Vídeos mostram chuva invadindo teto de hospital de campanha do Anhembi, em São Paulo

A estrutura do hospital de campanha do Anhembi, erguido pela prefeitura para abrigar pacientes com a covid-19, foi comprometida após a intensa chuva que atingiu a capital no sábado 27/06. Segundo o sindicato dos médicos de São Paulo, os pacientes precisaram ser remanejados no local.

Fontes: Poder 360 e Portal UOL

O inquilino deixou o apartamento e não pagou condomínio, luz, água nem o IPTU, e agora?

Essa é uma situação complicada que tem acontecido com certa frequência durante a pandemia. A pessoa perde renda, porque foi dispensada do trabalho e por isso deixa de adimplir as obrigações acessórias. Vamos entender melhor essas situações distintas e o que o proprietário pode fazer nesses casos.

Obrigação contratual, consumerista e tributária.

Antes de tudo, precisamos entender que as obrigações acessórias dispostas no contrato de locação têm natureza e consequências distintas. A taxa condominial é de responsabilidade do proprietário por ter a característica aderir ao imóvel. Todavia o contrato de locação pode atribuir ao inquilino a responsabilidade pela taxa condominial ordinária que é destinada a conservação das áreas comuns, pagamento de funcionários etc. Essa obrigação tem natureza contratual, uma vez que a atribuição vem do contrato de locação e não pelo fato de ser condômino, como ocorre com o proprietário.

Já as obrigações de água, luz e telefone são obrigações de natureza consumerista, uma vez que as empresas se encaixam na condição descrita do Código de Defesa do Consumidor como fornecedoras (art. 3º CDC), enquanto o inquilino, como “utiliza produto ou serviço como destinatário final” se enquadra na posição de consumidor (art. 2º CDC). Importante dizer que o que configura ser o consumidor ou não é estar presente na relação de consumo como destinatário final, independentemente de quem consta na conta para fins legais.

Então, é responsabilidade do inquilino arcar com essas obrigações mesmo que o contrato não preveja essa situação, podendo o proprietário arcar com o prejuízo e posteriormente reaver os valores de forma regressiva. Vamos entender melhor com um exemplo:

João alugou uma casa para Pedro que, por não pagar as contas de luz, teve o relógio lacrado e o fornecimento cortado antes de deixar o imóvel. Então, João ao descobrir a situação se vê obrigado a quitar a dívida para poder liberar o relógio e reestabelecer o fornecimento, afinal, ninguém alugaria um apartamento sem luz. Valendo-se do contrato de aluguel, João executa o Pedro para reaver o valor pago.

Por fim, o IPTU é uma obrigação tributária e aqui devemos considerar alguns pontos. Pelo Código Tributário, o responsável passivo da obrigação de IPTU é aquele que consta como proprietário do imóvel no início do ano fiscal. Todavia, a lei municipal pode instituir que o responsável por pagar o tributo seja o proprietário ou o responsável (quem utiliza o imóvel, que no nosso caso é o inquilino).

Então, dependendo de previsão em lei municipal ele poderá cobrar diretamente o proprietário, o inquilino, ou os dois. Por esse motivo, é de suma importância que o contrato de aluguel preveja a responsabilidade do inquilino, para evitar transtornos futuros, já que créditos tributários são dívidas especiais que podem penhorar até mesmo um bem de família.

Entendidas essas diferenças das obrigações, vamos avançar para uma questão muito importante durante a pandemia no próximo tópico: a suspensão dos aluguéis.

Suspensão do aluguel

Seja por convenção das partes (proprietário e inquilino) ou por decisão judicial, a suspensão total ou parcial dos aluguéis de imóveis residenciais ou comerciais tem sido uma realidade na pandemia. Sempre digo que o diálogo é o melhor caminho, porém isso se torna um pouco mais complicado quando tratamos das demais obrigações acessórias. Isso porque a taxa condominial só pode ser suspensa ou alterada mediante aprovação em assembleia, bem como as contas de a água, luz e telefone dependem de negociação direta com a prestadora de serviço, enquanto o IPTU depende lei municipal específica para sua suspensão durante a pandemia.

