O que é o compromisso de compra e venda?

O compromisso de compra e venda é uma espécie de contrato firmado entre os contratantes, com o fim especial de se adquirir a propriedade de um imóvel de forma definitiva em momento futuro, após a quitação do valor pactuado pelas partes.

Mas por qual motivo não se realiza a transferência do bem diretamente por escritura pública de compra e venda?

Usualmente o contrato de compromisso de compra e venda é firmado previamente a referida escritura em decorrência do parcelamento do valor devido, pelo comprador em favor do vendedor.

Com este contrato o vendedor está obrigado alienar o imóvel em favor do comprador quando quitada a dívida, mas não havendo a quitação poderá retomá-lo de forma mais célere, por esse motivo não é realizado de imediato a escritura de compra e venda.

A formalização de contrato de compromisso de compra e venda não é obrigatória entre as partes, como mencionado podem firmar a escritura pública de compra e venda diretamente.

É comum a utilização do compromisso de compra e venda nos negócios que envolvam financiamento imobiliário, firma-se o compromisso com a incorporadora para somente após a quitação da dívida ser realizado o contrato definitivo (escritura) e posterior registro da aquisição na matrícula do imóvel.

Não existe obrigação do contrato de compromisso de compra e venda ser registrado na matrícula do imóvel, entretanto, é aconselhável que sempre se realize o registro deste na matrícula do bem.

Dentre os principais efeitos o registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel torna o negócio jurídico público, de conhecimento geral, o que impedirá que o vendedor possa alienar o imóvel para terceiro e mesmo que o faça o direito do comprador está resguardado, que o bem sofra alguma constrição por ordem judicial, como penhora.

Ainda, que o comprador tenha plena confiança no vendedor é possível que esse faleça por algum infortúnio, e que sem o registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel, os herdeiros incluam o bem em futura partilha, ou o vendedor possua dívidas trabalhistas e o imóvel seja penhorado para quitação dessas.

São inúmeros os exemplos quanto a possibilidade de perder o imóvel ou de ter grandes problemas se o compromisso de compra e venda não for registrado na matrícula do imóvel, realizar o registro é relativamente simples, e pode evitar muitos problemas, não deixe de fazer isso.

O registro do contrato também é uma garantia ao vendedor, o qual não será responsabilizado por dívidas decorrentes da propriedade do bem, como taxas de condomínio, multas condominiais, execuções fiscais.

Por fim, se o vendedor se recusar a realizar a transferência definitiva do imóvel quando da quitação da dívida, tratando-se de contrato registrado, o comprador poderá propor demanda de adjudicação compulsória, na qual o juiz suprira a manifestação do vendedor.

Fonte: Ismaile André Polvero

Moro no mesmo imóvel alugado há muitos anos. Posso me tornar proprietário dele?

Diante das várias hipóteses de aquisição da propriedade previstas na legislação brasileira, em especial a usucapião, este questionamento pode ser comum.

A usucapião é forma de aquisição de propriedade imóvel através da posse prolongada e ininterrupta durante prazo estabelecido em lei, que pode variar entre 5 a 20 anos. Dentre as diversas espécies previstas em lei, o artigo 1.240 do Código Civil traz a usucapião especial urbana como forma de aquisição de propriedade imóvel de até 250m² por aquele que a possui, para moradia própria ou familiar, pelo prazo ininterrupto de 5 anos.

Trata-se de proteção jurídica que visa garantir patrimônio mínimo ao grupo familiar, baseado no princípio da dignidade da pessoa humana. Diante disso, questiona-se:

O locatário do mesmo imóvel há mais de cinco anos teria o direito de tornar-se proprietário deste, de forma a retirar a propriedade do locador, atual dono do imóvel?

Afinal, o locatário estaria cumprindo os requisitos estabelecidos em lei – utilizar o imóvel para moradia própria ou sua família e estar na posse deste por cinco anos ininterruptos.

Porém, estes não são os únicos requisitos da usucapião, ordinária ou especial. Para que se caracterize a usucapião, é requisito essencial que aquele que pretenda adquirir a propriedade tenha animus domini, ou seja, possua a propriedade como se esta lhe pertencesse, atuando como dono, com o desejo de se se tornar titular do imóvel.

No contrato de locação, há duas posses distintas: a posse indireta, aquela detida pelo proprietário ou locador; e a posse direta, aquela detida pelo locatário ou inquilino.

