Saiba escolher a imobiliária ao alugar ou comprar um imóvel

Procurar um imóvel para alugar ou comprar é uma tarefa trabalhosa e cheia de particularidades. Contar com a ajuda de uma empresa especializada, que já conhece os meandros desse mercado e possui uma carteira de imóveis para mostrar, é uma atitude racional e, por que não dizer, segura.

Essas empresas são as imobiliárias, organizações destinadas a alugar e vender imóveis. “As imobiliárias atuam na intermediação dessa negociação e facilitam a relação entre locador e locatário ou proprietário e comprador e se sustentam somente com comissões e taxas negociadas legalmente”, diz Luiz Fernando Gambi diretor de comercialização e marketing do Secovi-SP (Sindicado da Habitação-São Paulo).

Gambi conta ainda que algumas pessoas confundem essas empresas com as administradoras de imóveis, que prestam outros tipos de serviço. “As administradoras podem também atuar como intermediadora dos negócios imobiliários, mas as funções principais são administrar bens e condomínios”.

De acordo com Gambi, quando administram bens, as empresas têm a obrigação de zelar pelo imóvel do proprietário que as contratou, no caso de uma locação, e ser o contato com o inquilino, inclusive fazendo a cobrança da contribuição condominial mensal. Já quando administram condomínios, elas devem se dirigir aos moradores do imóvel a partir de um síndico, cuidando das despesas, receitas, reformas e funcionários, além de também cuidar do pagamento do condomínio. “Portanto, você para de se relacionar com a imobiliária após o término de uma transação, mas não com uma administradora”, compara o diretor.

Mas, que tipo de problemas alguém pode ter com uma imobiliária? Valéria Cunha, assistente de direção do Procon SP, relata que a principal reclamação de consumidores em relação a imobiliárias e administradoras de imóveis é o não cumprimento de contrato em relação a taxas. Administrar um imóvel de forma precária, cobranças de taxas não mencionadas no momento da assinatura do contrato são alguns exemplos desses “deslizes”. “Entre fevereiro do ano passado e janeiro deste ano, o Procon SP realizou 1.877 atendimentos relacionados a aluguel e compra de imóveis. A maior parte dos consumidores (750) tinha dúvidas sobre taxas. E boa parte das reclamações são referentes ao repasse da taxa de aferição da idoneidade ao locatário”, afirma Valéria.

Tais despesas, comuns em um contrato de locação ou compra, são obrigações do proprietário. Segundo Marcelo Manhães de Almeida, advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP, muitas empresas cobram do futuro inquilino ou comprador as despesas pela emissão de documentos necessárias à matrícula atualizada do imóvel, assim como as relativas à aferição da idoneidade do pretendente e de seu fiador, além da taxa Sati (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), pagamento exigido do comprador correspondente 0,88% do valor do imóvel, relacionado a contratação de assessoria jurídica. “Está errado, o proprietário ou a imobiliária devem cuidar disso, não o locatário ou comprador, segundo a lei”, garante.

Há também outras exigências de praxe das imobiliárias que causam confusão e dúvida. As exigências são comprovantes de rendas, extratos bancários, necessidade de um fiador ou o de um seguro fiança e a renda três vezes maior do que o valor do aluguel do imóvel para que o contrato seja efetivado.

No entanto, de acordo com Manhães, embora os critérios adotados por cada imobiliária sejam subjetivos, existem algumas requisições previstas em lei e não arbitrárias. “A exigência de um fiador ou seguro fiança está prevista na lei. Já a exigência de documentos (como dados pessoais, extratos bancários e comprovantes) não é ilegal no caso do locatário, apenas do comprador. Para quem vai alugar, é apenas uma questão de lei de mercado. Se o locatário não quiser entregar à imobiliária, outro candidato pode fazê-lo e alugar o imóvel no lugar dele”.

Algumas administradoras garantem pedir apenas o básico durante a negociação de uma propriedade. O coordenador da imobiliária Century 21 Brasil, Wilame Lima, alerta que é importante que o cliente esteja munido de toda a documentação necessária para o aluguel, como comprovantes de renda, idoneidade e certidões. “Para adquirir qualquer produto ou serviço é necessário estar preparado financeira e juridicamente. E o corretor tem a obrigação de orientar o proprietário e o locatário”.

No entanto, alguns corretores, além de não auxiliarem de maneira adequada os consumidores, são também infratores. Não existem dados precisos sobre essas infrações nos órgãos fiscalizadores desses profissionais, mas as fontes entrevistadas pela reportagem relataram alguns casos.

Existem corretores que já são conhecidos na praça por fazerem transações irregulares, sem o conhecimento do dono da propriedade ou mesmo da imobiliária, como cobrar o condomínio do inquilino e não repassar o valor à administradora ou ao dono. “Por isso, o consumidor deve guardar toda a documentação, recibos e comprovantes. Ao constatar que algum de seus direitos foi violado, ele deve questionar a imobiliária, se possível, por escrito, protocolando uma via da reclamação. Caso não haja resposta favorável ao questionamento o consumidor poderá recorrer a um órgão de proteção do consumidor ou ao Poder Judiciário”, orienta Valéria Cunha, do Procon SP.

Wilame Lima admite que essas infrações podem acontecer. “O corretor infrator é punido pelo próprio mercado, por aqueles clientes que não vão querer fazer negócios com ele. A imobiliária tem o direito de escolher qual punição dará a este corretor, mas cabe aos órgãos competentes, como o Creci e Secovi, decidirem qual a penalidade a se aplicar ao corretor em caso de infrações”, diz.

Outro problema encontrado por quem quer alugar ou comprar é saber se o imóvel está realmente sendo locado pela empresa anunciante. Algumas administradoras anunciam a locação de um bem e não possuem autorização para tal. O advogado Manhães lembra que é imprescindível que o comprador ou futuro inquilino peça à imobiliária uma cópia do contrato social do imóvel - uma autorização do proprietário para a imobiliária gerir, vender ou locar. “Com isso, é possível verificar se imobiliária está realmente representando o imóvel, se ela tem autorização para vendê-lo ou locá-lo”.

Obviamente, nem todas as empresas imobiliárias e administradoras de imóveis causam problemas, mas é preciso saber como, onde e de que forma essas empresas atuam. De acordo com o presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP, uma imobiliária só pode locar, vender, ser intermediária ou administrar um imóvel se estiver inscrita no Creci (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis), conselho profissional que regula e fiscaliza a atividade do corretor de imóveis e das corretoras.

“Tanto o proprietário quanto o futuro locatário ou comprador devem entrar no site da entidade para consultar se há algum processo disciplinar contra a imobiliária. É bom também procurar no site do Procon e do Tribunal de Justiça se há alguma reclamação ou processo contra a empresa”, diz o advogado. Há ainda outro órgão onde é possível pesquisar a respeito de uma empresa do ramo imobiliário, o Secovi (Sindicato da Habitação), entidade representativa dos condomínios e da indústria imobiliária no Brasil.

Governo deveria subsidiar condomínio do Minha Casa, Minha Vida, diz Secovi

As cotas de condomínio dos imóveis do programa de habitação federal, Minha Casa, Minha Vida, destinado às famílias com ganhos de até três salários mínimos, deveriam ser subsidiadas pelo governo.

Ao menos esta é a avaliação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), para quem, caso contrário, o valor do condomínio para tais famílias ficará inviável, podendo gerar inadimplência, má conservação do imóvel e até abandono.

“Nos imóveis destinados às famílias com ganhos de até três salários mínimos, o governo deveria subsidiar a água, a luz e os encargos dos condomínios. Pois o ideal é que este valor fique em torno de R$ 20 para as famílias, senão, por não conseguirem pagar, muitas podem até abandonar o imóvel”, explica o vice-presidente de administração imobiliária da entidade, Hubert Gebara.

Reservas

Quem opta por adquirir um imóvel com custos mais baixos do que os tradicionais deve fazer uma reserva de dinheiro para as despesas adicionais.

Segundo alerta o fundador do centro de estudos e formação de patrimônio Calil&Calil, Mauro Calil, para não ter que apertar o orçamento mais do que o necessário, o ideal é que a pessoa reserve de 30% a 35% da renda para pagar o financiamento e arcar com gastos como IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana), condomínio e manutenção do imóvel.

