Leilão de imóvel pode ser cancelado por uma letra ou um número

Quando um imóvel financiado dado como garantia para o pagamento do próprio financiamento, mediante a alienação fiduciária, é levado a leilão, vários requisitos são necessários para que o procedimento seja considerado como regular.

Nesse artigo não irei abordar quais são todos esses requisitos necessários, porque são vários, mas falarei sobre um que é muito importante e que tem um potencial enorme de impedir que o imóvel seja leiloado.

A intimação do devedor no endereço correto

A intimação, informando que o comprador está com parcelas em aberto é o primeiro passo para que o banco possa fazer o leilão do imóvel, dando uma segunda chance para que o inadimplente pague o devido.

Caso não haja o pagamento do débito, a garantia (alienação fiduciária) realizada em favor da instituição financeira se transformará em consolidação da propriedade, quando o banco poderá leiloar o imóvel.

Mas é corriqueiro que ocorram vários equívocos, por parte do banco ou do Cartório de Registro de Imóveis, nessa fase do procedimento. É muito comum que enviem a intimação para um endereço incompleto e, consequentemente, diferente do informado no contrato.

Em grandes cidades, existem bairros ou setores com ruas que não tem um nome, mas um número, por exemplo: Rua 2, Rua 2-A, Rua 2-B etc. Havendo, no contrato de aquisição do imóvel, a designação do endereço do comprador como Rua 2-B, a intimação deverá ocorrer naquele local.

Não pode, a intimação, ser considerada como legal se ocorrer, como no exemplo acima, no endereço da Rua 2, apenas. Isso é um defeito grave que resultará na invalidade do procedimento de consolidação da propriedade do bem e, de igual forma, no leilão do imóvel.

O mesmo acontece quando a intimação é realizada em um endereço com quadra ou lote incompletos ou com número trocados. Para que seja considerada como regular, a intimação tem de ser feita no endereço completo, correto e informado no contrato.

Mais de um endereço informado no contrato

Uma outra situação que poderá ocorrer, que também é um motivo forte para pedir a anulação do leilão, é quando existe mais de um endereço do comprador no contrato e a instituição financeira não realiza a intimação do devedor em todos eles.

Algumas pessoas podem ter mais de um endereço e isso é normal e permitido por lei. Existe o profissional, residencial, necessário, entre outros.

Havendo esta informação no contrato, da existência de mais de um endereço do comprador, as intimações terão de ser realizadas em todas eles, até que o devedor seja encontrado e cientificado da existência da dívida.

Caso tenha ocorrido a intimação em apenas um deles e esta não tenha sido cumprida, por não ter localizado o devedor, não é correto que seja feita a intimação por edital ou por hora certa. 

É preciso que as diligências sejam realizadas em todos os locais previamente informados, sob pena de invalidação de todo o procedimento por um “simples” defeito.

Mudei, mas não informei ao banco, as intimações podem ocorrer no antigo endereço?

Sim. Cabe ao comprador do imóvel informar ao banco que mudou de endereço, pedindo que haja a alteração em seus dados cadastrais.

Não havendo essa comunicação prévia, a instituição bancária poderá realizar a intimação do devedor no antigo endereço, que não foi objeto de atualização, por óbvio. 

E aqui vai uma dica. Quando você fizer essa comunicação de mudança ao banco, guarde uma prova de que fez isso. Pode ser um e-mail enviado ou um recibo, em um papel. É que não basta dizer que fez e não ter prova disso.

Caso haja essa comunicação, comprovada, e, mesmo assim, o banco insistiu em fazer a intimação no antigo endereço, isso poderá ser utilizado para anular todo o processo de consolidação da propriedade e o leilão.

Fonte: Rafael Rocha Filho, Especialista em Direito Civil e Processual Civil.

Sou Engenheiro registrado no CREA e fui multado por outro conselho. O que fazer?

Considere essa situação: você está exercendo tranquilamente a sua profissão, tendo feito o devido registro profissional em um determinado conselho de fiscalização (tais como: CREA, CAU, CRQ, CRBio, CRT, etc.), e, num certo dia, recebe um auto de infração (com a aplicação de multa) de outro conselho. 

