Tabelionato de Notas

Os Tabelionatos de Notas, também conhecidos como Cartórios de Notas ou Serviço Notarial, cujo responsável é o tabelião de notas, são aqueles onde se elaboram os instrumentos públicos, ou seja, são lavradas as escrituras públicas de venda e compra, de doação, de testamento, de procuração, de pacto antenupcial, de instituição de usufruto, de emancipação, de instituição de hipoteca, dentre outras. No Tabelionato de Notas são feitas ainda, as autenticações de documentos, o reconhecimento de firma e a elaboração da ata notarial.

Sempre que se lavra uma escritura pública, a parte que tenha participado da escritura recebe o que se chama de “traslado”, ou seja, a primeira via da escritura. Se houver necessidade de mais vias, então o tabelião providenciará uma certidão dando conta do ato que está formalizado por meio da respectiva escritura pública. No valor pago a título de emolumentos ao tabelionato, está incluído o custo de um traslado da escritura; as certidões, entretanto, são cobradas em separado.

A ata notarial é um relato de fatos, feito pelo tabelião, para que, se o caso, seja utilizado para produção de prova em algum processo judicial ou arbitral.

Quanto às autenticações, verificamos que no cartório são feitas duas espécies de autenticação de documentos: o reconhecimento de firma e a autenticação de cópias.

O reconhecimento de firma presencial (ou autêntico) é aquele onde o interessado assina o documento na presença do tabelião de notas ou de seu substituto, muito utilizado, por exemplo, nos recibos de transferência de veículos por exigência do Conselho Nacional de Trânsito – CONTRAN.

O reconhecimento de firma por semelhança é aquele onde o tabelião de notas ou seu substituto afirma que a assinatura já lançada no documento parece (é semelhante) com a que ele conhece ou com a existente em livro ou cartão de assinaturas arquivado no cartório. O tabelião, neste caso, não certifica a autoria da assinatura.

Cartório de Registro de Imóveis
Cada imóvel está vinculado a um Cartório de Registro de Imóveis, portanto, a “história” do imóvel, ou seja, sua descrição, sua titularidade, sua condição de estar ou não com algum ônus ou gravame (por exemplo, se está hipotecado, ou penhorado, etc) e outras informações relacionadas ao imóvel poderá ser conhecida se o interessado se dirigir ao Registro de Imóveis competente e solicitar a expedição da certidão de matrícula (certidão de filiação).

É muito importante que, ao adquirir um imóvel, o comprador leve a registro a sua escritura, pois somente mediante o registro desse título junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente é que torna publica a operação.

Vamos exemplificar para melhor entender a necessidade do registro e assim, evitarmos ser vítima de fraude. Vejamos:

“A” vende por escritura pública de venda e compra para “B” o seu imóvel no dia 10 de janeiro de 2010. Posteriormente, o mesmo “A”, vende o mesmo imóvel, também por escritura pública para “C” no dia 05 de março de 2010.

Cuidadoso, “C” leva para registrar junto ao Registro de Imóveis a mencionada escritura. Ainda que a sua escritura tenha sido lavrada depois da escritura de “B”, o novo proprietário do imóvel será “C”.

Para “B” restará apenas buscar, em face de “A”, perdas e danos pelo prejuízo verificado, além de poder instaurar as medidas pertinentes de caráter criminal contra “A”.

Por isso, recomendamos que toda negociação imobiliária seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que seja dada a devida publicidade ao ato jurídico e assim, tenha-se uma melhor segurança jurídica.

Para que servem os cartórios nas operações imobiliárias?

Por meio das certidões expedidas pelo Cartório de Registro Civil de Pessoa Natural, podemos confirmar, por exemplo, o estado civil da pessoa com quem está sendo mantida alguma negociação de imóvel. Dependendo do caso, o cônjuge deverá comparecer no ato da venda, assinando o instrumento também como vendedor

A lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973 trata dos Registros Públicos, ou seja, dos serviços prestados por serventuários privados com o objetivo de dar autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos.