A deliberação entre os particulares não tem força jurídica para alcançar os demais condôminos, os prestadores de serviço ou a Fazenda Pública (art. 123 CTN), responsável por cobrar a dívida tributária. Assim, mesmo obtendo a suspensão total ou parcial do aluguel, o inquilino continua responsável por arcar com a totalidade obrigações acessórias. Isso também se aplica a decisão judicial, uma vez que sua força jurídica se limita à relação dos proponentes (efeito inter partes, art. 506 CPC).

Agora, se você é o inquilino e se encontra nessa situação, vamos entender quais possibilidades você tem para solucionar o problema.

Direito de regresso.

Já citamos este termo algumas vezes no artigo propositalmente sem explicá-lo, deixando o momento para esse tópico. O Direito de Regresso é um direito de reaver os valores pagos por quem o pagou (art. 934 CC), que nesse caso se aplica quando o proprietário paga esse débito deixado pelo ex-inquilino com juros e correção monetária.

Neste ponto se revela uma importante situação: a previsão contratual. Como vimos, a previsão contratual não é suficiente para afastar a obrigatoriedade do proprietário de arcar com as dívidas acessórias deixadas pelo inquilino, como, por exemplo, a possibilidade do município de impor a execução fiscal contra o proprietário e não contra o inquilino.

Todavia, o contrato de aluguel com a cláusula específica impondo tais obrigações ao inquilino, permite que essas dívidas sejam cobradas diretamente, uma vez que o contrato de aluguel é um título executivo extrajudicial e pode ser executado.

Isso quer dizer que, se o contrato não estipular em cláusula específica essas obrigações o proprietário arcará com o prejuízo sozinho? Não, mas ele precisará se valer de uma ação regressiva, que é uma ação autônoma de rito comum, mais complexa e que dependerá ainda da fase de cumprimento de sentença.

Retenção e execução das garantias.

É possível que esse débito surja durante a vigência do contrato de locação, então, uma solução viável é que o proprietário execute a garantia que foi dada para pagar as obrigações acessórias que não foram cumpridas.

Se a garantia for a de caução em dinheiro e o valor for suficiente, sobrando saldo, ele deverá continuar depositado na mesma conta poupança firmada pelo inquilino e proprietário para este fim. Sobrando valor inferior a três aluguéis, é possível que o inquilino complete a quantia até atingir o valor de 3 aluguéis, devendo o contrato de aluguel receber um aditivo, relatando a utilização da garantia em dinheiro e a nova data de atualização.

Caso o inquilino queira oferecer outra garantia e o proprietário aceite, o valor constante como saldo deve ser devolvido, uma vez que o contrato de aluguel não pode ter mais de uma garantia (art. 37, parágrafo único da Lei do Inquilinato).

Nas demais formas de garantia, a fiança, o seguro fiança, a caução de bens móveis ou imóveis ou as quotas de fundo de investimento, basta a execução dessas garantias conforme suas peculiaridades, como alienar o bem móvel ou imóvel, cobrar o débito do fiador ou acionar o banco garantidor da fiança.

Conclusão

Sempre digo que o diálogo é a melhor via e não será diferente nessa situação. Então, cabe ao inquilino, antes de deixar de cumprir as obrigações acessórias, conversar com o proprietário sobre essa situação para que possam chegar a um denominador comum, como, por exemplo: executar a garantia; o proprietário suportar a cobrança e atualizar os alugueis com um valor que possibilite reaver a quantia paga e o inquilino não tenha suas contas sobrecarregadas, etc.

Entretanto, se o litígio for a única opção, tanto proprietário quanto inquilino podem sofrer com cortes no fornecimento do serviço, desinstalação de relógios de água ou de luz e até mesmo ver o bem ser alienado em hasta pública por débitos tributários ou condominiais. Caso o proprietário resolva arcar com o prejuízo, surge o direito de reaver a quantia paga atualizada, por meio de ação regressiva ou executando diretamente o contrato de aluguel, desde que prevista cláusula específica.

  

Fontes:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

Fonte: Fernando Aragone Aragone, Advogado, formado na Universidade Santa Cecília, na baixada santista. Especializado em Direito Imobiliário, Direito Condominial e pós-graduando em Advocacia Extrajudicial.