É revoltante, não!? E isso não ocorre somente com os engenheiros. Aliás, já recebemos, aqui no escritório, diversos profissionais que passaram por isso. 

Nesse artigo, será apresentado o motivo pelo qual essa dupla fiscalização ocorre, se ela é possível e o que deve ser feito para impedir que isso ocorra.

1. Por que a dupla fiscalização ocorre?

A dupla fiscalização (fiscalização de um mesmo profissional por mais de um conselho) ocorre por uma razão bastante simples: vivemos num mundo dinâmico em que os profissionais tem atuado, cada vez mais, de forma interdisciplinar (conjugando conhecimentos de diversas disciplinas) e os conselhos de fiscalização profissional ainda seguem uma lógica antiquada, dividindo as profissões em “caixas que não se comunicam”.

Por exemplo, um engenheiro químico deve estar registrado no CREA (conselho que fiscaliza o exercício profissional dos engenheiros) ou no CRQ (conselho que fiscaliza o exercício profissional dos químicos)? 

Da mesma forma, o projeto de uma determinada construção de pequeno porte deve ser fiscalizado pelo CREA ou pelo CAU? 

E, assim, surgem outros conflitos: para a engenharia ambiental (CREA x CRQ); para a bioquímica (CRQ x CRBio); para o geoprocessamento (CREA x CRT), etc.

Esse problema é bem mais comum do que parece, não é!?

2. A dupla fiscalização é possível?

Desde logo, cabe informar que a fiscalização de um profissional por mais de um conselho não é vedada. Isso porque, o fiscal de um dado conselho não tem como saber que um profissional já está inscrito em outro conselho a não ser durante uma fiscalização. Por exemplo, se um fiscal comparece fisicamente a um empreendimento e solicita o registro profissional de alguém ele já está realizando a fiscalização.

O problema é que, muitas vezes, mesmo tendo o profissional apresentado seu registro, o fiscal ainda lavra o auto de infração, sob o argumento de que o profissional está em exercício irregular de outra profissão, exigindo que haja a dupla inscrição do profissional. Imagine-se tendo que efetuar o pagamento de duas anuidades e fazer as anotações de responsabilidade técnica em dois conselhos distintos (com os custos e burocracia envolvidos).

Contudo, o entendimento dominante dos tribunais veda a exigência de duplo registro profissional, sob o argumento de que para o Estado (que tem o objetivo de garantir o exercício regular das profissões, dando segurança à população) é suficiente que apenas um conselho faça a fiscalização e o recolhimento das taxas pertinentes.

3. Como impedir que isso ocorra?

Lamentavelmente, alguns conselhos não vem observando esse entendimento dos tribunais e continuam a aplicar multas aos profissionais nos casos apontados acima.

Para evitar que isso ocorra, há dois caminhos não excludentes:

a) Realizar a defesa do profissional no âmbito administrativo, elaborando as defesas prévias e recursos administrativos;

b) Ingressar, judicialmente, com ação específica para obter a anulação da multa aplicada e evitar novas autuações.

Importante registrar que, nos dois caminhos, ter o acompanhamento técnico de um advogado é primordial. Seja para identificar nulidades ocorridas ao longo do processo administrativo, seja para atacar o mérito da questão, demonstrando que as atividades exercidas pelo profissional não estão enquadradas naquele conselho que aplicou a multa ou para apresentar a existência de registro prévio em outro conselho.

Fonte: Marília Martins, Advogada especializada nas áreas: Trabalhista, Previdenciária e Direito Administrativo

Quais os riscos de comprar um imóvel sem escritura?

O que é a escritura?

Simplificando, a escritura é o documento que determina existência do imóvel e estabelece seu proprietário é fundamental que este documento esteja registrado em cartório, para que haja segurança quanto a propriedade do bem.

Quais os riscos em adquirir um imóvel sem escritura?

Se você comprar o imóvel e quiser fazer a transferência para o seu nome, precisará localizar o dono dele, ou seja, aquele cujo o nome consta na escritura.

