Saiba quais são os riscos que você corre ao comprar um imóvel sem Escritura.

Comprar a casa própria com certeza é o sonho de muitas pessoas, mas não basta apenas escolher o imóvel, é muito importante saber se a documentação dele está em dia, para evitar grandes problemas no futuro. Afinal você não quer que a realização de um sonho se torne um grande pesadelo, não é mesmo?

Pensando nisso, nesse artigo vamos conversar um pouco sobre os riscos de comprar um imóvel sem sua escritura, vem comigo.!

1-) O que é a escritura do imóvel

Primeiramente vamos diferenciar matricula e escritura de um imóvel, ok?

A matrícula é um instrumento onde constam informações sobre o imóvel, nela constaram todas as atualizações e alterações sofridas pelo imóvel, como compra, venda, demolição, construção, inventário, entre outras, que dizem respeito ao imóvel. A matrícula é o que identifica o bem juridicamente.

A Escritura por outro lado, é o que torna válido o negócio realizado entre comprador e vendedor, sendo importantíssimo o seu registro junto a matricula do imóvel.

Simplificando, ocorre mais ou menos o seguinte:

Assinado o contrato de compra venda pelas partes, logo após será realizada a Escritura Pública, e deve ser feito o Registro na Matrícula do imóvel, pois é exatamente esse Registro que transfere a propriedade.

2-) Posso usar um contrato para comprovar que sou dono do imóvel?

Não, um contrato particular não serve como prova de propriedade de um imóvel, ele é um instrumento muito importante, porém para comprador e vendedor, e que será utilizado quando for fazer a escritura do imóvel.

Um imóvel pode e é muito comum que seja negociado sem a sua escritura, porém existem alguns riscos.

Basicamente se um imóvel não tem escritura ele não tem proprietário.

É muito comum as negociações imobiliárias acontecerem por meio do famoso “Contrato de Gaveta” e que ao celebrar o negócio, ao comprador se sinta totalmente protegido, mas o “Contrato de Gaveta”, serve apenas para proteger a relação entre comprador e vendedor, como foi dito acima.

Em uma outra hipótese, ao se negociar um imóvel somente por um contrato de gaveta, você corre o risco de que o dono do imóvel, o venda para uma outra pessoa, caso esteja agindo de má fé.

3-) Problemas de um imóvel sem a escritura.

3.1 Financiamento do imóvel

Um imóvel sem a sua escritura, não pode ser financiado por uma instituição financeira o que faz com que a venda se torne ainda mais difícil e ao adquirir um imóvel sem escritura, o comprador vai ter que regularizar a situação e consequentemente terá mais gastos.

3.2 Falta de garantia quanto à procedência do imóvel

Quando alguém compra um imóvel sem escritura fica sem nenhum tipo de garantia quanto à procedência do bem.

Sem esse documento não tem como saber de onde esse imóvel surgiu, se foi invadido, transferido para outra pessoa ou até mesmo penhorado. Dessa forma o comprador pode até perder seu imóvel caso algo errado aconteça.

3.3 Quando tem matrícula, mas não foi lavrada a escritura do imóvel

Existem casos em que o imóvel possui a matrícula, mas o vendedor não lavrou a escritura.

Isso é extremamente comum de acontecer, pois geralmente os donos que não registraram, não conseguiram pagar o ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens imóveis), nesses casos, os problemas vão começar a aparecer quando o comprador quiser vender ou transferir o imóvel e precisará do vendedor para assinar e lavrar a escritura.

3.4 E se o dono do imóvel morre e ele precisa ir para os herdeiros:

Esse é mais um problema muito comum, quando o vendedor não lavrou a escritura e nem registrou na matrícula do imóvel vem a falecer, o imóvel precisará ser transferido para algum de seus herdeiros.

Sem que essa atualização da matrícula seja feita, o herdeiro do imóvel pode agir como dono propriedade, assim ele poderá hipotecá-la e dar a casa como garantia ou até vender para outro cliente.

4-) Como regularizar ?

Para regularizar, após lavrada a escritura, o comprador deve fazer o seu registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

4.1 Não sei quem é o antigo dono do imóvel?

Se você comprador não souber quem é o dono original do imóvel, poderá solicitar usucapião, comprovando que reside no imóvel pelo período em que a lei determina.

Deve-se levantar todas as provas possíveis de que mora no imóvel, como fotos, contas pagas, testemunhas, entre outros, e assim a usucapião poderá ser solicitada.

Conclusão

Um imóvel sempre deve ter registro, a sua escritura, que serve como uma proteção ao proprietário, sempre que for negociar um imóvel se atente as condições do bem, pesquise sobre ele o máximo que puder, para esses casos existem profissionais do direito imobiliário que podem efetuar uma “Due Diligence Imobiliária” que irá buscar a fundo informações sobre aquele imóvel.

Sempre que for negociar um imóvel, sempre faça um contrato claro e objetivo e evite problemas futuros, conte sempre com o auxilio de um advogado especializado para que elabore o contrato ideal e acompanhe a negociação.

Fonte: 

Gabriel Sousa, Advogado com atuação focada em: Direito das Famílias e sucessões; Direito Imobiliário (imóveis urbanos e rurais); Direito Contratual.