Seguindo a tendência de desjudicialização
presente no direito brasileiro, o Novo Código de Processo civil trouxe como
novidade a possibilidade de processar a usucapião através da via extrajudicial.
Isso, juntamente com outros procedimentos
extrajudiciais (como o divórcio e o inventário, entre outros), está abrindo
oportunidade para um novo tipo de advocacia, desapegada do aspecto litigioso,
que é advocacia extrajudicial. Diminuir a quantidade de ações judiciais, além
de contribuir desafogar o Judiciário, evita que advogados (e clientes) esperem
anos e anos pela solução do seu problema jurídico. Afinal, sabemos quanto tempo
demora um processo na via judicial e o quanto é desgastante a espera.
Além disso, a advocacia extrajudicial,
principalmente o usucapião extrajudicial, esconde uma oportunidade de ganhos
para a advocacia. Vale frisar que isso não significa que a ação judicial de
usucapião tenha sido extinta. O que não haverá mais é a obrigatoriedade de um
procedimento especial que se mostrava altamente formalista, dificultando
sobremaneira a efetividade do reconhecimento da propriedade ou de outro direito
real pelo titular de posse ad usucapionem.
E tão verdade a existência da demanda judicial
ainda existir que o citado dispositivo legal inicia o seu comando estabelecendo
que sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento
extrajudicial de usucapião. Ou seja, este último sendo uma opção.
Observados esses pontos comecemos a definir o
que é Usucapião extrajudicial:
O Artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil
adicionou à Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/73) o artigo 216-A.
O procedimento será processado diretamente
perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o
imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado
(presença obrigatória deste profissional - que terá a função de auxiliar as
partes).
O fato de se tratar de um movimento de
desjudicialização não retira do procedimento o caráter técnico-jurídico e, por
tal motivo, observado o princípio da instância, a medida é deflagrada pelo
interessado que deverá estar devidamente representado por seu advogado que como
cediço é um agente indispensável à administração da justiça (art. 133, CF),
seja em presença do juiz ou de um delegatário desse serviço público (art. 236,
CF).
Correta a lei que não estabelece ser o cartório
em que o imóvel estiver registrado, pois não raro inexiste matrícula para o
imóvel que se pretende usucapir e essa circunstância não constitui óbice para o
reconhecimento do direito ante o caráter originário da aquisição, devendo
apenas o oficial adotar as providências cabíveis para identificar a natureza
privada ou pública do imóvel, conforme anota a minuta de provimento sobre a
usucapião extrajudicial sugerida pelo Conselho Nacional da Justiça (art. 2º, §
6º).
Continuando nossos estudos vamos aos documentos
necessários:
De acordo com o art. 216-A da Lei de Registros
Publicos, os documentos necessários para que seja processado um pedido de
usucapião extrajudicial são:
ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o
tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas
circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 do Código de Processo Civil
1.1 Esse atuar exclusivo do notário é dotado de
fé pública por força de lei e deverá atestar o tempo de posse do requerente e
dos seus antecessores, se houver, consignando ademais depoimento de testemunhas
e do próprio usucapiente, a precisa identificação do imóvel com suas
especificações, benfeitorias, acessões, dentre outros fatos que julgar
relevantes. A ata notarial deverá ainda conter as razões pelas quais o notário
acredita existir o essencial animus domini, existência ou não de oposição,
analisar a continuidade do exercício da posse e, é claro, se houver registro,
indicar aquele cujo nome consta como proprietário registral do imóvel objeto do
pleito.
planta e memorial descritivo assinado por
profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade
técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares
de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na
matrícula dos imóveis confinantes;
certidões negativas dos distribuidores da
comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
justo título ou quaisquer outros documentos que
demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o
pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Assim, além da ata notarial como documento
indispensável, o requerente deverá providenciar planta e memorial descritivo do
imóvel assinada por profissional devidamente habilitado por seu órgão de
classe, certidões pessoais do requerente e também do imóvel, juntar documentos
que sirvam como demonstração de justo título ou quaisquer outros que se mostrem
pertinentes para o deferimento do pleito como, por exemplo, a quitação dos
impostos e taxas que incidam sobre o imóvel.