Acessibilidade: Projetos pensados para a terceira idade

Projeção feita pelo escritório de arquitetura Aflalo e Gasperini para o Vila Dignidade desenvolvido pela Secretaria da Habitação e Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU). O projeto consiste em vilas de até 24 casas adequadas à moradia de idosos
Projeção feita pelo escritório de arquitetura Aflalo e Gasperini para o Vila Dignidade, desenvolvido pela Secretaria da Habitação e Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU). O projeto prevê a construção de casas em um sistema de vilas afim de promover a reintegração de idosos à vida social
Vista geral do projeto de habitação para idosos Vila Dignidade em Avaré, interior de São Paulo. O empreendimento da Companhia de Habitação e Desenvolvimento Urbano (CDHU) e da Secretaria da Habitação do Estado de São Paulo foi pensado segundo as diretrizes do chamado Desenho Universal que garante acessibilidade a todos

As áreas comuns do Vila Dignidade, empreendimento da CDHU que pretende oferecer moradia digna a idosos autossuficientes, têm rampas com inclinação de até 8,33% e corrimãos que facilitam a circulação dos moradores

Entre os equipamentos de uso coletivo está a area destinada a ginástica. Na praça ao ar livre, cadeiras com pedais e equipamentos para a fisioterapia são algumas das opções para os exercícios

Área externa do Vila Dignidade em Avaré destinada a jogos, com acesso por rampas e corrimãos que facilitam a circulação dos idosos. O projeto é composto por 22 casas, um salão de convivência e três áreas externas para atividades como jogos e exercícios físicos, além de descanso

Concebido a fim de resgatar a convivência social, o Vila Dignidade oferece moradia a idosos. Além das casas construídas em sistema de vila, o condomínio tem um salão (ao fundo) para festas e atividades como trabalhos manuais. Toda a estrutura é adequada ao acesso universal

Visão interna de uma das casas do Vila Dignidade em Avaré, interior de São Paulo. Os cômodos foram projetados para facilitar a circulação e há orientação na disposição dos móveis para evitar obstáculos e possíveis quedas

Recorte mostra a planta de uma casa do Vila Dignidade. No desenho é possível identificar as areas de manobra que possibilitam a circulação de cadeirantes

Planta baixa das unidades do Vila Dignidade da CDHU, projetado em parceria com o escritório de arquitetura Aflalo e Gasperini. As casas são desenhadas duas a duas e construídas em sistema steel frame

Projeção feita pela Aflalo e Gasperini em parceria com a CDHU para a implantação do Vila Dignidade em Avaré/ SP. O sistema de ocupação periférica do espaço é adequável a diversos formatos de terreno. O condomínio de Avaré foi o primeiro a ser entregue em fevereiro deste ano

Projeção feita pela Aflalo e Gasperini em parceria com a CDHU para a implantação do Vila Dignidade previa o sistema de ocupação periférico que destinava a area interna do terreno a um espaço de convívio entre os moradores

A área de convivência do Hiléa remetia aos centros das cidades de antigamente, com direito a cinema e sessões "retrô". O recurso servia também para dar conforto aos pacientes do mal de Alzheimer e estimular as lembranças sentimentais

Fachada do Hiléa, condomínio de alto padrão projetado pelo escritório de arquitetura Aflalo e Gasperini, concebido em 2005 e inaugurado em 2007. Ano passado, foi vendido ao Governo do Estado de São Paulo e, atualmente, abriga o Hospital Lucy Montoro

A piscina do Hiléa dispunha de rampas de acesso aos idosos. Além dela, academia, salão de jogos e restaurante eram algumas das atrações do condomínio. O espaço ainda contava com uma UTI equipada e atendimento médico

No quarto, um trilho partia do banheiro e percorria a extensão do cômodo, facilitando a circulação de idosos com dificuldades motoras. Além disso, os móveis tinham cantos arredondados e a cama era mais alta, próxima a altura que encontramos em hospitais

Na foto ainda é possível ver o trilho para a circulação de pessoas em uma espécie de "balanço". O quarto tem janelas amplas e que facilitam o contato com o ambiente externo, bem como um ar aconchegante. No criado-mudo, o telefone com uma tela acoplada facilitava as conversas e aumentava a sensação de familiaridade das ligações

Projetos com arquitetura acessível facilitam a vida dos idosos

O número de idosos no Brasil cresce a cada ano, e já representa atualmente 10% da população do país, segundo projeções do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Assim, é preciso pensar na readequação de muitos hábitos e espaços para facilitar a mobilidade, sejam eles públicos ou privados.

Nos últimos tempos houve uma movimentação neste sentido, resultando em alguns projetos e soluções de moradia para a terceira idade. Nos Estados Unidos desenvolveu-se em 1985 o conceito do Desenho Universal que hoje norteia, no Brasil, os projetos construtivos da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU).

Porém, até o ano passado, moradia adaptada e pensada para a melhor idade era quase exclusividade da classe AAA, e a alternativa aos centros de luxo continuava a ser o asilo. Um dos projetos mais comentados pela imprensa em 2007 foi o Hiléa, um condomínio de alto padrão que oferecia condições de moradia permanente - com serviços que iam da recreação a uma UTI de última geração - a hospedagens curtas e mesmo diárias, como em um clube.

Oferecia, porque o empreendimento funcionou por cerca de dois anos, mas acabou sendo comprado pelo Governo do Estado de São Paulo por R$ 50 milhões e, hoje, abriga o Hospital Lucy Montoro para o atendimento de pacientes com necessidade de tratamento intensivo e sequencial.

Não dá para negar que o Hiléa teve um planejamento único, realizado pela Aflalo e Gasperini, no que se refere à qualidade de moradia para a 3a Idade. A coordenadora da área de concepção e estudo de viabilidade de projetos do escritório de arquitetura, Grazzieli Gomes, explica que o empreendimento foi pensado para ser autossuficiente e que nele, como em todo bom projeto arquitetônico, os conceitos foram definidos antes dos desenhos propriamente ditos.

“No Hiléa o referencial era o resgate da vida em sociedade, especialmente, para idosos que sofriam do mal de Alzheimer. Foi utilizada uma consultoria médica e parte dos espaços, como a praça de convivência, foram pensados como formas de resgatar memórias sentimentais através de referências de época”, diz a arquiteta.

Na contramão dos condomínios de alto padrão, a Secretaria da Habitação do Estado de São Paulo e a CDHU em parceria com a Secretaria de Assistência e Desenvolvimento Social desenvolveram, ano passado, o projeto “Vila Dignidade” baseado nos conceitos de acessibilidade garantidos por dois decretos, um federal e outro estadual, que fazem aplicar as diretrizes do já citado Desenho Universal às construções.

“O ‘Vila’ busca o resgate da dignidade e a reintegração de idosos a um bairro e a um meio de convivência. É a retomada da cidadania” explica o superintendente de projetos da CDHU, Fernando Llata. Assim, partindo do conceito das antigas vilas, o projeto, desenvolvido em parceria com a Aflalo e Gasperini, foi pensado segundo a construção de casas de modo periférico em um terreno, para que o centro fosse ocupado por uma praça com áreas de convívio, recreação e ginástica. Uma forma de integrar os moradores.

O primeiro “Vila Dignidade”, construído em Avaré, foi entregue à população em fevereiro deste ano. Mais nove condomínios estão em fase de licitação ou prestes a ter suas obras iniciadas no interior do Estado e há a promessa de recursos para mais 10 implantações ainda em 2010.

Segundo a gerente de pesquisas habitacionais da CDHU e coordenadora do projeto “Vila Dignidade”, Mariana Sylos, os empreendimentos são feitos em parceria com as prefeituras que, em muitos casos, doam os terrenos e depois gerenciam os empreendimentos.

As casas são oferecidas, via poder público, a idosos solitários ou casais, mas é pré-requisito ser autossuficiente e ter uma condição social menos favorecida. Os moradores não têm a propriedade das unidades, que são cedidas temporariamente enquanto eles conseguem se manter sozinhos.

Adaptações

Tanto o Hiléa, quanto o Vila Dignidade focaram detalhes e cuidados para facilitar a vida de quem tem mais de 60 anos. As portas possuem vãos que possibilitam a circulação de cadeirantes. Nos cômodos também foram determinadas as chamadas áreas de manobra com 1,5 x 1,2 m, onde uma cadeira de rodas pode girar até 180º.

Interruptores, maçanetas e fechaduras têm altura compatível ao acesso dos cadeirantes. Nos banheiros há barras de apoio e o piso é antiderrapante. As rampas têm inclinação de até 8,33% e as áreas de circulação têm guarda-corpos e corrimãos para auxiliar o equilíbrio, enquanto os móveis, no caso do Hiléa, possuem cantos arredondados e alturas e densidades adequadas a facilitar os movimentos do usuário.

Destaques

No Hiléa, o detalhe construtivo que mais chama a atenção é um trilho que cobre toda a extensão do quarto a partir do banheiro. Com ele, explica Grazzieli Gomes, arquiteta do escritório Aflalo e Gasperini, é possível fazer a locomoção dos idosos do banheiro ao sofá, passando também pela cama, utilizando uma espécie de balanço. O recurso diminui o desconforto aos toques excessivos, especialmente no caso de senhoras.

Outro chamariz, mais modesto, é diferenciação de cor entre o piso e a parede em áreas “úmidas” como o banheiro. A técnica, explica a arquiteta, serve para auxiliar o idoso a se situar no espaço.

No “Vila”, por sua vez, o carro-chefe da inovação fica por conta de um sistema de sensores que acionam um alarme sonoro/visual ao lado da porta de entrada da casa, do lado externo. Os dispositivos de acionamento ficam junto aos interruptores e devem ser usados caso haja uma emergência.

Outro diferencial é própria forma construtiva das casas que possibilita a realização da obra em cerca de seis meses. As unidades são erguidas, explica Fernando Llata da CDHU, via sistema steel frame, uma estrutura de aço que recebe placas moldadas com perfis metálicos. E que, no caso das edificações do “Vila Dignidade”, ganharam coberturas metálicas sobre um pé direito de 2,6 m para facilitar o arejamento dos ambientes.

Como saber se é possível remover paredes para aumentar os ambientes da casa ?

