No
início de todo ano, especialistas do mercado imobiliário e analistas
financeiros fazem suas previsões para o próximo ano. Aconselham compradores e
investidores sobre como fazer dinheiro com imóveis. O problema com essa
mentalidade é que os investimentos imobiliários exigem um horizonte de tempo
bem maior do que um ano.
As
seguintes observações irão ajudá-lo a estabelecer uma abordagem mais sensata
para o futuro imobiliário.
1
– O imóvel é um ativo de longo prazo
A
valorização média do valor dos ativos imobiliários não está na sua maior alta.
Além
disso, se você está comprando com corretores de imóveis e imobiliárias os seus
custos de transação poderá reduzir significativamente a sua riqueza. Para os
imóveis podem ser incluídos alguns custos como aquisição, corretagem, reformas,
IPTU, pequenos reparos e outros custos adicionais. Essas despesas podem chegar
a comer de 20 a 40 por cento do seu capital investido. Isso é dinheiro que você
não vai ter quando se aposentar.
Devido
a estes custos de transação e pouca valorização do imóvel, é altamente
improvável que uma pessoa vai ganhar muita riqueza em imóveis se eles não
possuem sua propriedade há pelo menos sete anos. A maioria das pessoas que
lucram bem em suas propriedades já são proprietários por 15 a 30 anos, ou mais.
Se
você quer ganhar dinheiro investindo no mercado imobiliário, compre algo que
você pode pagar e garantir um investimento de longo prazo.
Investir
em terrenos pode ser uma boa
Uma
alternativa para quem busca investimentos de longo prazo é procurar por
terrenos bem localizados em áreas que estão com um alto potencial de
crescimento. Procure saber informações do local e a infraestrutura que ele
oferece, a valorização dos terrenos nos últimos anos tem gerado um resultado
bastante interessante para os investidores do mercado.
Isso
se deve a grande dificuldade das construtoras em encontrar imóveis para
construir, os locais centrais estão cada vez mais saturados e com isso os
terrenos sofrem de uma maior valorização pela simples lógica de demanda e
oferta.
Você
deve ter reparado esse movimento, se você mora em alguma das principais cidades
do Brasil já deve ter presenciado um caso de que uma casa foi vendida mais pelo
preço do seu terreno do que pelas características do imóvel, e isso tem sido
cada vez mais comum.
Por
esse motivo, você pode tentar antecipar esse movimento do mercado, pegar as
áreas de crescimento e investir em um terreno que amanhã construtoras e
incorporadoras vão pagar um alto valor para ter acesso.
Mas
lembre-se, se você quer fazer esse tipo de investimento é necessário que você
conheça todo o local, o mercado e avalie todos os números da região, fazer um
investimento com base no achismo sobre a região é quase o mesmo que apostar em
uma roleta russa.
A
expansão das cidades brasileiras na direção horizontal é o que permite e valida
cada vez mais suas chances. Podemos reparar também que grandes condomínios de
luxos estão surgindo em locais onde poderiam ser criados subúrbios.
Investir
em imóveis usados?
Esse
é um investimento que se você conhece o mercado e sabe avaliar oportunidades
pode realmente apostar. Você vai precisar lapidar uma jóia mas o resultado
poderá realmente ser em ouro!
Quando
você vai ao mercado em busca de um imóvel usado você vai se deparar com
situações em que os proprietários simplesmente não dão a mínima para o seu bem.
Imóveis descuidados e alguns até completamente destruídos.
O
que isso tem a seu favor é que com todo esse descuido e desmazelo vai poder te
ajudar na hora de negociar o imóvel, você pode conseguir um grande desconto e
uma boa margem de negociação.
Agora
entra o segundo passo, se você conseguir encontrar uma boa oportunidade como
essa você vai precisar de dar uma nova cara para esse imóvel. Comece com uma
boa reforma e dê uma nova vida ao imóvel, com pequenos valores é possível que
você transforme aquele imóvel horrível em um apartamento que dá gosto de entrar
ou ver as fotos.