A venda sem a escritura poderá ser feita por meio do famoso “contrato de gaveta”, contudo esses contratos são feitos apenas entre as partes, ou seja, comprador e vendedor e o contrato não garante a propriedade.

Com relação ao pagamento, os bancos não tem o costume de financiar estes imóveis sem escritura, eis que já surge mais uma dificuldade para o negócio.

E se o vendedor agir de má fé?

Imagine que você fez um destes “contratos de gaveta” para comprar a casa dos seus sonhos, e o vendedor agindo de má fé faz a venda do imóvel para você e para um outra pessoa ao mesmo tempo ou até mesmo lhe vende um imóvel que foi dado em garantia para alguma dívida do vendedor, nestes casos com certeza você poderá perder o bem, fique atento e não corra riscos desnecessários, pois para a justiça o imóvel pertence a quem tem a escritura.

Mas como regularizar a falta de escritura do imóvel?

Terá que fazer a matricula do imóvel. Você terá que se dirigir até o Cartório de Registro e Imóveis para registrar este documento que será basicamente como um dossiê da propriedade, contendo tudo que diz respeito a ela, inclusive restrições.

Ao comprar um imóvel é extremamente importante que você exija uma matrícula recente e atualizada, quanto mais recente melhor. Com o endereço do imóvel, basta ir ao Cartório de Registro de Imóveis e solicitar este documento.

Não sei quem é o dono, e agora?

Caso você esteja nesta situação, você pode recorrer a lei de usucapião, porém para isso você precisará comprovar todos os requisitos necessários, como tempo na posse do imóvel, a depender da modalidade de usucapião. Para tanto você precisara de um advogado para fazer o pedido judicialmente.

Outro modo de regularização é pela REURB (REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA)

Em 2017 a lei 13.465 trouxe a possibilidade também a REURB, para regularizar os núcleos urbanos que ainda estiverem informais, caso seja possível, esse procedimento pode ser pleiteado pelo interessado.

Vale lembrar que a REURB e usucapião não são a mesma coisa, sendo que cada um é aplicável em situações distintas, de acordo com o caso concreto.

Os procedimentos tanto da REURB quanto da usucapião, não serão tratados neste artigo, uma vez que este não é o foco neste momento.

Qual o valor da escritura?

O valor varia de estado para estado e de acordo com o preço do imóvel. Essa informação pode ser levantada no Cartório de Registro de Imóveis.

Note então, que é muito importante que se obtenha a escritura do imóvel para evitar uma série de problemas e muita dor de cabeça, sempre que for adquirir um bem seja ele qual for, faça uma pesquisa o mais completa possível para saber a situação daquele imóvel, busque sempre segurança e conte sempre com o auxílio de um profissional especializado.

Fontes:

Scavone Junior, Luiz Antonio. Livro - Direito Imobiliário - Teoria e Prática . 14ª edição. ed . Forense, 2019.

Texto: Gabriel Sousa Guilherme, Direito Empresarial Direito imobiliário e contratual Família e sucessões .

Animais em Condomínio

Algumas convenções e regimentos internos proíbem a permanência de animais em condomínios, outras restringem o tamanho do animal estabelecendo permissibilidade apenas para animais de pequeno porte, e outras, de forma acertada, proíbem somente os animais que causem transtornos ao sossego, à saúde e segurança dos demais moradores do prédio.

A manutenção de animais em condomínios é umas das grandes causas de discórdias e brigas em condomínios. Porém, o que deve ser observado não é o tamanho do animal e sim se ele é prejudicial de alguma forma ao condomínio. Ou seja, se ele traz algum risco a segurança ou a saúde dos moradores.

Não basta a alegação de que o cão é grande ou de que late de vez em quando para restringir a permanência do animal no condomínio. Um “pit bull” pode trazer menos incômodo do que um mini poodle que late de forma intermitente.

Algumas convenções e regimentos internos proíbem a permanência de animais em condomínios, outras restringem o tamanho do animal estabelecendo permissibilidade apenas para animais de pequeno porte, e outras, de forma acertada, proíbem somente os animais que causem transtornos ao sossego, à saúde e segurança dos demais moradores do prédio.