“Posso ou não derrubar as paredes da minha casa ?”

Não há resposta certa para essa pergunta. Pode ser que sim, ou não – tudo vai depender do sistema estrutural da construção. Na verdade, existem diversas maneiras de se construir uma casa ou sobrado, e para cada uma dessas formas ainda existem projetos diferentes, gerando respostas diversas.

Apenas para ilustrar essa multiplicidade de possibilidades, tomemos como exemplo um sobrado geminado dos dois lados, modelo muito comum em São Paulo e que pode ser construído de diversas maneiras. As soluções estruturais mais comuns de encontrarmos atualmente neste exemplo são:

Alvenaria: estrutura composta por uma combinação de paredes estruturais de tijolinhos e assoalhos - vigas e tábuas de madeira que formam os diferentes andares. As paredes laterais em geral são compartilhadas pelos vizinhos. Essa solução é muito comum em sobrados antigos, sobretudo os construídos em vilas operárias.

Concreto armado: este é o mesmo sistema utilizado na maior parte dos edifícios no Brasil. Trata-se de um conjunto de pilares, vigas e lajes de concreto armado (concreto com uma armação interna de aço). Quando você vê “esqueletos” de prédios sendo erguidos na sua vizinhança, é o sistema de concreto armado em ação.

Alvenaria armada: A alvenaria armada é o uso de blocos de concreto com um preenchimento de aço e graute (um produto similar ao cimento, mas com elevada resistência) em determinados pontos, formando um sistema de pilar e viga embutido nas paredes, e trabalhando em conjunto com elas. Esse sistema, cada vez mais utilizado, é comum em sobrados financiados pelo poder público, e pode ser empregado em prédios até 10 andares.

Para essas três formas de se realizar a estrutura do sobrado, temos respostas muito diferentes em relação à remoção de paredes.

Na alvenaria, geralmente são as paredes limítrofes que importam, então é possível a retirada das paredes divisórias centrais, mas sempre com muito cuidado, para não afetar o vizinho ou retirar os travamentos horizontais (assoalhos) que podem fazer com que as paredes laterais desabem.

A estrutura de concreto armado é a que possibilita a maior facilidade na remoção de paredes, porque elas não têm função estrutural. É o que se faz na maioria das reformas de apartamentos, por exemplo. Mas tenha muito cuidado para nunca cortar ou abalar um pilar ou viga.

Na alvenaria estrutural, as possibilidades de alterações de paredes são mínimas, praticamente nulas. Acontece que todas (ou quase todas) as paredes têm função estrutural, e cortá-las ou derrubá-las pode ter consequências desastrosas. No caso de edifícios de alvenaria armada, por exemplo, não se deve sequer realizar cortes horizontais para passagem de conduítes elétricos ou canos de hidráulica, fato que tende a aborrecer muitos moradores.

Além das citadas, existem inúmeras formas de se estruturar uma construção, como estrutura metálica, light steel framing, estrutura de madeira, formas inteiriças de concreto. Pode-se também usar mais de um sistema em combinação. Cada uma delas tem uma resposta diferente sobre a possibilidade de remoção de paredes.

Se você está interessado em reformar sua casa ou apartamento, sugiro enfaticamente que procure um profissional, arquiteto ou engenheiro. É possível que nem os profissionais saibam a concepção estrutural de sua residência assim de pronto, só de olhar. Mas eles têm a consciência dos riscos envolvidos e irão buscar as respostas necessárias, minimizando os perigos de uma obra.

Como os profissionais da área descobrem qual sistema estrutural tem minha casa?

Essa é novamente uma resposta complexa, mas simplificando temos:

- A experiência profissional, o que já os gabarita a intuir o tipo de sistema estrutural de uma construção pelo estudo da planta e da disposição espacial da obra

- Pesquisa pelos projetos existentes ou pelos próprios projetistas por meio de buscas em prefeituras ou outros órgãos correlatos

- Métodos de prospecção in loco por rasgos na alvenaria e furos nas lajes para detecção do método estrutural

- Caso considere necessário, ele também pode utilizar laudos de peritos para avaliar o sistema utilizado e as possibilidades de modificações que oferece

Acredito que derrubar paredes, integrar ambientes, melhorar iluminação, buscar ventilação cruzada e reduzir compartimentação descabida em residências são sempre boas idéias. Mas tenha em mente que são necessários cuidados e uma compreensão clara de como funciona o aspecto estrutural de sua residência para realizar isso de forma segura.

Do contrário, sua casa pode, literalmente, desabar na sua cabeça.

Preços de material para construção têm maior alta desde 2008, aponta FGV

Os preços dos materiais e equipamentos para construção subiram 0,45% em março, registando o maior aumento desde novembro de 2008, segundo os dados do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) divulgados nesta sexta-feira pela FGV (Fundação Getulio Vargas).

No acumulado dos últimos 12 meses, o índice apresenta deflação (0,82%), mas a tendência é que volte a ter aumento quando as taxas mensais negativas em 2009 --entre março e setembro - forem sendo substituídas por variações positivas no decorrer deste ano.

Segundo Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da FGV, esse grupo será "o grande elemento surpresa". Um dos fatores que deve influenciar a variação desses itens é a desoneração de IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados) para material de construção, que acaba em junho.

"O cenário para este ano é bem diferente do ano passado, quando a Caixa sustentou o mercado", completa Ana Maria. Em 2009, ressalta, houve queda no consumo das famílias para fazer puxadinhos, reformas ou manutenção.

A pressão sobre os preços desses produtos com o aumento da demanda deve ser atenuada pela ampliação da capacidade instalada. De acordo com uma pesquisa da FGV, os empresários da construção civil preveem uma expansão de 11,8% neste ano e, para o triênio até 2012, de 18,8%.

O grupo materiais e equipamentos tem um peso de 41,4% na formação do INCC, que subiu 0,45% em março. Entre as cinco maiores influências para essa alta, aparecem vergalhões e arames de aço ao carbono (0,82%) e tubos e conexões de PVC (2,23%).

Crédito imobiliário cresce 42% em 12 meses até fevereiro, diz BC

O crédito imobiliário registra alta de 41,6% nos 12 meses acumulados até fevereiro deste ano, taxa recorde de expansão de acordo com o Banco Central (BC). A relação com o Produto Interno Bruto (PIB) subiu de 2,2% em fevereiro de 2009 para 3%.

O estoque de financiamentos habitacionais era de R$ 96,76 bilhões no mês passado, com uma alta de 2,7% sobre a posição de janeiro.

Os dados do BC mostram ainda que o ritmo de crescimento é maior nas operações com recursos obrigatórios, como a captação em caderneta de poupança, com alta de 47,1% no acumulado em um ano. E o financiamento em operações a taxa livres tinha aumento de 34,9% no mesmo período.

Para o chefe do Departamento Econômico do BC, Altamir Lopes, apesar da forte expansão vivida pelo mercado imobiliários, o volume "ainda é muito baixo" na relação com o PIB.

"As razões para isso podem se resumir no fato de que, para emprestar a longo prazo, tem que captar também no longo prazo. E só agora estão surgindo os instrumentos para isso", explicou ele, citando a recente criação da Letra Financeira (LF) para captação acima de dois anos, pelos bancos.

Quais cuidados jurídicos devem ser tomados na compra de um imóvel?

A aquisição de imóvel é sempre um momento especial, seja pelo significado de conquista que está implícito no ato, seja pela complexidade quanto à definição de qual imóvel comprar e a segurança jurídica do negócio entabulado.

Tratarei aqui, ainda que em linhas gerais, sobre as cautelas jurídicas que devemos ter ao adquirir um imóvel. Partiremos do princípio de que a escolha do imóvel já está definida – resta, assim, a análise jurídica da aquisição.

Tratando-se de imóvel pronto, novo ou usado, cabe analisar a sua situação perante o Registro Imobiliário e perante o cadastro municipal de contribuintes (IPTU). Vale destacar: não basta ter um contrato particular, um termo de quitação ou escritura definitiva. É fundamental que o registro do respectivo título esteja constando no Registro de Imóveis competente.

O registro do título aquisitivo (ou seja, do contrato particular, do instrumento público de escritura definitiva; do formal de partilha, da carta de adjudicação ou de outro título que implique na transferência do domínio para outrem) é essencial para que essa aquisição faça força perante terceiros, e não apenas entre as partes contratantes.

Ao analisar o título aquisitivo e a certidão de matrícula expedida pelo Registro de Imóveis competente, podemos confirmar os dados do imóvel (descrição, dimensões, dados cadastrais), quem são os atuais titulares e a existência ou não de ônus ou encargos sobre o imóvel. Com as informações cadastrais obtidas junto à municipalidade, é possível saber se há alguma pendência de caráter tributário-fiscal sobre o bem.

Com tais documentos é possível avaliar a situação formal do imóvel e também a sua situação fiscal perante a prefeitura, inclusive quanto à regularidade das obras erigidas no local.

Por vezes, a situação documental do imóvel não corresponde à sua situação real, merecendo, assim, providências como a retificação de área, a instauração de uma ação de usucapião para acrescer ao imóvel determinada área que estava sob a posse do vendedor por determinado tempo; ou ainda a anotação de eventual servidão que recaia sobre o imóvel.