Os registros de que estamos tratando são os seguintes:

(a) o registro civil das pessoas naturais;
(b) o registro civil das pessoas jurídicas;
(c) o registro de títulos e documentos;
(d) o registro de imóveis.

Para cada tipo de registro acima mencionado, há o respectivo cartório.

Para o registro civil das pessoas naturais, Cartórios de Registro de Nascimentos, Casamentos e Óbitos; para o registro civil das pessoas jurídicas e para o registro de títulos e documentos, Cartórios de Registro de Títulos e Documentos e para o registro de imóveis, o Cartório de Registro de Imóveis.

Em alguns municípios, esses serviços podem estar concentrados em um único cartório, acumulando assim essas funções registrarias.

Além dos cartórios acima mencionados, há os Cartórios de Notas, também conhecidos como Tabelionatos de Notas, responsáveis pela lavratura dos instrumentos públicos (por exemplo, escrituras de compra e venda; escrituras de testamento; escrituras de emancipação; etc).

Vejamos de maneira resumida, a relação de cada um desses cartórios com as operações imobiliárias.

Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais
Neste cartório são registrados nascimentos, casamentos, óbitos, emancipações, interdições, declarações de ausência, opções de nacionalidade e sentenças que definirem a legitimação adotiva.

Portanto, por meio das certidões expedidas pelo Cartório de Registro Civil de Pessoa Natural, podemos confirmar, por exemplo, o estado civil da pessoa com quem está sendo mantida alguma negociação de imóvel. Se o vendedor se declara casado, será por meio da certidão de casamento fornecida pelo Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais que poderemos confirmar o estado civil declarado e qual o respectivo regime de bens.

Na venda de um imóvel, vale lembrar, é fundamental conhecer o regime de bens adotado pelo vendedor, pois se for pelo regime da comunhão universal de bens ou da comunhão parcial de bens, o cônjuge deverá comparecer no ato da venda, assinando o instrumento também como vendedor.

Cartórios de Registro Civil de Pessoas Jurídicas e de Registro de Títulos e Documentos
Em se tratando de registro de pessoas jurídicas, cabe ao Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas e de Títulos e Documentos inscrever os contratos de sociedades simples, estatutos de associações, estatutos de partidos políticos e fundações.

Também nesse cartório será feito o registro de jornais, periódicos, oficinas impressoras, empresas de radiodifusão e agências de notícias.

Portanto, se uma das partes envolvidas na negociação de imóvel for uma pessoa jurídica (por exemplo, sociedade, associação, fundação) que seja registrada no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas e de Registro de Títulos e Documentos, deve a outra parte, solicitar uma certidão do cartório pela qual se tem a certeza de todos os dados dessa pessoa jurídica, ou seja, os sócios, o endereço da sede, o objeto social, de que modo se dá a sua representação (ou seja, quem assina pela pessoa jurídica), o capital social e todas as demais cláusulas que integram o seu contrato social.

Vale lembrar que quando se trata de pessoa jurídica que tem no desempenho de sua atividade o chamado “elemento de empresa”, e portanto, trata-se de uma “sociedade empresária”, o registro de seus atos sociais é feito na Junta Comercial de cada Estado.

No que se refere ao registro de títulos e documentos, o objetivo é deixar arquivado no cartório, os seguintes atos: instrumentos particulares, contratos de penhor, termo de caução de títulos de crédito, contrato de penhor de animais, contrato de parceria agrícola ou pecuária e de qualquer outro documento que se pretenda conservar.

Cabe destacar que, com relação a operações imobiliárias, especialmente as de compra e venda, os efeitos que produz o registro do contrato nos cartórios de registro de títulos e de documento limitam-se a conservação dos documentos e demonstração da época em que tais documentos tenham sido ajustados, limitando-se assim, a produzir os efeitos entre as partes contratantes.

