O que deve ser analisado antes da compra de um terreno?

A busca por um terreno é sempre um grande desafio. O melhor passo antes de começar essa jornada é ter claro em sua mente os desejos e pretensões para o espaço. Se for uma casa que você deseja construir, gostaria que ela fosse ampla? Térrea? A vista é importante para você? O silêncio? O contato com a natureza? A localização?

Ainda que você parta para essa busca com alguns objetivos claros, novidades irão surgir. Como terrenos que não são exatamente o imaginado, mas que apresentam algum aspecto emocional capaz de mudar suas idéias anteriores, como uma grande figueira no meio do lote (ainda que ele não seja tão silencioso como você gostaria, ou possua uma inclinação maior do que a imaginada, mas com uma vista tão fantástica...). E é isso mesmo!

Apesar dos objetivos iniciais serem importantes para se pensar o cenário ideal, e até servirem como uma reflexão do que você precisa, o principal é ter alguma flexibilidade para aproveitar uma grande oportunidade que apareça. Mesmo que ela mude sua cabeça – a arquitetura da casa que você irá construir deverá balancear os pontos negativos e exaltar os positivos de forma que você consiga o seu resultado ideal.

Se você estiver interessado em um arquiteto antes de comprar o terreno, saiba que ele pode ser de grande auxílio na escolha– é comum estar em dúvida entre dois ou três terrenos e pedir para o profissional dar suas opiniões sobre qual deles daria um bom trabalho. Em geral, ajudar nessa decisão é interessante para o arquiteto, pois garante que ele terá o local mais adequado para o projeto que irá desenvolver.

Independente da presença do arquiteto durante suas perambulações em busca do terreno ideal, existem alguns aspectos que merecem atenção antes de fechar uma compra.

A insolação
O norte está voltado para onde do terreno? Este é um aspecto simples e indispensável de se verificar. O norte representa o local do seu terreno que irá receber a maior parte da insolação diária, e é a insolação mais controlável aqui no Brasil – basta um bom beiral ou aletas altas para minimizar o sol em excesso. O leste é o sol nascente, o sol da manhã, que rapidamente sobe no horizonte. E o oeste, sol da tarde, o mais temível, pois é ele que pode ofuscar e super aquecer sua sala no final do dia, ainda que garanta um belo por do sol! O sul é interessante para grandes aberturas, pois pega muito pouco sol e não se corre o risco de calor em excesso, mas caso o terreno seja cercado por prédios com exceção do sul, você pode ter um problema de insolação.

Vizinhos
Verifique o que os arquitetos chamam de “entorno”. Quem são os seus vizinhos? São muito grandes? Bloqueiam o sol ou a vista? Como é a calçada, a rua, o comércio imediato? Existem serviços como padaria, locadora, lavanderia, em que você possa chegar a pé? Há algum parque ou praça agradável por perto?

Zoneamento
Sempre é interessante verificar brevemente o zoneamento antes de adquirir um imóvel. Geralmente, bons corretores podem informar a respeito. Ou consulte um profissional.

O zoneamento divide a cidade em áreas nas quais as possibilidades de construção são diferentes entre si. Ele define espaços residenciais, comerciais, industriais ou mistos, além de colocar taxas de ocupação, possibilidades máximas de construção, gabaritos de altura, etc. Esse zoneamento varia de acordo com o município e faz parte do plano diretor da cidade.

Pode-se construir um prédio ao meu lado? Uma fábrica na esquina? Quais são os recuos (espaços laterais a construção) que eu e meus vizinhos temos de respeitar? Há um máximo de pavimentos que posso construir? Podem construir uma boate no terreno ao lado do meu? Estas são questões importantes de se perguntar antes de adquirir um imóvel, independente do uso que se pretende dar a ele.

Caso esteja comprando um terreno em condomínio fechado, em geral, valem as leis do condomínio como uma espécie de zoneamento. Nunca deixe de conferí-las para garantir que é possível realizar o que você deseja.

É raro, mas existem casos de terrenos em que a região é tombada pelo patrimônio histórico ou outros órgãos como o Conpresp (Conselho Municipal de Manutenção do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo), como é o exemplo do bairro Jardim Europa, em São Paulo. Neste caso devem-se verificar atentamente as restrições construtivas que são muito mais amplas do que o simples zoneamento. Cada cidade possui seu órgão responsável.