Aliás, cabe observar que as servidões, isto é, passagens públicas abertas em uma propriedade particular, devem ser devidamente descritas e anotadas na matrícula do imóvel. No entanto, o exercício desse direito há de ocorrer de forma menos onerosa para quem concede a servidão. Por exemplo, uma servidão de passagem a um imóvel encravado (cercado por outras propriedades, sem acesso à vias públicas) não dá ao beneficiário o direito de cercar a área correspondente a essa passagem pois, assim, estaria tomando para si parte do imóvel do concedente.

Enfim, encontrando-se em perfeita ordem a documentação relativa ao imóvel, cabe a partir de então analisar o vendedor, especialmente a sua situação econômica- financeira, de modo a constatar o grau de segurança jurídica dessa aquisição.
Para tanto, várias são as certidões que devem ser obtidas em relação aos proprietários-vendedores do imóvel, bem como daqueles que figuraram, nos últimos dez anos, como seus antecessores.

Essas certidões devem demonstrar a inexistência de demandas que possam caracterizar que a venda do imóvel esteja sendo feita em fraude a credores. A análise deve ser criteriosa e, para cada caso, há cautelas específicas a serem tomadas.

Nesse sentido, além das certidões forenses de distribuidores cíveis (estaduais e federais), criminais, executivos fiscais; de feitos trabalhistas, de protesto de títulos e certidões negativas de contribuições previdenciárias e tributos administrados pela Receita Federal (INSS e Receita Federal/Procuradoria da República), deve também o comprador atentar para a situação do imóvel em relação ao rateio das despesas condominiais, de modo a que não venha a assumir dívida do antecessor.

Destacamos a conveniência de analisarmos, também, as sociedades nas quais o vendedor eventualmente participe (ou tenha participado, pelo menos nos últimos dois anos) como sócio ou diretor, tendo em vista que, em determinadas situações, pode haver a desconsideração da personalidade jurídica dessa sociedade e então, o eventual litígio provocar consequências no patrimônio pessoal dos sócios e/ou diretores.

Com relação a imóveis em construção, somam-se outras cautelas que serão devidamente abordadas em uma próxima oportunidade.

QUAL O ALUGUEL IDEAL DE UM IMÓVEL?

A maioria das pessoas que resolvem fazer investimentos em imóveis para auferir renda, têm em mente obter um retorno de “X” por cento sobre o capital aplicado. E a substituição do “X” por um número varia conforme o país, o estado, a cidade, e, ainda, a época.

Nos países do chamado Primeiro Mundo, onde os investimentos financeiros em renda fixa dão retornos que para nós beirariam o ridículo (1% a 2% ao ano – porém com inflação próxima de zero), conseguir um rendimento locatício de 0,20% é motivo de festa.

Já no Brasil, nos tempos de inflação galopante, superior a dois dígitos mensais, não se cogitava nada menos do que 1% ao mês, mais atualização monetária. Uma taxa relativamente modesta quando comparada aos 3% reais que boa parte das instituições financeiras pagavam aos que nelas investiam seus recursos.

Mesmo com a estabilidade monetária, advinda do Plano Real, as autoridades monetárias não lograram reduzir a conhecida taxa Selic a patamares decentes, diante do contínuo temor do país sofrer um ataque especulativo internacional. Isso fez com que os aluguéis continuassem oscilando na casa do um por cento.

Apenas nos últimos tempos, quando a inflação foi praticamente dominada e mantida em percentuais toleráveis, forçando a redução da taxa oficial de juros, houve uma mudança no comportamento dos investidores imobiliários.

Assim é que, nos dias de hoje, tornou-se palatável uma remuneração média de 0,50% a.m. ou 6% anuais sobre o capital investido em imóvel, a título de aluguel, visto tratar-se de remuneração efetiva, já que a ela é acrescida a correção monetária. Como todos sabem, meio por cento é o rendimento pago pelas cadernetas de poupança, garantidas pelo Governo Federal, ao qual se soma a inflação medida pela variação da Taxa Referencial (TR).

Contudo, existe uma diferença descomunal entre aquele que aplica em imóvel e o que opta pela poupança. O investidor imobiliário conta com a certeza de que seu capital continuará se valorizando – afora o aluguel percebido -, enquanto que o investidor financeiro pode ter a inabalável convicção de que seu capital será corroído ao longo dos tempos pelos resíduos inflacionários não apurados pelos indexadores do mercado.

Evidentemente que alguém poderia contra-argumentar que não foram dados como exemplos outros tipos de aplicações financeiras, como as bolsas de valores e de mercadorias, as grandes somas de dinheiro que recebem uma especial atenção dos bancos etc., onde as remunerações dos capitais podem ser mais generosas. Só que, nesses casos, como é sabido e comprovado por precedentes históricos, há risco de perda do capital ou de parte dele, condição praticamente inexistente no ramo das locações.

Dito isso, é possível afirmar-se com segurança que aluguéis que correspondam a 0,50% do valor de compra podem e devem ser encarados como remuneração condizente. Abaixo desse porcentual, aconselha-se o investidor a rever sua posição, Acima dele, é certo que o locador fez um excelente negócio ao adquirir o imóvel.

No aluguel de flats, serviços pesam mais do que preços

A advogada Isis Kimura e o contador Fabiano Mariscal moravam num antigo apartamento de quarto-e-sala no Catete. O valor gasto com aluguel e condomínio era de R$ 750. Mas o casal de namorados queria se mudar para um imóvel mais espaçoso. Na procura pelos bairros da Zona Sul do Rio, eles se depararam com uma outra forma de morar, que até então não passara pela cabeça dos dois: um flat Apesar de ter as mesmas medidas, o custo de aluguel mais taxas da unidade, em Botafogo, era de R$ 1.550, ou seja, mais que o dobro do que pagavam. Mas Isis e Fabiano foram seduzidos. Pelos vários serviços incluídos.

De acordo com Isis, a estrutura oferecida a quem mora neste tipo de imóvel e o fato de ser um prédio novo foram fatores determinantes na escolha.

- O apartamento tem as mesmas características do imóvel que morávamos. É um quarto-e-sala, com 40 metros quadrados. Mas tem um ótimo playground, um restaurante com preços acessíveis e serviços de faxina e lavanderia. Pagamos mais caro, mas compensa pelas facilidades – diz a advogada.

Os aluguéis de flats em bairros da Zona Sul do Rio, de maneira geral, chegam a custar o dobro dos de apartamentos do tipo padrão. No Leblon, local com grande oferta de apart-hotéis, a locação pode chegar a R$ 5 mil, por unidades com áreas, predominantemente, de 50 a 80 metros quadrados. Já os apartamentos comuns com as mesmas características têm aluguel máximo de R$ 2.500, segundo pesquisa do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-Rio) no mês de novembro.

Em Ipanema, o preço máximo do aluguel de um apartamento comum de quarto-e-sala, ainda segundo a pesquisa do Secovi-Rio, é de R$ 2.300. Já os flats podem ter preços superiores a R$ 5 mil. De acordo com Luiz Paulo Machado, gerente comercial e de locações da Protel, empresa especializada em flats, os preços médios em Botafogo são mais acessíveis, girando em torno de R$ 2.300. Mas, as melhores ofertas, segundo ele, estão na Barra da Tijuca e no Recreio.

- A procura por imóveis nessas regiões cresceu bastante e a oferta também está aumentando. Nas áreas próximas da praia, pode se encontrar flats com aluguel entre R$ 2 mil e R$ 2.500 – diz o gerente comercial.

Copacabana, já conhecida pela grande oferta, também tem flats por volta R$ 2.500. Já os apartamentos comuns no bairro têm aluguéis médios de R$ 1.107.

Fonte: O Globo

Quem e como contratar na hora de reformar ou construir sua casa?

Existem diversas maneiras de se realizar uma obra. Explicarei sucintamente as mais básicas, mas tenha em mente que é possível realizar combinações entre o que irei descrever e que não existe uma solução “ideal”.

O método vai depender de diversos fatores, como a técnica construtiva escolhida até o desembolso de dinheiro previsto. As formas mais comuns de se realizar uma obra são:

Construir diretamente: Esse é o formato mais comum para pequenas reformas. O proprietário contrata os serviços diretamente com os profissionais e ele mesmo coordena o encanador, o eletricista, o azulejista, o pedreiro, o marceneiro e quem mais for necessário. Toda a administração da obra cabe ao proprietário, sem nenhum intermediário.

Em tese, esse sistema é o mais barato. Você pagará apenas o custo da mão de obra e dos materiais, poderá realizar inúmeros orçamentos e assim por diante.

Mas... Se você não é da área de construção civil, é grande a possibilidade de se atrapalhar nos detalhes, na interface dos materiais e na coordenação das diferentes atividades da obra, e ter um produto final aquém do esperado. Administrar uma obra toma muito tempo e se você tem um trabalho que ocupa todo o seu dia, provavelmente a obra vai atrapalhar o seu cotidiano e torná-lo ainda mais estressante.

Você terá mais dificuldades para encontrar uma mão de obra de qualidade, pois dependerá apenas de indicações, e nem sempre é possível consegui-las. Realizar compras e contratações sem a ajuda de um profissional da área pode ser um tiro pela culatra e a obra acaba mais cara. Fora a dor de cabeça...