Nesta relação contratual, o locatário não possui o imóvel como se este lhe pertencesse, com a intenção de se tornar dono, pois há o pagamento mensal de aluguel ao locador. Esta contra-prestação desconfigura o abandono do imóvel, a fim de impedir que o inquilino peça a usucapião.

Além disso, a relação locatícia possui caráter temporário que, ao seu término, exige a restituição do imóvel a seu proprietário – locador – ainda que o contrato perdure por cinco, dez, ou mais que trinta anos.

Ou seja, não há o requisito fundamental de animus domini para que se obtenha a usucapião, pois a posse direta exercida pelo locatário não afasta ou anula a posse indireta do locador, pois este terá o imóvel restituído ao final da relação contratual.

Portanto, ainda que o locatário realize reparos necessários ou melhorias no imóvel – os quais poderão ser indenizados a depender do convencionado pelas partes em contrato – tais atos não são suficientes a caracterizar sua intenção de se tornar dono do bem, tendo em vista o pagamento mensal de aluguel e o dever de restituição do imóvel ao término do contrato.

Sendo assim, não há possibilidade de se obter a usucapião advinda de uma relação locatícia.

Ao proprietário, recomenda-se a redação de contrato de locação, além do fornecimento de recibos em duas vias que comprovem o pagamento mensal de aluguel pelo inquilino.

Fonte: Laís Cavinato, advogada para o Blog Mariana Gonçalves.

Como posso regularizar meu imóvel?

Quem quer comprar ou vender um imóvel, deve saber das situações que tornam a propriedade irregular. Como por exemplo, a falta de documentos importantes como habite-se ou escritura. Mas a boa notícia é que tudo isso pode ser regularizado. Confira alguns casos em que o imóvel pode ser considerado irregular e saiba o que você pode fazer em cada situação.

1- Como regularizar o imóvel que não possui escritura?

A escritura é um documento essencial, pois contém todas as informações da venda e os dados do comprador e do vendedor. Ou seja, comprova quem é o proprietário do bem. Ela é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por lei e proporciona maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam a negociação de compra e venda

Por conta disso, quando um imóvel não tem esse documento, o dono pode correr alguns riscos, como a perda da propriedade.

Quem compra um imóvel que não possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis está adquirindo somente a Posse do imóvel, ou seja, está adquirindo apenas o Direito Pessoal de exercer a posse dessa propriedade.

Quando há um imóvel sem escritura em face de negociação de compra e venda, as partes envolvidas (comprador e vendedor) devem lavrar um contrato de cessão de direitos possessórios, pois o vendedor detém somente a posse do bem, não sendo legalmente o proprietário. Nesse caso a posse é cedida ao comprador, que a manterá até que possa obter judicial ou extrajudicialmente, por meio de uma ação de Usucapião, a propriedade plena do imóvel.

Importante destacar que a lavratura dessa Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse não há incidência do Imposto Transmissão Inter-Vivos. (ITBI).

O processo de regularização de um imóvel sem escritura costuma durar um ano e precisa de um advogado.

2- Como regularizar o imóvel comprado apenas por contrato de gaveta?

Quando alguém quer vender ou comprar um imóvel que está financiado sem transferir a dívida do financiamento no banco, é feito um acordo informal entre o vendedor e o comprador, que não pode ser registrado oficialmente. Esse tipo de contrato pe conhecido como contrato de gaveta.

2.1 Quais são os riscos desse tipo de contrato?

São inúmeras as consequências desse tipo de negociação, que pode resultar em prejuízos tanto para o comprador, como para o vendedor.

O comprador pode ter prejuízos, como:

a) O imóvel pode ser penhorado em razão de dívida do vendedor;

b) No caso de falecimento do vendedor o imóvel entrará em processo de inventário;

c) Possibilidade de má-fé do vendedor em negociar o mesmo imóvel com outras pessoas.

Com relação ao vendedor, os prejuízos podem decorrer de uma inadimplência do comprador quanto a taxa condominial ou o IPTU. Assim, considerando que o imóvel ainda está em nome do vendedor, que corre o risco de sofrer cobranças e execuções judiciais. Ademais, o comprador poderá recusar-se a entregar o imóvel, bem como a pagar as prestações.