Neste sentido, na Apelação 2385004800 (de 02/06/2009), julgada pela TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo) na 1ª Câmera de Direito Privado, o relator Desembargador Paulo Eduardo Razuk entendeu que “Quando se trata de animais domésticos não prejudiciais, não se justifica a proibição constante do Regulamento ou da Convenção de condomínio, que não podem, nem devem, contrariar a tendência inata no homem de domesticar alguns animais e de com eles conviver.”

Todo condômino tem o direito de usar e fruir de sua unidade autônoma condicionado ao respeito das normas de boa vizinhança, de forma que não cause dano ou incômodo aos demais condôminos e desde que não a use de forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e a segurança dos demais condôminos (Artigos 10º e 19º da Lei 4591/64 e Art. 1.335 do Código Civil).

Ou seja, manter animais em unidades condominiais é exercício regular do direito de propriedade (Artigo 1228 e seguintes do Código Civil), o qual não pode ser glosado ou restringido pelo condomínio. O limite ao exercício do direito de propriedade é o respeito ao direito alheio ou direito de vizinhança.

Neste caso a manutenção do animal no condomínio somente poderá questionada quando existir perigo à saúde, segurança e salubridade aos demais copossuidores.

Assim, é anulável a decisão de assembleia que vise proibir animais de pequeno e médio porte ou restrinja a circulação destes animais no colo ou com focinheira nas dependências do condomínio. Exigir que o animal seja transportado apenas no colo, de focinheira, pode levar o condômino a situação vexatória o que é punido pelo Código Penal.

Imagine uma senhora com limitação de locomoção de 80 anos sendo obrigada a conduzir seu cão somente no colo.

Neste caso o condômino deve lavrar um Boletim de Ocorrência na delegacia de Policia mais próxima e ingressar com ação de natureza cível objetivando garantir seu direito de circular com seu animal , com guia, de forma respeitosa, no trânsito de sua unidade a rua, sem que para isso seja obrigado a passar por qualquer situação vexatória.

A circulação de animais com focinheira no Estado de São Paulo é regulada pela Lei nº 11.531/03, restringindo-se as seguintes raças “pit bull”, “rottweiller” e “mastim napolitano”.

Assim, não é permissivo ao síndico ou a assembleia deliberar em detrimento ao direito de propriedade. Comparativamente seria o mesmo caso que a assembleia limitar o tamanho do automóvel que pode ser estacionado na garagem ou limitar a número de moradores em uma unidade. O direito de propriedade no primeiro caso permite que dentro dos limites de uma vaga seja estacionado qualquer automóvel, desde que respeitado a segurança e salubridade. Porém, poderia ser restringida a guarda de um mini automóvel que estive causando danos a saúde dos demais em face de problemas com emissão de poluente, por exemplo.

Este mesmo exemplo se aplica a manutenção de animais, o que importa não é o tamanho do animal e sim sua condição e o incômodo aos demais moradores. Já vi um poodle ser removido de um apartamento face aos latidos intermitentes e a manutenção de um “pit bull”.

Condomínio deve ser rateado em proporção a frações ideais dos imóveis

Despesas condominiais deverão ser rateadas de acordo com a proporção das frações ideais dos imóveis, salvo disposição em contrário da convenção.

Com base nesse entendimento, o Superior Tribunal de Justiça deu ganho de causa para um condomínio no Rio de Janeiro que travava uma disputa judicial com um de seus condôminos sobre o rateio de despesas do edifício.

Na ação, o condômino alegava que a fração ideal estava errada porque a área construída do seu imóvel era menor e, por conta disso, ele teria que pagar um valor menor em relação aos outros moradores do edifício.

Esse morador pedia que o rateio de despesas com base na fração ideal que cada condômino tem é equivalente a área construída do apartamento. “Com frequência a equivalência pode acontecer, mas ter como premissa é equivocado, por não se tratar de uma regra. O construtor pode utilizar regras diferentes para o cálculo da fração. E era o que acontecia neste condomínio. Ele rateava as despesas do condomínio em proporção as frações ideais das unidades, que não possuía equivalência com a área construída”, explica o advogado Fernando Galba, do escritório Coelho, Junqueira & Roque Advogado.