Dica: Procure um mestre de obras ou um pedreiro realmente tarimbado. Assim você pode ao menos concentrar a contratação da mão de obra pesada em uma só pessoa. E essa pessoa responde pelos encontros de disciplinas diferentes, que é onde usualmente acontecem os problemas. Será também uma pessoa em quem concentrar a comunicação, inclusive para mostrar do que não gostou – e ele não poderá jogar a culpa em outra pessoa!

Obra por administração ou gerenciamento: A obra por gerenciamento implica um profissional da área, em geral engenheiro ou arquiteto, como responsável pelo dia a dia da construção. Essa modalidade é bastante comum para reformas de apartamento, construção de casas e até algumas obras de grande porte. O profissional cobra do proprietário uma taxa de administração (mensal ou quinzenal) sobre o valor total da obra. Essa taxa varia muito, mas está em geral entre 10% e 18% – a variação acontece conforme tabela do profissional e, especialmente, em função do valor e complexidade da obra. Obras mais caras implicam taxas mais baixas, e vice versa.

Quando tudo dá certo, há transparência no que está sendo realizado. O profissional emite relatórios financeiros que mostram o que foi comprado, onde, quando e por que. Essas tabelas são as bases dos honorários do administrador. Assim você sabe exatamente o quanto está pagando para o profissional, e essa taxa evita que você tenha o desgaste citado na opção anterior.

O profissional encarregado possui conhecimentos técnicos que você não tem e, portanto, a obra tende a ter uma qualidade melhor, desperdício menor, e mais fluidez. A taxa que você paga não se refere só ao fato de ele contratar e controlar os envolvidos na obra, mas também aos conhecimentos técnicos que ele colocará em ação, facilitando o planejamento do trabalho.

Porém, é importante conseguir um bom profissional, com referências. Se não as tem, visite algum trabalho anterior do profissional para avaliar o resultado. Infelizmente, o mercado está cheio de maus profissionais que acabam por atrapalhar muito mais do que ajudar. Um orçamento muito mal feito, por exemplo, pode acabar por surpreender lá na frente, quando já é impossível voltar atrás.

A obra por gerenciamento não implica que, caso algo dê errado, o administrador irá bancar a recuperação do problema. Isso se aplica mais a casos de empreitada, mas é possível discutir caso a caso. Assim a chance é grande de que, caso haja um problema, você ter de pagar.

Dica: Busque do profissional encarregado de gerenciar sua obra certa cumplicidade, tente fazer com que ele tenha o mesmo desejo que você tem de ver a obra ficar pronta e bonita, para que assim ele se dedique ao máximo.

Evite sempre picuinhas e discussões tolas. Feita a escolha, confie no profissional para não ser taxado de cliente chato e desagradável – o que certamente diminuirá o número de visitas à sua obra. Deixe o clima sempre leve. E evite sempre, a qualquer custo, mudanças de projeto.

Obra por empreitada: A obra por empreitada é o sistema “pacote fechado”, ou seja, é combinado um valor global pelo trabalho ou partes dele. Em geral quem realiza esse tipo de obra é uma construtora ou empreiteira de médio porte, pois é bem possível que seja necessário um capital de giro para manter a obra em andamento.

O proprietário combina com a construtora a empreitada, verifica cuidadosamente todos os itens que ela irá realizar por aquele preço combinado (é importante existir um projeto a que esse valor irá se referenciar), os prazos e datas de pagamento e fica apenas acompanhando o andamento dos trabalhos.

Esse tipo de obra é a que dá menos trabalho ao proprietário, pois há uma empresa encarregada de tudo. Teoricamente basta acompanhar e ver a obra acontecer.

É muito mais fácil para o cliente controlar os pagamentos e prever o desembolso necessário. Caso a obra tenda a ficar mais cara, essa variação está contemplada na empreitada e a construtora deve assumir a diferença. A empresa é responsável pelos itens que construiu por cinco anos. Assim, caso haja um problema, basta acionar a construtora responsável.

Essa modalidade tende a ser a mais cara, porque a construtora tem que colocar, além da remuneração dos envolvidos e de seu lucro, um valor a mais (conhecido no meio como “gordura”) para itens não previstos, problemas de obra, etc.

Você também tende a ficar “refém” da construtora, no sentido deu que não poderá facilmente mudar um fornecedor ou instalador a qualquer momento, pois ele está dentro de um delicado sistema de custos. Os custos tendem a não ser abertos ao proprietário, o que pode deixá-lo inseguro no momento de contratar a empreitada. Além disso, se o projeto não estiver muito bem detalhado, esta modalidade pode se mostrar ruim porque qualquer mudança implicará novo orçamento de serviços extras que deverão ser pagos com pouca margem de discussão.

Dica: Se for contratar uma empreitada de porte razoável, digamos uma casa, contrate um arquiteto ou engenheiro de confiança para realizar uma pequena licitação. Cada construtora coloca coisas diferentes no pacote da empreitada e é muito difícil para quem não é da área equalizar e analisar as propostas. A que parece mais barata, não é necessariamente a mais em conta.

Na realidade não há sistema bom ou ruim. Depende muito do tamanho da obra, do tipo, do projeto, das técnicas construtivas, do local, do valor, da disponibilidade de recursos e assim por diante. O exposto acima é uma simplificação das modalidades de obra. Lembre-se sempre que elas podem se somar, como por exemplo, uma empreitada de mão de obra dentro de um gerenciamento por arquiteto.

Sempre que possível consulte um profissional da área antes de tomar uma decisão. Converse com amigos ou parentes que já fizeram obras e verifique qual o sistema que eles adotaram antes iniciar a sua.

Mineiro constrói casa Invertida

O advogado de Belo Horizonte Eduardo José Lima, em uma noite de insônia, teve uma idéia inusitada: resolveu que queria construir uma casa de cabeça pra baixo. Literalmente. "Primeiro tive a idéia de fazer um telhado invertido, e desse telhado surgiu a idéia da casa completa," explicou.

Lima conta que fez a casa para um filho morar. "Mas ele está assustado, acha que não é adequado para uma residência. Se ele realmente não quiser, talvez ela vire um museu ou algo parecido que vou desenvolver".

Para quem passa na rua, a impressão é de que alguma coisa está errada. As varandas, luminárias, caixa de correio e de água, tudo está invertido. As bicicletas e as árvores que enfeitam a pequena calçada que contorna a casa estão penduradas no teto. Já o telhado de um dos pavimentos está enterrado no chão.

A estudante Vitória Liza, 10 anos, é vizinha da construção. "É uma casa muito bonita. É uma criatividade que quase ninguém tem, a gente fica abismado em ver uma bicicleta no teto, nunca vi coisa igual."

A amiga Amanda Gomes, 12 anos, também gostou da idéia. "Muito interessante, ele tem uma criatividade ótima, as duas casas ficaram muito bonitas. Tudo de cabeça para baixo é muito legal mesmo."

A casa ao contrário fica no bairro Ouro Preto, na região da Pampulha. E como está satisfeito com o resultado do trabalho, o advogado já está construindo outra, só que desta vez, não de cabeça para baixo, mas de lado.

"Já falaram que quem idealizou a casa é louco, que devia ter fumado muito, são as mais diversas expressões possiveis, mas muitos dão risadas de espanto e não de deboche," se diverte.

Lima diz que aceita todos os tipos de sugestões. "Se for boa eu acato. Só sei que queria fazer e consegui fazer. Deus me deu inspiração, força e disposição," afirma.

Por dentro, a residência ainda está sendo construída, por isso o advogado não autoriza a entrada de ninguém estranho, por enquanto.

O sistema de energia e água da casa é parecido com uma residência normal. Ele bolou um sistema de captação de água pluvial no telhado que fica embutido na parte superior. A água cai numa caixa que tem capacidade para 50 mil litros.

"A água está difícil, é um recurso escasso, nem tanto para nós, mas vai se tornar algum dia, e o aproveitamento da água de chuva foi a forma que encontrei para minimizar este problema e ajudar ao meio ambiente."

Para ter o imóvel não basta comprá-lo, é preciso registrá-lo - e isso tem um custo

Depois de uma possível longa jornada à procura de moradia e de enfrentar uma avalanche burocrática de financiamentos, o futuro proprietário ainda vai se deparar com uma despesa extra e, muitas vezes, ignorada: o custo do registro do imóvel. “Muitos futuros proprietários desconhecem que terão que desembolsar mais recursos para arcar com os custos do registro do imóvel. Como muitos são pegos de surpresa, geralmente não estão prevenidos quando se deparam com a despesa extra”, afirma Maíra Vieira Varanda, advogada da Local Imóveis, uma imobiliária de São Paulo.

Segundo a advogada, os custos para registro do imóvel podem representar até 5% do valor total da moradia. “Depois de lavrada a escritura, o futuro proprietário do imóvel se verá às voltas com inúmeras taxas referentes à documentação necessária para fazer o registro do bem”, observa.

Na hora de se obter a escritura, por exemplo, o comprador precisará escolher um cartório de notas para dar início ao pagamento de taxas. É aí que, na maioria das vezes, o comprador tomará conhecimento da existência do chamado ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis), um imposto sobre o valor da venda do imóvel que deve ser pago à prefeitura.

