Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo?

Quando há contrato de aluguel entre as partes, e, durante o período de locação se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá solicitar redução proporcional do aluguel, ou mesmo resolver o contrato, ou seja, rescindi-lo, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava (objeto do aluguel), conforme se depreende o art. 567[1] do Código Civil.

Assim, é notório que o locatário detém a responsabilidade pelo zelo do imóvel alugado, devendo, ao final do contrato, devolvê-lo nas mesmas condições em que recebeu, ou seja, se durante o contrato de locação o móvel sofrer algum tipo de dano provocado pelo locatário ou seus dependentes, o mesmo deverá informar imediatamente ao locador, e em seguida, ficara obrigado a reparar os danos.

Ademais, a constatação de que há dano no imóvel deverá ser realizada por meio de vistoria, devendo esta ser feita antes do locatário entrar no imóvel e ao término do contrato de locação. Além disso, deverá ser agendada mediante combinação prévia de dia e hora, ou seja, tenham bastante cuidado ao realizar a vistoria do imóvel alugado. Prestem atenção em todos os detalhes e pontuem no documento!

Caso o dano venha a ocorrer durante o contrato de locação, sem culpa do locatário, este deverá avisar ao locador, por meio de e-mail, notificação extrajudicial, ou outro meio que melhor lhe convir, para se resguardar de futuras cobranças.

Desta forma, no decorrer do contrato de locação, podem ocorrer alguns problemas referentes ao reparo e manutenção do imóvel, causados pelo desgaste natural e pelo próprio uso. Assim, tais reparos e manutenções são de inteira responsabilidade do locatário, no uso normal do bem.

Nesse azo, a Lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91), traz em seu art. 23[2] as obrigações do locatário, e dentre elas existem as advindas dos danos causados ao imóvel, as quais relatam que o locatário será obrigado a restituir o imóvel, terminada a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; levar, imediatamente, ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito no imóvel, dentre outras.

Por fim, fica evidente que o locatário é o responsável pelos danos que forem causados ao imóvel até a entrega das chaves ao locador, não restando dúvidas de que o mesmo tem o dever repará-los.

Tags: Locador, Locatário, Contrato, Aluguel, Lei do inquilinato, Vistoria de imóvel, Locação de imóvel.

[1] Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

[2] Art. 23. O locatário é obrigado a:

[...]

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trata–lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27.

Fonte: Lorena Lucena Tôrres, Advogada especialista em Direito Ambiental e atuante em Direito de Família e Sucessões

Como serão os próximos 15 anos do mercado de shopping centers

O mercado de shopping center norte-americano tem apenas cinco anos para escapar de uma morte anunciada. De acordo com a previsão do banco Credit Suisse divulgada pela Business Insider, um quarto destes estabelecimentos deverá fechar até 2022. Isso significa que entre 20% e 25% dos estabelecimentos perderão a concorrência frente às novas tendências e comportamento do consumidor. Hoje, o país possui 1.100 centros comerciais, o que demonstra que algo entre 220 e 275 não existirão mais em três anos.

Só em 2017 3.600 lojas fecharam. A pesquisa estima que até dezembro ocorrerão pelo menos mais 8.640. Entre os principais motivos para o movimento em massa de mudança ou fechamento de lojas e shopping centers estão o comércio eletrônico — e-commerces e marketplaces — e o crescimento de redes com preços menores, como os outlets.

Mesmo em mercados menos desenvolvidos e maduros como o Brasil, o mercado de shoppings tem perdido alcance até mesmo em novos empreendimentos. Os que estão abrindo se tornam uma aposta arriscada, principalmente considerando a dificuldade cada vez maior de preencher os espaços com lojistas. Num estudo realizado localmente, constatou-se que os 20 shopping centers inaugurados em 2016 operam com uma média de vacância de 55%. É mais da metade da quantidade de lojas que estão vazias.

A situação brasileira deste mercado está num declínio constante. Entre 2013 e 2015, os estabelecimentos abertos operavam com 45% de vacância, ao contrário dos 55% atuais. A falta de ocupação e ociosidade após 2013, em shoppings novos, equivale a 900 mil metros quadrados — correspondente a 7,6 mil lojas. Os shoppings consolidados e com forte branding tem variado na média de desocupação entre 9,1% e 8,5% entre 2015 e 2016. Em área, a variação no mesmo período mostra-se cai de 7,6% para 5%.

Além disso, crescimento foi abaixo da inflação do país, apenas 5.58% nas regiões mais maduras, sendo que o nível de visitação diminuiu em quase 1%. Com esses dados pessimistas, 90% dos shoppings não pretendem expandir suas operações.

Mercado de shopping centers: as portas estão fechadas?

Lojas de departamento mundialmente famosas e sediadas nos Estados Unidos anunciaram que poderão fechar as portas. Os comunicados da Macy's e Sears, por exemplo, feitos no início de 2017, trazem indícios de uma era sombria para o mercado de shopping centers. O modelo de negócio consolidado nas décadas anteriores não faz mais efeito.

A empresa de pesquisa imobiliária Green Street Advisors antecipou que as vendas de um mesmo locatário no estabelecimento crescerão apenas 1,2% entre 2016 e 2019. Para 2015, a previsão era de 2,6%. Outro ponto é o aluguel do mercado. Estima-se que até 2019, o aumento seja de 1,5%, um grande declínio em relação ao prognóstico anterior de 2,5%. Neste ponto, há dois fatores que devem ser analisados: a dependência das grandes lojas e da fatia imobiliária garantida com uma locação.

Grandes marcas, grandes perdas

Não há como negar: está ocorrendo um efeito dominó negativo nas grandes lojas. São frequentes os anúncios sobre o encerramentos de negócios:

A Sears, como citamos anteriormente, anunciou duas rodadas de fechamentos, em junho e março;

A Macy's reduzirá mais 68 lojas em 2017, mesmo após ter feito muitos cortes no ano anterior;

JC Penney encerra 138 em julho;

A varejista Bebe fechará 170 locais e passará apenas a vender on-line;

O Ascena Retail Group, que possui marcas como Ann Taylor e Dress Barn avisou que irá por fim em algo cerca de 250 e 650 instalações em dois anos;

Gymboree, com 1.300 lojas, anunciou falência para poder se reestruturar.