Se houver dificuldade com a colheita desses
documentos, poderá o interessado suscitar uma justificação administrativa
perante a própria serventia extrajudicial, observando-se o disposto no parágrafo
quinto do artigo 381 e o procedimento previsto nos artigos 382 e 383 do Código
de Processo Civil.
Importa destacar que a aludida planta também
deverá estar subscrita pelos titulares de direitos reais sobre o imóvel, assim
como pelos confinantes a fim de se explicitar que não há litígio na medida,
pois se houver, inevitável será a submissão da pretensão ao Poder Judiciário,
modo tradicional de reconhecimento da propriedade pela via da usucapião. Se o
imóvel usucapiendo for unidade autônoma em condomínio edilício bastará a
notificação do síndico, sendo dispensada a notificação dos outros condôminos.
Passemos agora a analisar quando é possível
optar pela via extrajudicial?
É possível optar pela via extrajudicial da
usucapião quando o requerente reúne todos os documentos elencados nos inciso do
art. 216-A, com exceção do inciso IV, que trata do justo título.
De acordo com o § 15 do art. 216-A da Lei de
Registros Publicos (incluído pela Lei 13.465/2017), caso não exista justo
título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio
de um procedimento de Justificação Administrativa perante o próprio Cartório.
Certo é, por outro lado, que se houver
impugnação especificada por qualquer interessado, o registrador não deverá
dirimir o conflito, sendo seu poder-dever o de encaminhar os autos
imediatamente ao juízo competente. Finda estará, portanto, a face extrajudicial
da atestação do domínio do imóvel.
Vamos traçar agora o procedimento de usucapião
extrajudicial no cartório
Primeiramente, é preciso que o seu processo
tenha sido corretamente pré-examinado. O pré-exame é o momento em que o
advogado vai analisar a certidão do imóvel (e demais documentos reunidos pelo
cliente) para saber se existe alguma quebra de princípios do direito registral.
Isso deve ser feito antes de se protocolar o
pedido de usucapião para que o este seja corretamente formulado, evitando-se as
notas devolutivas e exigências do cartório, que podem prolongar muito o
procedimento.
Os 10 passos:
Cálculo dos emolumentos devidos
Pagamento dos emolumentos
Reapresentação do processo
Prenotação - o processo ganha um número de
ordem
Procedimento de buscas - verifica-se a
existência de ônus que impeçam a transmissão do imóvel a terceiros
Exame e Registro - Verifica-se se há exigências
a serem formuladas
Existem exigências a serem cumpridas
Examinador emite Nota Devolutiva - exposição
das exigências e devolução do processo para a parte cumprir as exigências
Cumpridas as exigências
Reentrada do processo no cartório
Nova prenotação
Repetição de todas as fases até chegar à fase 6
Não existem exigências a serem cumpridas
Notificação do Município / Estado / União pelo
cartório
Publicação do Edital pela Parte - para ciência
de terceiros.
Após isso, o processo é encaminhado para
Registro e abre-se nova matrícula para o imóvel. A parte pode, então, solicitar
a matrícula do seu imóvel.
Autuado o pedido pelo registrador,
prorrogar-se-á, para fins de segurança jurídica, a prenotação até o acolhimento
ou a rejeição do pedido.
Ato contínuo, serão expedidos correspondências,
com aviso de recebimento, para as fazendas públicas da União, Estado e
Município a fim de que demonstrem, no prazo de quinze dias, interesse no pleito
administrativo, notadamente porque como cediço os bens públicos são
imprescritíveis, sem prejuízo de outras questões de ordem urbanística,
ambiental ou até mesmo de proteção às fronteiras do país, por exemplo. A lei
não superou a desnecessidade de se dar ciência do procedimento a eventuais
interessados e, por tal motivo, o parágrafo quarto do citado dispositivo legal
determina que o oficial de registro de imóveis deverá promover a publicação de
edital em jornal de grande circulação, abrindo-se o prazo de quinze dias para
eventuais impugnações.