A incidência do ITBI sofre variações de acordo com uma tabela que retrata os valores de referência de imóveis que consta na prefeitura. Essa tabela aborda custos que vão de R$ 651 a R$ 16 milhões e, em geral, o imposto é de 2% sobre o valor da venda. Só que a prefeitura tem um sistema de avaliação do imóvel pelo valor venal de referência. Se o valor declarado do imóvel for inferior ao preço de referência que consta na prefeitura, os custos do ITBI não serão sobre a venda, mas sobre aquele valor de referência que a prefeitura estabelece.

Após o pagamento do ITBI, o tabelião mandará a documetação para o registro de imóveis, e o futuro proprietário terá de arcar com os custos da tabela da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo. “Essa tabela começa no zero e pode superar R$ 60 milhões. É uma tabela progressiva que também estabelece valores de referência para o imóvel”, explica Maíra Vieira Varanda, da Local Imóveis.

A advogada lembra que o ato da assinatura da escritura exige a presença do vendedor e do comprador do imóvel em cartório. “Algumas imobiliárias conseguem que os cartórios não cobrem a diligência ao passar a assinatura, caso o cartório venha até a imobiliária. Caso contrário, comprador do imóvel poderá ter que arcar com valores entre R$ 50 e R$ 300 para pagar o cartório”, diz.

Por fim, o comprador terá que comprovar se o imóvel está em ordem, no sentido jurídico. “Precisamos da certidão de executivos fiscais municipais e estaduais, o que custa R$ 14, e das certidões de dez cartórios, que saem por volta de R$ 7,64 cada”, lista a advogada.

Pagar para vender
O vendedor também tem suas despesas. Precisa obter a certidão de propriedade do imóvel ao custo de R$ 30,28. “Esse documento, retirado no Cartório de Registro de Imóveis, confirma a verdadeira titularidade do imóvel, isto é, se realmente está no nome da pessoa que o está vendendo”, explica Varanda, além de descobrir se existe algum ônus sobre o bem, como hipoteca ou penhora. O vendedor também precisa apresentar declaração de quitação de condomínio e das três últimas contas de água, luz e gás.

A advogada alerta para uma prática nesse mercado como a cobrança indevida de alguns despachantes por documentos que podem ser obtidos facilmente pela internet. É o caso de documentos como a certidão emitida pela Justiça Federal e que atesta se o cidadão tem dívidas ou ações com a justiça, e a certidão negativa de débitos relativos aos tributos federais e dívida ativa da União, esta emitida pelo site da Receita Federal.

O vendedor tem mais um pequeno gasto com sua certidão trabalhista, que custa R$ 5,53. “Quando for fazer a escritura, o comprador precisará desse documento para se certificar de que o proprietário não tem nenhuma ação trabalhista”, observa a advogada da Local Imóveis.

O presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP, Marcelo Manhães, observa que todas essas despesas levam, muitas vezes, os futuros proprietários a não formalizarem a sua aquisição pela escritura pública, permanecendo apenas com o contrato particular firmado com o vendedor. “Ou seja, formalmente o imóvel continua em nome do vendedor e, portanto, se este vier a falecer, ou se sofrer algum processo de execução de dívida, certamente o adquirente terá muito trabalho para defender a sua titularidade do imóvel”.

Manhães julga que algumas das etapas do processo de registro do imóvel poderiam ser eliminadas. “O que se poderia pensar é na dispensa da obrigatoriedade de se lavrar uma escritura pública, visando, assim, economizar as custas com o Tabelião de Notas. Nesse sentido, bastaria levar para o Registro de Imóveis o instrumento particular de compra e venda e o respectivo termo de quitação para se promover a transferência da propriedade para o adquirente”, apregoa.

O especialista da OAB adicionou mais algumas etapas na hora da conclusão da aquisição do imóvel. “As outras providências que devem ser tomadas para deixar o imóvel devidamente legalizado em termos fundiários é a transferência do titular perante a Prefeitura Municipal para a alteração do cadastro municipal – IPTU, e quando for o caso, alterar a inscrição perante o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (se for imóvel Rural). O futuro proprietário ainda deve alterar o cadastro perante concessionários de serviços públicos”, diz.

QUAL O ALUGUEL IDEAL DE UM IMÓVEL?

A maioria das pessoas que resolvem fazer investimentos em imóveis para auferir renda, têm em mente obter um retorno de “X” por cento sobre o capital aplicado. E a substituição do “X” por um número varia conforme o país, o estado, a cidade, e, ainda, a época.

Nos países do chamado Primeiro Mundo, onde os investimentos financeiros em renda fixa dão retornos que para nós beirariam o ridículo (1% a 2% ao ano – porém com inflação próxima de zero), conseguir um rendimento locatício de 0,20% é motivo de festa.

Já no Brasil, nos tempos de inflação galopante, superior a dois dígitos mensais, não se cogitava nada menos do que 1% ao mês, mais atualização monetária. Uma taxa relativamente modesta quando comparada aos 3% reais que boa parte das instituições financeiras pagavam aos que nelas investiam seus recursos.

Mesmo com a estabilidade monetária, advinda do Plano Real, as autoridades monetárias não lograram reduzir a conhecida taxa Selic a patamares decentes, diante do contínuo temor do país sofrer um ataque especulativo internacional. Isso fez com que os aluguéis continuassem oscilando na casa do um por cento.

Apenas nos últimos tempos, quando a inflação foi praticamente dominada e mantida em percentuais toleráveis, forçando a redução da taxa oficial de juros, houve uma mudança no comportamento dos investidores imobiliários.

Assim é que, nos dias de hoje, tornou-se palatável uma remuneração média de 0,50% a.m. ou 6% anuais sobre o capital investido em imóvel, a título de aluguel, visto tratar-se de remuneração efetiva, já que a ela é acrescida a correção monetária. Como todos sabem, meio por cento é o rendimento pago pelas cadernetas de poupança, garantidas pelo Governo Federal, ao qual se soma a inflação medida pela variação da Taxa Referencial (TR).

Contudo, existe uma diferença descomunal entre aquele que aplica em imóvel e o que opta pela poupança. O investidor imobiliário conta com a certeza de que seu capital continuará se valorizando – afora o aluguel percebido -, enquanto que o investidor financeiro pode ter a inabalável convicção de que seu capital será corroído ao longo dos tempos pelos resíduos inflacionários não apurados pelos indexadores do mercado.

Evidentemente que alguém poderia contra-argumentar que não foram dados como exemplos outros tipos de aplicações financeiras, como as bolsas de valores e de mercadorias, as grandes somas de dinheiro que recebem uma especial atenção dos bancos etc., onde as remunerações dos capitais podem ser mais generosas. Só que, nesses casos, como é sabido e comprovado por precedentes históricos, há risco de perda do capital ou de parte dele, condição praticamente inexistente no ramo das locações.

Dito isso, é possível afirmar-se com segurança que aluguéis que correspondam a 0,50% do valor de compra podem e devem ser encarados como remuneração condizente. Abaixo desse porcentual, aconselha-se o investidor a rever sua posição, Acima dele, é certo que o locador fez um excelente negócio ao adquirir o imóvel.

CARLOS ALCEU MACHADO
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Consultor, Coach e Palestrante para o Mercado de Imóveis

O que deve ser analisado antes da compra de um terreno?

A busca por um terreno é sempre um grande desafio. O melhor passo antes de começar essa jornada é ter claro em sua mente os desejos e pretensões para o espaço. Se for uma casa que você deseja construir, gostaria que ela fosse ampla? Térrea? A vista é importante para você? O silêncio? O contato com a natureza? A localização?

Ainda que você parta para essa busca com alguns objetivos claros, novidades irão surgir. Como terrenos que não são exatamente o imaginado, mas que apresentam algum aspecto emocional capaz de mudar suas idéias anteriores, como uma grande figueira no meio do lote (ainda que ele não seja tão silencioso como você gostaria, ou possua uma inclinação maior do que a imaginada, mas com uma vista tão fantástica...). E é isso mesmo!

Apesar dos objetivos iniciais serem importantes para se pensar o cenário ideal, e até servirem como uma reflexão do que você precisa, o principal é ter alguma flexibilidade para aproveitar uma grande oportunidade que apareça. Mesmo que ela mude sua cabeça – a arquitetura da casa que você irá construir deverá balancear os pontos negativos e exaltar os positivos de forma que você consiga o seu resultado ideal.

Se você estiver interessado em um arquiteto antes de comprar o terreno, saiba que ele pode ser de grande auxílio na escolha– é comum estar em dúvida entre dois ou três terrenos e pedir para o profissional dar suas opiniões sobre qual deles daria um bom trabalho. Em geral, ajudar nessa decisão é interessante para o arquiteto, pois garante que ele terá o local mais adequado para o projeto que irá desenvolver.

Independente da presença do arquiteto durante suas perambulações em busca do terreno ideal, existem alguns aspectos que merecem atenção antes de fechar uma compra.