Se torna ainda mais assustador quando os dados representam apenas as intenções do ano de 2017. Será que os shoppings estão fechando as portas por conta da onda negativa das grandes marcas?

O artigo "A giant wave of store closures is about to hit the US", da Business Insider, defende que as lojas âncoras são uma das principais responsáveis pela espiral de desempenho descendente, conforme definição de analistas da Morningstar em 2016.

Os shoppings centers perdem em renda e tráfego, mas também em novas cláusulas de arrrendamento. Nos Estados Unidos, os locatários restantes podem rescindir contratos ou renegociar termos, principalmente em períodos de baixa de renda, até existir outra loja ocupando o local vago.

Um empecilho significativo na substituição das grandes lojas — ou lojas âncoras — é o espaço antes ocupado. Em geral, são negócios que ocupam locais amplos, até mesmo mais de um andar. Até que exista uma nova locação, é normal que o tráfego diminua para outras seções do shopping.

Olhando para além do horizonte imobiliário

Em "Will Shopping Malls Survive?", artigo do Practical Ecommerce, há um ponto de vista diferenciado: capacidade excessiva do varejo. Ou seja, o famoso equilíbrio entre demanda e oferta tem sido afetado em locais físicos. Os Estados Unidos possuem 23,5 square feet de espaço per capita, bem acima de qualquer outro país. O Canadá possui 16,4 e Austrália tem 11,1 square feet, são representantes de peso no quesito espaço.

Muitos shoppings procuram compensar os rendimentos a partir de um olhar imobiliário. Não pensam em catálogo, venda ou tráfego. Pelo contrário: as práticas estão baseadas no processo de ocupação de espaço.

É um movimento similar ao dos e-commerces que acabavam pagando muito por mídia, CPC. Agora há uma migração para o CPA (Custo Por Aquisição), onde se paga por uma venda efetivamente concretizada, e não apenas pela geração de tráfego, independente se uma visita se converte em venda - algo que o mercado de shoppings centers não pratica. Apesar do ganho em cima da venda, ainda existe a cultura de garantir o mínimo da renda em cima do aluguel.

Quem pertence a uma geração anterior a dos millenials certamente irá lembrar dos shopping centers como um ponto de encontro entre amigos, namorados, família, etc. Porém, a geração atual revolucionou o comportamento de diversas maneiras, desde a forma de convivência até o consumo de produtos e serviços. O mercado precisa acompanhar o ritmo ou até mesmo estar um passo à frente. Não é mais aluguel, não é mais espaço. Então, o que será?

As possibilidades do mercado de shopping centers

Imagine que uma mulher está procurando um tênis preto, feminino, número 36, para corrida. Ela vai até o shopping e encontra lojas de calçados. Algumas têm a numeração, mas não a cor. Outras possuem o produto preto, mas somente masculino. Ou ainda outras podem ter o produto, mas apenas para uso casual e não para esporte.

Há alguns anos, a consumidora teria que se contentar com um produto diferente do que estava procurando, pois o catálogo era limitado e a própria demanda gerada pelo consumidor se bastava com poucas opções. Agora, com a evolução do consumidor e a busca por produtos mais customizados, as empresas precisam aumentar significativamente o sortimento. E são com os e-commerces e marketplaces, as possibilidades tornam-se infinitas.

Como a evolução do perfil de compras impacta no processo de compra, nos lojistas e, consequentemente, no mercado de shopping center? O processo de compra começa muito antes da pessoa ir até o shopping e visitar uma loja física. A conversão pode ocorrer, inclusive, quando estão no e-commerce:

96% fazem uma pesquisa online antes de decidir se vai ou não à loja;

95% pesquisam o produto antes de comprar na loja física;

92% gastam mais tempo na pesquisa online do que dentro da loja;

93% verificam se pode comprar online;

87% conferem online se a loja à qual pretende ir tem o produto que deseja;

72% fizeram compra em loja online que nunca conheceu pessoalmente;

66% compraram online e retiraram presencialmente.

Com a nova geração, quebrou-se a barreira entre os mundos online e offline. Por isso, o mercado de shoppings centers precisa aprender como acompanhar a fusão com tecnologia e adotar práticas atualizadas:

Atendimento personalizado: "saiba quem é seu consumidor";

Tenha um site com carregamento rápido;

Utilize o site e as redes sociais para tirar dúvidas em um tempo de resposta imediato;

Tenha um ponto físico para retirada de compras online;

Surpreenda: 63% das pessoas esperam ser surpreendidas com uma boa experiência de marca sempre que houver interação.

Um exemplo é a estratégia utilizada pelo Walgreens. De acordo com o Think With Google, a equipe de marketing utiliza o aplicativo mobile da drogaria para conectar os consumidores com os médicos e farmacêuticos das lojas físicas. Os consultores de beleza também utilizam constantemente tablets para verificar online os dados compra de cada cliente e fazer sugestões offline.

O sucesso do mercado de shopping center em Hong Kong

"The Mall Isn't Dead, It's Just Changing", afirma a Citylab. Será mesmo uma questão de mudança? Para provar seu ponto, cita o exemplo de Hong Kong que possui mais de 300 centros comerciais. Contudo, o diferencial está no local, longe do asfalto. Eles ficam em cima de estações de metrôs ou abaixo de arranha-céus. No último caso, podem ser considerados os shoppings verticais de maior altura no mundo inteiro, com mais de 26 níveis.

A mudança dos centros comerciais de Hong Kong e da forma de fazer negócios se deu após 1975, quando ao construir linhas de metrô, houve uma integração perfeita entre as paradas, escritórios e as lojas. Por isso, são os mais visitados globalmente. Estão cercados por milhares de pessoas, apartamentos e pedestres.

