Atualmente, muitos proprietários de bens imóveis
(apartamentos, casas, terrenos, etc..) decidem vender seus imóveis antes de
quitar o financiamento, contudo temem que a condição do imóvel de estar sendo
financiado possa travar a venda.
Muito embora o imóvel ache-se em financiamento, este
fato por si só, não irá impedir o proprietário de vender o seu bem, de igual
sorte o interessado em comprar o bem imóvel financiado, poderá adquirir sem
problemas.
A venda de imóveis financiados está cada vez mais
comum em nosso país. Porém, é preciso que toda a documentação do imóvel esteja
em dia, como também o seu pagamento. As questões envolvendo a venda de um
imóvel financiado são bem rígidas e devem observados determinados
procedimentos.
Como sabemos, para realizar a venda de um bem imóvel
é imprescindível estar atendo a todas as questões que englobam a compra e a
venda, daí decorre a importância de se ter um profissional capacitado para o
auxílio e intermediação das negociações.
Atualmente uma das maneiras mais comuns de se
adquirir bens imóveis é a através do financiamento habitacional.
I - Mas como funciona o processo de venda de bem
imóvel financiado?!
Digamos que você esta procurando aquele apartamento
dos sonhos para comprar e após muita procura você finalmente o encontra. Porém
o apartamento já esta sendo financiado pelo vendedor, e agora!?
Fique tranquilo, pois existem maneiras oferecidas
pelas instituições financeiras para a quitação do financiamento, independente
da forma que o comprador irá adquirir o bem imóvel.
Antes de explanar as formas de venda do imóvel
financiado, cabe aqui destacar que o processo de negociação pode ser diferente
em cada caso. Não existem vantagens ou desvantagens na venda de imóveis
financiados em relação a imóveis quitados, contudo é importante que você
conheça bem as regras do financiamento da Caixa. Como são diversos tipos de
financiamento a forma de negociar, nestes casos pode variar de instituição para
instituição. Por isso é bom conhecer bem em qual categoria você se encaixa e
das possibilidades de usar o FGTS para a compra do imóvel.
Pois bem, quando o imóvel está sendo financiado, ele
recebe um gravame (restrição ao direito da propriedade) chamado de
"Alienação Fiduciária" isto que dizer que o imóvel não é do vendedor
(pessoa) mas sim do credor (instituição financeira). A propriedade somente será
do vendedor, quando este, quitar o financiamento. Em outras palavras: A
propriedade do Imóvel não fica em nome do comprador, mas da instituição
financeira que proporcionou o financiamento.
E como já sabemos, um imóvel só pode ser vendido por
aquele que detém o seu direito de propriedade. Então, como proceder em caso de
venda de um imóvel financiado?
Em regra, será elaborado um contrato de financiamento
bancário para o novo comprador, que assumirá a dívida com o banco, ou ele
poderá quitar o saldo devedor integral, tudo com interveniência do financiador.
II - AS FORMAS DE COMPRAR UM IMÓVEL FINANCIADO
A forma da nova venda e compra vai depender de como o
novo comprador vai pagá-la. Normalmente é possível comprar imóvel financiado de
02 (duas) formas: Através do Pagamento à Vista ou Através do Pagamento
Financiado;
A) Compra de bem imóvel financiado através de
pagamento à vista.
Para o pagamento à vista ou até mesmo parcelado (sem
financiamento) a quitação é feita diretamente com o vendedor, será necessário
que ele próprio quite o saldo devedor com o banco.
O procedimento é bem simples:
(I) o vendedor deverá entrar em contato com o banco
informando que deseja fazer a quitação do financiamento;
(II) por sua vez, o banco irá levantar todos os
valores restantes (saldo devedor, juros e demais taxas) e emitir um boleto
bancário;
(III) o vendedor, então, quitará o boleto com o valor
recebido pelo comprador;
(IV) Após quitação, o banco irá emitir um termo de
quitação que deverá ser levado ao Registro de Imóveis para dar baixa no gravame
da Alienação Fiduciária;
(V) Após baixa da Alienação Fiduciária, e
consequentemente liberados os gravames da matrícula, o vendedor terá o direito
pleno de propriedade sobre o imóvel, de modo que poderá ser lavrada e
registrada uma nova Escritura Pública de Compra e Venda na qual o vendedor
transferirá o imóvel quitado ao comprador.
