Empresas Pagam Mais que Preço Real da Casa

Forma de pagamento e prazo para desocupação devem ser negociados

Antes de estipular um valor para a venda da casa, é recomendado consultar um perito em avaliações imobiliárias

Em geral, vale deixar de lado o valor sentimental de uma casa pela compensação financeira de uma construtora interessada em comprá-la.
“Se o imóvel ficar incrustado, o dono poderá nunca mais conseguir por ele a quantia oferecida pela empresa”, avalia Marcelo Molari, sócio da Geoimovel, organização especializada em pesquisas imobiliárias. “É vantagem negociar. Há casos em que a incorporadora paga mais do que o imóvel vale.”
Mas o proprietário deve estar atento às condições da negociação. “O dono tem de estabelecer preço, forma de pagamento, analisar a idoneidade da empresa compradora e fixar prazo para a desocupação”, diz o especialista em direito imobiliário Marcelo Manhães de Almeida.
Para determinar o preço,o ideal, recomenda Molari,é pedir a ajuda de um engenheiro avaliador.
As orientações se estendem também para a formade pagamento. “Se for em parcelas, será preciso prever garantias no contrato. É muito comum o pagamento ser mediante permuta de imóvel”, acrescenta Manhães.
“Um imóvel pode ser oferecido pela incorporadora ao proprietário da área onde será realizado o empreendimento como garantia da obrigação de entregar as unidades permutadas”, explica.
A aposentada KaterinaPapalardo, 75, trocou a casa em que morou com a família por 47 anos na Vila Olímpia (zona oeste) por quatro apartamentos na Vila Andrade (zona sul). “Para a família foi uma vantagem, os apartamentos ficaram para os meus quatro filhos”, afirma.
No caso de permuta, o morador deve atentar para o valor do condomínio que terá de pagar. “A única desvantagem que encontrei na troca da casa pelos apartamentos foi o condomínio; no início eu fiquei muito apertada”, conta Papalardo. “Agora, o pagamento está na responsabilidade dos meus filhos.”
Regiões da cidade de São Paulo com grande adensamento de casas são as que têm maior potencial de verticalização, segundo a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio).

REGIÕES VISADAS
Assim, atraem incorporadores interessados em comprar essas propriedades para compor terrenos onde lançarão os empreendimentos.
“Ipiranga, Jabaquara, Vila Mariana, Interlagos [zona sul], Morumbi, Butantã, Perdizes [zona oeste], Penha, Vila Prudente [zona leste] e Santana [zona norte] são bairros com capacidade para futuras construções”, especifica Luiz Paulo Pompéia,diretor da Embraesp.
Alguns moradores desses locais se dizem contra a verticalização. “Traz problemas hidráulicos, falta de luz, calor e perda da qualidade de vida”, diz o presidente da Amavm (Associação de Moradores e Amigos da Vila Mariana), Oswaldo Luiz Baccan.

Folha de São Paulo - 20/03/11

Padrão de Qualidade e Padrão de Construção

Qualquer tipo de construção independente do "padrão" deve ser projetada de acordo com as necessidades de quem a habitará, sua estrutura deve ser dimensionada de modo a suportar as cargas a que estará sujeita, ser construída com os mesmos critérios e utilizando materiais de qualidade e confiabilidade.

Existe uma confusão muito grande entre padrão de qualidade e padrão de construção. Ou seja, só por que o cidadão não pode construir uma casa de 200m², não quer dizer que ele está condenado a morar numa casa feia, mal projetada, mal feita e mal acabada.

Casa Popular ou Casa de Padrão Popular ?

Não existe casa popular, existem construções com dimensões e características adequadas às suas necessidades com custo compatível ao seu porte e características. Morar numa casa de padrão popular não precisa ser um castigo, Assim como na casa de alto padrão, a casa de pafrão popular, recebe o mesmo concreto, aço, critérios para cálculo e dimensionamento da estrutura, a mesma mão-de-obra e o mesmo cuidado e atenção dos construtores. Uma construção popular não fica imune a riscos e vícios posteriores se for mal projetada ou construída. Simplicidade não é sinônimo de custo, e sim de competência de quem projeta, portanto, não existe construção barata.

