Para que servem os cartórios nas operações imobiliárias?

Por meio das certidões expedidas pelo Cartório de Registro Civil de Pessoa Natural, podemos confirmar, por exemplo, o estado civil da pessoa com quem está sendo mantida alguma negociação de imóvel. Dependendo do caso, o cônjuge deverá comparecer no ato da venda, assinando o instrumento também como vendedor

A lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973 trata dos Registros Públicos, ou seja, dos serviços prestados por serventuários privados com o objetivo de dar autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos.

Os registros de que estamos tratando são os seguintes:

(a) o registro civil das pessoas naturais;
(b) o registro civil das pessoas jurídicas;
(c) o registro de títulos e documentos;
(d) o registro de imóveis.

Para cada tipo de registro acima mencionado, há o respectivo cartório.

Para o registro civil das pessoas naturais, Cartórios de Registro de Nascimentos, Casamentos e Óbitos; para o registro civil das pessoas jurídicas e para o registro de títulos e documentos, Cartórios de Registro de Títulos e Documentos e para o registro de imóveis, o Cartório de Registro de Imóveis.

Em alguns municípios, esses serviços podem estar concentrados em um único cartório, acumulando assim essas funções registrarias.

Além dos cartórios acima mencionados, há os Cartórios de Notas, também conhecidos como Tabelionatos de Notas, responsáveis pela lavratura dos instrumentos públicos (por exemplo, escrituras de compra e venda; escrituras de testamento; escrituras de emancipação; etc).

Vejamos de maneira resumida, a relação de cada um desses cartórios com as operações imobiliárias.

Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais
Neste cartório são registrados nascimentos, casamentos, óbitos, emancipações, interdições, declarações de ausência, opções de nacionalidade e sentenças que definirem a legitimação adotiva.

Portanto, por meio das certidões expedidas pelo Cartório de Registro Civil de Pessoa Natural, podemos confirmar, por exemplo, o estado civil da pessoa com quem está sendo mantida alguma negociação de imóvel. Se o vendedor se declara casado, será por meio da certidão de casamento fornecida pelo Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais que poderemos confirmar o estado civil declarado e qual o respectivo regime de bens.

Na venda de um imóvel, vale lembrar, é fundamental conhecer o regime de bens adotado pelo vendedor, pois se for pelo regime da comunhão universal de bens ou da comunhão parcial de bens, o cônjuge deverá comparecer no ato da venda, assinando o instrumento também como vendedor.

Cartórios de Registro Civil de Pessoas Jurídicas e de Registro de Títulos e Documentos
Em se tratando de registro de pessoas jurídicas, cabe ao Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas e de Títulos e Documentos inscrever os contratos de sociedades simples, estatutos de associações, estatutos de partidos políticos e fundações.

Também nesse cartório será feito o registro de jornais, periódicos, oficinas impressoras, empresas de radiodifusão e agências de notícias.

Portanto, se uma das partes envolvidas na negociação de imóvel for uma pessoa jurídica (por exemplo, sociedade, associação, fundação) que seja registrada no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas e de Registro de Títulos e Documentos, deve a outra parte, solicitar uma certidão do cartório pela qual se tem a certeza de todos os dados dessa pessoa jurídica, ou seja, os sócios, o endereço da sede, o objeto social, de que modo se dá a sua representação (ou seja, quem assina pela pessoa jurídica), o capital social e todas as demais cláusulas que integram o seu contrato social.

Vale lembrar que quando se trata de pessoa jurídica que tem no desempenho de sua atividade o chamado “elemento de empresa”, e portanto, trata-se de uma “sociedade empresária”, o registro de seus atos sociais é feito na Junta Comercial de cada Estado.

No que se refere ao registro de títulos e documentos, o objetivo é deixar arquivado no cartório, os seguintes atos: instrumentos particulares, contratos de penhor, termo de caução de títulos de crédito, contrato de penhor de animais, contrato de parceria agrícola ou pecuária e de qualquer outro documento que se pretenda conservar.

Cabe destacar que, com relação a operações imobiliárias, especialmente as de compra e venda, os efeitos que produz o registro do contrato nos cartórios de registro de títulos e de documento limitam-se a conservação dos documentos e demonstração da época em que tais documentos tenham sido ajustados, limitando-se assim, a produzir os efeitos entre as partes contratantes.