Entre duas cidades, shopping deve ser 'meio aberto' com flexibilização

Um shopping que fica no limite ente as cidades paulistas de Sorocaba e Votorantim reabrirá parcialmente a partir desta segunda-feira, 22. Isso porque os dois municípios estão em fases diferentes da flexibilização da quarentena. 

Apenas as lojas do lado de Votorantim estão autorizadas a reabrir. 

Na parte que fica em Sorocaba, as lojas do Shopping Iguatemi Esplanada devem permanecer fechadas, por um período inicial de sete dias, com exceção apenas das operações essenciais, como farmácias e supermercados. As lojas em Votorantim devem reabrir diariamente, das 15h às 19h.

Fontes: Portal UOL e Portal G1 

O síndico não quer deixar os interessados visitarem um apartamento à venda ou que está para alugar por causa da pandemia. Ele pode fazer isso?

A compra, venda ou até mesmo a locação de um imóvel pelo particular passa por uma fase importante para o negócio: conhecer o imóvel. Entretanto, nos condomínios edilícios o controle de acesso é limitado e isso pode gerar grandes transtornos durante a pandemia com as regras de isolamento e distanciamento. Nesse artigo vamos entender a importância do síndico e se ele pode ou não proibir a visitação de imóveis durante a pandemia.

O que o síndico pode ou não fazer em relação aos moradores

O Código Civil em seu artigo 1.348 atribui quais são as obrigações do síndico. Além dessas, pode a Convenção Condominial criar outras incumbências, desde que não contrarie a lei. Dentre as competências administrativas, cobranças de inadimplentes e organização dos funcionários estão as atribuições relacionadas aos moradores. Compete ao síndico, quanto aos moradores:

Fazer cumprir a convenção e o regimento interno, aplicando as penalidades como advertência e multas em caso de infrações;

Executar campanhas de conscientização sobre diversos temas como descarte de lixo, orientações sobre animais no condomínio, sobre uso da garagem etc.;

Realizar plantões, uma vez por mês, para conversar pessoalmente com moradores e solucionar suas dúvidas;

Sugerir melhorias nas regras da coletividade, bem como uso das áreas comuns a serem votadas e aprovadas em assembleia;

Compartilhar com os condôminos as tomadas de decisões com o corpo diretivo;

Intermediar e ajudar moradores a solucionar os problemas de convivência.

As regras gerais sobre visitantes estão dispostas na convenção de condomínio e no regulamento interno sua regulação específica, cabendo ao síndico fazer cumprir essas regras.

Pode proibir a visitação?

Em linhas gerais o síndico não pode proibir a visitação de imóveis para a venda ou para locação, uma vez que que isso está relacionado ao pleno exercício do direito de propriedade, nos termos do artigo 1.335 do Código Civil. De igual forma, a Convenção não poderá prever essa proibição, ainda que com base nos eventos recentes da pandemia, sob pena de poder ser anulada em ação autônoma.

Então, caso o síndico decida proibir por conta própria, a sua conduta deve ser denunciada aos conselhos para ser apurada posteriormente, podendo acabar, inclusive, na sua destituição pela prática dessa irregularidade, nos termos do artigo 1.349 do Código Civil.

Entretanto, o direito individual não pode se sobrepor ao dos demais condôminos, porque se trata de uma copropriedade. Por esse motivo há um caminho entre proibir e liberar, que é impondo limitações garantindo o pleno exercício do direito de propriedade de quem quer vender ou alugar o imóvel e a segurança de quem mora no condomínio.

Limitações possíveis

É possível que o síndico, com base nas disposições previstas na Convenção e no Regimento Interno sobre a pandemia, estabeleça medidas de controle do acesso de pessoas, tais como:

Determinar horários próprios para visitação;

Proibir que os interessados no apartamento possam ter acesso as áreas comuns;

A obrigatoriedade de que o proprietário, corretor ou responsável assine a entrada e saída das dependências do condomínio, bem como o acompanhamento do interessado da entrada até o apartamento;

A limitação da quantidade de pessoas que possam ir até o apartamento, por exemplo, apenas o marido ou apenas a esposa;

A obrigatoriedade da utilização de máscaras e luvas.

Caso o proprietário esbarre em alguma dessas limitações, não há de se falar em proibição do livre exercício de propriedade, já que a vida em condomínio exige a tolerância do direito do próximo ao exercer o próprio direito.