Em uma megaestrutura, também incluem residências, empresas e hotéis construídos em combinação com o shopping. Sem ruas, blocos ou edifícios individuais. Uma área gigantesca, do tamanho do Pentágono. Pensado estrategicamente para o fluxo de pedestres em todos os pontos de entrada estrutura.

Uma visão do possível futuro dos shoppings

Após análise, torna-se claro que tanto o fluxo quanto as vendas nos shoppings estão diminuindo e alguns dos motivos são:

mudança no comportamento do consumidor buscando comodidade;

estrutura familiar reduzida, o que modificou e expandiu a busca de entretenimento para outros centros;

demanda por mais produtos, tornando a vitrine física quase impossível de suportar a cobertura necessária.

Com a migração desse fluxo tanto de visita quanto de pedidos para o digital, o principal diferencial dos shoppings não será mais válido em 10 ou 15 anos. O tráfego e as vendas irão migrar massivamente para o ambiente que melhor atende às novas demandas: o mundo digital, por possuir preços menores e sortimento (quase) ilimitado proveniente do advento dos marketplaces.

Também devemos considerar que o incremento de vendas que iria unir o mundo físico ao online e aumentar a rentabilidade, ainda não se comprovou conforme previsões feitas há 5 anos. Portanto, ainda está em questão se as vendas no mundo digital efetivamente irão gerar vendas para o mundo físico.

Enquanto isso, as estratégias que geram visitas para os shoppings estão surtindo efeito. A Frávega, grande varejista argentino com mais de 120 lojas físicas e faturamento próximo a USD 1 bilhão, possui datas em que a opção pick-up supera 40% do total de pedidos. Na França, mais de 60% dos pedidos também são enquadrados nessa modalidade.

Sendo assim, podemos concluir que os shopping centers devem:

Se converter em provedores de serviços para despacho centralizado dos pedidos do mundo digital

Se o fluxo de pedidos seguir a tendência e migrar para o mundo digital, enquanto o senso de urgência no recebimento da mercadoria for um dos fatores críticos na decisão de compras, as lojas físicas dos shoppings devem se tornar centros de despacho, diminuindo o prazo e aumentando as vendas.

Porém, uma loja física criar a estrutura inicial necessária, além de disponibilizar mão de obra, pode ser um impeditivo. E é aí que há os shoppings centers, que ao oferecerem esse serviço, podem aumentar sua receita.

Essa estratégia é ainda mais benéfica quando observamos shopping centers de grande porte, pois uma grande quantidade de lojas aderindo ao modelo, gera uma vantagem competitiva para o shopping que, a partir do ganho de escala, pode oferecer serviços que sozinha, a loja não alcançaria com a mesma eficiência.

Viabilizar o pick-up store

Se o volume de pick-up store é uma realidade, enquanto o aumento das vendas cross e up selling do pedido online não aconteceu, direcionar o cliente para a loja física pode ser aumentar o custo da loja, dado que o tráfego não é qualificado.

A criação de áreas de retirada de pedido centralizados no shopping, torna o processo mais cômodo para o próprio consumidor que, se desejar, pode ir à loja posteriormente para comprar novos produtos. Tornando ainda mais fácil, o consumidor poderia no próprio checkout online decidir se deseja retirar na loja ou no centro do shopping mais próximo.

Desenvolvimento de marketplace digital

Um dos únicos players com ativos suficientes para liderar a corrida como marketplaces digitais, são os próprios shoppings, afinal, eles já possuem grande quantidade de sellers em suas bases.

Ações de entretenimento

Como uma última opção, aumentar as ações de entretenimento do shopping pode gerar mais fluxo de potenciais consumidores. Mesmo que o fluxo não seja o ideal, pois o objetivo prioritário não é a compra, o posicionamento das ações em áreas estratégicas leva o consumidor a percorrer todo o shopping, observando as lojas.

Com isso, o lojista consegue expor a sua marca para um grande volume de visitantes, aumentando o posicionamento da marca com um público potencial de venda

Fonte: Rafael Forte, Country Manager da VTEX

Como serão os próximos 15 anos do mercado de shopping centers

O mercado de shopping center norte-americano tem apenas cinco anos para escapar de uma morte anunciada. De acordo com a previsão do banco Credit Suisse divulgada pela Business Insider, um quarto destes estabelecimentos deverá fechar até 2022. Isso significa que entre 20% e 25% dos estabelecimentos perderão a concorrência frente às novas tendências e comportamento do consumidor. Hoje, o país possui 1.100 centros comerciais, o que demonstra que algo entre 220 e 275 não existirão mais em três anos.

Só em 2017 3.600 lojas fecharam. A pesquisa estima que até dezembro ocorrerão pelo menos mais 8.640. Entre os principais motivos para o movimento em massa de mudança ou fechamento de lojas e shopping centers estão o comércio eletrônico — e-commerces e marketplaces — e o crescimento de redes com preços menores, como os outlets.

Mesmo em mercados menos desenvolvidos e maduros como o Brasil, o mercado de shoppings tem perdido alcance até mesmo em novos empreendimentos. Os que estão abrindo se tornam uma aposta arriscada, principalmente considerando a dificuldade cada vez maior de preencher os espaços com lojistas. Num estudo realizado localmente, constatou-se que os 20 shopping centers inaugurados em 2016 operam com uma média de vacância de 55%. É mais da metade da quantidade de lojas que estão vazias.

A situação brasileira deste mercado está num declínio constante. Entre 2013 e 2015, os estabelecimentos abertos operavam com 45% de vacância, ao contrário dos 55% atuais. A falta de ocupação e ociosidade após 2013, em shoppings novos, equivale a 900 mil metros quadrados — correspondente a 7,6 mil lojas. Os shoppings consolidados e com forte branding tem variado na média de desocupação entre 9,1% e 8,5% entre 2015 e 2016. Em área, a variação no mesmo período mostra-se cai de 7,6% para 5%.