Itaquerão terá profissional só para afastar curiosos

O estádio do Corinthians terá até um porta-voz quando começar a ser construído em Itaquera. A ideia é não deixar que jornalistas e curiosos se aproximem dos engenheiros que estarão tocando a obra para não atrapalhar seu ritmo. O profissional acompanharia todos os passos dela e repassaria as informações ao público. A arena desperta tanto interesse que os responsáveis acreditam que isso pode até chegar a atrasar a construção.

Ainda de acordo com a coluna, Odebrecht e Corinthians finalizam as discussões sobre o tamanho do estádio. O desenho até agora diz que ele terá 48 mil lugares fixos e outros 17 mil provisórios, que lá ficariam apenas durante a Copa. E outros 3.000 podem ser acrescentados para a partida de abertura.

Restaurantes procuram ci­dades 'esquecidas'

Restaurantes acompanham atentamente a criação de shoppings para entrar em ci­dades que, até então, não es­tavam no mapa do setor.

A rede Vivenda do Cama­rão, por exemplo, instala franquias em municípios a partir de 250 mi habitantes. "Consideramos importante essas cidades que, muitas ve­zes, têm potencial de merca­do e são 'esquecidas', por es­tarem no interior dos Esta­dos", informou a empresa.

Em 2010, das 22 lojas inau­guradas pela rede, 12 estavam em municípios com menos de 1 milhão de habitantes --todas em praças de alimen­tação de shopping centers.

A Rei do Mate prevê abrir lojas em pelo menos seis ci­dades neste ano que também têm população inferior a 1 milhão. "Os motivos que nos levam a expandir fora das ca­pitais são o aumento do po­tencial de consumo de clien­tes em regiões que estão em franco crescimento em fun­ção da economia local mais forte e oportunidade de ex­pansão em novos mercados ainda inexplorados, mas com potencial", informou.

RENDA PER CAPITA

Há três anos a rede Spoleto iniciou um estudo de viabili­dade de novas franquias a partir do cruzamento de da­dos de renda per capita e po­pulação dos municípios. Ho­je a empresa prospecta cida­des com renda per capita aci­ma de R$ 8.000 e população superior a 150 mil habitantes.

"Essa uma grande mudan­ça, antes não íamos para mu­nicípios com menos de 300 mil habitantes", afirma Re­nata Rouchou, diretora de expansão da Spoleto.

A partir dessa análise, a empresa começa a prospec­tar o Nordeste. " Descobri­mos Maracanaú (CE), com quase 210 mil habitantes e renda per capita de R$ 15.620. Também temos que conhecer Sobral (CE)", diz.

"Prospectamos novos luga­res devido ao crescimento da faixa de consumo e da indús­tria de shoppings. Com as classes C e C1 podemos ter uma massa de consumo que não estava prevista antes."

A empresa tem 234 lojas atualmente e pretende abrir pelo menos de 30 a 35 novos pontos neste ano.

INTERIOR PAULISTA

Renata continua aposen­tando no interior de São Pau­lo, onde, segundo ela, "há um crescimento absurdo".

Além da migração que paulistanos para interior, que levam consigo hábitos como almoçar fora de casa, a Spoleto está de olho em pro­jetos específicos de algumas cidades, como Jacareí, onde será instalada uma fábrica da montadora chinesa Chery.

Shoppings avançam para o interior em busca de novos mercados

Os shopping centers estão se dirigindo para o interior em busca de novos mercados. O alvo dos novos investimentos são cidades com mais de 150 mil habitantes.

Essas cidades se tornaram atrativas diante da falta de terrenos amplos e baratos nos grandes centros e do crescimento de consumidores com o avanço da classe C.

