falta de planejamento e de ações efetivas contra o crescimento urbano desordenado e a proliferação de moradias em áreas de risco são os verdadeiros culpados das várias tragédias.

Todos os anos, avisos não faltam, inclusive da natureza. O que falta é vontade política para interferir em um dos principais problemas do Brasil; a habitação. É preciso pensar em políticas públicas sérias e aplicá-las assegurando a todos o direito de moradia digna, em local seguro. É preciso que esse sistema pare de alimentar currais eleitorais, e que milhões de pessoas já tão sacrificadas não sejam vistas apenas como massa de manobra política a cada eleição.

Como saber se a reforma que quero fazer pode desvalorizar o meu imóvel?

Acabo de comprar um apartamento que possui uma área satisfatória para as minhas necessidades, mas é muito compartimentado. Não preciso dos três quartos, mas gostaria de uma sala maior. Devo ou não integrar a cozinha com a sala quebrando a parede que as separa ? E, mais importante, após executar estas obras, terei valorizado ou desvalorizado o meu imóvel ?

Estas perguntas têm sido feitas cada vez numa frequência maior. O fato é que, ao longo dos anos, a estrutura familiar da população mudou. Cada vez mais pessoas moram sozinhas, e aumentou o número de casais sem filhos ou com apenas um filho. Casos de pais separados que moram sozinhos e recebem seus filhos em casa nos finais de semana também são bastante frequentes. Hoje em dia as pessoas trabalham mais em casa e, portanto, precisam de um espaço para isso. É pequeno o número de famílias que têm empregadas que dormem em casa e, muitas vezes, estas sequer cozinham. Basicamente os espaços precisam ser mais flexíveis e pensados de uma forma diferente da de uma ou duas décadas atrás.

Entretanto, a estrutura básica das casas e apartamentos não mudou, ou mudou muito pouco durante todos esses anos. As casas continuam sendo feitas para famílias numerosas e, talvez a única alteração significativa nos projetos, tenha sido a inclusão de um maior número de banheiros, o que diminuiu ainda mais os espaços de salas e quartos.

Diante deste cenário, muitos arquitetos se deparam constantemente com os pedidos dos clientes para aumentar determinados ambientes, suprimindo outros. E a pergunta persiste: Isso valoriza ou desvaloriza o imóvel?

Segundo Cesar Mello, sócio da imobiliária Mello Imóveis, com forte atuação em São Paulo, “uma reforma, a princípio, sempre valoriza o imóvel. Se você tem um imóvel de R$ 500 mil e gasta mais R$ 150 mil na reforma, ele deve valer algo por volta da soma destes dois valores ao final do processo. Eventualmente, o que pode ocorrer é uma perda da liquidez.” Esta questão da liquidez, a facilidade para vender, pode variar muito de cidade para cidade, ou mesmo de bairro para bairro. Dependendo do poder aquisitivo do público alvo de determinado imóvel, pode também haver maior ou menor liquidez. Mas, da mesma maneira que é grande o número de pessoas que faz alterações nas plantas dos imóveis suprimindo ambientes, cada vez mais pessoas se interessam por locais que já se encontram modificados, o que aumenta a facilidade de venda, afirma Mello.

No caso de alterações deste tipo, deve-se tomar o cuidado de buscar soluções mais flexíveis, ou que possam ser reversíveis no futuro. Se o projeto for bem pensado, é fácil no momento da venda construir uma parede de gesso acartonado, por exemplo, para formar novamente um quarto perdido ou ainda isolar novamente a cozinha da sala. Closets podem virar escritórios ou salas de TV e assim o imóvel tem chance de agradar a vários potenciais compradores.

Quando iniciamos um projeto de reforma de uma casa ou de um apartamento, não é apenas o valor final de venda que deve ser considerado. Tão importante quanto o valor de venda, é o valor de uso deste imóvel. Se a intenção é habitar um apartamento por 20 anos, por exemplo, é claro que qualquer modificação que aumente o conforto do usuário é bem-vinda e vale à pena. Mesmo que signifique alguma desvalorização, se pensarmos no conforto que esta modificação proporcionará durante 20 anos, sempre valerá à pena. Até porque, ao contrário dos automóveis, os imóveis tendem a se valorizar sempre e, portanto, depois de todo este tempo, é impossível mensurar a alteração de valor causada por esta reforma.

Algumas dicas podem ser dadas para quem está pensando em quebrar paredes de sua casa e estiver preocupado com a desvalorização ou perda de liquidez após a intervenção:

• Bairros valorizados e que apresentam imóveis antigos, como Higienópolis ou Jardins, em São Paulo, admitem mais tranquilamente modificações desse tipo. Quem compra imóveis nesses bairros já espera ter de fazer algumas reformas e, portanto, não enxerga como o problema a necessidade de abrir ou fechar ambientes. Estes bairros, ainda, abrigam pessoas mais descoladas ou com poder aquisitivo para morar em espaços mais amplos. Neste caso, uma quantidade menor de ambientes mais espaçosos pode até ser um atrativo na hora da compra.