FISSURAS, TRINCAS E RACHADURAS

Ao surgir uma desagradável marca na parede ou teto de sua casa, a primeira pergunta que você deve fazer é: trata-se realmente de uma rachadura? Ou pode ser uma fissura ou uma trinca?

Qual é a diferença entre elas?
As diferenças entre essas aberturas são referentes à ordem de gravidade de cada uma. São classificadas formalmente em função de fenômenos físicos entre diferentes elementos da construção. Para cada uma delas existem soluções diferentes e tratamentos diferentes, como se fossem doenças em seres humanos. De fato, a forma com que os especialistas da construção civil se referem a elas também é similar à de um médico: os problemas são tratados como patologias, e existe o diagnóstico e o tratamento correto para cada um deles.

Podemos, no entanto, caracterizar de forma bastante geral as diferenças entre elas, apenas a titulo ilustrativo.

Fissuras: as fissuras apresentam-se geralmente como estreitas e alongadas aberturas na superfície de um material.

Usualmente são de gravidade menor e superficiais, como, por exemplo, fissuras na pintura, na massa corrida ou no cimento queimado, não implicando problemas estruturais. Porém, toda rachadura começa como uma fissura, por isso é importante ficar atento e observar se há evolução do problema ao longo do tempo, ou se a fissura permanece estável.


Trincas: as trincas são aberturas mais profundas e acentuadas. O fator determinante para se configurar uma trinca é a "separação entre as partes", ou seja, o material em que a trinca se encontra está separado em dois. Uma parede, por exemplo, estaria dividida em duas partes. As trincas podem ser muito difíceis de visualizar e categorizar, exigindo equipamentos especializados. Por isso, sempre desconfie se o que parece uma fissura não é, na verdade, uma trinca.

As trincas são muito mais perigosas do que as fissuras, pois apresentam ruptura dos elementos, como no caso mencionado da parede, e assim podem afetar a segurança dos componentes da estrutura de sua casa ou prédio.

Rachaduras: as rachaduras têm as mesmas características das trincas em relação à "separação entre partes", mas são aberturas grandes, profundas e acentuadas. São bastante pronunciadas e facilmente observáveis. Para serem caracterizadas como rachaduras, essas aberturas são de tal magnitude que vento, água e até luz passam através dos ambientes.

Por terem as mesmas características das trincas, mas em um estágio mais acentuado, as rachaduras requerem imediata atenção.

O que causa fissuras, trincas e rachaduras?
Existem muitas razões diferentes que podem estar relacionadas à ocorrência dessas aberturas. Podemos citar algumas causas comuns para esses problemas:

Retração do concreto ou argamassa: o concreto, quando curado, apresenta retração, e quanto mais água ou cimento existir na massa, maior será essa retração. Em geral, podem surgir fissuras, como as de cimento queimado ou argamassas.

Retrações diversas: a tinta, quando seca, apresenta um pouco de retração e pode apresentar fissuras mais tarde. Uma estrutura feita de madeira que não foi seca em estufa, tende a secar durante os primeiros anos da obra pronta. Essa perda de umidade faz o material diminuir de tamanho, causando aberturas nos pontos em que está em contato com as paredes. Esses dois exemplos bastante diversos ilustram que o problema da retração dos materiais acontece de muitas maneiras e cabe ao engenheiro ou arquiteto prever os necessários componentes de ligações entre os materiais.

A dilatação: por estarem expostas ao sol, algumas partes de uma casa, por exemplo, trabalham (ou seja, dilatam e retraem) mais do que outras, causando possíveis fissuras. Um exemplo comum são trincas horizontais no alto de paredes que suportam lajes. A laje, que dilata bastante com o sol, "arrasta" a parede que está solidarizada com ela, causando trincas.

