O síndico não quer deixar os interessados visitarem um apartamento à venda ou que está para alugar por causa da pandemia. Ele pode fazer isso?

A compra, venda ou até mesmo a locação de um imóvel pelo particular passa por uma fase importante para o negócio: conhecer o imóvel. Entretanto, nos condomínios edilícios o controle de acesso é limitado e isso pode gerar grandes transtornos durante a pandemia com as regras de isolamento e distanciamento. Nesse artigo vamos entender a importância do síndico e se ele pode ou não proibir a visitação de imóveis durante a pandemia.

O que o síndico pode ou não fazer em relação aos moradores

O Código Civil em seu artigo 1.348 atribui quais são as obrigações do síndico. Além dessas, pode a Convenção Condominial criar outras incumbências, desde que não contrarie a lei. Dentre as competências administrativas, cobranças de inadimplentes e organização dos funcionários estão as atribuições relacionadas aos moradores. Compete ao síndico, quanto aos moradores:

Fazer cumprir a convenção e o regimento interno, aplicando as penalidades como advertência e multas em caso de infrações;

Executar campanhas de conscientização sobre diversos temas como descarte de lixo, orientações sobre animais no condomínio, sobre uso da garagem etc.;

Realizar plantões, uma vez por mês, para conversar pessoalmente com moradores e solucionar suas dúvidas;

Sugerir melhorias nas regras da coletividade, bem como uso das áreas comuns a serem votadas e aprovadas em assembleia;

Compartilhar com os condôminos as tomadas de decisões com o corpo diretivo;

Intermediar e ajudar moradores a solucionar os problemas de convivência.

As regras gerais sobre visitantes estão dispostas na convenção de condomínio e no regulamento interno sua regulação específica, cabendo ao síndico fazer cumprir essas regras.

Pode proibir a visitação?

Em linhas gerais o síndico não pode proibir a visitação de imóveis para a venda ou para locação, uma vez que que isso está relacionado ao pleno exercício do direito de propriedade, nos termos do artigo 1.335 do Código Civil. De igual forma, a Convenção não poderá prever essa proibição, ainda que com base nos eventos recentes da pandemia, sob pena de poder ser anulada em ação autônoma.

Então, caso o síndico decida proibir por conta própria, a sua conduta deve ser denunciada aos conselhos para ser apurada posteriormente, podendo acabar, inclusive, na sua destituição pela prática dessa irregularidade, nos termos do artigo 1.349 do Código Civil.

Entretanto, o direito individual não pode se sobrepor ao dos demais condôminos, porque se trata de uma copropriedade. Por esse motivo há um caminho entre proibir e liberar, que é impondo limitações garantindo o pleno exercício do direito de propriedade de quem quer vender ou alugar o imóvel e a segurança de quem mora no condomínio.

Limitações possíveis

É possível que o síndico, com base nas disposições previstas na Convenção e no Regimento Interno sobre a pandemia, estabeleça medidas de controle do acesso de pessoas, tais como:

Determinar horários próprios para visitação;

Proibir que os interessados no apartamento possam ter acesso as áreas comuns;

A obrigatoriedade de que o proprietário, corretor ou responsável assine a entrada e saída das dependências do condomínio, bem como o acompanhamento do interessado da entrada até o apartamento;

A limitação da quantidade de pessoas que possam ir até o apartamento, por exemplo, apenas o marido ou apenas a esposa;

A obrigatoriedade da utilização de máscaras e luvas.

Caso o proprietário esbarre em alguma dessas limitações, não há de se falar em proibição do livre exercício de propriedade, já que a vida em condomínio exige a tolerância do direito do próximo ao exercer o próprio direito.

Conclusão

Nem a convenção ou o síndico, por conta própria ou em seu cumprimento, podem proibir que pessoas estranhas ao condomínio venham visitar um apartamento que está para vender ou alugar, porque essa proibição impossibilita a utilização plena do direito de propriedade.

Entretanto, o condomínio é uma vida em conjunto e o direito de todos não pode ser abalado pelo direito do indivíduo, por isso é possível impor limitações para garantir que todos possam ter seu direito respeitado: o proprietário vende ou aluga seu imóvel e os condôminos não se expõem à contaminação.

Fontes:

https://www.sindiconet.com.br/informese/o-queosindico-podeeo-que-nao-pode-fazer-administracao-atribuicoes-do-sindico

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm

Fonte: Fernando Aragone, Advogado especializado em Direito Imobiliário, Direito Condominial e pós-graduando em Advocacia Extrajudicial.