• Se a preocupação é o valor ao final da obra, converse com seu arquiteto sobre eventuais rotas de fuga. Será possível voltar para a planta original com uma obra simples, por exemplo, como a construção de paredes de gesso? Ou a mudança é muito específica e não agradará a mais ninguém?

• Evite estilos arquitetônicos de gosto duvidoso. Projetos de linhas e conceitos contemporâneos tendem a agradar um maior número de futuros interessados no seu imóvel.

• Pense sempre no valor de uso das mudanças. Quanto maior o tempo que se pretende ficar no imóvel, mais vale a pena reformá-lo para deixá-lo de acordo com as suas necessidades. No limite, se a ideia é morar numa casa para o resto da vida, a preocupação com a valorização é desnecessária. Por outro lado, se a intenção é ali ficar por apenas alguns meses e depois vendê-la, o melhor é fazer poucas alterações, que agradem a mais pessoas.

A ideia de que imóvel bom é imóvel novo, tão frequente no Brasil, é totalmente equivocada. Um apartamento não é um carro que começa a quebrar depois de poucos anos. Em países da Europa, por exemplo, muitas pessoas moram em apartamentos com mais de um século e jamais pensaram em se mudar. Desde que bem conservados e adequados às suas necessidades, os imóveis novos ou antigos, além de lhe proporcionar a sensação de bem estar, podem ser um ótimo investimento.

Saiba escolher a imobiliária ao alugar ou comprar um imóvel

Procurar um imóvel para alugar ou comprar é uma tarefa trabalhosa e cheia de particularidades. Contar com a ajuda de uma empresa especializada, que já conhece os meandros desse mercado e possui uma carteira de imóveis para mostrar, é uma atitude racional e, por que não dizer, segura.

Essas empresas são as imobiliárias, organizações destinadas a alugar e vender imóveis. “As imobiliárias atuam na intermediação dessa negociação e facilitam a relação entre locador e locatário ou proprietário e comprador e se sustentam somente com comissões e taxas negociadas legalmente”, diz Luiz Fernando Gambi diretor de comercialização e marketing do Secovi-SP (Sindicado da Habitação-São Paulo).

Gambi conta ainda que algumas pessoas confundem essas empresas com as administradoras de imóveis, que prestam outros tipos de serviço. “As administradoras podem também atuar como intermediadora dos negócios imobiliários, mas as funções principais são administrar bens e condomínios”.

De acordo com Gambi, quando administram bens, as empresas têm a obrigação de zelar pelo imóvel do proprietário que as contratou, no caso de uma locação, e ser o contato com o inquilino, inclusive fazendo a cobrança da contribuição condominial mensal. Já quando administram condomínios, elas devem se dirigir aos moradores do imóvel a partir de um síndico, cuidando das despesas, receitas, reformas e funcionários, além de também cuidar do pagamento do condomínio. “Portanto, você para de se relacionar com a imobiliária após o término de uma transação, mas não com uma administradora”, compara o diretor.

Mas, que tipo de problemas alguém pode ter com uma imobiliária? Valéria Cunha, assistente de direção do Procon SP, relata que a principal reclamação de consumidores em relação a imobiliárias e administradoras de imóveis é o não cumprimento de contrato em relação a taxas. Administrar um imóvel de forma precária, cobranças de taxas não mencionadas no momento da assinatura do contrato são alguns exemplos desses “deslizes”. “Entre fevereiro do ano passado e janeiro deste ano, o Procon SP realizou 1.877 atendimentos relacionados a aluguel e compra de imóveis. A maior parte dos consumidores (750) tinha dúvidas sobre taxas. E boa parte das reclamações são referentes ao repasse da taxa de aferição da idoneidade ao locatário”, afirma Valéria.

Tais despesas, comuns em um contrato de locação ou compra, são obrigações do proprietário. Segundo Marcelo Manhães de Almeida, advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP, muitas empresas cobram do futuro inquilino ou comprador as despesas pela emissão de documentos necessárias à matrícula atualizada do imóvel, assim como as relativas à aferição da idoneidade do pretendente e de seu fiador, além da taxa Sati (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), pagamento exigido do comprador correspondente 0,88% do valor do imóvel, relacionado a contratação de assessoria jurídica. “Está errado, o proprietário ou a imobiliária devem cuidar disso, não o locatário ou comprador, segundo a lei”, garante.

Há também outras exigências de praxe das imobiliárias que causam confusão e dúvida. As exigências são comprovantes de rendas, extratos bancários, necessidade de um fiador ou o de um seguro fiança e a renda três vezes maior do que o valor do aluguel do imóvel para que o contrato seja efetivado.