Vibrações e trepidações: vibrações contínuas podem vir a afetar alguns trechos de edifícios. Essas vibrações podem ser causadas por excesso de veículos trafegando na rua, pelo metrô, elevadores e inúmeras outras fontes.

Recalque: recalque é o "assentamento" do terreno de uma construção. Sempre que se realiza uma obra em um terreno, há uma acomodação, em maior ou menor grau. Essa acomodação ocorre com os materiais que compõem o edifício e com o terreno. Dependendo de como foram realizadas as fundações, pode ocorrer apenas o recalque planejado ou algo chamado "recalque diferencial", ou seja, uma parte da casa cede mais do que outra, provocando fissuras, trincas e rachaduras.

As questões de recalque são complexas e podem ser evitadas com um bom projeto de fundações e um preparo adequado do solo quanto à compactação e drenagem. Sempre que for realizar uma obra, faça uma sondagem e preste bastante atenção para o tipo de fundação estudado.

Outras causas
Alem dos poucos exemplos apresentados, existem muitas outras razões para fissuras, trincas e rachaduras. Causas comuns que podemos citar brevemente são: Problemas com o fluxo dágua ou lençol freático, problemas de execução, problemas de projeto (falta de juntas de dilatação, desarmonia entre componentes estruturais), problemas de manutenção, mudanças de uso e carregamento, colapso de materiais e até infestações de insetos, alem de muitos outros.

Os tratamentos para cada uma delas são ainda mais numerosos, variando em questões de custo, acessibilidade, tempo de execução, ambiente e muitas outras variáveis que flutuam de projeto a projeto.

Se você tem um problema com trincas ou rachaduras, procure um especialista e requisite uma análise técnica de seu problema. Se seu prédio ou residência possui esse tipo de problema, é como se ele estivesse doente, e estes são os primeiros sintomas. Não tente descobrir o problema sozinho e consulte um especialista.

Quais são os tributos mais comuns que incidem sobre imóveis?

Em uma rápida passagem sobre o tema, faço adiante alguns comentários sobre quatro tributos que são pagos por quem é proprietário de imóvel ou por quem negocia um imóvel. São eles o IPTU, o ITBI, o ITCMD e o Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário. Vejamos mais informações sobre cada um deles.

IPTU
O proprietário de um imóvel deve arcar com o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), cuja alíquota é fixada por lei municipal e incide sobre o valor venal do imóvel. Esse valor venal está previsto naquilo que se denomina Planta Genérica de Valores (PGV), aprovada por lei municipal, no qual todos os imóveis do município estão ali mapeados, seguidos de sua avaliação que serve de base de cálculo para incidência de IPTU.

Com relação às alíquotas, o município poderá estabelecer ainda o seguinte:

(a) se o proprietário de imóvel localizado em determinada área incluída no plano diretor não promover o uso adequado do solo urbano, o imóvel poderá ser tributado com IPTU progressivo no tempo, ou seja, as alíquotas do IPTU aumentam com o decorrer do tempo;

(b) adotar a progressividade também em razão do valor econômico do imóvel;

(c) instituir alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel.

ITBI
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), também de competência municipal, é o imposto que incide na transmissão inter vivos (entre pessoas vivas), a qualquer título, por ato oneroso de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como de cessão de direitos a sua aquisição. Ou seja, sempre que algum proprietário vender o seu imóvel, ou ceder os direitos relativos a esse imóvel, haverá incidência do ITBI que, por sua vez, deverá ser pago pelo comprador.

Usualmente, as alíquotas variam de 1% a 3% sobre o valor da negociação ou sobre o valor atribuído pelo município, sempre o que for mais alto. Ou seja, se o valor da operação for inferior ao valor atribuído pela municipalidade, a alíquota do ITBI será calculada sobre o valor mais alto; no caso, sobre o valor atribuído pela municipalidade.

Salvo alguns casos específicos, o recolhimento do ITBI deve ser feito quando da lavratura da escritura de transmissão da propriedade, cabendo ao Tabelião de Notas mencionar os dados da guia do respectivo recolhimento.