De acordo com a decisão do STJ, “a convenção condominial adotava a regra da coleta das contribuições utilizando-se como parâmetro a fração ideal". "Todavia, o conceito de fração ideal não se confunde com o de metragem da unidade autônoma, até porque a cota é determinada por convenção como sendo proporcional à fração ideal do terreno e partes comuns, nos termos dos artigos 12 da Lei 4.591/64 e 1.336, I, do Código Civil. Nos termos do artigo 1.336, I, do Código Civil, é dever do condômino ‘contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção’."

Ainda segundo a decisão, “mostra-se acertada a conclusão da sentença, quanto à improcedência do pedido de devolução dos valores supostamente cobrados a maior, porque o critério adotado da fração ideal não estava atrelado à metragem de cada unidade autônoma".

"Para a legalidade da cobrança, era o bastante que as cobranças estivessem proporcionais entre si, de acordo com as frações ideais definidas na convenção, o que foi evidenciado."

Fonte: Revista Consultor Jurídico

Nova Aliança lança plataforma que faz “match” entre compradores e imóveis

O “match” chegou ao mercado imobiliário. Achar o imóvel ideal no Rio de Janeiro, de acordo com os desejos e necessidades de cada um, vai ficar mais fácil a partir de agora com a plataforma online URB9 (URB9.com.br), lançada pela Nova Aliança.

A imobiliária investiu numa ferramenta inédita para fazer o encontro entre o comprador e o imóvel dos sonhos, apontando as opções de imóveis disponíveis nos bairros, de acordo com aquilo que ele mais deseja, e não apenas apresentando o cardápio de imóveis baseado na metragem da planta e no número de quartos, como fazem as demais plataformas do mercado. 

Além de ajudar a achar o imóvel, a URB9, segundo a empresa, reduz custos e traz agilidade e privacidade ao processo. Desde o agendamento das visitas até o recebimento das propostas pelo proprietário e a negociação em si, tudo é feito diretamente na plataforma, com a participação do dono do imóvel, do comprador e do corretor. De acordo com a Nova Aliança, quem vende paga à plataforma comissão de apenas 3% sobre o valor do imóvel, enquanto o mercado cobra até 6%; e quem compra não precisa pagar nenhum sinal, só vai desembolsar dinheiro efetivamente no ato da assinatura da escritura. Ao invés disso há um contrato de compromisso, com multa de apenas 1% do valor do imóvel em caso de desistência. Atualmente, a prática é sinal de 10% do valor do imóvel e multa proporcional, em caso de desistência do negócio.

“O mundo está mudando e sabemos que é preciso acompanhar a evolução da sociedade para nos manter no mercado”, explica Johnny Guedes, CEO da Nova Aliança Imóveis. “Decidimos então inovar e investir na criação da URB9 para liderar a transição do mercado imobiliário para um modelo digital e mais leve, que é uma demanda das novas gerações. Reduzimos o valor cobrado na comissão porque agora temos uma ferramenta que torna todo o processo mais eficiente e, por isso, apostamos no aumento do volume de vendas. Todo mundo ganha assim. Esperamos fechar seis negociações por dia com a URB9”, completa. A URB9 entra no ar com a expectativa de chegar a uma oferta de 25 mil imóveis em 2020.

Para o corretor, a plataforma agiliza a marcação das visitas e já verifica de saída os documentos dos imóveis para antecipar a solução de qualquer problema bem antes da hora do fechar o negócio. Com isso, a Nova Aliança pretende reduzir o período médio de compra de um imóvel, que hoje é de cerca de 14 meses entre o início da busca e o fechamento do negócio, para 60 dias. “Ao trazer mais simplicidade para os processos de compra e venda, a URB9 vai também trazer liquidez ao mercado imobiliário do Rio de Janeiro”, afirma Guedes. “Com o aumento do volume de vendas e o foco ajustado ao desejo do comprador, o corretor também tem possibilidade de ganhar mais”, acredita Guedes.

