Em muitos casos os pais cedem a laje de suas casas aos seus
filhos, visando alavancar o início de uma nova fase na vida de sua prole, para
que os mesmos construam um puxadinho ou para que tenham uma moradia até que se
estabeleçam financeiramente, sem terem gastos com aluguéis, e em outras tantas
vezes constroem para alugar e/ou vender a terceiros.
O fato é que essas edificações nunca haviam sido
regulamentadas em nosso ordenamento jurídico, até que a Lei nº 13.465, de 11 de
julho de 2017, veio para regulamentar o direito de laje. Referida norma
consiste em reconhecer o direito de quem utiliza a superfície de um imóvel
alheio, em projeção vertical, com acesso autônomo e independente do imóvel
base.
Consiste, pois, em um direito real, limitado à estrutura
autônoma construída, desde que a unidade imobiliária sobreposta se dê de forma
vertical, não podendo ser para os lados a construção, independente e autônoma,
não podendo ser construída para os lados, ou seja, deve estar isolada da
construção principal, ter a sua via de acesso distinta da original. Ressaltando
que vale tanto para as construções acima (laje) como abaixo (subsolo) da construção
principal.
Portanto, com o advento da Lei, quem reside em moradias
vinculadas à outra casa poderá ter escritura e registro de sua própria unidade,
que deverá ser averbada na matrícula do imóvel, o titular da laje responderá
pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua propriedade, tal regra vale
tanto, para as edificações novas como para as antigas, as originárias de venda
ou de doação.
Compete salientar que o direito de laje não se confunde com
o de condomínio edilício, mas se assemelha a ele, devendo caber, no que couber,
as normas aplicáveis aos condomínios, sendo que as despesas necessárias à
conservação e o pagamento de serviços de interesse comum devem ser partilhados
na proporção cabível a cada parte. Caso uma das partes seja inadimplente, com o
rateio das despesas, pode-se cobrar judicialmente.
Ainda, o art. 1.510-D do Código Civil prevê o direito de
preferência recíproco no caso de alienação de um dos direitos reais de laje,
sendo que “em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito
de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da
construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito
para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de
modo diverso”. Havendo mais de uma laje, a preferência será do titular da laje
mais próxima da unidade sobreposta.
Caso não seja respeitado o direito de preferência poderá o
titular da construção-base ou da laje, mediante depósito do respectivo preço,
haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial
de cento e oitenta dias, contados da data de alienação.
Ainda, caso o titular da construção-base ou da laje esteja
sofrendo penhora da sua unidade, o outro precisará ser cientificado para, em
querendo, exercer a preferência e pagar a dívida, adquirindo assim o bem.
A extinção do direito real de laje se dá com a ruína da
construção-base, salvo: se este tiver sido instituído sobre o subsolo e se a
construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos, não afastando o
direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.
Deste modo, evidente que o direito de laje veio para
regularizar, preservar e garantir o direito de propriedade àqueles que antes
não tinham proteção jurídica suficiente, por isso regularize e agregue valor ao
seu imóvel.
Fonte: Evelise Souza Goes, advogada e sócia do Custódio e
Goes Advogados.
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