No entanto, de acordo com Manhães, embora os critérios adotados por cada imobiliária sejam subjetivos, existem algumas requisições previstas em lei e não arbitrárias. “A exigência de um fiador ou seguro fiança está prevista na lei. Já a exigência de documentos (como dados pessoais, extratos bancários e comprovantes) não é ilegal no caso do locatário, apenas do comprador. Para quem vai alugar, é apenas uma questão de lei de mercado. Se o locatário não quiser entregar à imobiliária, outro candidato pode fazê-lo e alugar o imóvel no lugar dele”.

Algumas administradoras garantem pedir apenas o básico durante a negociação de uma propriedade. O coordenador da imobiliária Century 21 Brasil, Wilame Lima, alerta que é importante que o cliente esteja munido de toda a documentação necessária para o aluguel, como comprovantes de renda, idoneidade e certidões. “Para adquirir qualquer produto ou serviço é necessário estar preparado financeira e juridicamente. E o corretor tem a obrigação de orientar o proprietário e o locatário”.

No entanto, alguns corretores, além de não auxiliarem de maneira adequada os consumidores, são também infratores. Não existem dados precisos sobre essas infrações nos órgãos fiscalizadores desses profissionais, mas as fontes entrevistadas pela reportagem relataram alguns casos.

Existem corretores que já são conhecidos na praça por fazerem transações irregulares, sem o conhecimento do dono da propriedade ou mesmo da imobiliária, como cobrar o condomínio do inquilino e não repassar o valor à administradora ou ao dono. “Por isso, o consumidor deve guardar toda a documentação, recibos e comprovantes. Ao constatar que algum de seus direitos foi violado, ele deve questionar a imobiliária, se possível, por escrito, protocolando uma via da reclamação. Caso não haja resposta favorável ao questionamento o consumidor poderá recorrer a um órgão de proteção do consumidor ou ao Poder Judiciário”, orienta Valéria Cunha, do Procon SP.

Wilame Lima admite que essas infrações podem acontecer. “O corretor infrator é punido pelo próprio mercado, por aqueles clientes que não vão querer fazer negócios com ele. A imobiliária tem o direito de escolher qual punição dará a este corretor, mas cabe aos órgãos competentes, como o Creci e Secovi, decidirem qual a penalidade a se aplicar ao corretor em caso de infrações”, diz.

Outro problema encontrado por quem quer alugar ou comprar é saber se o imóvel está realmente sendo locado pela empresa anunciante. Algumas administradoras anunciam a locação de um bem e não possuem autorização para tal. O advogado Manhães lembra que é imprescindível que o comprador ou futuro inquilino peça à imobiliária uma cópia do contrato social do imóvel - uma autorização do proprietário para a imobiliária gerir, vender ou locar. “Com isso, é possível verificar se imobiliária está realmente representando o imóvel, se ela tem autorização para vendê-lo ou locá-lo”.

Obviamente, nem todas as empresas imobiliárias e administradoras de imóveis causam problemas, mas é preciso saber como, onde e de que forma essas empresas atuam. De acordo com o presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP, uma imobiliária só pode locar, vender, ser intermediária ou administrar um imóvel se estiver inscrita no Creci (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis), conselho profissional que regula e fiscaliza a atividade do corretor de imóveis e das corretoras.

“Tanto o proprietário quanto o futuro locatário ou comprador devem entrar no site da entidade para consultar se há algum processo disciplinar contra a imobiliária. É bom também procurar no site do Procon e do Tribunal de Justiça se há alguma reclamação ou processo contra a empresa”, diz o advogado. Há ainda outro órgão onde é possível pesquisar a respeito de uma empresa do ramo imobiliário, o Secovi (Sindicato da Habitação), entidade representativa dos condomínios e da indústria imobiliária no Brasil.

Governo deveria subsidiar condomínio do Minha Casa, Minha Vida, diz Secovi

As cotas de condomínio dos imóveis do programa de habitação federal, Minha Casa, Minha Vida, destinado às famílias com ganhos de até três salários mínimos, deveriam ser subsidiadas pelo governo.

Ao menos esta é a avaliação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), para quem, caso contrário, o valor do condomínio para tais famílias ficará inviável, podendo gerar inadimplência, má conservação do imóvel e até abandono.

“Nos imóveis destinados às famílias com ganhos de até três salários mínimos, o governo deveria subsidiar a água, a luz e os encargos dos condomínios. Pois o ideal é que este valor fique em torno de R$ 20 para as famílias, senão, por não conseguirem pagar, muitas podem até abandonar o imóvel”, explica o vice-presidente de administração imobiliária da entidade, Hubert Gebara.

Reservas

Quem opta por adquirir um imóvel com custos mais baixos do que os tradicionais deve fazer uma reserva de dinheiro para as despesas adicionais.

Segundo alerta o fundador do centro de estudos e formação de patrimônio Calil&Calil, Mauro Calil, para não ter que apertar o orçamento mais do que o necessário, o ideal é que a pessoa reserve de 30% a 35% da renda para pagar o financiamento e arcar com gastos como IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana), condomínio e manutenção do imóvel.