Até 2012, 56 novos shopping devem ser inaugurados no país, segundo a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers). O setor fechou 2010 com 408 empreendimentos e crescimento de 17% sobre as vendas de 2009, totalizando R$ 89 bilhões em faturamento.

Dos 56 novos shoppings previstos, 36 estarão em cidades com menos de 1 milhão de habitantes, em municípios como Indaiatuba (SP), Blumenau (SC), Cariacica (ES) e Londrina (PR).

Luiz Fernando Veiga, da Abrasce, diz há cerca de dez anos 85% dos shoppings estavam em capitais. O percentual caiu para 55%, e deve diminuir ainda mais.

Marcelo Sallum, sócio-diretor da Lumine --especializada em administração de shoppings--, destaca que os centros de cidades de porte médio não têm mais como crescer, dificultando a ampliação do comércio local.

Logo, a solução apresentada é a criação de um novo local de compras, muitas vezes distante do centro, com potencial para atrair clientela.

CLASSE C

O fenômeno classe C ajuda a impulsionar a construção dos empreendimentos. "Hoje a nova classe média frequenta pouco o shopping, mas isso está mudando", diz.

Adriana Collo, superintendente de operação da Abrasce, diz que enquanto houver renda e emprego em crescimento, "por mais que o financiamento diminua", as vendas irão aumentar (a previsão para este ano é de avanço de 12% no faturamento).

Nos últimos anos, sete grandes grupos de shoppings abriram capital na Bolsa. O crescimento do setor também chamou a atenção de investidores estrangeiros.

Desde 2005, nove desses grupos investiram em shoppings no Brasil. Fundos imobiliários e de pensão, além de fundações, também investem nessa área, diz Adriana.

CIDADES VIÁVEIS

Segundo Luís Augusto da Silva, da Alshop (associação de lojistas de shoppings), estudos prévios são usados para analisar a viabilidade de entrada de shoppings nos municípios menores.

"Cidades como Vinhedo (SP) e Caruaru (PE), por exemplo, já têm potencial para atrair um shopping." Pelos critérios da Alshop, o país tinha 744 shoppings em 2010. Para a Abrasce, o número é menor porque ela só considera os que têm área vendável superior a 5.000 m2. Locais vistos como shoppings pela Alshop --que prevê 124 novos centros neste ano- são galerias para a Abrasce.

Casa Encravada entre Prédios Perde Valor no Mercado

Para o dono do imóvel, em geral é vantajoso negociar com a construtora; permuta por apartamento é comum

Venda da propriedade não é obrigatória, mas barulhos da obra e de condôminos devem pesar na decisão

Na animação “Up - Altas Aventuras”, da Disney/Pixar (2009), Carl Fredricksen, um senhor de 78 anos, recusa-se a vender sua casa à empresa que planeja construir um empreendimento no terreno.
Esse imbróglio está longe de ser roteiro de cinema. Na vida real, diante da inviabilidade de amarrar balões ao imóvel e sair voando, como fez Fredricksen, a opção é resistir ou negociar com a construtora.
A resistência à venda se deve, em geral, a razões sentimentais, à falta de documentação da casa, que pode ter pendências jurídicas, ou à especulação -o morador pede um valor muito superior ao oferecido e não há acordo.
Para facilitar a negociação, “a construtora auxilia o proprietário com orientação jurídica e construção de inventário”, frisa o sócio da Exto Engenharia Jorge Ayoub.
Se não há acerto nas situações mencionadas, o novo empreendimento é erguido ao redor do imóvel, que fica então “preso” no terreno.

SEGURANÇA
“O imóvel encravado, pela lei brasileira, é o que não possui saída para a via pública”, cita Luciano de Souza Godoy, professor de direito civil da Direito GV (Getulio Vargas). “Mas há os que ficam no terreno do condomínio e têm alguma saída para a rua.”
Ao resistir à oferta da construtora, o proprietário deve medir as consequências.
“Há os riscos de ser vizinho de uma obra, o desconforto e a desvalorização do imóvel [sua área construída não pode ser ampliada]”, lembra o vice-presidente imobiliário do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), Odair Senra.
Mas existem também vantagens, diz a dona de casa Sônia de Almeida Barroso, 43, moradora de um imóvel encravado na Vila Maria (zona norte). “Temos segurança, os vigias e porteiros olham a rua toda. Moro há dois anos aqui e nunca presenciei assalto. Por outro lado, escuto barulho do prédio e a lixeira fica muito perto do meu portão.”