Declividade
A declividade é sempre um fato importante. Muitos têm medo de terrenos muito íngremes, apelidados de “pirambeiras”, mas esses terrenos em geral custam menos e podem se mostrar excelentes barganhas. A obra pode ser um pouco, ou até muito mais cara do que um terreno plano. Mas uma boa arquitetura é capaz de obter resultados fantásticos.

Declividades acentuadas tendem a possuir visuais mais amplos, bastante interessantes, que de certa forma contrabalanceiam o tradicional quintal ou jardim – é uma questão de escolha e oportunidade. Grandes movimentações de terra são sempre indesejáveis, pois são caras e prejudiciais à natureza. No entanto não tema alguma movimentação de terra e confie em um bom arquiteto: ele é plenamente capaz de propor diversas soluções para os mais variados tipos de declividade.

Árvores
É muito importante checar a questão de mata e árvores que podem existir em seu terreno. As árvores são protegidas por diversas legislações, bastante severas. Caso queira cortar alguma delas, há procedimentos de compensação que devem ser seguidos. E é sempre interessante imaginar que a vegetação pode ser absorvida de alguma forma pela arquitetura.

Dicas do IBEDEC na contratação do Financiamento e do Seguro Habitacional

1- Não aceite a imposição de seguros de vida para a família, de compra de títulos de capitalização ou seguros para veículo, ao buscar seu financiamento no banco. Caso tal cobrança ocorra, denuncie ao PROCON que investigará o caso e aplicará multa ao estabelecimento.

2- Quem foi obrigado a contratar qualquer tipo de produto para ter liberado o financiamento da "casa-própria", pode recorrer ao Judiciário para anular estas contratações e ter seu dinheiro de volta.

3- Quem já tem contrato em andamento, pode pesquisar no mercado outras seguradoras e trocar a apólice de seguro por uma mais barata. Se o banco negar, o mutuário deve recorrer ao Judiciário.

4- Existe uma Ação Coletiva movida pelo IBEDEC que vale para todo o Brasil e para todos os mutuários da Caixa Econômica Federal. Quem contratou o seguro habitacional em desacordo com a legislação vigente pode se associar ao IBEDEC e será beneficiado com o sucesso da ação que ainda está em trâmite na Justiça.

Grupo Santander Brasil oferece duas opções de Seguro Habitacional

Os bancos Santander e Real, do Grupo Santander Brasil, oferecem pelo menos duas opções de apólices coletivas dos seguros relacionados ao financiamento imobiliário, conforme resolução do Banco Central nº 3.811 e da resolução da Superintendência de Seguros e Previdência (Susep) nº 205, que entraram em vigor no último dia 20 de novembro. O Santander e o Banco Real oferecerão as apólices das seguradoras Santander Seguros e Tokio Marine que abrangem dois tipos de seguros: o de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e o de Danos Físicos do Imóvel (DFI).

Os clientes também poderão contratar uma apólice individual, desde que tenha cobertura mínima de MIP e DFI por todo o prazo contratual e o banco como beneficiário.De acordo com as resoluções, os bancos terão prazo de 15 dias para analisar a apólice individual. Poderá ser cobrada uma tarifa, cujo valor máximo é R$ 100,00. Os prêmios dos seguros serão cobrados diretamente pelo banco financiador do imóvel.Durante a vigência de seu contrato, o mutuário poderá trocar sua apólice por uma coletiva do agente financeiro ou por uma individual (com o pagamento da tarifa). A nova apólice será vigente a partir da terceira prestação.

Outras mudanças - Os seguros relacionados ao financiamento imobiliário poderão ser oferecidos por seguradoras de pessoas ou de danos do mercado. O seguro MIP dará cobertura para idade + prazo de financiamento de 80 anos e 6 meses. As seguradoras deverão informar o Custo Efetivo do Seguro Habitacional, conforme regra a ser divulgada pela Susep.