Acessibilidade: Projetos pensados para a terceira idade

Projeção feita pelo escritório de arquitetura Aflalo e Gasperini para o Vila Dignidade desenvolvido pela Secretaria da Habitação e Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU). O projeto consiste em vilas de até 24 casas adequadas à moradia de idosos
Projeção feita pelo escritório de arquitetura Aflalo e Gasperini para o Vila Dignidade, desenvolvido pela Secretaria da Habitação e Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU). O projeto prevê a construção de casas em um sistema de vilas afim de promover a reintegração de idosos à vida social
Vista geral do projeto de habitação para idosos Vila Dignidade em Avaré, interior de São Paulo. O empreendimento da Companhia de Habitação e Desenvolvimento Urbano (CDHU) e da Secretaria da Habitação do Estado de São Paulo foi pensado segundo as diretrizes do chamado Desenho Universal que garante acessibilidade a todos

As áreas comuns do Vila Dignidade, empreendimento da CDHU que pretende oferecer moradia digna a idosos autossuficientes, têm rampas com inclinação de até 8,33% e corrimãos que facilitam a circulação dos moradores

Entre os equipamentos de uso coletivo está a area destinada a ginástica. Na praça ao ar livre, cadeiras com pedais e equipamentos para a fisioterapia são algumas das opções para os exercícios

Área externa do Vila Dignidade em Avaré destinada a jogos, com acesso por rampas e corrimãos que facilitam a circulação dos idosos. O projeto é composto por 22 casas, um salão de convivência e três áreas externas para atividades como jogos e exercícios físicos, além de descanso

Concebido a fim de resgatar a convivência social, o Vila Dignidade oferece moradia a idosos. Além das casas construídas em sistema de vila, o condomínio tem um salão (ao fundo) para festas e atividades como trabalhos manuais. Toda a estrutura é adequada ao acesso universal

Visão interna de uma das casas do Vila Dignidade em Avaré, interior de São Paulo. Os cômodos foram projetados para facilitar a circulação e há orientação na disposição dos móveis para evitar obstáculos e possíveis quedas

Recorte mostra a planta de uma casa do Vila Dignidade. No desenho é possível identificar as areas de manobra que possibilitam a circulação de cadeirantes

Planta baixa das unidades do Vila Dignidade da CDHU, projetado em parceria com o escritório de arquitetura Aflalo e Gasperini. As casas são desenhadas duas a duas e construídas em sistema steel frame

Projeção feita pela Aflalo e Gasperini em parceria com a CDHU para a implantação do Vila Dignidade em Avaré/ SP. O sistema de ocupação periférica do espaço é adequável a diversos formatos de terreno. O condomínio de Avaré foi o primeiro a ser entregue em fevereiro deste ano

Projeção feita pela Aflalo e Gasperini em parceria com a CDHU para a implantação do Vila Dignidade previa o sistema de ocupação periférico que destinava a area interna do terreno a um espaço de convívio entre os moradores

A área de convivência do Hiléa remetia aos centros das cidades de antigamente, com direito a cinema e sessões "retrô". O recurso servia também para dar conforto aos pacientes do mal de Alzheimer e estimular as lembranças sentimentais

Fachada do Hiléa, condomínio de alto padrão projetado pelo escritório de arquitetura Aflalo e Gasperini, concebido em 2005 e inaugurado em 2007. Ano passado, foi vendido ao Governo do Estado de São Paulo e, atualmente, abriga o Hospital Lucy Montoro

A piscina do Hiléa dispunha de rampas de acesso aos idosos. Além dela, academia, salão de jogos e restaurante eram algumas das atrações do condomínio. O espaço ainda contava com uma UTI equipada e atendimento médico

No quarto, um trilho partia do banheiro e percorria a extensão do cômodo, facilitando a circulação de idosos com dificuldades motoras. Além disso, os móveis tinham cantos arredondados e a cama era mais alta, próxima a altura que encontramos em hospitais

Na foto ainda é possível ver o trilho para a circulação de pessoas em uma espécie de "balanço". O quarto tem janelas amplas e que facilitam o contato com o ambiente externo, bem como um ar aconchegante. No criado-mudo, o telefone com uma tela acoplada facilitava as conversas e aumentava a sensação de familiaridade das ligações

Projetos com arquitetura acessível facilitam a vida dos idosos

O número de idosos no Brasil cresce a cada ano, e já representa atualmente 10% da população do país, segundo projeções do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Assim, é preciso pensar na readequação de muitos hábitos e espaços para facilitar a mobilidade, sejam eles públicos ou privados.

Nos últimos tempos houve uma movimentação neste sentido, resultando em alguns projetos e soluções de moradia para a terceira idade. Nos Estados Unidos desenvolveu-se em 1985 o conceito do Desenho Universal que hoje norteia, no Brasil, os projetos construtivos da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU).

Porém, até o ano passado, moradia adaptada e pensada para a melhor idade era quase exclusividade da classe AAA, e a alternativa aos centros de luxo continuava a ser o asilo. Um dos projetos mais comentados pela imprensa em 2007 foi o Hiléa, um condomínio de alto padrão que oferecia condições de moradia permanente - com serviços que iam da recreação a uma UTI de última geração - a hospedagens curtas e mesmo diárias, como em um clube.