PARCERIAS PÚBLICO-PRIVADAS (PPPS)

Achei oportuna esta matéria do jornalista Celso Ming (05/03/2011). Afinal, estamos no momento que se fala muito sobre investimentos para eventos 2014 e 2016 no Brasil.

CONCEITO DAS PARCERIAS PÚBLICO-PRIVADAS (PPPS)

É uma modalidade de licitação na qual o governo (seja ele federal, estadual ou municipal) e grupos privados atuam em conjunto para viabilizar investimentos em infraestrutura: construção de estradas, metrôs, presídios, obras de saneamento básico, hospitais, escolas.

A diferença. Na concessão comum, a remuneração do parceiro privado provém exclusivamente das tarifas cobradas dos usuários dos serviços públicos. Já nas PPPs, pelo menos parte dessa remuneração deve ser feita por meio de desembolsos do governo.

Lá deu certo. As PPPs foram criadas na Inglaterra, no início dos anos 90, durante o governo da Dama de Ferro, Margaret Thatcher. Hoje há mais de 900 projetos que estão sendo ou já foram realizados através de contratos de PPPs. No Brasil, as PPPs ainda sofrem de um preconceito cultivado em setores de esquerda: o de que não passam de privatização disfarçada.

AS PPPS NÃO DECOLARAM.

Por que não funcionam?

Quando a Lei das Parcerias Público-Privadas (PPPs) foi sancionada, em dezembro de 2004, foi recebida como a solução para os problemas de infraestrutura do País. Seis anos depois, no âmbito federal há apenas duas propostas mais avançadas de investimento por meio de PPPs. Nos Estados e municípios, o balanço é algo melhor, mas não passa firmeza: os projetos não chegam a 30.

As PPPs são uma modalidade testada e aprovada na Inglaterra, México, Chile e Portugal, onde foram investidos bilhões de dólares nas mais diversas áreas.

O diretor da Unidade de PPPs do Ministério do Planejamento, Isaac Averbuch, admite que os investimentos por meio de PPPs poderiam ter sido mais efetivos no Brasil.

Ele aponta dois fatores que contribuíram para o baixo desempenho. O primeiro tem a ver com o momento econômico. Quando a lei foi aprovada, o Brasil não apresentava crescimento do PIB sustentado, como o de hoje. Com o passar do tempo, muitos dos projetos inicialmente previstos para serem concretizados via PPPs foram colocados em prática por concessão comum ou por meio de investimento público direto.

O segundo motivo passa pela resistência natural a mudanças, explica Averbuch. O empresariado estava acostumado com os trâmites de uma licitação convencional e tendia a achar os contratos de PPPs mais complicados do que realmente são.

De fato, a execução de uma PPP é um processo mais complexo. Trata-se de um investimento de longo prazo (até 35 anos), que requer estudos técnicos mais pormenorizados. Os riscos são compartilhados entre a empresa privada e o governo. Sempre há necessidade, em maior ou menor grau, do emprego de recursos públicos, o que por si só já complica um pouco mais os procedimentos.

Levando em conta essas dificuldades, o BNDES se uniu ao IFC (braço para fomento do setor privado do Banco Mundial) e ao BID para assessorar os governos a estruturar projetos de PPPs. “Havia capital para investir em infraestrutura no Brasil, mas não havia projetos”, explica Maurício Portugal, do IFC.