Conclusão

Nem a convenção ou o síndico, por conta própria ou em seu cumprimento, podem proibir que pessoas estranhas ao condomínio venham visitar um apartamento que está para vender ou alugar, porque essa proibição impossibilita a utilização plena do direito de propriedade.

Entretanto, o condomínio é uma vida em conjunto e o direito de todos não pode ser abalado pelo direito do indivíduo, por isso é possível impor limitações para garantir que todos possam ter seu direito respeitado: o proprietário vende ou aluga seu imóvel e os condôminos não se expõem à contaminação.

Fontes:

https://www.sindiconet.com.br/informese/o-queosindico-podeeo-que-nao-pode-fazer-administracao-atribuicoes-do-sindico

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm

Fonte: Fernando Aragone, Advogado especializado em Direito Imobiliário, Direito Condominial e pós-graduando em Advocacia Extrajudicial.

O locador pode pedir a devolução antecipada do imóvel?

NÃO. O locador não pode reaver a posse do bem imóvel antes do término do contrato, sem que o inquilino tenha cometido alguma infração legal ou contratual.

A retomada do bem imóvel não cabe nem mesmo se o proprietário quiser utilizá-lo para uso próprio.

Artigo 4º, da Lei 8.245/1991:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.”

Isso acontece porque imóveis destinados a locação residencial que tenha prazo de 30 meses estipulado, ou seja, um prazo determinado, não se permite ao locador retomar o imóvel para uso próprio antes do término desse prazo.

Nesses casos, a retomada do imóvel só pode ocorrer após finalizado o prazo de 30 meses. Nesse caso, se o locatário permanecer no imóvel pelos próximos 30 dias, após finalizado esse prazo de 30 meses, sem oposição do locador, a partir desses 30 dias, em qualquer tempo que o locador quiser a retomada do bem, pode pedir ao locatário de volta. Pois a locação, que antes era por tempo determinado, se torna por tempo indeterminado.

Funciona assim:

Durante o prazo de 30 meses de locação: LOCADOR NÃO PODE RETOMAR O IMÓVEL

30 meses + 30 dias: A PARTIR DO 31º O LOCADOR PODE RETOMAR O IMÓVEL A QUALQUER TEMPO

Em quais hipóteses o locador pode reaver o imóvel antes do término do prazo do contrato?

Quando locador e locatário chegam num acordo e decidem terminar o contrato de locação. Por esse motivo, se for do interesse do locador a retomada do imóvel, seria sensato conversar de forma amigável e chegar num acordo que agrade os dois lados.

Quando o inquilino comete alguma infração legal, como por exemplo, descobrir que ele está cometendo atos ilícitos do imóvel, ou, infração contratual, quando o inquilino descumpre alguma cláusula convencionada em contrato.

Descumprir reiteradamente regras de convivência, como aluguéis de imóveis em condomínio. As multas geradas causam prejuízo ao proprietário e esse motivo pode justificar o término do contrato antes do prazo.

Falta de pagamento do aluguel e encargos atrelados ao imóvel, sendo esse o motivo mais comum que gera a extinção do contrato de locação antes do término do prazo convencionado.

Fonte: Raquell Ameida, Advogada 

Saiba quais são os riscos que você corre ao comprar um imóvel sem Escritura.

Comprar a casa própria com certeza é o sonho de muitas pessoas, mas não basta apenas escolher o imóvel, é muito importante saber se a documentação dele está em dia, para evitar grandes problemas no futuro. Afinal você não quer que a realização de um sonho se torne um grande pesadelo, não é mesmo?

Pensando nisso, nesse artigo vamos conversar um pouco sobre os riscos de comprar um imóvel sem sua escritura, vem comigo.!

1-) O que é a escritura do imóvel

Primeiramente vamos diferenciar matricula e escritura de um imóvel, ok?

A matrícula é um instrumento onde constam informações sobre o imóvel, nela constaram todas as atualizações e alterações sofridas pelo imóvel, como compra, venda, demolição, construção, inventário, entre outras, que dizem respeito ao imóvel. A matrícula é o que identifica o bem juridicamente.

A Escritura por outro lado, é o que torna válido o negócio realizado entre comprador e vendedor, sendo importantíssimo o seu registro junto a matricula do imóvel.