Oferecia, porque o empreendimento funcionou por cerca de dois anos, mas acabou sendo comprado pelo Governo do Estado de São Paulo por R$ 50 milhões e, hoje, abriga o Hospital Lucy Montoro para o atendimento de pacientes com necessidade de tratamento intensivo e sequencial.

Não dá para negar que o Hiléa teve um planejamento único, realizado pela Aflalo e Gasperini, no que se refere à qualidade de moradia para a 3a Idade. A coordenadora da área de concepção e estudo de viabilidade de projetos do escritório de arquitetura, Grazzieli Gomes, explica que o empreendimento foi pensado para ser autossuficiente e que nele, como em todo bom projeto arquitetônico, os conceitos foram definidos antes dos desenhos propriamente ditos.

“No Hiléa o referencial era o resgate da vida em sociedade, especialmente, para idosos que sofriam do mal de Alzheimer. Foi utilizada uma consultoria médica e parte dos espaços, como a praça de convivência, foram pensados como formas de resgatar memórias sentimentais através de referências de época”, diz a arquiteta.

Na contramão dos condomínios de alto padrão, a Secretaria da Habitação do Estado de São Paulo e a CDHU em parceria com a Secretaria de Assistência e Desenvolvimento Social desenvolveram, ano passado, o projeto “Vila Dignidade” baseado nos conceitos de acessibilidade garantidos por dois decretos, um federal e outro estadual, que fazem aplicar as diretrizes do já citado Desenho Universal às construções.

“O ‘Vila’ busca o resgate da dignidade e a reintegração de idosos a um bairro e a um meio de convivência. É a retomada da cidadania” explica o superintendente de projetos da CDHU, Fernando Llata. Assim, partindo do conceito das antigas vilas, o projeto, desenvolvido em parceria com a Aflalo e Gasperini, foi pensado segundo a construção de casas de modo periférico em um terreno, para que o centro fosse ocupado por uma praça com áreas de convívio, recreação e ginástica. Uma forma de integrar os moradores.

O primeiro “Vila Dignidade”, construído em Avaré, foi entregue à população em fevereiro deste ano. Mais nove condomínios estão em fase de licitação ou prestes a ter suas obras iniciadas no interior do Estado e há a promessa de recursos para mais 10 implantações ainda em 2010.

Segundo a gerente de pesquisas habitacionais da CDHU e coordenadora do projeto “Vila Dignidade”, Mariana Sylos, os empreendimentos são feitos em parceria com as prefeituras que, em muitos casos, doam os terrenos e depois gerenciam os empreendimentos.

As casas são oferecidas, via poder público, a idosos solitários ou casais, mas é pré-requisito ser autossuficiente e ter uma condição social menos favorecida. Os moradores não têm a propriedade das unidades, que são cedidas temporariamente enquanto eles conseguem se manter sozinhos.

Adaptações

Tanto o Hiléa, quanto o Vila Dignidade focaram detalhes e cuidados para facilitar a vida de quem tem mais de 60 anos. As portas possuem vãos que possibilitam a circulação de cadeirantes. Nos cômodos também foram determinadas as chamadas áreas de manobra com 1,5 x 1,2 m, onde uma cadeira de rodas pode girar até 180º.

Interruptores, maçanetas e fechaduras têm altura compatível ao acesso dos cadeirantes. Nos banheiros há barras de apoio e o piso é antiderrapante. As rampas têm inclinação de até 8,33% e as áreas de circulação têm guarda-corpos e corrimãos para auxiliar o equilíbrio, enquanto os móveis, no caso do Hiléa, possuem cantos arredondados e alturas e densidades adequadas a facilitar os movimentos do usuário.

Destaques

No Hiléa, o detalhe construtivo que mais chama a atenção é um trilho que cobre toda a extensão do quarto a partir do banheiro. Com ele, explica Grazzieli Gomes, arquiteta do escritório Aflalo e Gasperini, é possível fazer a locomoção dos idosos do banheiro ao sofá, passando também pela cama, utilizando uma espécie de balanço. O recurso diminui o desconforto aos toques excessivos, especialmente no caso de senhoras.

Outro chamariz, mais modesto, é diferenciação de cor entre o piso e a parede em áreas “úmidas” como o banheiro. A técnica, explica a arquiteta, serve para auxiliar o idoso a se situar no espaço.

No “Vila”, por sua vez, o carro-chefe da inovação fica por conta de um sistema de sensores que acionam um alarme sonoro/visual ao lado da porta de entrada da casa, do lado externo. Os dispositivos de acionamento ficam junto aos interruptores e devem ser usados caso haja uma emergência.