A insolação
O norte está voltado para onde do terreno? Este é um aspecto simples e indispensável de se verificar. O norte representa o local do seu terreno que irá receber a maior parte da insolação diária, e é a insolação mais controlável aqui no Brasil – basta um bom beiral ou aletas altas para minimizar o sol em excesso. O leste é o sol nascente, o sol da manhã, que rapidamente sobe no horizonte. E o oeste, sol da tarde, o mais temível, pois é ele que pode ofuscar e super aquecer sua sala no final do dia, ainda que garanta um belo por do sol! O sul é interessante para grandes aberturas, pois pega muito pouco sol e não se corre o risco de calor em excesso, mas caso o terreno seja cercado por prédios com exceção do sul, você pode ter um problema de insolação.

Vizinhos
Verifique o que os arquitetos chamam de “entorno”. Quem são os seus vizinhos? São muito grandes? Bloqueiam o sol ou a vista? Como é a calçada, a rua, o comércio imediato? Existem serviços como padaria, locadora, lavanderia, em que você possa chegar a pé? Há algum parque ou praça agradável por perto?

Zoneamento
Sempre é interessante verificar brevemente o zoneamento antes de adquirir um imóvel. Geralmente, bons corretores podem informar a respeito. Ou consulte um profissional.

O zoneamento divide a cidade em áreas nas quais as possibilidades de construção são diferentes entre si. Ele define espaços residenciais, comerciais, industriais ou mistos, além de colocar taxas de ocupação, possibilidades máximas de construção, gabaritos de altura, etc. Esse zoneamento varia de acordo com o município e faz parte do plano diretor da cidade.

Pode-se construir um prédio ao meu lado? Uma fábrica na esquina? Quais são os recuos (espaços laterais a construção) que eu e meus vizinhos temos de respeitar? Há um máximo de pavimentos que posso construir? Podem construir uma boate no terreno ao lado do meu? Estas são questões importantes de se perguntar antes de adquirir um imóvel, independente do uso que se pretende dar a ele.

Caso esteja comprando um terreno em condomínio fechado, em geral, valem as leis do condomínio como uma espécie de zoneamento. Nunca deixe de conferí-las para garantir que é possível realizar o que você deseja.

É raro, mas existem casos de terrenos em que a região é tombada pelo patrimônio histórico ou outros órgãos como o Conpresp (Conselho Municipal de Manutenção do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo), como é o exemplo do bairro Jardim Europa, em São Paulo. Neste caso devem-se verificar atentamente as restrições construtivas que são muito mais amplas do que o simples zoneamento. Cada cidade possui seu órgão responsável.

Declividade
A declividade é sempre um fato importante. Muitos têm medo de terrenos muito íngremes, apelidados de “pirambeiras”, mas esses terrenos em geral custam menos e podem se mostrar excelentes barganhas. A obra pode ser um pouco, ou até muito mais cara do que um terreno plano. Mas uma boa arquitetura é capaz de obter resultados fantásticos.

Declividades acentuadas tendem a possuir visuais mais amplos, bastante interessantes, que de certa forma contrabalanceiam o tradicional quintal ou jardim – é uma questão de escolha e oportunidade. Grandes movimentações de terra são sempre indesejáveis, pois são caras e prejudiciais à natureza. No entanto não tema alguma movimentação de terra e confie em um bom arquiteto: ele é plenamente capaz de propor diversas soluções para os mais variados tipos de declividade.

Árvores
É muito importante checar a questão de mata e árvores que podem existir em seu terreno. As árvores são protegidas por diversas legislações, bastante severas. Caso queira cortar alguma delas, há procedimentos de compensação que devem ser seguidos. E é sempre interessante imaginar que a vegetação pode ser absorvida de alguma forma pela arquitetura.

Dicas do IBEDEC na contratação do Financiamento e do Seguro Habitacional

1- Não aceite a imposição de seguros de vida para a família, de compra de títulos de capitalização ou seguros para veículo, ao buscar seu financiamento no banco. Caso tal cobrança ocorra, denuncie ao PROCON que investigará o caso e aplicará multa ao estabelecimento.

2- Quem foi obrigado a contratar qualquer tipo de produto para ter liberado o financiamento da "casa-própria", pode recorrer ao Judiciário para anular estas contratações e ter seu dinheiro de volta.

3- Quem já tem contrato em andamento, pode pesquisar no mercado outras seguradoras e trocar a apólice de seguro por uma mais barata. Se o banco negar, o mutuário deve recorrer ao Judiciário.

4- Existe uma Ação Coletiva movida pelo IBEDEC que vale para todo o Brasil e para todos os mutuários da Caixa Econômica Federal. Quem contratou o seguro habitacional em desacordo com a legislação vigente pode se associar ao IBEDEC e será beneficiado com o sucesso da ação que ainda está em trâmite na Justiça.

Grupo Santander Brasil oferece duas opções de Seguro Habitacional

Os bancos Santander e Real, do Grupo Santander Brasil, oferecem pelo menos duas opções de apólices coletivas dos seguros relacionados ao financiamento imobiliário, conforme resolução do Banco Central nº 3.811 e da resolução da Superintendência de Seguros e Previdência (Susep) nº 205, que entraram em vigor no último dia 20 de novembro. O Santander e o Banco Real oferecerão as apólices das seguradoras Santander Seguros e Tokio Marine que abrangem dois tipos de seguros: o de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e o de Danos Físicos do Imóvel (DFI).

Os clientes também poderão contratar uma apólice individual, desde que tenha cobertura mínima de MIP e DFI por todo o prazo contratual e o banco como beneficiário.De acordo com as resoluções, os bancos terão prazo de 15 dias para analisar a apólice individual. Poderá ser cobrada uma tarifa, cujo valor máximo é R$ 100,00. Os prêmios dos seguros serão cobrados diretamente pelo banco financiador do imóvel.Durante a vigência de seu contrato, o mutuário poderá trocar sua apólice por uma coletiva do agente financeiro ou por uma individual (com o pagamento da tarifa). A nova apólice será vigente a partir da terceira prestação.

Outras mudanças - Os seguros relacionados ao financiamento imobiliário poderão ser oferecidos por seguradoras de pessoas ou de danos do mercado. O seguro MIP dará cobertura para idade + prazo de financiamento de 80 anos e 6 meses. As seguradoras deverão informar o Custo Efetivo do Seguro Habitacional, conforme regra a ser divulgada pela Susep.

Mudanças no seguro habitacional são frustradas pelos bancos

Os maiores bancos brasileiros anunciaram parcerias para oferecer uma segunda opção de seguros aos mutuários. Na prática, por exemplo, os clientes do banco bradesco terão sempre como segunda opção o seguro do Banco do Brasil e os do Banco do Brasil terão como segunda opção a seguradora do Bradesco.

No entendimento do IBEDEC, em um curto espaço de tempo os preços ficarão praticamente tabelados. Ou seja, é um "acordo de cavalheiros" onde a concorrência que se pretendia dar ao mercado de seguros habitacionais será anulada pelas ditas "parcerias".

Por outro lado, as resoluções 3.811 do Conselho Monetário Nacional (CMN) e 205 da Superintendência de Seguros Privados (Susep), publicadas em novembro de 2009, ressuscitaram um item da apólice de seguro que não é obrigatório por lei, o seguro de Danos Físicos no Imóvel - DFI.

É que está vigente desde 24 de agosto de 2001 a Medida Provisória 2197/43 que desobriga os mutuários consumidores de contratarem o seguro por Danos Físicos no Imóvel, além de permitir a contração de outra seguradora até fora do SFH: "Art. 2º Os agentes financeiros do SFH poderão contratar financiamentos onde a cobertura securitária dar-se-á em apólice diferente do Seguro Habitacional do Sistema Financeiro da Habitação, desde que a operação preveja, obrigatoriamente, no mínimo, a cobertura relativa aos riscos de morte e invalidez permanente."

Portanto os consumidores têm o direito à escolher qualquer seguradora para sua apólice de seguro habitacional e só fazer apólice para cobertura de Morte e Invalidez Permanente. Se este direito for negado ao consumidor, ele deve denunciar o caso ao PROCON e recorrer à Justiça se necessário.

José Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC, enfatizou que "os abusos, principalmente da CAIXA e dos grandes bancos como Bradesco e Santader, não tiveram fim com a medida já expedida pelo CMN, pois será grande a pressão do banco para que os candidatos a mutuário fechem com a seguradora indicada por ela, "para ganhar pontos na aprovação do financiamento", como ocorre todos os dias, em todo o país, conforme relatos de consumidores feitos pessoalmente e por e. mail ao IBEDEC".

"Queremos que o mutuário tenha o direito de escolher a seguradora com melhores preços e que só contrate os seguros obrigatórios por lei. Enganar o mutuário, fazendo-o contratar um seguro que não é obrigado e ainda pagar mais caro por um produto que o mercado tem por preços mais acessíveis, além de ilegal é imoral", destacou Tardin.

Caso se confirme a previsão do IBEDEC de prática combinada de preços em relação aos seguros, o caso será levado ao CADE para imposição das penalidades cabíveis no campo administrativo.

E no Judiciário o IBEDEC irá questionar a venda casada, caso se confirme a obrigatoriedade do consumidor contratar com a seguradora do próprio banco financiador ou de seus "parceiros", sem opção de contratar com uma terceira seguradora.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em dezembro de 2009, fixou uma tese sobre Seguro Habitacional, que considerou que não há obrigatoriedade de que o mutuário contrate o referido seguro diretamente com o agente financeiro, ou por seguradora indicada por este. Para o STJ, isto configuraria "venda casada", o que é vedado pelo Código de Defesa do Consumidor. O Ministro Salomão, relator do caso, destacou que, embora o seguro habitacional seja uma exigência legal (Lei n. 4.380/64), deve ser observada na contratação a absoluta liberdade contratual. Este julgamento foi feito em sede de recursos repetitivos e será aplicado em todas as situações idênticas a esta que forem levadas ao Judiciário.