Simplificando, ocorre mais ou menos o seguinte:

Assinado o contrato de compra venda pelas partes, logo após será realizada a Escritura Pública, e deve ser feito o Registro na Matrícula do imóvel, pois é exatamente esse Registro que transfere a propriedade.

2-) Posso usar um contrato para comprovar que sou dono do imóvel?

Não, um contrato particular não serve como prova de propriedade de um imóvel, ele é um instrumento muito importante, porém para comprador e vendedor, e que será utilizado quando for fazer a escritura do imóvel.

Um imóvel pode e é muito comum que seja negociado sem a sua escritura, porém existem alguns riscos.

Basicamente se um imóvel não tem escritura ele não tem proprietário.

É muito comum as negociações imobiliárias acontecerem por meio do famoso “Contrato de Gaveta” e que ao celebrar o negócio, ao comprador se sinta totalmente protegido, mas o “Contrato de Gaveta”, serve apenas para proteger a relação entre comprador e vendedor, como foi dito acima.

Em uma outra hipótese, ao se negociar um imóvel somente por um contrato de gaveta, você corre o risco de que o dono do imóvel, o venda para uma outra pessoa, caso esteja agindo de má fé.

3-) Problemas de um imóvel sem a escritura.

3.1 Financiamento do imóvel

Um imóvel sem a sua escritura, não pode ser financiado por uma instituição financeira o que faz com que a venda se torne ainda mais difícil e ao adquirir um imóvel sem escritura, o comprador vai ter que regularizar a situação e consequentemente terá mais gastos.

3.2 Falta de garantia quanto à procedência do imóvel

Quando alguém compra um imóvel sem escritura fica sem nenhum tipo de garantia quanto à procedência do bem.

Sem esse documento não tem como saber de onde esse imóvel surgiu, se foi invadido, transferido para outra pessoa ou até mesmo penhorado. Dessa forma o comprador pode até perder seu imóvel caso algo errado aconteça.

3.3 Quando tem matrícula, mas não foi lavrada a escritura do imóvel

Existem casos em que o imóvel possui a matrícula, mas o vendedor não lavrou a escritura.

Isso é extremamente comum de acontecer, pois geralmente os donos que não registraram, não conseguiram pagar o ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens imóveis), nesses casos, os problemas vão começar a aparecer quando o comprador quiser vender ou transferir o imóvel e precisará do vendedor para assinar e lavrar a escritura.

3.4 E se o dono do imóvel morre e ele precisa ir para os herdeiros:

Esse é mais um problema muito comum, quando o vendedor não lavrou a escritura e nem registrou na matrícula do imóvel vem a falecer, o imóvel precisará ser transferido para algum de seus herdeiros.

Sem que essa atualização da matrícula seja feita, o herdeiro do imóvel pode agir como dono propriedade, assim ele poderá hipotecá-la e dar a casa como garantia ou até vender para outro cliente.

4-) Como regularizar ?

Para regularizar, após lavrada a escritura, o comprador deve fazer o seu registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

4.1 Não sei quem é o antigo dono do imóvel?

Se você comprador não souber quem é o dono original do imóvel, poderá solicitar usucapião, comprovando que reside no imóvel pelo período em que a lei determina.

Deve-se levantar todas as provas possíveis de que mora no imóvel, como fotos, contas pagas, testemunhas, entre outros, e assim a usucapião poderá ser solicitada.

Conclusão

Um imóvel sempre deve ter registro, a sua escritura, que serve como uma proteção ao proprietário, sempre que for negociar um imóvel se atente as condições do bem, pesquise sobre ele o máximo que puder, para esses casos existem profissionais do direito imobiliário que podem efetuar uma “Due Diligence Imobiliária” que irá buscar a fundo informações sobre aquele imóvel.

Sempre que for negociar um imóvel, sempre faça um contrato claro e objetivo e evite problemas futuros, conte sempre com o auxilio de um advogado especializado para que elabore o contrato ideal e acompanhe a negociação.

Fonte: 

Gabriel Sousa, Advogado com atuação focada em: Direito das Famílias e sucessões; Direito Imobiliário (imóveis urbanos e rurais); Direito Contratual.