Outro diferencial é própria forma construtiva das casas que possibilita a realização da obra em cerca de seis meses. As unidades são erguidas, explica Fernando Llata da CDHU, via sistema steel frame, uma estrutura de aço que recebe placas moldadas com perfis metálicos. E que, no caso das edificações do “Vila Dignidade”, ganharam coberturas metálicas sobre um pé direito de 2,6 m para facilitar o arejamento dos ambientes.

Como saber se é possível remover paredes para aumentar os ambientes da casa ?

“Posso ou não derrubar as paredes da minha casa ?”

Não há resposta certa para essa pergunta. Pode ser que sim, ou não – tudo vai depender do sistema estrutural da construção. Na verdade, existem diversas maneiras de se construir uma casa ou sobrado, e para cada uma dessas formas ainda existem projetos diferentes, gerando respostas diversas.

Apenas para ilustrar essa multiplicidade de possibilidades, tomemos como exemplo um sobrado geminado dos dois lados, modelo muito comum em São Paulo e que pode ser construído de diversas maneiras. As soluções estruturais mais comuns de encontrarmos atualmente neste exemplo são:

Alvenaria: estrutura composta por uma combinação de paredes estruturais de tijolinhos e assoalhos - vigas e tábuas de madeira que formam os diferentes andares. As paredes laterais em geral são compartilhadas pelos vizinhos. Essa solução é muito comum em sobrados antigos, sobretudo os construídos em vilas operárias.

Concreto armado: este é o mesmo sistema utilizado na maior parte dos edifícios no Brasil. Trata-se de um conjunto de pilares, vigas e lajes de concreto armado (concreto com uma armação interna de aço). Quando você vê “esqueletos” de prédios sendo erguidos na sua vizinhança, é o sistema de concreto armado em ação.

Alvenaria armada: A alvenaria armada é o uso de blocos de concreto com um preenchimento de aço e graute (um produto similar ao cimento, mas com elevada resistência) em determinados pontos, formando um sistema de pilar e viga embutido nas paredes, e trabalhando em conjunto com elas. Esse sistema, cada vez mais utilizado, é comum em sobrados financiados pelo poder público, e pode ser empregado em prédios até 10 andares.

Para essas três formas de se realizar a estrutura do sobrado, temos respostas muito diferentes em relação à remoção de paredes.

Na alvenaria, geralmente são as paredes limítrofes que importam, então é possível a retirada das paredes divisórias centrais, mas sempre com muito cuidado, para não afetar o vizinho ou retirar os travamentos horizontais (assoalhos) que podem fazer com que as paredes laterais desabem.

A estrutura de concreto armado é a que possibilita a maior facilidade na remoção de paredes, porque elas não têm função estrutural. É o que se faz na maioria das reformas de apartamentos, por exemplo. Mas tenha muito cuidado para nunca cortar ou abalar um pilar ou viga.

Na alvenaria estrutural, as possibilidades de alterações de paredes são mínimas, praticamente nulas. Acontece que todas (ou quase todas) as paredes têm função estrutural, e cortá-las ou derrubá-las pode ter consequências desastrosas. No caso de edifícios de alvenaria armada, por exemplo, não se deve sequer realizar cortes horizontais para passagem de conduítes elétricos ou canos de hidráulica, fato que tende a aborrecer muitos moradores.

Além das citadas, existem inúmeras formas de se estruturar uma construção, como estrutura metálica, light steel framing, estrutura de madeira, formas inteiriças de concreto. Pode-se também usar mais de um sistema em combinação. Cada uma delas tem uma resposta diferente sobre a possibilidade de remoção de paredes.

Se você está interessado em reformar sua casa ou apartamento, sugiro enfaticamente que procure um profissional, arquiteto ou engenheiro. É possível que nem os profissionais saibam a concepção estrutural de sua residência assim de pronto, só de olhar. Mas eles têm a consciência dos riscos envolvidos e irão buscar as respostas necessárias, minimizando os perigos de uma obra.

Como os profissionais da área descobrem qual sistema estrutural tem minha casa?

Essa é novamente uma resposta complexa, mas simplificando temos:

- A experiência profissional, o que já os gabarita a intuir o tipo de sistema estrutural de uma construção pelo estudo da planta e da disposição espacial da obra

- Pesquisa pelos projetos existentes ou pelos próprios projetistas por meio de buscas em prefeituras ou outros órgãos correlatos

- Métodos de prospecção in loco por rasgos na alvenaria e furos nas lajes para detecção do método estrutural

- Caso considere necessário, ele também pode utilizar laudos de peritos para avaliar o sistema utilizado e as possibilidades de modificações que oferece

Acredito que derrubar paredes, integrar ambientes, melhorar iluminação, buscar ventilação cruzada e reduzir compartimentação descabida em residências são sempre boas idéias. Mas tenha em mente que são necessários cuidados e uma compreensão clara de como funciona o aspecto estrutural de sua residência para realizar isso de forma segura.

Do contrário, sua casa pode, literalmente, desabar na sua cabeça.