ITCMD
O Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) trata-se do imposto que incide na transmissão causa mortis, ou seja, por sucessão decorrente do falecimento do proprietário do bem, e também, nos casos de doação; e a competência para a sua instituição é dos estados e do Distrito Federal.

Usualmente, a alíquota adotada para essas hipóteses é a de 4% sobre o valor do bem transmitido.

No caso de "causa mortis", ou seja, nos processos de inventário de bens deixados por falecimento de alguém, quem paga é o herdeiro beneficiário dos bens deixados pelo falecido. No caso de doação, o responsável pelo recolhimento do imposto é o doador.

Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário
Por fim, de competência da União, há ainda o Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário, que incide sempre que um imóvel seja transmitido a outro e que se apure um lucro calculado entre o valor original de aquisição e o valor da atual transmissão.

Assim, em uma operação onde um imóvel adquirido por R$ 100.000 seja vendido por R$ 120.000, verifica-se um ganho de R$ 20.000; sobre esse valor de R$ 20.000 aplica-se, quando se tratar de vendedor “pessoa física”, a alíquota de 15% a título de Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário. Portanto, 15% sobre R$ 20.000 perfaz a quantia de R$ 3.000 a ser recolhida a título de imposto de renda sobre lucro imobiliário, que deverá ser pago pelo vendedor.

Para cada operação imobiliária devem ser levadas em conta, as suas especificidades, pois alguns fatores podem levar à redução dessa base de cálculo.

Quando se tratar de um vendedor “pessoa jurídica”, a alíquota e forma de cálculo do imposto de renda são diferentes e variam de acordo com as características da vendedora, como por exemplo, o regime tributário por ela adotado (lucro presumido ou lucro real).

Conheça os direitos e deveres dos bichos de estimação que vivem em edifícios

Estima-se que nos últimos quatro anos, a presença de animais de estimação nos lares brasileiros tenha crescido de 35% para cerca de 50%. O que talvez explique o fato de eles terem se tornado personagens centrais de conflitos que começam dentro de condomínios e acabam na Justiça. De tão controverso, o assunto virou tema de um documentário lançado pela ONG Terra Verde Viva.

Batizado de “Os direitos dos animais em condomínios”, o DVD não apenas orienta síndicos, administradores e moradores, como também fornece subsídios legais para juízes, promotores de Justiça, delegados e advogados.

Um dos casos mais recorrentes é o de convenções ou regulamentos internos que proíbem a permanência de animais em suas unidades. Embora tal “regra” venha sendo derrubada com frequência nos tribunais do país, há divergências em relação à permanência de cães de grande porte.

“Não se pode medir a ferocidade de um cachorro por seu tamanho ou raça, restringindo a “permissão” a pequenos animais. Um laudo do veterinário e depoimentos de pessoas que convivem com ele podem mostrar ao juiz que o animal não oferece risco ao transitar pelo condomínio”, diz a advogada da ONG, Ana Rita Tavares.

Há casos em que moradores são obrigados a carregar seus animais no colo para entrar e sair dos condomínios. Ou até proibidos de usarem os elevadores quando acompanhados por eles:

“Minha mãe, que é idosa e tem um poodle há quase dez anos, mora num prédio onde essas medidas foram adotadas após uma moradora reclamar que teve a sua roupa suja ao ser cheirada por um cão. Acho que falta bom senso”, diz a publicitária Fernanda Alves.

Também são comuns denúncias sobre animais que passam o dia presos em varandas ou áreas de serviço, muitas vezes sem alimentação e água. Nesses casos, os latidos ou o mau cheiro são um pedido de socorro, diz Ana Rita.

“Cabe ao condômino manter a higiene da sua unidade, assim como zelar pelo bem-estar do seu animal. Caso contrário, poderá responder pelo crime de maus tratos”, afirma a advogada.