Como
a compra de um imóvel tem um impacto emocional muito grande é mais provável que
você consiga um preço mais elevado se você já vender o sonho de uma família
dentro daquele imóvel.
Nesse
tipo de investimento, priorizar a localização, vias de acesso e os outros
fatores que compõem a valorização do imóvel é muito importante para te ajudar a
ter um saldo positivo no final.
Construir
é uma boa?
Ao
avaliar o custo de construir uma casa nova, muitos compradores usam o preço do
metro quadrado como base para comparação.
Mas
vamos falar sobre o preço do metro quadrado por um segundo, o que ele
representa e o que ele não representa.
O
preço do m² é uma maneira para comparar os custos de construção de duas casas
semelhantes e muito próximas, casas em diferente partes da cidade e do país, e
casas com características diferentes não entram nessa conta.
O
m² não é um método confiável para determinar quanto um projeto de uma casa nova
irá custar.
Você
pode me mostrar um projeto de uma casa com algumas questões específicas e eu
colocar dentro da faixa aproximada de custo pelo metro quadrado. Ok, isso pode ser
o seu ponto de partida, mas suponhamos que pelo m² o custo da casa seria de
R$430.000,00 e quando ela realmente for construída o seu custo total ficará em
R$490.000,00. Eu tenho certeza que você não quer estimar algo que possa ter uma
diferença de R$60.000,00!
2
– Você tem que fazer sua lição de casa
Você
precisa fazer a devida diligência na hora de comprar o seu imóvel, ela será
vital para o seu futuro financeiro e para sua aposentadoria. Infelizmente, a
maioria das pessoas não fazem esse trabalho direito. Aqui estão alguns
problemas de due diligence básicos que muitos compradores não consideram:
Certifique-se
que a propriedade que está comprando faz parte de um objetivo estratégico de
investimento.
Faça
uma inspeção completa no imóvel.
Faça
toda a análise da documentação do imóvel
Se
você for financiar, compare as propostas e taxas de financiamento para se
adequar ao seu objetivo.
Faça
uma análise para ver se é necessário um seguro para o imóvel.
Depois
de passar por todas essas etapas, você estará reduzindo riscos e se tornando um
comprador de imóveis profissional.
O
que é due diligence?
Você
ainda não sabe o que significa o termo due diligence? Due diligence significa
tomar cuidado, realizar cálculos, revisar documentos, adquirir seguros, etc.
Na
prática, faça a lição de casa com todos os imóveis que você pretende comprar.
Se houver algum problema com o imóvel (isso significa um alto risco e um custo
potencial) você poderá cancelar o seu contrato de compra e, assim, procurar um
imóvel melhor.
Segurança
Você
checou se o imóvel possui alguma apólice de seguro e se ela é necessária?
Quanto vai te custar? Algumas áreas podem estar em regiões perigosas e a
segurança é um ponto fundamental.
Principalmente
se tratando de casas, o custo de segurança com alarmes, cercas elétricas e
câmeras de segurança podem elevar o custo total do imóvel. Procure fazer o
orçamento de tudo que irá precisar.
Documentação
Para
fazer uma compra segura e evitar dores de cabeça e noites sem dormir é
fundamental que você analise toda a documentação do proprietário e do imóvel.
Certifique-se que não há nenhum entrave jurídico que possa prejudicar a sua
compra.
3
– Se parece bom demais para ser verdade …
No
setor imobiliário, se uma propriedade parece boa demais para ser verdade, você
pode apostar que ela é. “Excelentes promoções” nunca funcionam nesse mercado,
você poderá está caindo em um golpe ou provavelmente terá problemas daqui a
algum tempo.
Evite
a ideia de ficar rico rápido com investimentos em imóveis, o mercado
imobiliário não vai ajudá-lo a alcançar a riqueza do dia pra noite. Você
precisa manter expectativas realistas.
Não
dê atenção a previsões sobre como o mercado imobiliário vai se comportar em
2015, 2016 ou 2017. Compre imóveis quando você estiver com uma estratégia
definida e disposto a fazer um investimento a longo prazo. Assim você poderá
investir seja para morar, ou ter uma receita de aluguel e ganhar com a
valorização ao longo dos anos.