Além disso, crescimento foi abaixo da inflação do país, apenas 5.58% nas regiões mais maduras, sendo que o nível de visitação diminuiu em quase 1%. Com esses dados pessimistas, 90% dos shoppings não pretendem expandir suas operações.

Mercado de shopping centers: as portas estão fechadas?

Lojas de departamento mundialmente famosas e sediadas nos Estados Unidos anunciaram que poderão fechar as portas. Os comunicados da Macy's e Sears, por exemplo, feitos no início de 2017, trazem indícios de uma era sombria para o mercado de shopping centers. O modelo de negócio consolidado nas décadas anteriores não faz mais efeito.

A empresa de pesquisa imobiliária Green Street Advisors antecipou que as vendas de um mesmo locatário no estabelecimento crescerão apenas 1,2% entre 2016 e 2019. Para 2015, a previsão era de 2,6%. Outro ponto é o aluguel do mercado. Estima-se que até 2019, o aumento seja de 1,5%, um grande declínio em relação ao prognóstico anterior de 2,5%. Neste ponto, há dois fatores que devem ser analisados: a dependência das grandes lojas e da fatia imobiliária garantida com uma locação.

Grandes marcas, grandes perdas

Não há como negar: está ocorrendo um efeito dominó negativo nas grandes lojas. São frequentes os anúncios sobre o encerramentos de negócios:

A Sears, como citamos anteriormente, anunciou duas rodadas de fechamentos, em junho e março;

A Macy's reduzirá mais 68 lojas em 2017, mesmo após ter feito muitos cortes no ano anterior;

JC Penney encerra 138 em julho;

A varejista Bebe fechará 170 locais e passará apenas a vender on-line;

O Ascena Retail Group, que possui marcas como Ann Taylor e Dress Barn avisou que irá por fim em algo cerca de 250 e 650 instalações em dois anos;

Gymboree, com 1.300 lojas, anunciou falência para poder se reestruturar.

Se torna ainda mais assustador quando os dados representam apenas as intenções do ano de 2017. Será que os shoppings estão fechando as portas por conta da onda negativa das grandes marcas?

O artigo "A giant wave of store closures is about to hit the US", da Business Insider, defende que as lojas âncoras são uma das principais responsáveis pela espiral de desempenho descendente, conforme definição de analistas da Morningstar em 2016.

Os shoppings centers perdem em renda e tráfego, mas também em novas cláusulas de arrrendamento. Nos Estados Unidos, os locatários restantes podem rescindir contratos ou renegociar termos, principalmente em períodos de baixa de renda, até existir outra loja ocupando o local vago.

Um empecilho significativo na substituição das grandes lojas — ou lojas âncoras — é o espaço antes ocupado. Em geral, são negócios que ocupam locais amplos, até mesmo mais de um andar. Até que exista uma nova locação, é normal que o tráfego diminua para outras seções do shopping.

Olhando para além do horizonte imobiliário

Em "Will Shopping Malls Survive?", artigo do Practical Ecommerce, há um ponto de vista diferenciado: capacidade excessiva do varejo. Ou seja, o famoso equilíbrio entre demanda e oferta tem sido afetado em locais físicos. Os Estados Unidos possuem 23,5 square feet de espaço per capita, bem acima de qualquer outro país. O Canadá possui 16,4 e Austrália tem 11,1 square feet, são representantes de peso no quesito espaço.

Muitos shoppings procuram compensar os rendimentos a partir de um olhar imobiliário. Não pensam em catálogo, venda ou tráfego. Pelo contrário: as práticas estão baseadas no processo de ocupação de espaço.

É um movimento similar ao dos e-commerces que acabavam pagando muito por mídia, CPC. Agora há uma migração para o CPA (Custo Por Aquisição), onde se paga por uma venda efetivamente concretizada, e não apenas pela geração de tráfego, independente se uma visita se converte em venda - algo que o mercado de shoppings centers não pratica. Apesar do ganho em cima da venda, ainda existe a cultura de garantir o mínimo da renda em cima do aluguel.

Quem pertence a uma geração anterior a dos millenials certamente irá lembrar dos shopping centers como um ponto de encontro entre amigos, namorados, família, etc. Porém, a geração atual revolucionou o comportamento de diversas maneiras, desde a forma de convivência até o consumo de produtos e serviços. O mercado precisa acompanhar o ritmo ou até mesmo estar um passo à frente. Não é mais aluguel, não é mais espaço. Então, o que será?

As possibilidades do mercado de shopping centers

Imagine que uma mulher está procurando um tênis preto, feminino, número 36, para corrida. Ela vai até o shopping e encontra lojas de calçados. Algumas têm a numeração, mas não a cor. Outras possuem o produto preto, mas somente masculino. Ou ainda outras podem ter o produto, mas apenas para uso casual e não para esporte.

Há alguns anos, a consumidora teria que se contentar com um produto diferente do que estava procurando, pois o catálogo era limitado e a própria demanda gerada pelo consumidor se bastava com poucas opções. Agora, com a evolução do consumidor e a busca por produtos mais customizados, as empresas precisam aumentar significativamente o sortimento. E são com os e-commerces e marketplaces, as possibilidades tornam-se infinitas.

Como a evolução do perfil de compras impacta no processo de compra, nos lojistas e, consequentemente, no mercado de shopping center? O processo de compra começa muito antes da pessoa ir até o shopping e visitar uma loja física. A conversão pode ocorrer, inclusive, quando estão no e-commerce:

96% fazem uma pesquisa online antes de decidir se vai ou não à loja;

95% pesquisam o produto antes de comprar na loja física;

92% gastam mais tempo na pesquisa online do que dentro da loja;

93% verificam se pode comprar online;

87% conferem online se a loja à qual pretende ir tem o produto que deseja;

72% fizeram compra em loja online que nunca conheceu pessoalmente;

66% compraram online e retiraram presencialmente.