Como funciona o match

Para acessar a ferramenta de match, o comprador informa seus dados (idade, número de filhos, se possui ou não carro, entre outros) e responde a perguntas sobre seus interesses e hábitos: se pratica atividades ao ar livre, se mobilidade e acesso fácil ao comércio são fundamentais, ou se prioriza tranquilidade e silêncio, por exemplo. A partir das respostas, a URB9 faz o ranking do que é importante para ele e mostra todos os imóveis à venda que se encaixam nas suas preferências em três opções de bairros.

“O questionário é simples e rápido e economiza o tempo do cliente porque ele só irá visitar realmente imóveis que o atendem. A intenção é também abrir os horizontes do comprador, que muitas vezes está focado em apenas uma região específica, mas sem achar o pacote completo que busca. Ao ser apresentado para imóveis com os atributos desejados em outros bairros, ele ganha mais opções de escolha”, pondera Guedes.

Facilidade para anunciar

O cadastro na plataforma é feito em apenas sete passos e começa com a análise da documentação básica do imóvel, para antecipar a solução de problemas que comumente surgem na conclusão da venda. O anúncio é publicado em até 48 horas se não houver pendências. Dessa forma, quando o comprador escolhe o imóvel que quer, o fechamento do negócio acontece mais rapidamente. O proprietário ainda recebe dicas de como tirar melhores fotos para anunciar o imóvel, ou pode receber indicações de fotógrafos profissionais para tornar seu anúncio mais atraente. Outra vantagem é a transparência: todas as propostas são feitas via plataforma, e não apenas com a intermediação da imobiliária.

Marcando a visita

O agendamento é feito via plataforma, tornando o processo rápido e conveniente. O contato com o corretor acontece somente online, a partir do dia da marcação e até o dia da visita. Assim, o interessado não precisa fornecer seu número de telefone. Durante todo o processo, o interessado no imóvel terá clareza com relação à documentação necessária para a conclusão do negócio. O processo de negociação é totalmente transparente, feito em um chat na plataforma, do qual proprietário, comprador e URB9 participam. O serviço também traz flexibilidade na escolha do local de assinatura de contrato.

Fonte: mercadoimobiliario.net

InstaCasa democratiza acesso a projetos de arquitetura e inova setor de loteamentos

O mercado de loteamentos é um dos que mais cresce no Brasil, apenas no estado de São Paulo são licenciados aproximadamente 150 mil lotes por ano. Segundo estudo da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT Brasil), os lotes residenciais aparecem na liderança dos interessados em investir nesse setor, representando 80% do total.

Outro estudo relevante do setor, realizado pela DataFolha, é que apenas 14% das reformas ou construções no Brasil utilizam serviços de um arquiteto ou engenheiro na obra. Um dos principais motivos por não escolher a assessoria desses profissionais é a questão financeira – e acabam optando por mestres de obras e pedreiros. Outra dificuldade apontada pela pesquisa é a falta de planejamento e conhecimento, viabilizando previsões incorretas dos gastos.

Com objetivo de democratizar o acesso a projetos de arquitetura e levar mais inovação ao setor, os empreendedores Maurício Carrer, Denis Cossia, Alexandre Hepner e Odilon Castriota criaram a InstaCasa, uma construtech que permite que potenciais compradores visualizem uma grande variedade de projetos de arquitetura para implantação em cada lote no lançamento do empreendimento. Desde 2017, a startup já ajudou mais de 15 loteadoras na fase de vendas, facilitando a tomada de decisão ao tangibilizar o sonho do potencial cliente, se estabelecendo como o “decorado” dos loteamentos.

Segundo Maurício Carrer, CEO da InstaCasa, a ideia é reduzir as incertezas quanto ao que pode ser construído, aumentando a percepção de valor no momento da compra, com um projeto que satisfaça as necessidades do comprador. “É possível aplicar filtros na busca pelo projeto ideal como, por exemplo, o número de dormitórios, área construída e até estilo. Já chegamos a desenvolver mais de 500 modelos diferentes para um único empreendimento. A ideia é que, independente da necessidade do comprador, ele ache o projeto ideal em nossa plataforma”, conta Maurício.

