O usufruto em si compreende o exercício de dois atributos do
direito de propriedade, o direito ao uso e fruição do imóvel. Assim, o
denominado usufrutuário, que é quem normalmente detém a posse direta do bem,
exerce o direito real de uso e fruição sobre coisa alheia. Enquanto que, o
proprietário do bem, ou seja, aquele que recebe o imóvel, é chamado de
nu-proprietário.
O usufruto pode ser constituído por lei, por ato inter
vivos, como por exemplo um contrato, contudo, também é possível a sua
constituição, por ato causa mortis, como um testamento. Assim, é importante
mencionar que independente da forma de constituição, o usufruto deve ser
registrado na serventia imobiliária, com base no artigo 167, inciso I, item 7
da Lei Federal 6.015/73.
Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão
feitos.
I – o registro:
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando
não resultarem do direito de família;
Passado esses esclarecimentos iniciais, daremos continuidade
com as dúvidas mais comuns a respeito do usufruto:
1- O que é doação com reserva de usufruto?
Consiste na doação de um bem, ao qual o doador deseja
continuar usando e fruindo da coisa. A título de exemplo, um casal que deseja
doar um imóvel para um filho em vida, mas deseja ter certeza que o filho não
irá vender o bem ou expulsar os pais. Assim, eles efetuam a doação com reserva
de usufruto vitalício para eles próprios.
2- Como fazer esse tipo de procedimento?
A instituição da doação com reserva de usufruto é feita no
cartório, visto que deve constar na matrícula do imóvel, também é possível de
ser realizado através de testamento. É comumente utilizado para evitar brigas
de inventário, onde o proprietário efetua a doação em vida, com reserva de
usufruto a ele ou a um terceiro.
3- Quais são as taxas que devem ser pagas?
Os principais custos são com a escritura, pagamento de
certidões e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Quando o negócio
tratar-se de compra e venda, a taxa é de aproximadamente 4-5% do valor do
imóvel, contudo se for doação com reserva de usufruto o percentual fica em
torno de 2%.
4- Quem recebe a doação pode vender ou alugar?
Como falamos ali em cima, quem recebe a doação é tido como
nu-proprietário, ou seja, é “dono parcial” e não pode vender e tão pouco alugar
sem o consentimento do usufrutuário. Além do mais, é este quem tem o direito de
receber o dinheiro do aluguel, visto que a doação com reserva de usufruto é
realizada com objetivo de garantir renda ou moradia a alguém.
5- Aluguei um imóvel de um usufrutuário, caso ele venha a
falecer, terei que sair do imóvel?
Não, o contrato de locação continuará válido. Ocorrendo o
falecimento do usufrutuário, o nu-proprietário, se tornará proprietário pleno
do imóvel e passará a receber os alugueis. O que muda na prática para o
locatário, é que ao invés de efetuar o pagamento ao usufrutuário, pagará
diretamente ao proprietário, mantendo-se o contrato de locação.
6- Caso o usufrutuário venha falecer, seus herdeiros tem
direito sobre o bem?
Os herdeiros do usufrutuário não têm direito sobre bem, a
reserva de usufruto é personalíssima, ou seja, não é transmitida a seus
herdeiros. Quem recebeu a doação precisa se dirigir ao cartório e apresentar o
atestado de óbito do usufrutuário e assim dar baixa no usufruto, passando o
imóvel de forma definitiva para seu nome. Assim o então nu-proprietário, agora
proprietário pleno, passa a ter total direito sobre o imóvel, podendo inclusive
vendê-lo se quiser.
Vale ressaltar que, para que esse procedimento ocorra,
deverá pagar os outros 2% (item 3) referente ao imposto de transmissão, além de
que os cartórios costumam cobrar pelos dois atos, a doação e a reserva de
usufruto.
7- Sou usufrutuário de um imóvel, caso o nu-proprietário
venha a falecer, seus herdeiros tem direito sobre o bem?
Em caso morte do nu-proprietário, ou seja, quem recebeu a
doação, os herdeiros têm direito a receber à doação e também deverão respeitar
o usufruto estabelecido. A título de exemplo, se um pai doa um imóvel a seu
filho único, com direito de usufruto próprio, e esse filho vem a óbito, os
netos do usufrutuário devem respeitar o usufruto do avô.
8- Recebi um imóvel de meus tios com reserva de usufruto a
eles, contudo, o filho deles, que é herdeiro direto, está questionando a
doação, ele pode fazer isso?
A resposta é depende. A doação é um ato de vontade, os
herdeiros do doador, não podem contestar, entretanto, caso essa doação
ultrapasse os 50% de que têm direito, seria passível de questionamento, podendo
o herdeiro prejudicado requerer sua metade que tem direito.
9- O usufrutuário pode fazer o que quiser com o imóvel?
Não, o usufrutuário não pode vendê-lo e tem a obrigação de
conservar o bem. Além de que, deve pagar todas as taxas, como condomínio e
IPTU. Caso não efetue o pagamento a ação é movida em face do usufrutuário e do
nu-proprietário.
10- Me arrependi e desejo cancelar o contrato de usufruto, é
possível?
Sim, é possível, porém para que seja revogado é necessário
voltar ao cartório onde o usufruto foi registrado e efetuar o cancelamento. Os
impostos pagos pela transmissão do bem não serão cobrados, somente as custas
dos atos no cartório.
Caso você ainda tenha dúvidas referentes ao assunto, saiba
que nossos especialistas terão o imenso prazer de receber o seu contato.
Fonte: Marins Lourenco, Especialista em Direito
Previdenciario, Imobiliário e Civel
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