Mudanças no seguro habitacional são frustradas pelos bancos

Os maiores bancos brasileiros anunciaram parcerias para oferecer uma segunda opção de seguros aos mutuários. Na prática, por exemplo, os clientes do banco bradesco terão sempre como segunda opção o seguro do Banco do Brasil e os do Banco do Brasil terão como segunda opção a seguradora do Bradesco.

No entendimento do IBEDEC, em um curto espaço de tempo os preços ficarão praticamente tabelados. Ou seja, é um "acordo de cavalheiros" onde a concorrência que se pretendia dar ao mercado de seguros habitacionais será anulada pelas ditas "parcerias".

Por outro lado, as resoluções 3.811 do Conselho Monetário Nacional (CMN) e 205 da Superintendência de Seguros Privados (Susep), publicadas em novembro de 2009, ressuscitaram um item da apólice de seguro que não é obrigatório por lei, o seguro de Danos Físicos no Imóvel - DFI.

É que está vigente desde 24 de agosto de 2001 a Medida Provisória 2197/43 que desobriga os mutuários consumidores de contratarem o seguro por Danos Físicos no Imóvel, além de permitir a contração de outra seguradora até fora do SFH: "Art. 2º Os agentes financeiros do SFH poderão contratar financiamentos onde a cobertura securitária dar-se-á em apólice diferente do Seguro Habitacional do Sistema Financeiro da Habitação, desde que a operação preveja, obrigatoriamente, no mínimo, a cobertura relativa aos riscos de morte e invalidez permanente."

Portanto os consumidores têm o direito à escolher qualquer seguradora para sua apólice de seguro habitacional e só fazer apólice para cobertura de Morte e Invalidez Permanente. Se este direito for negado ao consumidor, ele deve denunciar o caso ao PROCON e recorrer à Justiça se necessário.

José Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC, enfatizou que "os abusos, principalmente da CAIXA e dos grandes bancos como Bradesco e Santader, não tiveram fim com a medida já expedida pelo CMN, pois será grande a pressão do banco para que os candidatos a mutuário fechem com a seguradora indicada por ela, "para ganhar pontos na aprovação do financiamento", como ocorre todos os dias, em todo o país, conforme relatos de consumidores feitos pessoalmente e por e. mail ao IBEDEC".

"Queremos que o mutuário tenha o direito de escolher a seguradora com melhores preços e que só contrate os seguros obrigatórios por lei. Enganar o mutuário, fazendo-o contratar um seguro que não é obrigado e ainda pagar mais caro por um produto que o mercado tem por preços mais acessíveis, além de ilegal é imoral", destacou Tardin.

Caso se confirme a previsão do IBEDEC de prática combinada de preços em relação aos seguros, o caso será levado ao CADE para imposição das penalidades cabíveis no campo administrativo.

E no Judiciário o IBEDEC irá questionar a venda casada, caso se confirme a obrigatoriedade do consumidor contratar com a seguradora do próprio banco financiador ou de seus "parceiros", sem opção de contratar com uma terceira seguradora.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em dezembro de 2009, fixou uma tese sobre Seguro Habitacional, que considerou que não há obrigatoriedade de que o mutuário contrate o referido seguro diretamente com o agente financeiro, ou por seguradora indicada por este. Para o STJ, isto configuraria "venda casada", o que é vedado pelo Código de Defesa do Consumidor. O Ministro Salomão, relator do caso, destacou que, embora o seguro habitacional seja uma exigência legal (Lei n. 4.380/64), deve ser observada na contratação a absoluta liberdade contratual. Este julgamento foi feito em sede de recursos repetitivos e será aplicado em todas as situações idênticas a esta que forem levadas ao Judiciário.

As ilegalidades que poderão ocorrer com as anunciadas parcerias, ocorrerão em três frentes distintas, a exemplo do que fez a Caixa Econômica Federal nos últimos 20 anos:

1- Venda Casada de Seguros Pessoais para "contar pontos" ou como condição para liberação de financiamento habitacional. A prática é ilegal, capitulada no Código de Defesa do Consumidor, e quem for vítima deste golpe, pode exigir na Justiça os valores pagos indevidamente.