Preços de material para construção têm maior alta desde 2008, aponta FGV

Os preços dos materiais e equipamentos para construção subiram 0,45% em março, registando o maior aumento desde novembro de 2008, segundo os dados do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) divulgados nesta sexta-feira pela FGV (Fundação Getulio Vargas).

No acumulado dos últimos 12 meses, o índice apresenta deflação (0,82%), mas a tendência é que volte a ter aumento quando as taxas mensais negativas em 2009 --entre março e setembro - forem sendo substituídas por variações positivas no decorrer deste ano.

Segundo Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da FGV, esse grupo será "o grande elemento surpresa". Um dos fatores que deve influenciar a variação desses itens é a desoneração de IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados) para material de construção, que acaba em junho.

"O cenário para este ano é bem diferente do ano passado, quando a Caixa sustentou o mercado", completa Ana Maria. Em 2009, ressalta, houve queda no consumo das famílias para fazer puxadinhos, reformas ou manutenção.

A pressão sobre os preços desses produtos com o aumento da demanda deve ser atenuada pela ampliação da capacidade instalada. De acordo com uma pesquisa da FGV, os empresários da construção civil preveem uma expansão de 11,8% neste ano e, para o triênio até 2012, de 18,8%.

O grupo materiais e equipamentos tem um peso de 41,4% na formação do INCC, que subiu 0,45% em março. Entre as cinco maiores influências para essa alta, aparecem vergalhões e arames de aço ao carbono (0,82%) e tubos e conexões de PVC (2,23%).

Crédito imobiliário cresce 42% em 12 meses até fevereiro, diz BC

O crédito imobiliário registra alta de 41,6% nos 12 meses acumulados até fevereiro deste ano, taxa recorde de expansão de acordo com o Banco Central (BC). A relação com o Produto Interno Bruto (PIB) subiu de 2,2% em fevereiro de 2009 para 3%.

O estoque de financiamentos habitacionais era de R$ 96,76 bilhões no mês passado, com uma alta de 2,7% sobre a posição de janeiro.

Os dados do BC mostram ainda que o ritmo de crescimento é maior nas operações com recursos obrigatórios, como a captação em caderneta de poupança, com alta de 47,1% no acumulado em um ano. E o financiamento em operações a taxa livres tinha aumento de 34,9% no mesmo período.

Para o chefe do Departamento Econômico do BC, Altamir Lopes, apesar da forte expansão vivida pelo mercado imobiliários, o volume "ainda é muito baixo" na relação com o PIB.

"As razões para isso podem se resumir no fato de que, para emprestar a longo prazo, tem que captar também no longo prazo. E só agora estão surgindo os instrumentos para isso", explicou ele, citando a recente criação da Letra Financeira (LF) para captação acima de dois anos, pelos bancos.

Quais cuidados jurídicos devem ser tomados na compra de um imóvel?

A aquisição de imóvel é sempre um momento especial, seja pelo significado de conquista que está implícito no ato, seja pela complexidade quanto à definição de qual imóvel comprar e a segurança jurídica do negócio entabulado.

Tratarei aqui, ainda que em linhas gerais, sobre as cautelas jurídicas que devemos ter ao adquirir um imóvel. Partiremos do princípio de que a escolha do imóvel já está definida – resta, assim, a análise jurídica da aquisição.

Tratando-se de imóvel pronto, novo ou usado, cabe analisar a sua situação perante o Registro Imobiliário e perante o cadastro municipal de contribuintes (IPTU). Vale destacar: não basta ter um contrato particular, um termo de quitação ou escritura definitiva. É fundamental que o registro do respectivo título esteja constando no Registro de Imóveis competente.

O registro do título aquisitivo (ou seja, do contrato particular, do instrumento público de escritura definitiva; do formal de partilha, da carta de adjudicação ou de outro título que implique na transferência do domínio para outrem) é essencial para que essa aquisição faça força perante terceiros, e não apenas entre as partes contratantes.

Ao analisar o título aquisitivo e a certidão de matrícula expedida pelo Registro de Imóveis competente, podemos confirmar os dados do imóvel (descrição, dimensões, dados cadastrais), quem são os atuais titulares e a existência ou não de ônus ou encargos sobre o imóvel. Com as informações cadastrais obtidas junto à municipalidade, é possível saber se há alguma pendência de caráter tributário-fiscal sobre o bem.

Com tais documentos é possível avaliar a situação formal do imóvel e também a sua situação fiscal perante a prefeitura, inclusive quanto à regularidade das obras erigidas no local.

Por vezes, a situação documental do imóvel não corresponde à sua situação real, merecendo, assim, providências como a retificação de área, a instauração de uma ação de usucapião para acrescer ao imóvel determinada área que estava sob a posse do vendedor por determinado tempo; ou ainda a anotação de eventual servidão que recaia sobre o imóvel.