O principal objetivo é apresentar ao potencial comprador a sua casa dos sonhos. Desta forma, usando diversas tecnologias como realidade aumentada, a tomada de decisão no momento da compra é mais assertiva. “Nós conseguimos eliminar a percepção de que um lote é ruim em função de altas declividades, por exemplo, já que existem boas soluções arquitetônicas para qualquer tipo de lote”, explica o empreendedor, que também é arquiteto, formado pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, com pós-graduação em Administração de Empresas pela FGV e MBA em finanças pela FIA-USP.

Até o final de 2019 a InstaCasa esteve presente em mais de 35 empreendimentos espalhados por cinco estados do país, e espera dobrar este número até o final de 2020. “O setor de loteamentos é bastante tradicional e pulverizado, não existem muitas iniciativas de inovação voltadas a este mercado. Por isso, queremos levar mais tecnologia e dinamizar os processos de venda e ocupação dos empreendimentos”, destaca o executivo, que atua há mais de 10 anos no mercado imobiliário, acumulando passagens por algumas das principais empresas do setor de incorporação e desenvolvimento urbano do Brasil.

Investimentos

A primeira rodada de investimentos da InstaCasa acaba de ser fechada em R﹩700 mil e foi liderada pelo Gávea Angels, tradicional grupo de investidores anjos do Brasil , e pela Construtech Angels, primeira rede de investidores anjo do Brasil focada no segmento de construtechs, que teve sua origem dentro da Softplan/SIENGE, um dos softwares de gestão mais utilizados por loteadoras e incorporadoras do Brasil, que também participou do aporte. “Fizemos o aporte na InstaCasa, pois a empresa traz tecnologia para um setor muito importante, mas ainda carente em inovação”, diz André Petroucic, do Gávea Angels. “A visão dos empreendedores e o impacto social também foram determinantes para o nosso investimento”, complementa Petroucic.

O investimento da Construtech Angels na startup é o primeiro de sua nova tese de investimento em negócios já validados e entrando em fase de tração. “O investimento será empregado principalmente no aprimoramento de nossa tecnologia e na oferta de novos serviços. Queremos facilitar o acesso do comprador ao financiamento de sua obra, onde já temos alguns pilotos em andamento e assessoria nas demais etapas do processo, como na aprovação municipal”, explica Maurício.

Informações: www.instacasa.com.br

Locação sem garantia pode ser muito mais vantajosa ao Locador! Entenda o porquê.

Não, caro leitor. Você não leu errado!

É de conhecimento geral que, ao oferecer um imóvel para locação, uma das maiores preocupações do proprietário é justamente a garantia que o Locatário indicará, a fim de cobrir eventuais inadimplementos.

De acordo com a Lei de Locações, são quatro as modalidades de garantia cuja escolha cabe ao Locador: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Em artigo anterior, explicamos objetivamente sobre cada uma delas, texto ao qual remetemos o leitor.

Mas se a legislação possibilita que o Locador exija a previsão de uma garantia, por qual razão pode ser mais vantajoso manter o contrato “descoberto”?!?

Para responder a essa questão, em primeiro lugar, será preciso explicar quais os passos a serem seguidos quando o Locatário, por exemplo, deixa de pagar o aluguel, que é a situação de descumprimento mais comum no dia a dia.

Verificado o não pagamento do aluguel, cabe ao Locador ajuizar a conhecida ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos – e, aqui, tanto faz se há atraso de um dia ou de três meses, conforme artigo que também publicamos sobre esse tema.

Ocorre que, distribuída a ação perante o Poder Judiciário, existe uma série de trâmites processuais que precisam ser seguidos e respeitados até que o imóvel seja, enfim, desocupado e, principalmente, até que o débito em aberto seja efetivamente pago!

E é aqui que mora o problema.

Utilizemos, em nosso exemplo, um contrato de locação em que o Locatário é Antônio e a garantia prevista é a fiança, na pessoa do fiador José. Supomos, ainda, que o primeiro mês não pago foi fevereiro de 2019 e que o proprietário, Pedro, aguardou 3 meses sem nenhum pagamento para ajuizar a ação de despejo e cobrança.