Com a nova geração, quebrou-se a barreira entre os mundos online e offline. Por isso, o mercado de shoppings centers precisa aprender como acompanhar a fusão com tecnologia e adotar práticas atualizadas:

Atendimento personalizado: "saiba quem é seu consumidor";

Tenha um site com carregamento rápido;

Utilize o site e as redes sociais para tirar dúvidas em um tempo de resposta imediato;

Tenha um ponto físico para retirada de compras online;

Surpreenda: 63% das pessoas esperam ser surpreendidas com uma boa experiência de marca sempre que houver interação.

Um exemplo é a estratégia utilizada pelo Walgreens. De acordo com o Think With Google, a equipe de marketing utiliza o aplicativo mobile da drogaria para conectar os consumidores com os médicos e farmacêuticos das lojas físicas. Os consultores de beleza também utilizam constantemente tablets para verificar online os dados compra de cada cliente e fazer sugestões offline.

O sucesso do mercado de shopping center em Hong Kong

"The Mall Isn't Dead, It's Just Changing", afirma a Citylab. Será mesmo uma questão de mudança? Para provar seu ponto, cita o exemplo de Hong Kong que possui mais de 300 centros comerciais. Contudo, o diferencial está no local, longe do asfalto. Eles ficam em cima de estações de metrôs ou abaixo de arranha-céus. No último caso, podem ser considerados os shoppings verticais de maior altura no mundo inteiro, com mais de 26 níveis.

A mudança dos centros comerciais de Hong Kong e da forma de fazer negócios se deu após 1975, quando ao construir linhas de metrô, houve uma integração perfeita entre as paradas, escritórios e as lojas. Por isso, são os mais visitados globalmente. Estão cercados por milhares de pessoas, apartamentos e pedestres.

Em uma megaestrutura, também incluem residências, empresas e hotéis construídos em combinação com o shopping. Sem ruas, blocos ou edifícios individuais. Uma área gigantesca, do tamanho do Pentágono. Pensado estrategicamente para o fluxo de pedestres em todos os pontos de entrada estrutura.

Uma visão do possível futuro dos shoppings

Após análise, torna-se claro que tanto o fluxo quanto as vendas nos shoppings estão diminuindo e alguns dos motivos são:

mudança no comportamento do consumidor buscando comodidade;

estrutura familiar reduzida, o que modificou e expandiu a busca de entretenimento para outros centros;

demanda por mais produtos, tornando a vitrine física quase impossível de suportar a cobertura necessária.

Com a migração desse fluxo tanto de visita quanto de pedidos para o digital, o principal diferencial dos shoppings não será mais válido em 10 ou 15 anos. O tráfego e as vendas irão migrar massivamente para o ambiente que melhor atende às novas demandas: o mundo digital, por possuir preços menores e sortimento (quase) ilimitado proveniente do advento dos marketplaces.

Também devemos considerar que o incremento de vendas que iria unir o mundo físico ao online e aumentar a rentabilidade, ainda não se comprovou conforme previsões feitas há 5 anos. Portanto, ainda está em questão se as vendas no mundo digital efetivamente irão gerar vendas para o mundo físico.

Enquanto isso, as estratégias que geram visitas para os shoppings estão surtindo efeito. A Frávega, grande varejista argentino com mais de 120 lojas físicas e faturamento próximo a USD 1 bilhão, possui datas em que a opção pick-up supera 40% do total de pedidos. Na França, mais de 60% dos pedidos também são enquadrados nessa modalidade.

Sendo assim, podemos concluir que os shopping centers devem:

Se converter em provedores de serviços para despacho centralizado dos pedidos do mundo digital

Se o fluxo de pedidos seguir a tendência e migrar para o mundo digital, enquanto o senso de urgência no recebimento da mercadoria for um dos fatores críticos na decisão de compras, as lojas físicas dos shoppings devem se tornar centros de despacho, diminuindo o prazo e aumentando as vendas.

Porém, uma loja física criar a estrutura inicial necessária, além de disponibilizar mão de obra, pode ser um impeditivo. E é aí que há os shoppings centers, que ao oferecerem esse serviço, podem aumentar sua receita.

Essa estratégia é ainda mais benéfica quando observamos shopping centers de grande porte, pois uma grande quantidade de lojas aderindo ao modelo, gera uma vantagem competitiva para o shopping que, a partir do ganho de escala, pode oferecer serviços que sozinha, a loja não alcançaria com a mesma eficiência.

Viabilizar o pick-up store

Se o volume de pick-up store é uma realidade, enquanto o aumento das vendas cross e up selling do pedido online não aconteceu, direcionar o cliente para a loja física pode ser aumentar o custo da loja, dado que o tráfego não é qualificado.

A criação de áreas de retirada de pedido centralizados no shopping, torna o processo mais cômodo para o próprio consumidor que, se desejar, pode ir à loja posteriormente para comprar novos produtos. Tornando ainda mais fácil, o consumidor poderia no próprio checkout online decidir se deseja retirar na loja ou no centro do shopping mais próximo.

Desenvolvimento de marketplace digital

Um dos únicos players com ativos suficientes para liderar a corrida como marketplaces digitais, são os próprios shoppings, afinal, eles já possuem grande quantidade de sellers em suas bases.

Ações de entretenimento

Como uma última opção, aumentar as ações de entretenimento do shopping pode gerar mais fluxo de potenciais consumidores. Mesmo que o fluxo não seja o ideal, pois o objetivo prioritário não é a compra, o posicionamento das ações em áreas estratégicas leva o consumidor a percorrer todo o shopping, observando as lojas.

Com isso, o lojista consegue expor a sua marca para um grande volume de visitantes, aumentando o posicionamento da marca com um público potencial de vendas.

Fonte: Rafael Forte

Consumidor: 6 direitos que você possui ao desistir da compra de um imóvel

O mercado imobiliário brasileiro se aqueceu durante os anos de 2012-2014, e neste período muitos de nós decidimos tanto realizar o “sonho da casa própria” quanto investir nestes empreendimentos, visando uma venda futura ou mesmo aproveitar os rendimentos dos aluguéis.