O promotor de Justiça Luiz Alberto Figueiredo, que participou do documentário, acredita que falta ao brasileiro aceitar melhor a presença de animais. Para muitos donos, diz, ter um cãozinho de estimação traz, mais do que alegrias, conforto emocional:

“Na Europa, essa relação é bem diferente. Os bichos de estimação andam nos transportes públicos, acompanham seus donos em várias atividades. É preciso haver uma mudança de paradigma. Um cão que late quando seu dono chega em casa não pode ser considerado um incômodo à vizinhança.”

Áreas exclusivas são tendência - Proprietária de uma petshop especializada em animais silvestres, Cláudia Amaral conta que, embora possam incomodar alguns pela aparência, bichos como iguanas e cobras não costumam causar desconforto entre vizinhos. Até porque, como eles não saem para passear, muitas vezes permanecem no “anonimato”. Já os pássaros…

“Um de nossos clientes comprou uma arara para o viveiro que mantém em casa. Mas foi obrigado a trocá-la por outras espécies porque os vizinhos não aguentaram a barulheira que a ave fazia. Essa é uma característica comum a outras espécies como maritacas e jandaias, mas medidas simples, como cobrir as gaiolas ao amanhecer e ao entardecer podem criar novos hábitos nesses animais”, diz Cláudia.

Na contramão dos condomínios que impedem até mesmo a passagem de animais pelas áreas comuns, as construtoras já investem em empreendimentos com áreas de lazer exclusivas para eles. É o caso do Mondrian Residencial, na Barra, o primeiro da construtora Calçada com um “play dog” equipado com obstáculos para pulos e túneis. Também na Barra, o Royal Blue, condomínio de alto luxo lançado pela Even e a Disa Catisa, incluiu, entre suas opções de lazer, o “Pet Care com Agility”, que reúne espaço para banho e tosa, bebedouro, área de lazer e circuito para exercícios.

Confira algumas das principais orientações:

PROIBIÇÃO – Segundo a advogada da ONG, Ana Rita Tavares, convenções de condomínio e regulamentos que proíbem a permanência de animais vão de encontro ao direito de propriedade que é assegurado pela Constituição, nos seus artigos 5 e 170.

AÇÕES JUDICIAIS – Quando o caso vai para os tribunais, recomenda-se que o dono faça uma espécie de dossiê do animal. Ele deverá conter laudo fornecido pelo veterinário, indicando que o animal está vacinado, vermifugado, tem boa saúde e pode circular pelas áreas comuns sem representar risco para os demais; cartão de vacinação; fotografias do animal em convívio social; e laudo de um adestrador.

IR E VIR – Segundo a ONG, o direito de ir e vir do guardião estende-se também ao seu animal. Portanto, este não pode ser proibido de usar o elevador do condomínio. Qualquer decisão contrária caracteriza-se como crime de constrangimento ilegal previsto no artigo 146 do Código Penal Brasileiro; além de constituir crime ambiental, segundo o artigo 32, da lei n 9.605/98 (crime de maus tratos).

AMEAÇAS – No caso de ameaças graves praticadas por vizinhos ou síndicos, o que caracteriza crime de constrangimento ilegal, a orientação é que o proprietário do animal faça um boletim de ocorrência na delegacia mais próxima. É possível ainda entrar com uma ação judicial indenizatória por danos morais.

MAUS TRATOS – Donos que deixam seus cachorros fechados em varandas ou áreas de serviço, sem alimentação, água ou assistência, estão cometendo crime de maus tratos. Em casos extremos, a Justiça pode inclusive determinar a abertura do imóvel para que o animal seja retirado.

ENVENENAMENTO – Também constitui crime ambiental e deve ser registrado na delegacia mais próxima. O proprietário pode entrar com ação de danos morais, além de solicitar o ressarcimento de despesas médicas que tenham sido feitas na tentativa de salvar a vida do anima tentativa de salvar a vida do animal.