Fiador em contrato de locação pode perder o bem de família?

A fiança é uma das modalidades de garantia locatícia, na qual uma pessoa se compromete a satisfazer a obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra, artigo 818 do Código Civil. É uma garantia pessoal (fidejussória), o que significa dizer que a garantia do pagamento da dívida locatícia é a universalidade de bens do fiador.

A Lei de Locações (lei 8.245/91), em seu artigo 37 prevê as modalidades de garantias locatícias, sendo a fiança a mais utilizada por ser a mais acessível e menos onerosa ao Locatário. Ser fiador é assumir riscos financeiros e jurídicos. Por isso, é necessário verificar às reponsabilidades e avaliar a relação de confiança que se tem com o afiançado. Afinal, muitas relações são rompidas quando o fiador é acionado por inadimplemento do afiançado.

Destaca-se, ainda, que na maioria das vezes a posição do fiador se torna pior que a do próprio devedor, pois seu bem de família pode ser objeto de penhora para saldar as dívidas oriundas da fiança.

Como assim, o bem de família?

Sim! Muito embora o bem de família seja protegido e considerado impenhorável, no caso de fiança em contrato de locação isso não ocorre.

O artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90 (Lei da Impenhorabilidade do Bem de Família), consta expressamente que a impenhorabilidade NÃO é oponível em casos de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de Locação.

A discussão da validade da penhora de bem de família do fiador chegou ao STJ e foi reconhecida como válida sendo editada a Súmula 549: "É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação." (REsp 1.363.368). Não parou por aí, a discussão chegou no STF, sob a alegação da inconstitucionalidade do inciso VII, do art 3º da Lei 8.009/90, sendo declarado constitucional no julgamento do Recurso Extraordinário nº 407.688-8/SP.

Diante disso, conclui-se que ser fiador é um encargo muito pesado e comprometedor, especialmente no que se refere a impossibilidade de alegação de impenhorabilidade do bem de família, podendo até mesmo seu único imóvel residencial ser penhorado e expropriado para saldar os débitos do locatário inadimplente.

Fonte: Ana Paula Ribeiro dos Santos

Blog: Mariana Gonçalves

A construtora está em processo falimentar? E agora?

O que acontece com o direito dos adquirentes de apartamentos quando a construtora/incorporadora tem o contrato do terreno rescindido no curso de processo falimentar?

Inicialmente, vale relembrar o conceito de Incorporação definido no § único do art 28 da Lei 4.591, onde se lê:

Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Pois bem, em recente julgado, o STJ garantiu a proteção ao direito dos adquirentes de um empreendimento imobiliário frustrado, recaindo sobre o proprietário do terreno - que realizou novo contrato de incorporação - a responsabilidade de indenização pelos danos causados em razão da falência da primeira construtora.

Em que pese o art 43, III, da Lei privilegiar esses adquirentes na preferência do crédito falimentar, não se pode deixar de lado as diretrizes elencadas no § 3º do art 40 do mesmo diploma, in verbis:

No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno. (...)

§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.

§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.

Para o STJ, a leitura dos artigos é feita de forma complementar e não alternativa, a preferência de créditos no processo falimentar não substitui a indenização aos adquirentes da primeira incorporação, tendo em vista que a obra foi terminada.

Portanto, para evitar o enriquecimento sem causa do proprietário do terreno, a alienação das unidades autônomas concluídas pela nova construtora ficará condicionada ao pagamento da indenização aos antigos titulares.

Publicado por Blog Mariana Gonçalves

Fonte: Fany Costa, Advogada

Desistir do imóvel alugado sem pagar multa é possível?

Na última semana, uma cliente bastante aflita com uma situação um tanto delicada que tem vivido no condomínio em que reside com sua família, que efetivou a locação a poucos meses, buscou estas informações sobre a possibilidade de "devolver" o apartamento por problemas de vizinhança, sem pagar a multa.

Para entendermos melhor a situação vivida pela locatária vamos ao relato dos fatos.

A locatária informou que: Alugou um apartamento, a cerca de 02 (dois) meses em um residencial, considerado de médio-alto padrão na cidade. Contudo na esquina deste condomínio, existe um bar que é muito conhecido e frequentado pelos adolescentes e jovens, que religiosamente aos finais de semana especialmente na sextas-feiras, sábados e domingos superlota de clientes. O problema deste bar é que ele é bastante pequeno, e por este motivo os adolescentes e jovens ficam nas ruas e em uma praça que existe ao lado do bar, culminando em uma multidão de indivíduos grande parte ingerindo bebidas alcoólicas nas ruas, atravessando as madrugadas, causando muitos barulhos aos moradores. A locatária informa que, como se não bastasse essa situação, o que tem trazido muita insegurança ao condomínio é o fato de que a algum tempo atrás ocorreu uma tentativa de invasão ao residencial e que os autores deste fato eram jovens todos embriagados e que invadiram o condomínio causa de uma briga na rua. O condomínio teve avarias consideráveis que foram suportados pelos moradores. Outro fato que tem contribuído com perturbação do sossego é que por inúmeras vezes os moradores visualizam vários jovens consumindo drogas próximo ao bar e nas adjacências. O problema ainda se agrava nos sábados e domingos pela parte da manhã, pois os condôminos do residencial se sentem com medo de sair do prédio e ou até mesmo chega, uma vez que existem muitos jovens embriagados jogados pelas ruas, brigando entre si e andando que nem uns zumbis... todos em volta do condomínio.

Pois bem, o questionamento proposto pela locatária foi o seguinte: diante de todos esses problemas, é possível devolver o imóvel, sem pagar a multa contratual pelos problemas suportados e recorrentes?