Devido à alta procura, construtoras, corretoras e imobiliárias colocaram à disposição milhares de casas, apartamentos e lotes, com condições facilitadas de pagamento, flexibilizando a entrada e dividindo sempre em “suaves prestações”, sempre de acordo com o poder aquisitivo dos compradores.

Só que após o ano de 2014, a crise financeira mostrou o seu lado mais perverso: milhões de trabalhadores ficaram desempregados e, portanto, sem condições de arcar com o compromisso que assumiram, situação que leva à decisão fatal: é hora de rescindir o contrato.

Nesta hora, pegamos o contrato e vemos os prejuízos que teremos: um grande número de cláusulas colocadas exatamente para dificultar e conter a rescisão contratual.

O que quase ninguém sabe é que muitas dessas cláusulas contratuais são abusivas, podendo ser enumerados 6 direitos que você possui ao desistir da compra de um imóvel;

1 – Devolução em dobro da “comissão de corretagem”.

A comissão de corretagem é devida quando outra pessoa, não ligada a você nem à construtora, intervém no negócio realizado, ou seja, quando alguém que não é dono do imóvel (nem funcionário do dono), te procura para te oferecer a nova casa, apartamento ou lote.

O que acontece é que muitas vezes você vai direto ao balcão da loja, seja nos “decorados”, na própria sede ou nos estandes montados nos “feirões”, e mesmo assim é cobrada a comissão de corretagem, e você paga, afinal não quer ficar sem aquele imóvel, não é mesmo?

Só não te contaram que a justiça determina que nestes casos o valor pago pela corretagem seja inteiramente restituído, em dobro, e com correção monetária, pois quando você vai direto ao balcão da construtora para adquirir o seu imóvel não há a intervenção de outra pessoa no negócio, por isso não é devida a comissão de corretagem.

2 – Anulação da “Taxa de Publicidade”.

Alguns contratos têm a previsão de que, em caso de desistência da compra do imóvel, será cobrado um percentual – normalmente de 5 a 10% – do valor total do contrato, para restituir a empresa pelos gastos que teve para anunciar e vendê-lo.

No entanto, as decisões judiciais mais recentes entendem que este valor é indevido, pois já existe a chamada “cláusula de retenção”, que visa cobrir, entre outros, o gasto com publicidade.

Assim, caso haja no contrato a previsão de cobrança de qualquer percentual para ressarcimento de publicidade, a justiça determinará a anulação desta cláusula, sendo desconsiderada para apuração do valor a ser devolvido.

3 – Retenção de apenas 10 a 25% do valor pago.

Como dito acima, para colocar o imóvel à venda, anunciá-lo, fazer as devidas consultas e administrar o contrato, o vendedor tem alguns gastos. Não seria justo, portanto, que pela simples desistência do comprador ele tenha que arcar sozinho com essas despesas, sendo devida, portanto, a retenção de parte do valor pago pelo comprador.

O que acontece na prática, no entanto, é que os percentuais cobrados pelo vendedor são excessivos. Muitas vezes é cobrado cerca de 30 a 50% do valor pago pelo comprador, o que é considerado abusivo pela justiça brasileira.

As decisões do Poder Judiciário permitem a retenção de apenas 10 a 25% do valor que você pagou. Este valor vai depender dos gastos que o vendedor comprovar no processo e se você chegou a morar no imóvel por algum tempo, por exemplo.

4 – Pagamento à vista do valor da rescisão

Não bastando a cobrança de “taxa de publicidade” e dos altos percentuais da cláusula de retenção, alguns contratos determinam, ainda, que o valor a ser devolvido será pago com certa carência (normalmente 60 dias), e em parcelas fixas.

Saiba que há entendimento firmado pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça), que é o tribunal que dá a última palavra com relação ao Direito do Consumidor, que determina que qualquer valor a ser devolvido ao comprador deve ser feito em uma única parcela.

Assim, ao ser desfeito um contrato de compra e venda de um imóvel, você tem direito ao pagamento dos valores devidos em um único pagamento.

5 – Correção monetária

Já percebeu que suas parcelas foram subindo ao longo do tempo do contrato? Esse aumento é realmente devido, se previsto no contrato, quando se trata de Correção Monetária.

A correção monetária é uma taxa previamente acordada que garante que o “valor do dinheiro” continue sempre o mesmo. Podem ser utilizados diversos índices de correção, sendo os mais comuns o IGP-M, o INPC e o IPCA, todos disponíveis na calculadora do cidadão, do Banco Central do Brasil.

O que ocorre é que, ao devolver os valores pagos pelo consumidor, o vendedor somente apura a quantia que ele efetivamente pagou, sem considerar a valorização que cada real pago pelo comprador teve ao longo do tempo.

Neste sentido, na apuração dos valores a serem devolvidos deve ser aplicado o mesmo índice acordado para reajuste das mensalidades, garantindo a correção monetária de cada parcela paga pelo comprador.

6 – Cobrança de taxa de condomínio somente após a entrega das chaves.

É comum que construtoras e imobiliárias estipulem que a taxa de condomínio será devida após a concessão do “habite-se”, uma autorização expedida pelo município para que o imóvel seja ocupado.

No entanto, é de entendimento do STJ que esta taxa só deve ser cobrada após a entrega das chaves, sendo indevido o seu pagamento antes que isto ocorra.

7 – Pagamento de juros, multa, correção monetária e honorários em caso de atraso na devolução dos valores

Este item extrapola os 6 direitos propostos inicialmente, mas parte de uma tentativa de igualar o consumidor e o fornecedor, ao fim do contrato.

Se você atrasa o pagamento de qualquer uma das mensalidades, há a cobrança de multa (normalmente 2% do valor), juros de 1% ao mês, correção monetária e em algumas situações até mesmo honorários do advogado que fez a cobrança, não é mesmo?