O contrato de gaveta não tem validade perante a instituição financeira, uma vez que esta não tem conhecimento e não autorizou a negociação. Contudo, o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, haja vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH.

Portanto, procure se resguardar ao máximo no contrato, registrando qualquer tipo de acordo. Uma possibilidade é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos entre as partes.

3- Meu imóvel não tem Habite-se, como posso regularizar?

Habite-se é um documento emitido pela Prefeitura e tem como finalidade garantir que a construção cumpriu tudo o que estava previsto no projeto aprovado. Desta forma, o habite-se deverá ser requerido assim que a obra estiver finalizada e irá corresponder à garantia de que o imóvel atende às exigências da legislação municipal.

3.1- Eu consigo comprar um imóvel sem o habite-se?

Sim, mas você terá alguns problemas, ou seja, o primeiro deles é que boa parte das empresas financiadoras exigem essa documentação. Bem como, o imóvel sem habite-se é considerado irregular, o que o desvaloriza. Ademais, você não consegue registrar o imóvel em seu nome sem essa certidão.

3.2- O fato de eu pagar o IPTU significa que o imóvel está regular?

Não. Tanto o IPTU quanto as contas de água, luz e telefone não garantem que o imóvel esteja regular.

3.3- Qual o problema de eu não ter esse documento?

Um dos problemas de não ter o habite-se é pagar mais caro o IPTU. Bem como o proprietário do imóvel pode ser autuado pela Prefeitura por sua obra estar irregular.

3.4- Como posso regularizar meu imóvel e deixa-lo de acordo com a lei?

Para regularizar a situação do imóvel é necessário contratar um engenheiro para a elaboração de uma planta da obra e verificar se esta tudo de acordo com a legislação local, após a emissão desse documento o dono do imóvel deve dirigir-se até a prefeitura com os demais documentos necessários e requerer a regularização da obra.

Esse é um processo oneroso e demorado, entretanto importantíssimo. Caso você queira vender o imóvel futuramente, por exemplo, e estiver sem o habite-se, há uma desvalorização do bem.

4- Como regularizar se o imóvel está em processo de inventário

Inventário é o processo pelo qual se faz um levantamento de todos os bens da pessoa após sua morte. Nesse processo são avaliados, enumerados e divididos os bens entre os sucessores. O imóvel em processo de inventário não pode ser dividido ou vendido sem autorização judicial.

É possível a regularização de duas formas: extrajudicialmente ou judicialmente. No primeiro caso, o inventário é feito em cartório, por meio de uma escritura pública, e é um processo muito mais rápido, que leva entre 30 e 60 dias. Aqui, você deve ir a um Cartório de Notas e, com a ajuda de um advogado, pedir o inventário. Os valores para essa regularização mudam bastante conforme a dificuldade que o advogado terá para conseguir as documentações. Em alguns casos, o custo chega a R$ 10 mil.

O inventário pode ser feito extrajudicialmente, caso todos os herdeiros estejam de acordo e não haja testamento.

No entanto, existem três situações que obrigam você a pedir a regularização na justiça e ter o acompanhamento de um juiz. São elas: quando o falecido deixou um testamento, quando existem sucessores incapazes que não podem assumir o imóvel (por serem menores de idade ou estarem com problemas na justiça, por exemplo) e quando existem opiniões divergentes sobre a partilha entre os herdeiros.

5- Vou fazer uma obra no meu imóvel, preciso avisar a prefeitura?

Qualquer tipo de mudança que você pretende realizar no seu imóvel infelizmente precisa ser autorizado pela Prefeitura, caso contrário seu imóvel ficará irregular e você pode ter que arcar com uma multa.

Portanto, ao construir ou reformar qualquer cômodo em sua casa, seja mais um quarto, aumentar o tamanho da cozinha ou a construção de outro imóvel no mesmo terreno precisará de uma averbação do imóvel na prefeitura. Averbação é fazer constar no registro do imóvel as alterações feitas na propriedade.

Caso você tenha feito alguma modificação no imóvel sem requerer essa liberação, terá que elaborar um projeto da obra e apresentá-lo a prefeitura. Esse projeto pode ser elaborado por um engenheiro ou arquiteto.

Caso você tenha dificuldades com seu imóvel entre em contato. Estarei à sua disposição, seja por telefone, WhatsApp ou e-mail.

Fonte: Camila Weimer, Advogada especialista em Direito Imobiliário e Direito tributário