Estando a documentação em ordem, findo o prazo
quinzenal e não havendo nenhuma diligência que o registrador repute importante
para o seu convencimento, o oficial registrará a aquisição do direito real
imobiliário com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de
matrícula em se tratando de imóvel sem registro anterior. Se o registrador
entender que o direito não está devidamente demonstrado, rejeitará o pedido,
fato que não impedirá a submissão do pedido ao Poder Judiciário via ação de
usucapião.
Quais as vantagens de optar pela via
extrajudicial
Existem diversas vantagens em se optar pela via
extrajudicial no procedimento de usucapião, quando possível, mas vamos resumir
em dois itens importantes:
1) Procedimento mais célere que na via judicial
A Usucapião Extrajudicial tem previsão de ser
concluída no Registro de Imóveis num prazo de pode variar de 90 a 120 dias em
média, no caso de um processo bem feito e corretamente pré-examinado.
2) Honorários
A tabela de honorários da OAB/SP estabelece que
o piso dos honorários contratuais, em usucapião, deverão ser 20% do valor do
bem e, no mínimo, R$ 4.253,68 (valores para 2017).
Tenha em mente que o valor de um imóvel, após
sua regularização, pode aumentar de 30% a 50% em comparação com este imóvel em situação
de posse.
Junte este item com o anterior e poderemos
contornar o problema do retorno financeiro demorado enfrentado por muitos
escritórios de advocacia.
O Silêncio - discordância ou concordância?
A redação original do § 2º do art. 216-A da Lei
de Registros Publicos, trazida pelo Novo CPC, estabelecia que, se a planta não
possuísse a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais, este (s)
seria (m) notificado pelo registrador para manifestar seu consentimento em 15
dias, sendo interpretado o silêncio como discordância.
Esta exigência desanimava muitos advogados, que
consideravam impossível conseguir a anuência do antigo proprietário. Embora em
muitos casos seja possível sim conseguir esta anuência, os colegas desistiam
antes mesmo de começar a estudar esta matéria.
Enfim, esse equívoco foi corrigido pela lei
13.465/17 que estabelece no parágrafo segundo do artigo 216-A da lei 6015/73
que “se a planta não contiver a assinatura e qualquer um dos titulares de
direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na
matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador
competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para
manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como
concordância.” (§ 2º). Aplaudimos efusivamente essa tomada de posição da lei
que restaura a redação original do então projeto de Código de Processo Civil.
Essa assertiva pode ser confirmada pela simples
leitura do artigo 246, § 3º do CPC/15 que impõe a citação pessoal dos
confinantes na ação de usucapião de imóvel, ressalvando apenas quando a demanda
tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, pois nesse caso de
nenhum valor teria a realização dessa providência de ordem processual. Nessa
esteira, importa registrar que o artigo 259 do mesmo estatuto estabelece que
serão publicados editais na ação de usucapião de imóvel a fim de se buscar
eventuais interessados no reconhecimento do domínio de modo originário.
A dúvida que surge nesse exato ponto diz
respeito ao efeito que se deve conferir ao silêncio do proprietário registral e
ao dos confinantes que podem, tranquilamente, não ter o menor interesse em
colaborar com o reconhecimento da propriedade alheia ou até mesmo não serem
sequer conhecidos. Na redação original do artigo 216-A da lei 6015/73 havia uma
ofensa grave à funcionalização da propriedade de se conferir ao silêncio o
sentido de discordância, premiando o proprietário dormidor em detrimento do
possuidor requerente.
A previsão legal, de tão equivocada, poderia
levar até mesmo a que o consentimento fosse onerosamente conquistado, ainda que
o aceitante não tivesse fundamento nenhum em eventual recusa, fazendo ecoar a
frase antiética, a qual assinala que algumas pessoas criam dificuldades para
venderem facilidades. Nada mais fora de tom no direito brasileiro
contemporâneo!!!