Visando igualar os direitos e deveres de consumidores e fornecedores, a justiça brasileira tem entendido, em alguns casos, que deve ser aplicada aos vendedores a mesma penalidade imposta aos consumidores em caso de atraso nos pagamentos.

Deste modo, pode-se requerer ao juiz que aplique multa, juros, correção e honorários de advogado, caso o pagamento não seja feito à vista, na data da rescisão do contrato.

Atenção

Todas as situações acima se aplicam à maioria dos casos, mas devem ser sempre analisadas à luz do seu contrato e da situação que se encontra o imóvel. Há hipóteses em que a empresa pode cobrar valores relativos aos aluguéis, caso você já tenha começado a viver no imóvel e, só depois, desistiu da compra sem motivação, por exemplo.

A solução pacífica é sempre mais benéfica, seja em virtude do grande número de ações judiciais em trâmite no país e a consequente e relativa morosidade do poder judiciário, seja pela existência de outros meios eficazes para a solução do conflito.

O advogado é o profissional indicado para te indicar as soluções adequadas para o seu caso concreto.

Comente abaixo, e tire suas dúvidas sobre os 6 direitos que você possui ao desistir da compra de um imóvel.

Fonte: Teddy Marques Farias Junior, Advogado Especialista em Direito Público e Advocacia Cível

Imóvel com ou sem garagem: qual a melhor opção?

A vida sem carro é um estilo que vem, aos poucos, ganhando espaço nas grandes cidades, incluindo Belo Horizonte. Só que isso também significa que a oferta de apartamentos cada vez mais inclui o imóvel sem garagem. Nesse sentido, um aspecto deve ser considerado: vale mais a pena investir em imóvel com ou sem garagem?

No post a seguir, vamos apresentar pontos positivos e negativos desses dois tipos de imóveis. Continue a leitura e descubra qual a melhor opção para você!

O preço do metro quadrado

É fato que o carro faz parte da vida de muita gente. Deixou de ser luxo para virar necessidade. Seja para o trabalho ou para o lazer, ele costuma ajudar na locomoção com mais comodidade. E a melhor alternativa para guardá-lo é ter uma vaga em algum lugar seguro e próximo.

É por isso que muitos prédios dedicam andares inteiros para oferecer aos seus clientes pelo menos um espaço, garantido na escritura. Então, não é surpresa que o imóvel com garagem possa ser até 20% mais caro em BH. E imóveis sem vaga podem sofrer desvalorização de até 40% e dificultar em 20% a comercialização, segundo o Sindicato da Habitação de Minas Gerais.

Mas essa pode ser uma boa notícia para quem é proprietário ou está na busca por um apartamento para comprar. Isso porque ter uma vaga significa a valorização na hora de revender ou alugar e garante uma maior liquidez. Ou seja, em termos de investimento, é uma aposta mais segura e rentável. Basta fazer uma pesquisa para ver que quase todos os apartamentos em Belo Horizonte anunciados possuem ao menos uma vaga. Mais indicador de preferência do mineiro, impossível.

Locação da vaga: possibilidade de renda extra

Há quem prefira não ter um veículo, contando com transportes alternativos, como bicicleta, ou públicos e privados. Isso não chega a representar um impedimento para investir em um imóvel com garagem na capital mineira.

A vaga pode ser alugada para outro condômino — desde que a negociação esteja dentro do regulamento do edifício/condomínio — e representar uma bem-vinda renda extra. Dependendo da situação, existem negociações em que o imóvel é alugado para uma pessoa sem a vaga e o estacionamento para outra. O fato é que é raro não haver alguém interessado nesse pequeno e valioso espaço.

A tendência é o imóvel com garagem se valorizar com o tempo, já que construtoras vêm investindo menos no espaço em novos empreendimentos em BH. Com custo médio de R$ 25 mil para construir, não representa nenhum ganho efetivo para quem faz. Mas ainda assim é uma necessidade para os habitantes que ainda não conseguem contar com opções públicas ou alternativas de transporte na cidade.

Outras questões que envolvem o imóvel com garagem

Existem alguns outros pontos a se considerar. Quem tem automóvel pode até não saber, mas quem tem imóvel com garagem costuma pagar menos no seguro. Isso porque estacionar na rua implica em riscos maiores de roubos e furtos — uma verdade inegável, mesmo para quem prefere não fazer uma apólice.

Para quem busca uma sala comercial ou loja, a regra é a mesma: empreendimentos que oferecem vagas para trabalhadores e visitantes (mesmo que no estilo rotativo e pago à parte) valem mais, pois representam uma comodidade que virou necessidade, impactando na venda das unidades e na própria manutenção dos negócios nesses prédios. Poder estacionar pode ser um fator de decisão para o consumidor entre duas empresas.

Portanto, é preciso avaliar com cuidado na hora de decidir pela compra, seja o imóvel com garagem ou sem. Além das suas necessidades, é preciso pensar nos valores e qual o impacto dele para o seu investimento, já que uma propriedade costuma ser a compra mais cara e importante de uma vida.

Veja como você pode ser sócio de um shopping com R$ 100

Investir em um shopping, em um edifício comercial ou em um galpão logístico pode ser menos arriscado e mais rentável do que colocar um imóvel para alugar. Com cotas a partir de 100 reais e rendimento isento de Imposto de Renda, os fundos imobiliários merecem mais atenção com a recente queda da Selic, atualmente em 10,25% ao ano.

A rentabilidade dos fundos imobiliários tende a ficar mais atraente à medida que o corte da taxa básica de juros reduz o retorno de investimentos de renda fixa, como o Tesouro Direto e CDB.

A Selic sofreu seis cortes consecutivos desde outubro de 2016, passando de 14,25% para os atuais 10,25% ao ano, e a expectativa é de que a taxa termine 2017 em 8,5% ao ano, segundo a versão mais recente do Boletim Focus do Banco Central.

A indústria de fundos já antecipou a expectativa de valorização do mercado imobiliário, com preços em alta no último ano. Nos últimos 12 meses, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) da B3 subiu 27%.