2- Propaganda Enganosa e informação falsa da obrigatoriedade de contratar seguros por Danos Físicos no Imóvel no SFH. Por força de Medida Provisória vigente desde 24/08/2001, só é obrigatório ao mutuário contratar um seguro por Morte e Invalidez Permanente vinculado ao contrato do SFH. Só que além deste seguro, o mutuário acaba sendo obrigado a contratar também um seguro de Danos Físicos no Imóvel, que não é obrigatório. Juntos, estes dois seguros representam mais de 15% do valor da prestação mensal do "sonho" da casa-própria.

3- Venda Casada de Seguro de Morte e Invalidez Permanente do SFH pela seguradora do Banco ou de seus "parceiros", onde os mutuários são compelidos a contratar o seguro habitacional com a seguradora indicada.

Internet ajuda a fechar 30% das compras de imóveis

A internet tem se mostrado uma aliada cada vez mais presente na hora de comprar a casa própria. Hoje, os negócios realizados com a ajuda do meio on-line correspondem, em média, a 30% de tudo que é vendido pelo setor.

Há três anos, a participação da internet não chegava a 10% dos contratos assinados. Para este ano, esse volume pode ultrapassar os 35%.

A legislação brasileira não permite que a compra de um imóvel seja realizada totalmente pela internet. No entanto, quase todo o processo pode ser feito de forma virtual, desde o conhecimento do projeto a até o envio de documentação.

O engenheiro civil Carlos Eduardo Paiva Reyes, 25 anos, economizou tempo ao buscar um imóvel pela internet. “Comecei a pesquisar e utilizei o corretor on-line. Com esse auxílio, consegui todas as informações que precisava. Só conheci o empreendimento pessoalmente no dia em que assinei o contrato”, diz ele, que comprou um apartamento no bairro de Pirituba.

Reyes conta que estava há seis meses procurando um imóvel, mas não tinha tempo de ir aos plantões de vendas. “Com a internet, não só vi as fotos como obtive todas as informações, valores e forma de pagamento pelo atendimento on-line. Também mandei meus documentos por e-mail. E a mesma pessoa que tirou minhas dúvidas pelo site foi a que me atendeu pessoalmente, o que achei muito bom”, comenta.

O casal Alexandre Regi Lozei Moreira, 25 anos e Thais Caes Molina, 21 anos, também preferiu a internet para encontrar e comprar um imóvel em Santo André. “Economizamos tempo e gasolina. Em um mês fechamos o negócio”, afirma. “Mas em sites em que não há informação e atendimento on-line, só me decepcionei no plantão de vendas, porque não era o que queria”, completa.

Pensando em atingir o maior número possível de potenciais compradores, as construtoras e empresas de vendas investem cada vez mais na internet. No site da Living, braço de imóveis considerados econômicos da Cyrela, o mês de outubro de 2009 registrou a marca de 75 mil visitas, das quais 10 mil foram contatos por meio de chat com corretores. “Em um plantão não é possível atender tantas pessoas assim. Por isso queremos inovar cada vez mais nessa área e o próximo passo é permitir acesso ao conteúdo via celular”, explica Gilson Hochman, diretor de vendas da Cyrela.

O site da consultoria de imóveis Lopes registra cerca de 1,2 milhão de visitas por mês e até 4% se convertem em atendimento on-line. “A internet responde por 35% a 40% de nossas vendas. Conseguimos atingir desde o público de produtos econômicos até o alto padrão com o site e corretores virtuais”, diz Adriana Sanches, gerente de marketing da empresa.

Para Marcelo Bigucci, diretor de marketing da construtora M. Bigucci, a internet também é um modo barato de divulgar os produtos e contatar os clientes. Ele acredita que o site atinja um volume maior de possíveis compradores do que as propagandas e material de divulgação. “Hoje, todo mundo tem acesso à internet”, diz. A empresa tem 15% de suas vendas realizadas por meio virtual.

O vice-presidente de mercado imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), Odair Senra, afirma que o trabalho virtual também melhora o relacionamento entre consumidores e corretores. “Por muito tempo, a visão que se tinha era de que os corretores eram uns chatos, que ficavam ligando atrás de clientes desinteressados. Mas com a internet, quem procura é o cliente e não o profissional de vendas”.

