Danos morais em atraso de entrega de imóvel só ocorrem em situações excepcionais

Os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acolheram parcialmente o recurso de uma construtora condenada a indenizar um casal por danos morais decorrentes do atraso na entrega de imóvel.

Para a ministra relatora do recurso, Nancy Andrighi, a condenação por danos morais em virtude de atraso na entrega de imóvel ocorre apenas em situações excepcionais, comprovadas pelos compradores.

A magistrada destacou que, no caso analisado, não houve comprovação, o que impede a manutenção da condenação por danos morais imposta pelo tribunal de origem, no valor de R$ 20 mil.

De acordo com a ministra, a jurisprudência do STJ evoluiu para não aceitar condenações “automáticas” por danos morais. Ou seja, além da configuração dos pressupostos de responsabilidade civil – ação, dano e nexo de causalidade –, é preciso demonstrar grave ofensa a direitos de personalidade.

Na visão da ministra, acompanhada por unanimidade pela Terceira Turma, diversas situações vividas são apenas contratempos que não caracterizam abalo psíquico significativo capaz de embasar uma condenação por danos morais.

“Dissabores, desconfortos e frustrações de expectativa fazem parte da vida moderna, em sociedades cada vez mais complexas e multifacetadas, com renovadas ansiedades e desejos, e por isso não se pode aceitar que qualquer estímulo que afete negativamente a vida ordinária configure dano moral”, explicou Nancy Andrighi.

Danos materiais

Quanto à condenação da construtora a pagar 0,5% do valor do imóvel, por mês, a título de lucros cessantes, o acórdão foi mantido. A ministra lembrou que, ao contrário do que defendeu a empresa, essa situação não necessita de outras provas, bastando a comprovação do atraso na entrega da unidade.

Os ministros consideraram que o descumprimento contratual se resolve, em regra, pela obrigação de indenizar os danos patrimoniais decorrentes, e somente em casos excepcionais tal inadimplência configura danos morais passíveis de compensação.

Fonte: STJ

Taxa de condomínio: por unidade ou fração ideal?

Um dos temas recorrentes mais polêmicos com relação a condomínios é a forma de rateio das despesas condominiais – popularmente conhecido como a “taxa de condomínio”.

De um lado, os proprietários de unidades maiores (geralmente coberturas) defendem o rateio repartido igualmente por unidades, por sustentarem que todos usufruem igualmente das áreas comuns do condomínio e que, se o rateio assim não for, os condôminos das unidades menores podem aprovar despesas que oneram em demasia o condomínio justamente por contribuírem com porção menor.

De outro lado, estão os condôminos das unidades menores, que geralmente defendem o rateio pela fração ideal, porque entendem que os proprietários das unidades maiores têm maior valorização de seu patrimônio com a conservação e melhoria das áreas comuns.

Mas afinal, qual é a previsão da lei? É possível que os condôminos definam livremente a forma de rateio?

Regra geral: rateio por fração ideal

Desde a edição da Lei nº 4.591/64 – lei que regula os condomínios edilícios -, a regra única no Brasil era de que o rateio das despesas condominiais deveria ser pela fração ideal, ou seja: cada condômino contribui proporcionalmente de acordo com a fração que sua propriedade representa na totalidade do condomínio.

A regra da Lei nº 4.591/64, originalmente, havia sido mantida no art. 1.336, inciso I, do Código Civil de 2002. Todavia, em 2004, houve uma alteração desse dispositivo, que passou a vigorar com a seguinte redação:

“São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Portanto, embora a regra geral continue sendo a do rateio pela fração ideal, a legislação atual permite que a convenção do condomínio disponha de forma diversa, estabelecendo outra forma de rateio – que pode ser, por exemplo, por unidade.

É possível mudar a convenção?

Sim, mesmo que seja uma convenção de condomínio antiga, que preveja o rateio pela fração ideal porque na época era a regra única, é possível sim alterá-la para que a forma de rateio seja calculada de outra maneira.

No entanto, essa não é uma tarefa fácil: para se alterar a convenção de condomínio, é necessária a aprovação dos condôminos que representem 2/3 das frações ideais, conforme prevê o art. 1.333 do Código Civil.

Não, o STJ não estabeleceu o rateio por unidade como regra geral

Recentemente, se disseminou pela internet uma notícia que dizia que o STJ havia considerado ilegal o rateio por fração ideal e estabelecido como regra o rateio por unidade. Na verdade, tratava-se de uma notícia com manchete sensacionalista, que induziu muita gente a erro.

O processo em questão era o Recurso Especial nº 1.104.352, em que, na realidade, o STJ sequer julgou o mérito, pois o recurso não foi admitido por decisão monocrática do relator, cujo entendimento foi de que o recorrente não impugnou especificamente o fundamento da decisão, que era referente a enriquecimento ilícito.

A confusão foi tanta, que o próprio STJ precisou emitir uma nota de esclarecimento para desfazer a controvérsia.

Perspectiva de mudança da lei

Tramita no Congresso Nacional um projeto de lei apresentado pelo deputado Leonardo Quintão (PMDB-MG), que visa a mudança da atual regra. Trata-se do Projeto de Lei nº 5252/2009.

Embora a justificativa do deputado que apresentou o projeto dê a entender que o objetivo seja estabelecer o rateio igualitário por unidades, a redação do projeto em si é confusa e aparentemente contraditória. Com a aprovação do projeto, o inciso I do art. 1.336 do Código Civil passaria a vigorar com a seguinte redação:

“Contribuir para as despesas do condomínio de acordo com a divisão entre as unidades, de forma igualitária, cabendo às unidades de tamanhos diferentes no máximo 30% (trinta por cento) a mais do valor fixado para a quota da unidade menor”.

Ora, se a divisão deve ser igualitária, qual o sentido de prever que o rateio das unidades maiores não pode exceder a 30% do valor do rateio d; as unidades menores?

De todo modo, o projeto tramita desde 2009 e não há perspectivas de que possa ser aprovado em um futuro breve. Por isso, os condomínios devem permanecer observando a regra atual: rateio por fração ideal, salvo haja disposição diversa na convenção.

Posse e propriedade, qual a diferença?

Em síntese, proprietário é definitivamente o dono de uma coisa, mediante comprovação. Por conta disso, tem a faculdade de utilizar todas as suas funções, trocar ou vender, dando a destinação oportuna e reavê-la de quem quer que seja.

Para tanto, vejamos o art. 1.228 do Código Civil: "O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha".

Já o possuidor é aquele que não dispõe de um documento comprobatório, que ateste a qualidade de proprietário, mas age como se o fosse, vez que tem sobre a coisa um dos poderes inerentes à propriedade.

Vide o art. 1.196 do CC: "Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade".

Um bom exemplo é o que acontece na relação entre Locador e Locatário. O primeiro tem a propriedade do bem, é definitivamente o dono, contudo é o locatário que exerce a posse física do bem, ou seja, ele paga o aluguel para morar imóvel.

Por fim, cumpre ressaltar que como grande parte das relações sociais baseiam-se na aparência dos fatos, o ordenamento jurídico também tutela e protege as relações possessórias.