As ilegalidades que poderão ocorrer com as anunciadas parcerias, ocorrerão em três frentes distintas, a exemplo do que fez a Caixa Econômica Federal nos últimos 20 anos:

1- Venda Casada de Seguros Pessoais para "contar pontos" ou como condição para liberação de financiamento habitacional. A prática é ilegal, capitulada no Código de Defesa do Consumidor, e quem for vítima deste golpe, pode exigir na Justiça os valores pagos indevidamente.

2- Propaganda Enganosa e informação falsa da obrigatoriedade de contratar seguros por Danos Físicos no Imóvel no SFH. Por força de Medida Provisória vigente desde 24/08/2001, só é obrigatório ao mutuário contratar um seguro por Morte e Invalidez Permanente vinculado ao contrato do SFH. Só que além deste seguro, o mutuário acaba sendo obrigado a contratar também um seguro de Danos Físicos no Imóvel, que não é obrigatório. Juntos, estes dois seguros representam mais de 15% do valor da prestação mensal do "sonho" da casa-própria.

3- Venda Casada de Seguro de Morte e Invalidez Permanente do SFH pela seguradora do Banco ou de seus "parceiros", onde os mutuários são compelidos a contratar o seguro habitacional com a seguradora indicada.

Internet ajuda a fechar 30% das compras de imóveis

A internet tem se mostrado uma aliada cada vez mais presente na hora de comprar a casa própria. Hoje, os negócios realizados com a ajuda do meio on-line correspondem, em média, a 30% de tudo que é vendido pelo setor.

Há três anos, a participação da internet não chegava a 10% dos contratos assinados. Para este ano, esse volume pode ultrapassar os 35%.

A legislação brasileira não permite que a compra de um imóvel seja realizada totalmente pela internet. No entanto, quase todo o processo pode ser feito de forma virtual, desde o conhecimento do projeto a até o envio de documentação.

O engenheiro civil Carlos Eduardo Paiva Reyes, 25 anos, economizou tempo ao buscar um imóvel pela internet. “Comecei a pesquisar e utilizei o corretor on-line. Com esse auxílio, consegui todas as informações que precisava. Só conheci o empreendimento pessoalmente no dia em que assinei o contrato”, diz ele, que comprou um apartamento no bairro de Pirituba.

Reyes conta que estava há seis meses procurando um imóvel, mas não tinha tempo de ir aos plantões de vendas. “Com a internet, não só vi as fotos como obtive todas as informações, valores e forma de pagamento pelo atendimento on-line. Também mandei meus documentos por e-mail. E a mesma pessoa que tirou minhas dúvidas pelo site foi a que me atendeu pessoalmente, o que achei muito bom”, comenta.

O casal Alexandre Regi Lozei Moreira, 25 anos e Thais Caes Molina, 21 anos, também preferiu a internet para encontrar e comprar um imóvel em Santo André. “Economizamos tempo e gasolina. Em um mês fechamos o negócio”, afirma. “Mas em sites em que não há informação e atendimento on-line, só me decepcionei no plantão de vendas, porque não era o que queria”, completa.

Pensando em atingir o maior número possível de potenciais compradores, as construtoras e empresas de vendas investem cada vez mais na internet. No site da Living, braço de imóveis considerados econômicos da Cyrela, o mês de outubro de 2009 registrou a marca de 75 mil visitas, das quais 10 mil foram contatos por meio de chat com corretores. “Em um plantão não é possível atender tantas pessoas assim. Por isso queremos inovar cada vez mais nessa área e o próximo passo é permitir acesso ao conteúdo via celular”, explica Gilson Hochman, diretor de vendas da Cyrela.

O site da consultoria de imóveis Lopes registra cerca de 1,2 milhão de visitas por mês e até 4% se convertem em atendimento on-line. “A internet responde por 35% a 40% de nossas vendas. Conseguimos atingir desde o público de produtos econômicos até o alto padrão com o site e corretores virtuais”, diz Adriana Sanches, gerente de marketing da empresa.

Para Marcelo Bigucci, diretor de marketing da construtora M. Bigucci, a internet também é um modo barato de divulgar os produtos e contatar os clientes. Ele acredita que o site atinja um volume maior de possíveis compradores do que as propagandas e material de divulgação. “Hoje, todo mundo tem acesso à internet”, diz. A empresa tem 15% de suas vendas realizadas por meio virtual.

O vice-presidente de mercado imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), Odair Senra, afirma que o trabalho virtual também melhora o relacionamento entre consumidores e corretores. “Por muito tempo, a visão que se tinha era de que os corretores eram uns chatos, que ficavam ligando atrás de clientes desinteressados. Mas com a internet, quem procura é o cliente e não o profissional de vendas”.

Crédito na planta é mais simples

A burocracia envolvida na compra de um imóvel pode assustar quem se aventura nessa empreitada, porém, a necessidade de documentos varia conforme o tipo de financiamento escolhido.

Um imóvel financiado na planta tem uma burocracia menor do que na compra do imóvel pronto. Na planta, a aprovação do crédito costuma se basear apenas nas informações oferecidas pelo comprador. Ele, por sua vez, deve se cercar com o máximo de informações possíveis sobre o projeto e sobre a empresa construtora, para se proteger do risco da não entrega.

Uma das recomendações primordiais é checar o memorial de incorporação da obra. A consulta é gratuita no cartório de registro de imóveis, mas pouca gente sabe disso, afirma o diretor-executivo do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib), Carlos Eduardo Duarte Fleury. O documento mostra se o terreno está quitado ou alienado e se a incorporação está aprovada na Prefeitura.

Na hora de financiar, a lista de documentos exigidos é relativamente enxuta. É que, neste caso, não serão pedidos documentos do imóvel e do vendedor. Apenas são necessárias certidões pessoais e de idoneidade financeira do comprador.

O comprador deve ainda estar atento se o crédito é feito direto com a construtora ou se por meio de banco. Quando é feito pela construtora, não costuma haver cobrança de juros durante a construção da obra. Já no financiamento bancário, há instituições que cobram a taxa desde a primeira parcela.

No ato da entrega das chaves, quem opta pelo financiamento bancário na planta tem o crédito automático, sem burocracia, caso tenha histórico de bom pagador ao longo da obra. Já no financiamento pela construtora, quando as chaves são entregues, ele deve quitar a dívida ou oferecer um financiamento bancário. Se por ventura não sair o financiamento, o comprador terá que pagar com recursos próprios, ou ficará sujeito a multas e juros de forma indefinida, alerta Hamilton Quirino, advogado especializado em direito imobiliário. Para ter certeza de que não haverá transtorno, é preciso, por exemplo, acompanhar a averbação da construção junto ao Registro de Imóveis, pois sem isso não sai financiamento.

Cuidados em financiamentos:

Pela construtora

Juros – Saber se há pagamento de juros durante a obra, ou se a taxa será cobrada apenas ao receber as chaves;
Informações – Saber se o terreno está alienado, hipoteca, e qual o prazo de liberação ao final do pagamento. É muito comum que a pessoa pague e a construtora não tenha ainda dado baixa na hipoteca;
Patrimônio de afetação – Saber se o projeto está registrado em regime de Patrimônio de Afetação, o que garante que a verba recolhida pela empresa por meio da venda de unidades seja aplicada na obra.

Pelo Bancário

Juros - Saber se os juros incidem desde a compra na planta, ou se apenas ao final da construção, e qual o índice de correção monetária, durante e depois da obra;
Documentação - Saber se a empresa está plenamente regularizada junto ao banco, para evitar que a falta de documentos da empresa venha a retardar ou inviabilizar o financiamento;
Facilidade - Conforme as condições oferecidas, dê preferência ao banco que for indicado pela construtora. Geralmente, o banco já analisou toda a sua documentação. Muitos compradores procuram outros bancos para pagar taxas menores, mas às vezes a empresa não está registrada;
Sistema - É importante conhecer o sistema de financiamento adotado, procurando informações técnicas sobre a modalidade mais usada atualmente (alienação fiduciária, cuja inadimplência de três meses pode gerar a imediata perda do imóvel em leilão extrajudicial).

Imóvel pronto

Neste caso, o comprador deve se cercar de uma série de documentos:
Sinal – Oferecer o menor valor possível, com cláusula de devolução, em caso de haver problema na documentação do vendedor;
Contrato – Estabelecer um prazo razoável, de 60 dias no mínimo, para que seja aprovado o financiamento;
Avaliação – Solicitar prévia avaliação do valor do imóvel e toda a documentação, do imóvel, do vendedor e também do comprador, para evitar ultrapassar o prazo a ser contratado entre as partes, com incidência de multas ou perda do sinal;
Planejamento – Saber de antemão, junto ao banco, que terá condições financeiras de assumir o valor do financiamento;
Restrições – Saber se não tem nenhuma restrição junto aos órgãos de crédito (Serasa, SPC, etc).