Crédito na planta é mais simples

A burocracia envolvida na compra de um imóvel pode assustar quem se aventura nessa empreitada, porém, a necessidade de documentos varia conforme o tipo de financiamento escolhido.

Um imóvel financiado na planta tem uma burocracia menor do que na compra do imóvel pronto. Na planta, a aprovação do crédito costuma se basear apenas nas informações oferecidas pelo comprador. Ele, por sua vez, deve se cercar com o máximo de informações possíveis sobre o projeto e sobre a empresa construtora, para se proteger do risco da não entrega.

Uma das recomendações primordiais é checar o memorial de incorporação da obra. A consulta é gratuita no cartório de registro de imóveis, mas pouca gente sabe disso, afirma o diretor-executivo do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib), Carlos Eduardo Duarte Fleury. O documento mostra se o terreno está quitado ou alienado e se a incorporação está aprovada na Prefeitura.

Na hora de financiar, a lista de documentos exigidos é relativamente enxuta. É que, neste caso, não serão pedidos documentos do imóvel e do vendedor. Apenas são necessárias certidões pessoais e de idoneidade financeira do comprador.

O comprador deve ainda estar atento se o crédito é feito direto com a construtora ou se por meio de banco. Quando é feito pela construtora, não costuma haver cobrança de juros durante a construção da obra. Já no financiamento bancário, há instituições que cobram a taxa desde a primeira parcela.

No ato da entrega das chaves, quem opta pelo financiamento bancário na planta tem o crédito automático, sem burocracia, caso tenha histórico de bom pagador ao longo da obra. Já no financiamento pela construtora, quando as chaves são entregues, ele deve quitar a dívida ou oferecer um financiamento bancário. Se por ventura não sair o financiamento, o comprador terá que pagar com recursos próprios, ou ficará sujeito a multas e juros de forma indefinida, alerta Hamilton Quirino, advogado especializado em direito imobiliário. Para ter certeza de que não haverá transtorno, é preciso, por exemplo, acompanhar a averbação da construção junto ao Registro de Imóveis, pois sem isso não sai financiamento.

Cuidados em financiamentos:

Pela construtora

Juros – Saber se há pagamento de juros durante a obra, ou se a taxa será cobrada apenas ao receber as chaves;
Informações – Saber se o terreno está alienado, hipoteca, e qual o prazo de liberação ao final do pagamento. É muito comum que a pessoa pague e a construtora não tenha ainda dado baixa na hipoteca;
Patrimônio de afetação – Saber se o projeto está registrado em regime de Patrimônio de Afetação, o que garante que a verba recolhida pela empresa por meio da venda de unidades seja aplicada na obra.

Pelo Bancário

Juros - Saber se os juros incidem desde a compra na planta, ou se apenas ao final da construção, e qual o índice de correção monetária, durante e depois da obra;
Documentação - Saber se a empresa está plenamente regularizada junto ao banco, para evitar que a falta de documentos da empresa venha a retardar ou inviabilizar o financiamento;
Facilidade - Conforme as condições oferecidas, dê preferência ao banco que for indicado pela construtora. Geralmente, o banco já analisou toda a sua documentação. Muitos compradores procuram outros bancos para pagar taxas menores, mas às vezes a empresa não está registrada;
Sistema - É importante conhecer o sistema de financiamento adotado, procurando informações técnicas sobre a modalidade mais usada atualmente (alienação fiduciária, cuja inadimplência de três meses pode gerar a imediata perda do imóvel em leilão extrajudicial).

Imóvel pronto

Neste caso, o comprador deve se cercar de uma série de documentos:
Sinal – Oferecer o menor valor possível, com cláusula de devolução, em caso de haver problema na documentação do vendedor;
Contrato – Estabelecer um prazo razoável, de 60 dias no mínimo, para que seja aprovado o financiamento;
Avaliação – Solicitar prévia avaliação do valor do imóvel e toda a documentação, do imóvel, do vendedor e também do comprador, para evitar ultrapassar o prazo a ser contratado entre as partes, com incidência de multas ou perda do sinal;
Planejamento – Saber de antemão, junto ao banco, que terá condições financeiras de assumir o valor do financiamento;
Restrições – Saber se não tem nenhuma restrição junto aos órgãos de crédito (Serasa, SPC, etc).