“Cotados em Bolsa, os fundos imobiliários são precificados antecipando o que vai acontecer no futuro. Os gestores já projetaram a recuperação do mercado imobiliário e reagiram antes”, explica Michael Viriato, coordenador do laboratório de finanças do Insper.

No fundo imobiliário, você também ganha dinheiro com a renda de imóveis. A diferença é que, em vez de alugar seu imóvel sozinho, você compra cotas de um fundo de investimento que tem participação em lojas de shopping ou escritórios de um prédio inteiro, por exemplo.

Os fundos imobiliários mais sólidos do mercado são formados por shoppings, prédios de escritórios e galpões logísticos, segundo Sérgio Belleza, fundador do primeiro fundo imobiliário do Brasil e um dos maiores especialistas no segmento. Mas também é possível investir em universidades e escolas, hotéis e hospitais, entre outros empreendimentos.

A rentabilidade média dos fundos imobiliários pode ser maior do que o retorno oferecido pelo aluguel, pois, diferentemente de você, o gestor do fundo pode diversificar os investimentos e ter um desempenho melhor.

Além disso, ao investir em um fundo, você tem acesso a grandes empreendimentos, que tendem a se valorizar mais, e não precisa se preocupar com a locação do imóvel. Também tem mais facilidade para vender as cotas do que o imóvel em si —se desfazer de um imóvel rapidamente sem prejuízo é praticamente impossível, enquanto as cotas de um fundo podem ser vendidas a qualquer momento, e você recebe o dinheiro em três dias.

O risco de investir em um fundo imobiliário também é menor do que o de alugar seu imóvel, pois você divide a vacância —quando o imóvel fica desocupado— com os outros cotistas do fundo. Ou seja: você não ganha nada se o seu imóvel para alugar fica desocupado. Já no fundo, você continua ganhando se a taxa de vacância aumenta, mesmo que o retorno seja menor.

“Quando você investe em um imóvel sozinho, o risco de arcar com vacância, despesas e reformas é 100% seu. No fundo, você pode ser sócio de um imóvel muito maior sem ter muito dinheiro e divide os riscos”, explica Fernando Silva Teles, responsável pela área de fundos imobiliários da corretora Coinvalores.

Como escolher o fundo imobiliário

Fundos imobiliários são investimentos de renda variável, ou seja, sua remuneração não pode ser prevista no momento da aplicação. Eles são indicados para quem deseja ter renda de aluguéis e está disposto a estudar sobre o mercado imobiliário, como se fosse comprar um imóvel para investir. Mas aplicar em um fundo é mais fácil do que investir sozinho.

“Você não tem a mesma capacidade de análise do mercado do que o gestor do fundo, nem a mesma capacidade de negociação de preço”, explica Viriato, do Insper.

É melhor não colocar todo o dinheiro no mesmo investimento. Se você está começando, é aconselhável aplicar em fundos que apliquem em outros fundos, para aprender como se faz.

Para escolher o fundo, é recomendado analisar a performance nos últimos cinco anos e a taxa de vacância. Quanto menor a taxa de vacância, ou seja, quanto menos imóveis estiverem desocupados, maior tende a ser a rentabilidade, como explica Vinicius Fuzikawa, especialista em investimentos da corretora Easynvest.

Além disso, é preciso conhecer a composição do fundo escolhido. Os que investem não apenas em imóveis, mas também em aplicações de renda fixa atreladas ao mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), são menos arriscados e podem oferecer retornos menores.

Vale destacar que o rendimento dos fundos negociados na B3 não sofre desconto de Imposto de Renda, diferente do aluguel de imóveis. As vendas das cotas com lucro são taxadas em 20% e algumas corretoras cobram taxa de administração, em torno de 0,5%.

Fonte: Júlia Lewgoy, Exame

Construtora precisa de R$ 700 milhões para terminar obras

A PDG precisa de aproximadamente R$ 700 milhões em novos empréstimos para terminar as 17 obras que ainda não foram entregues, de acordo com fontes próximas das negociações. O montante não considera o saldo devedor de financiamentos para construção tomados nos últimos anos, que ultrapassam R$ 1 bilhão. A companhia não revela esses valores, mas admite que 14 canteiros estão parados por falta de recursos e só três projetos seguem em curso.

O cenário já levanta dúvidas de que alguns empreendimentos podem ficar sem conclusão. Isso porque estão em estágio muito inicial, demandam muito dinheiro novo e acumulam dívidas bancárias. Além disso, estão repletos de contingências trabalhistas e de consumidores, afastando o interesse de outras construtoras assumirem o empreendimento.

A situação é mais grave no Rio de Janeiro, onde há dois projetos relevantes parados. Um deles é o megacomplexo The City Business District, na Barra da Tijuca, que engloba 1.090 salas comerciais, uma torre corporativa e um mini shopping center. A obra não chegou nem na metade (43% pronta) e foi paralisada no ano passado, quando deveria estar pronta. Hoje, a PDG calcula que seriam necessários mais R$ 121 milhões para terminar a construção, além de quitar R$ 117,7 milhões com o Banco do Brasil, que financiou o projeto.

Outro caso delicado é do Oscar Niemeyer Monumental, com hotel e salas comerciais em Niterói. A obra mal começou (10,4% pronta). Para concluí-la, seriam necessários R$ 182,3 milhões.

A recuperação da PDG envolve 512 empreendimentos imobiliários. Neste mês, a companhia apresentou um plano geral de recuperação, para a holding, e 37 específicos para os projetos que têm patrimônio de afetação.

?Queremos honrar todos os nossos compromissos, principalmente com os clientes. Vamos trabalhar para concluir todas as obras?, informou a PDG, em nota, ponderando que o processo é complexo devido à quantidade de credores - são 27 mil. ?Todos os ativos foram dados em garantia aos credores - os existentes e os futuros.?

Fonte: Estadão Conteúdo