Aliás, cabe observar que as servidões, isto é, passagens públicas abertas em uma propriedade particular, devem ser devidamente descritas e anotadas na matrícula do imóvel. No entanto, o exercício desse direito há de ocorrer de forma menos onerosa para quem concede a servidão. Por exemplo, uma servidão de passagem a um imóvel encravado (cercado por outras propriedades, sem acesso à vias públicas) não dá ao beneficiário o direito de cercar a área correspondente a essa passagem pois, assim, estaria tomando para si parte do imóvel do concedente.

Enfim, encontrando-se em perfeita ordem a documentação relativa ao imóvel, cabe a partir de então analisar o vendedor, especialmente a sua situação econômica- financeira, de modo a constatar o grau de segurança jurídica dessa aquisição.
Para tanto, várias são as certidões que devem ser obtidas em relação aos proprietários-vendedores do imóvel, bem como daqueles que figuraram, nos últimos dez anos, como seus antecessores.

Essas certidões devem demonstrar a inexistência de demandas que possam caracterizar que a venda do imóvel esteja sendo feita em fraude a credores. A análise deve ser criteriosa e, para cada caso, há cautelas específicas a serem tomadas.

Nesse sentido, além das certidões forenses de distribuidores cíveis (estaduais e federais), criminais, executivos fiscais; de feitos trabalhistas, de protesto de títulos e certidões negativas de contribuições previdenciárias e tributos administrados pela Receita Federal (INSS e Receita Federal/Procuradoria da República), deve também o comprador atentar para a situação do imóvel em relação ao rateio das despesas condominiais, de modo a que não venha a assumir dívida do antecessor.

Destacamos a conveniência de analisarmos, também, as sociedades nas quais o vendedor eventualmente participe (ou tenha participado, pelo menos nos últimos dois anos) como sócio ou diretor, tendo em vista que, em determinadas situações, pode haver a desconsideração da personalidade jurídica dessa sociedade e então, o eventual litígio provocar consequências no patrimônio pessoal dos sócios e/ou diretores.

Com relação a imóveis em construção, somam-se outras cautelas que serão devidamente abordadas em uma próxima oportunidade.

QUAL O ALUGUEL IDEAL DE UM IMÓVEL?

A maioria das pessoas que resolvem fazer investimentos em imóveis para auferir renda, têm em mente obter um retorno de “X” por cento sobre o capital aplicado. E a substituição do “X” por um número varia conforme o país, o estado, a cidade, e, ainda, a época.

Nos países do chamado Primeiro Mundo, onde os investimentos financeiros em renda fixa dão retornos que para nós beirariam o ridículo (1% a 2% ao ano – porém com inflação próxima de zero), conseguir um rendimento locatício de 0,20% é motivo de festa.

Já no Brasil, nos tempos de inflação galopante, superior a dois dígitos mensais, não se cogitava nada menos do que 1% ao mês, mais atualização monetária. Uma taxa relativamente modesta quando comparada aos 3% reais que boa parte das instituições financeiras pagavam aos que nelas investiam seus recursos.

Mesmo com a estabilidade monetária, advinda do Plano Real, as autoridades monetárias não lograram reduzir a conhecida taxa Selic a patamares decentes, diante do contínuo temor do país sofrer um ataque especulativo internacional. Isso fez com que os aluguéis continuassem oscilando na casa do um por cento.

Apenas nos últimos tempos, quando a inflação foi praticamente dominada e mantida em percentuais toleráveis, forçando a redução da taxa oficial de juros, houve uma mudança no comportamento dos investidores imobiliários.

Assim é que, nos dias de hoje, tornou-se palatável uma remuneração média de 0,50% a.m. ou 6% anuais sobre o capital investido em imóvel, a título de aluguel, visto tratar-se de remuneração efetiva, já que a ela é acrescida a correção monetária. Como todos sabem, meio por cento é o rendimento pago pelas cadernetas de poupança, garantidas pelo Governo Federal, ao qual se soma a inflação medida pela variação da Taxa Referencial (TR).

Contudo, existe uma diferença descomunal entre aquele que aplica em imóvel e o que opta pela poupança. O investidor imobiliário conta com a certeza de que seu capital continuará se valorizando – afora o aluguel percebido -, enquanto que o investidor financeiro pode ter a inabalável convicção de que seu capital será corroído ao longo dos tempos pelos resíduos inflacionários não apurados pelos indexadores do mercado.

Evidentemente que alguém poderia contra-argumentar que não foram dados como exemplos outros tipos de aplicações financeiras, como as bolsas de valores e de mercadorias, as grandes somas de dinheiro que recebem uma especial atenção dos bancos etc., onde as remunerações dos capitais podem ser mais generosas. Só que, nesses casos, como é sabido e comprovado por precedentes históricos, há risco de perda do capital ou de parte dele, condição praticamente inexistente no ramo das locações.

Dito isso, é possível afirmar-se com segurança que aluguéis que correspondam a 0,50% do valor de compra podem e devem ser encarados como remuneração condizente. Abaixo desse porcentual, aconselha-se o investidor a rever sua posição, Acima dele, é certo que o locador fez um excelente negócio ao adquirir o imóvel.