Um dos temas recorrentes mais polêmicos com relação a
condomínios é a forma de rateio das despesas condominiais – popularmente
conhecido como a “taxa de condomínio”.
De um lado, os proprietários de unidades maiores
(geralmente coberturas) defendem o rateio repartido igualmente por unidades,
por sustentarem que todos usufruem igualmente das áreas comuns do condomínio e
que, se o rateio assim não for, os condôminos das unidades menores podem
aprovar despesas que oneram em demasia o condomínio justamente por contribuírem
com porção menor.
De outro lado, estão os condôminos das unidades
menores, que geralmente defendem o rateio pela fração ideal, porque entendem
que os proprietários das unidades maiores têm maior valorização de seu
patrimônio com a conservação e melhoria das áreas comuns.
Mas afinal, qual é a previsão da lei? É possível que
os condôminos definam livremente a forma de rateio?
Regra geral: rateio por fração ideal
Desde a edição da Lei nº 4.591/64 – lei que regula os
condomínios edilícios -, a regra única no Brasil era de que o rateio das
despesas condominiais deveria ser pela fração ideal, ou seja: cada condômino
contribui proporcionalmente de acordo com a fração que sua propriedade
representa na totalidade do condomínio.
A regra da Lei nº 4.591/64, originalmente, havia sido
mantida no art. 1.336, inciso I, do Código Civil de 2002. Todavia, em 2004,
houve uma alteração desse dispositivo, que passou a vigorar com a seguinte
redação:
“São deveres do condômino: I – contribuir para as
despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição
em contrário na convenção”.
Portanto, embora a regra geral continue sendo a do
rateio pela fração ideal, a legislação atual permite que a convenção do
condomínio disponha de forma diversa, estabelecendo outra forma de rateio – que
pode ser, por exemplo, por unidade.
É possível mudar a convenção?
Sim, mesmo que seja uma convenção de condomínio
antiga, que preveja o rateio pela fração ideal porque na época era a regra
única, é possível sim alterá-la para que a forma de rateio seja calculada de
outra maneira.
No entanto, essa não é uma tarefa fácil: para se
alterar a convenção de condomínio, é necessária a aprovação dos condôminos que
representem 2/3 das frações ideais, conforme prevê o art. 1.333 do Código
Civil.
Não, o STJ não estabeleceu o rateio por unidade como
regra geral
Recentemente, se disseminou pela internet uma notícia
que dizia que o STJ havia considerado ilegal o rateio por fração ideal e
estabelecido como regra o rateio por unidade. Na verdade, tratava-se de uma
notícia com manchete sensacionalista, que induziu muita gente a erro.
O processo em questão era o Recurso Especial nº
1.104.352, em que, na realidade, o STJ sequer julgou o mérito, pois o recurso
não foi admitido por decisão monocrática do relator, cujo entendimento foi de
que o recorrente não impugnou especificamente o fundamento da decisão, que era
referente a enriquecimento ilícito.
A confusão foi tanta, que o próprio STJ precisou
emitir uma nota de esclarecimento para desfazer a controvérsia.
Perspectiva de mudança da lei
Tramita no Congresso Nacional um projeto de lei
apresentado pelo deputado Leonardo Quintão (PMDB-MG), que visa a mudança da
atual regra. Trata-se do Projeto de Lei nº 5252/2009.
Embora a justificativa do deputado que apresentou o
projeto dê a entender que o objetivo seja estabelecer o rateio igualitário por
unidades, a redação do projeto em si é confusa e aparentemente contraditória.
Com a aprovação do projeto, o inciso I do art. 1.336 do Código Civil passaria a
vigorar com a seguinte redação:
“Contribuir para as despesas do condomínio de acordo
com a divisão entre as unidades, de forma igualitária, cabendo às unidades de
tamanhos diferentes no máximo 30% (trinta por cento) a mais do valor fixado
para a quota da unidade menor”.
Ora, se a divisão deve ser igualitária, qual o
sentido de prever que o rateio das unidades maiores não pode exceder a 30% do
valor do rateio d; as unidades menores?
De todo modo, o projeto tramita desde 2009 e não há
perspectivas de que possa ser aprovado em um futuro breve. Por isso, os
condomínios devem permanecer observando a regra atual: rateio por fração ideal,
salvo haja disposição diversa na convenção.
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