Com a nova valoração do silêncio trazida pela
lei 13.465/17 passamos de cético a crente que a desjudicialização do
procedimento de usucapião pode contribuir para o reconhecimento mais rápido e
eficaz desse direito que nasce de uma posse prolongada no tempo e que gera no
seio da sociedade a convicção de que o possuidor é realmente o proprietário do
imóvel em que cumpre a função social.
A sacada que poucos enxergam
Para enxergar a grande oportunidade que é a
usucapião extrajudicial, é preciso ter conhecimentos sobre direito registral
imobiliário e também sobre o mercado de empreendimentos imobiliários.
Vou resumir aqui algumas das dicas.
A) Momento do Mercado Imobiliário
Com a atual crise econômica a venda de imóveis
despencou, chegando ao auge de seu desaquecimento em 2016. Ao mesmo tempo, o
desemprego e a queda de receita da classe média fez crescer o endividamento e a
inadimplência como não víamos há muito tempo.
A saída para várias dessas pessoas endividadas
de classe média muitas vezes é a venda de algum imóvel - até mesmo a própria
casa onde residem (para alugar um menor). Ou então a obtenção de um empréstimo
imobiliário, dando este imóvel como garantia.
E se o imóvel que essa pessoa tem para dispor
do seu patrimônio não estiver em seu nome, sendo apenas uma posse? Esse
posseiro é um cliente em potencial para a usucapião extrajudicial.
Este imóvel sofre uma redução de 30% a 50% a em
seu valor de mercado comparado a um imóvel equivalente que tenha sua
propriedade regularizada no Registro de Imóveis. Ademais, não pode ser dado
como garantia em um empréstimo, pois a alienação fiduciária, garantia aplicada
em 99% dos financiamentos, exige que você tenha a propriedade do imóvel.
Este é apenas um dos muitos exemplos em que uma
pessoa que tenha um imóvel em situação irregular possa querer regularizá-lo.
B) Loteamentos irregulares
Outro ótimo exemplo de demanda para
regularização de imóveis através da usucapião extrajudicial são os loteamentos
irregulares.
A partir da década de 80, muitos loteamentos
foram realizados em terrenos que antes eram enormes sítios. Muitas dessas
propriedades eram loteadas por herdeiros que ignoraram os assuntos complicados,
como inventários que pareciam intermináveis.
Fora isso, regularizar um loteamento junto à
prefeitura para que este fosse comercializado, obedecendo toda a legislação,
não era (e não é) a tarefa mais fácil do mundo. E, quando obtinham a aprovação
do loteamento com a prefeitura, ainda existia a barreira do Registro de
Imóveis, com suas complexas exigências.
Por isso, as vendas eram realizadas através de
instrumentos “alternativos” como:
Promessas de Venda e Compra vinculadas à:
Término do inventário;
Regularização junto a prefeituras;
Desmembramento da área junto ao Registro de
Imóveis;
Cessão de Direitos de Posse;
Cessão de Direitos Hereditários de Fração de
Terreno.
Anos depois, esses loteamentos irregulares são
hoje partes enormes de bairros (ou bairros inteiros). Destaque-se que, apesar
dos imóveis não possuírem habite-se, a prefeitura cobra IPTU e, muitas vezes,
faz obras de infraestrutura nesses bairros.
Muitas dessas pessoas que possuem imóveis
nestas condições sabem da localização, ainda hoje, desses loteadores ou da
imobiliária que intermediou a venda, o que torna viável notificar o antigo
proprietário e, até mesmo, conseguir sua anuência.
Escalando o negócio
Como nesses loteamentos irregulares, hoje
bairros, muitas pessoas precisam regularizar seu imóvel, é possível você
escalar o seu negócio pois, após regularizar rapidamente o imóvel do primeiro
cliente, a notícia vai se espalhando.
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