O mesmo diagnóstico levou à criação da Estruturadora Brasileira de Projetos (EBP), uma parceria entre o BNDES e oito bancos privados. A EBP desenvolve os estudos necessários para a implantação da PPP, assumindo todas as despesas dessa fase inicial, que só serão reembolsadas pelo parceiro privado após a assinatura do contrato.

“Esse é um mercado que está na iminência de se consolidar. Os investimentos não vão ficar mais apenas nas áreas de infraestrutura tradicional. Também haverá PPPs para hospitais, escolas, segurança pública, etc.”, argumenta Hélcio Tokeshi, diretor da EBP.

O presidente da Associação Brasileira da Infraestrutura e Indústrias de Base (Abdib), Paulo Godoy, entende que as PPPs são apenas um mecanismo a mais, e não o principal, para fomentar os investimentos. “Ainda estamos amadurecendo essa história de PPPs”, diz.

Mas, para o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Pesada do Estado de São Paulo, Marlus Renato Dall’Stella, o grande obstáculo é a insegurança jurídica. “É um sistema que exige muita sintonia entre governo e empresa privada. Se o governo não cumprir sua parte, sobra o recurso à Justiça e aí as ações levam anos e anos para obter a primeira solução, e aí vem a outra instância…”

Centros Comerciais - Pechincha na Estrada

O mercado de shopping centers se movimentou nos últimos anos com a expansão de algumas bandeiras já consolidadas e também com a abertura de centros comerciais mais segmentados. Agora o setor aponta para outra direção: os outlets de grifes. A experiência considerada bem-sucedida no Outlet Premium São Paulo, em Itupeva, chamou a atenção dos investidores. A consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle, em parceria com a construtora SuccesPar Real Estate e a consultoria GC2000, vai erguer um outlet no quilômetro 46 da Castelo Branco, entre Alphaville e Sorocaba (SP). Serão 20 mil m² de área e 130 lojas de marcas nacionais e internacionais na primeira fase. “Pesquisamos eixos que saem de São Paulo e vão até cidades importantes economicamente no interior”, afirma André Costa, diretor de Locação da Jones Lang LaSalle. O empreendimento deve atrair consumidores da capital paulista, Alphaville, Granja Viana, Osasco, além de São Roque, Sorocaba, Itu, Indaiatuba e Salto. “Assim como a Castelo, há outros trechos viáveis na Dutra, Ayrton Senna e Imigrantes.”

Na estrada I Na semana anterior ao Carnaval, Costa fez uma consulta com alguns lojistas e, segundo ele, o retorno foi bastante positivo. “30% dos lojistas já nos procuraram mostrando interesse em reservar espaço. Em abril faremos o lançamento oficial”, afirma. Entre as marcas procuradas, Ellus, Adidas, Vuarnet, Tommy Hilfiger, Levis. A construção começa em abril e está prevista para acabar em 18 meses. O empreendimento deve gerar aproximadamente 750 empregos e vendas anuais da ordem de R$ 288 milhões. Segundo Costa, o investimento total deve alcançar R$ 130 milhões.

Na estrada II O Outlet da Castelo está em uma área vizinha ao EcoVille, um condomínio sustentável projetado pela SuccesPar. O loteamento deve abrigar 15 mil pessoas. “O shopping é uma comodidade para os moradores, além dos habitantes da região”, explica César Viana, CEO da SucessPar. Por estar em uma área mais urbana, o projeto dá atenção à alimentação e aos serviços. Haverá ainda bancos e farmácias.

Na estrada III A abertura de outlets não atende apenas aos consumidores que querem ter o produto de marca por um preço mais em conta. A oferta também “resolve necessidades dos lojistas”. “Assim eles podem desafogar coleções passadas ou produtos que não deram muito certo. O outlet resolve um problema logístico, de estoque e custo”, conta Costa. A Jones Lang LaSalle está desenvolvendo também um outlet em Novo Hamburgo (RS) e inaugurou em novembro do ano passado um em Contagem (MG). Brasília e Rio de Janeiro também estão na mira da empresa.

- Valor Econômico - Blue Chip - 14/03/11