4
– Melhore suas técnicas de negociação
O
sucesso da sua compra ou venda tem muito a ver com seu poder de negociação e
tomada de decisão. Investidores de sucesso conseguem montar grandes estratégias
para conseguir o seu objetivo final. Você pode utilizar de técnicas como:
Conhecer
melhor o seu cliente
Antes
de pegar as chaves do imóvel e partir para abrir a sua casa ou apartamento você
pode marcar um bate-papo ou um encontro informal para se aproveitar de algumas
informações importante para utilizar na negociação. Entender por qual motivo a
pessoa está comprando um imóvel e qual a sua principal motivação pode fazer com
que você viabilize um negócio perdido.
Lembre-se
sempre que dentro de uma negociação: Informação + tempo = poder
Venda
os benefícios e não o imóvel
Quando
uma pessoa está procurando um imóvel para comprar ou alugar ela está na verdade
procurando uma série de benefícios que ela pode encontrar naquele espaço.
Você
compra o pregou e o martelo ou o buraco na parede?
Essa
é uma pergunta muito interessante e muitas pessoas vão responder que compram o
prego e o martelo.
Porém
esta não é a resposta que um bom negociador responderá. As pessoas buscam por
soluções, as pessoas buscam por suas necessidades e por isso elas querem
comprar o buraco na parede e a maneira que elas vão alcançar isso pouco
importa. Por esse motivo, não venda seu imóvel, seu espaço. Venda as
necessidades que a pessoa deseja encontrar. Foque no que é realmente
importante, se é o status, a proximidade, os principais itens que seu imóvel
atende a necessidade do cliente, uma mudança. Enfim, uma compra de um imóvel
pode vir cercada de uma série de fatores que variam de acordo com o perfil de
cada pessoa e se você conseguir identificar conforme o primeiro passo e saber
que você está vendendo os seus benefícios e não um local você deu um passo
gigantesco para fazer um grande negócio!
Não
se abale com argumentos depreciadores
Se
você está negociando com outra pessoa que também possui técnicas avançadas
provavelmente ela irá tentar depreciar algum ponto no seu imóvel para tentar
conseguir um bom preço.
Algumas
pessoas inclusive partem para o ponto que um item ou outro não lhe será útil.
Alegam que não vão precisar de uma academia e por isso não dão muita
importância e ainda tentam reduzir o valor do seu imóvel de acordo com os
próprios interesses.
O
melhor a se fazer nesse momento é apresentar dados de mercado, mostrar que a
valorização de um imóvel mesmo se a pessoa não utiliza de um benefício
apresentado não modifica o seu valor ou sua importância de mercado e que isso
inclusive poderá facilitar uma futura revenda.
Faça
o comprador pensar por você
Em
vez de perguntar se o interessado gostou do seu imóvel pergunte:
“O
que você gosta e o que não gosta em um imóvel?”
Depois
de ouvir a resposta você saberá como abordar os pontos fortes e fracos do seu imóvel
já sabendo que a pessoa gosta e o que ela não gosta. Isso permite que você mova
seus argumentos em busca de se adequar mais as necessidades e ser mais
assertivo na venda.
Se
necessário, faça concessões inteligentes
As
negociações muitas vezes exigem concessões da sua parte, especialmente quando o
mercado está muito complicado. No entanto se você vai concordar em uma redução
no preço do seu imóvel ou no valor do aluguel faça uma exigência em
contrapartida.
Se
você não pode, ou não está disposto a reduzir o preço, considere outras
concessões que a pessoa que você está negociando veja valor. Agregar alguns
serviços podem te ajudar como por exemplo fornecer uma internet por um tempo
determinado e alguns serviços mais simples.
Enquanto
cada uma das estratégias acima pode torná-lo mais bem sucedido, uma das
estratégias mais importantes é esta: perguntar para a venda. Isto é tão simples
como perguntar “Quando é que gostaria de mudar?”
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Permitindo a compra, venda e aluguel de imóveis com mais facilidade, comodidade
e muita economia no bolso.
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