Observações Importantes: (i) é sempre recomendado
fazer um instrumento hábil a resguardar os direitos e deveres das partes, como
a promessa de compra e venda; (ii) o vendedor receberá somente a diferença
entre o valor da nova compra e venda e o valor da dívida, já que uma parte
desse valor foi utilizado para quitação do boleto final emitido pelo banco;
Abaixo, um modelo das cláusulas, que poderão ser
usadas no contrato de promessa de compra e venda:
Cláusula X: FORMAS E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO.
O valor desta promessa de Compra e Venda é de R$
150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), a serem pagos da seguinte forma:
a) Entrada de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a ser pago
através de depósito bancário, no dia _ de janeiro de _, como forma de entrada e
sinal de negócio, a ser transferido para a conta corrente em nome do COMPRADOR,
do Banco_, agencia_ conta corrente_, valendo a quitação deste sinal após a
confirmação do depósito em conta do vendedor e compensação satisfatória do
mesmo.
b) Uma parcela de R$ 90.000,00(noventa mil reais)
será quitado através depósito bancário, no prazo de 06 (Seis) meses, contados a
partir da assinatura deste instrumento, tendo como data limite o dia _ de julho
de _, valor esse que estaria sendo adiantado pelos compromissários compradores
para que possa ser quitado o financiamento que existe sob o imóvel hoje, em
nome do COMPRADOR.
c) Os Compromissários Compradores poderão por livre e
espontânea vontade fazer o pagamento da parcela, previsto na cláusula terceira
aliena b desta clausula, “a qualquer momento”, tendo como prazo máximo 06
(Seis) meses, contados a partir da assinatura deste instrumento.
d) O saldo Restante de R$ 50.000,00(cinquenta mil
reais) será quitado através depósito bancário, assim que o imóvel estiver com o
financiamento quitado e efetivamente liberado o mesmo da matricula do imóvel.
Depósito esse que deverá ser feito única e exclusivamente em conjunto com a
assinatura da escritura definitiva do imóvel, junto a um tabelionato, de livre
escolha na cidade de _, tendo como data limite o dia _ de agosto de _.
B) Compra de bem imóvel financiado: pagamento através
de novo financiamento;
Se o novo comprador optar pelo pagamento mediante
financiamento bancário, essa transação deverá envolver não só o comprador e
vendedor, mas também o banco que concedeu o financiamento ao vendedor. O
procedimento se dará, em regra, da seguinte forma:
(I) o banco financiador apurará o débito do contrato
vigente, com todos os juros, correções e descontos nele previstos.
(II) o banco deverá elaborar um novo contrato de
compra e venda, firmado entre o antigo comprador (que figurará como vendedor),
o novo comprador (novo comprador - adquirente), e a instituição financeira, que
aparece na qualidade de credora.
(III) neste novo contrato, é ajustado que uma parte
do valor do novo financiamento será utilizada para quitar a dívida do vendedor
com o banco.
(IV) o banco, por sua vez, concede quitação ao
vendedor pelo financiamento bancário anterior por meio de uma cláusula inserida
no próprio contrato.
(V) depois da assinatura desse novo contrato de
financiamento bancário, ele deverá ser levado ao Cartório de Registro de bens
Imóveis para registro.
(VI) Somente através do registro do contrato no
Cartório de Registro de bens Imóveis, o gravame é baixado, e o novo
financiamento bancário é registrado e consequentemente com averbação também da
nova alienação fiduciária;
Lembrando que somente após cumprido todos esses
procedimentos que será liberado o valor que cabe ao vendedor. Na prática, tem
que levar a matrícula atualizada do imóvel (expedida pelo Cartório de Registro
de Imóveis, geralmente após 30 dias da entrada da documentação) para o banco,
para a liberação do valor que cabe ao vendedor, a princípio somente
apresentando a matrícula atualizada é que o banco transferirá todo o valor para
a conta do vendedor.