Para responder este questionamento, devemos inicialmente analisar a lei que rege as locações, a Lei 8.245/91.

A Lei do Inquilinato, em seu artigo 4º, objetivamente estipula que o locador não pode reaver o imóvel durante o prazo de locação, salvo se o inquilino praticar alguma infração legal ou contratual.

Todavia o locatário, pode devolver o imóvel, desde que pague a multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato.

Comumente nas locações imobiliárias a multa estipulada é de 03 (três) vezes o valor do aluguel e está, deverá ser, por força de lei, cobrada de forma proporcional ao tempo até então cumprido. A título de exemplo, simples e prático de como a multa deverá ser cobrada, podemos dizer que "quanto menos tempo o inquilino ficar no imóvel, mais alta será a multa" ou “quando maior o tempo que o locatário ocupar o imóvel locado, menor será a multa que irá pagar quando da entrega”

Outra ressalva que insta fazer é que os locatários ficarão dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, seja seu empregador privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e desde que ocorra a notificação, por escrito, do locador com prazo de, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência. (Artigo 4º § único da Lei 8.245/91).

Nada obstante, voltando ao caso em análise, e tendo em vista a Lei do inquilinato, podemos previamente concluir que infelizmente: pelo (não) simples fato de ter um bar próximo do condomínio residencial e que constantemente tem causado inúmeros transtornos, perturbando diretamente o sossego, a tranquilidade e a segurança dos moradores, inclusive da vizinhança, por mais absurdo e incrível que parece não é possível devolver o imóvel sem pagar a multa.

Este é o entendimento consolidado! Nada vai livrar o locatário da multa pecuniária pela entrega antecipada do imóvel — nem o barulho da rua ou a perturbação do sossego causados por vizinhos, terceiros transeuntes da rua ou até mesmo moradores do próprio prédio.

Entende-se que todos esses fatores via de regra deveriam ter sido descobertos antes, visitando a região ou perguntando aos proprietários, vizinhos e moradores, isto antes de fechar contrato.

Inúmeros casos como: barulhos de obras, barulhos de aeroportos, vias muitos movimentadas (buzinas), vizinhos barulhentos, cheiros de restaurantes próximos ao imóvel, entre tantos outros, nenhum destes fatores que perturbaram o sossego, a tranquilidade e até mesmo a segurança não são justas causas para a entrega antecipada do imóvel sem pagar a multa contratual. São chamados problemas externos, que via de regra, não são causados pelo próprio imóvel.

Então, quando o locatário pode entregar o imóvel sem pagar a multa?

Existem situações em que é possível devolver o imóvel alugado sem pagar a multa. Como exemplo, podemos citar: problemas estruturais no imóvel.

Se o lugar não for habitável, com problemas que comprometam a saúde e a segurança do morador, os locatários pode desistir do contrato e até inclusive buscar uma reparação dos danos causados diante do proprietário do imóvel. O fundamento disto é que a Lei do Inquilinato expressa em seu artigo 22, I que é "o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina". Em outras palavras, o imóvel deve atender as necessidades básicas de moradia e habitação. O imóvel que não corresponde ao fim que se destina estamos diante de uma infração contratual por parte do proprietário passível de resolução do contrato e reparação dos danos sofridos. (Artigo 186 e 927 do Código Civil).

O outro lado da moeda: o mútuo acordo!

Sem dúvida, existe uma solução muito eficiente e econômica que pode ser muito benéfica tanto para o locador, quanto para o locatário: o mútuo acordo! É o que sempre recomendamos. A Lei do Inquilinato expressa em seu artigo 9º, I que a locação poderá ser desfeita pelo mútuo acordo.

Vejamos o que a Lei diz em seu Artigo 9º, Inciso I:

“A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo.”

O mútuo acordo é a solução consensual de conflitos. Sempre busque a melhor solução dos problemas, sejam eles de vizinha, barulho seja estruturais do imóvel. Em muitos casos é a melhor saída é um acordo.

Considerações Finais

Diante todo exposto, cabe aqui deixaram algumas dicas.

Antes de alugar um imóvel é preciso fazer um amplo levantamento não somente do lugar, mas também do imóvel, tudo isto com único objetivo: para evitar arrependimentos após a mudança e dar a segurança e o sossego que você e sua família merece. A inobservância desta regra simples, pode resultar em meses de dor de cabeça para os moradores, porque a devolução do imóvel locado —sem pagar multa contratual— só é possível em casos previstos em lei e ou consideramos extremos.

Outra orientação necessária, é a transparência nas relações locatícias. Esta orientação é válida para proprietários-locadores. Lembramos que é de responsabilidade do proprietário informar todos os detalhes do imóvel e da região aos futuros moradores do seu imóvel, incluir informações como: se existiu ou existem infiltrações, se as instalações elétricas e hidráulicas estão em regular funcionamento, informar se há vizinhos problemáticos assim como excesso de ruídos no condomínio, isto é, de suma importância para que todas as decisões tomadas sejam livres de erros.

Por fim, para evitar arrependimentos futuros cabem aqui determinadas dicas imprescindíveis para você que pretende alugar um bem imóvel: visite o local e a região várias vezes em variados horários do dia e da noite; caminhe pela vizinhança e converse com vizinhos, faça bastante perguntas sobre a região, costumamos dizer que os vizinhos nunca metem sobre a vizinha e por último, sempre contrate um profissional capacitado para intermediar a locação do imóvel.

Fonte: Lucas Daniel Medeiros Cezar. Advogado e Consultor imobiliário.