Frisando que: O vendedor recebe somente a diferença
entre a sua dívida com o banco e o valor total da nova compra e venda.
Para ilustrar, vamos a um exemplo prático:
O valor para venda do imóvel é de R$ 170.000,00.
O saldo devedor do vendedor com o banco é de R$
50.000,00.
Nesse caso, o saldo que o vendedor receberá é de R$
120.000,00.
Ou seja, o banco desconta — dos R$ 170.000,00 — o
saldo que é devido pelo vendedor - R$ 50.000,00 - e, posteriormente, repassa ao
vendedor o valor restante.
Em síntese, quando for vender um imóvel financiado, o
valor que o proprietário tem a receber pelo imóvel será usado para quitar o
financiamento que ele possui. Sendo assim, somente o restante desse valor será
repassado ao vendedor.
III - ORIENTAÇÕES IMPORTANTES
Se você desejar vender seu imóvel financiado ele não
pode apresentar nenhuma pendência judicial tampouco fiscal. Toda a documentação
deve estar em dia.
Algum tempo atrás, tentar vender um imóvel financiado
era sinônimo de dor de cabeça. Hoje não. Mas para não ter problemas, sempre
procure um profissional da área imobiliária habilitado para prestar auxilio em
todos esses procedimentos, como um corretor de imóveis.
Sabemos que "não esta fácil para ninguém" e
atualmente existe no mercado imobiliário, um elevado índice de proprietários
inadimplentes com seus financiamentos, dentre outros motivos podemos indicar a
crise econômica e as recentes mudanças em nosso país que afetam diretamente a
economia. Desta forma, é bastante comum que haja um aumento da dificuldade para
arcar com os compromissos assumidos. Por outro lado uma imediata consequência e
digamos a maior delas em caso de inadimplência das parcelas do financiamento é
que, em caso de atraso de tão somente 01 (uma) parcela do financiamento, o
banco credor tem a faculdade de promover o leilão da propriedade. No caso de
alienação fiduciária de bem imóvel, a Lei n. 9.514/97 autoriza o público leilão
em até 30 (trinta dias) do registro da consolidação da propriedade em nome do
fiduciário (credor), no caso de inadimplemento do fiduciante (devedor).
No primeiro leilão, o valor oferecido deverá
suplantar o valor do imóvel constante do contrato. Não havendo adquirentes, em
até 15 (quinze dias) o fiduciário levará a efeito o segundo leilão, no qual o
imóvel será vendido pelo maior lance, desde que, nesse caso, seja superior à
dívida com juros, correções e multa, acrescida dos prêmios de seguro, encargos,
tributos, condomínios e despesas com o leilão. Se algum valor sobrar, deverá
ser entregue ao devedor. Portanto, se nada sobrar, restará a perda total das
parcelas pagas pelo fiduciante (devedor).
Para evitar esse problema, antes de mais nada, é
preciso deixar claro que o mais importante é não permitir que o imóvel vá a
leilão. Caso isso aconteça, ele perderá o patrimônio e tudo que investiu nele.
Assim recomenda-se que o vendedor busque soluções e
não havendo outra alternativa é importante realizar uma rápida negociação de
venda para evitar que o pior aconteça.
Vender um imóvel com prestações em atraso é possível,
e pode trazer vantagens tanto para o vendedor, que evita a perda de um
patrimônio e recebe a diferença entre o montante para quitação da dívida e o
valor do imóvel, quanto para o comprador que tem maiores oportunidades para a
negociação.
Considerações Finais
Diante de todo o exposto, podemos concluir que: é
perfeitamente legal e possível a venda de bens imóveis que se achem em
financiamento habitacional, desde que, observados todos os requisitos
(documentação em dia, autorizações do banco credor, formas de pagamento: à
vista ou financiado, etc..). Não obstante, há de se entender como isso precisa
acontecer - o procedimento, afinal não existe um financiamento sobre o outro,
pois é necessário encerrar um e começar outro, mas isto pode ser feito em um
único processo.
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