Com o ajuizamento da ação em maio, podemos prever os seguintes trâmites processuais:

- Distribuição a uma das Varas Cíveis e remessa ao juiz;

- Despacho inicial determinando a citação dos réus Antônio e José;

- Remessa ao cartório para expedição dos mandados de citação;

- Carga dos mandados de citação pelo oficial de justiça e prazo de 30 dias para cumprimento;

- Juntada dos mandados cumpridos aos autos, abrindo o prazo de 15 dias úteis para que os réus apresentem defesa;

- Apresentação de defesa pelos réus.

Apenas para este bloco inicial de andamentos obrigatórios e considerando a experiência de tempo médio em São Paulo, Capital, podemos considerar o transcurso de dois a quatro meses (em sendo competência do foro de Santo Amaro ou Penha, por exemplo, podemos alargar e muito esse prazo!).

Além disso, qualquer problema na citação de algum dos réus, como a devolução do mandado por não ter sido o fiador encontrado, gerará de um a dois meses adicionais para cumprimento de um novo mandado.

Considerando que tudo dê certo e as defesas sejam apresentadas, restam, pelo menos, os seguintes atos:

- Intimação do autor para manifestação em réplica, em 15 dias úteis;

- Remessa ao juiz para despacho saneador;

- Audiência de conciliação e eventual produção de provas;

- Prolação de sentença, com prazo de 5 dias úteis para embargos de declaração, e/ou recurso de apelação em 15 dias úteis.

Notícia boa: esta segunda fase, finalmente, coloca fim à primeira etapa do processo!

Notícia ruim: já estamos na primeira quinzena de dezembro e, de acordo com o Novo Código de Processo Civil, os prazos processuais ficam suspensos entre os dias 20 de dezembro e 20 de janeiro!

Desta forma, Pedro, que está sem receber há quase um ano, passa as festividades de fim de ano e, em fevereiro de 2020, recebe a informação acalentadora de que a Lei de Locações prevê que os recursos interpostos em suas ações não suspendem os efeitos da sentença, de modo que, recorrida ou não, poderá iniciar, enfim, a execução do despejo – desocupação – e da cobrança – recebimento dos atrasados.

Iniciam-se, então, os procedimentos executórios específicos que envolvem, entre outros, a expedição de mandado – também a ser cumprido em 30 dias - concedendo prazo de mais 15 dias para que o Antônio deixe o imóvel espontaneamente. Apenas vencido este prazo – já em meados de março de 2020 – é que abre a possibilidade do derradeiro despejo forçado.

Paralelamente, não podemos nos esquecer dos aluguéis de mais de um ano atrasados e que precisam ser pagos, seja por Antônio, seja por seu fiador José.

E aqui vem a grande decepção... Após Locatário e fiador serem intimados para, em 15 dias, realizarem o pagamento desta vultosa quantia e permanecerem inertes e, mais do que isso, diante de tentativas frustradas de bloqueios de valores em conta, o Locador se dá conta de que, desde a assinatura do contrato de locação 3 anos antes, a situação financeira de José, o garantidor, mudou completamente e, simplesmente, inexistem ativos que cubram o valor da dívida.

Frustrante, não?

Agora, após a história triste, voltemos ao início dessa relação retirando a figura de José, o fiador, tornando o contrato de locação desprovido de garantias.

Neste caso, o que muda é que, verificado o inadimplemento, torna-se possível a retomada efetiva do imóvel em menos de dois meses!

Isto porque, em 2009, a Lei de Locações passou a prever a possibilidade de decretação de despejo liminar, caso a ação se fundamente em falta de pagamento e o contrato não disponha de garantias:

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Sabe aquela lista de trâmites processuais listadas acima, que culminaram na possibilidade de desocupação forçada apenas após mais de um ano? Veja a mudança:

- Distribuição da ação;

- Distribuição a uma das Varas Cíveis e remessa ao juiz;

- Despacho inicial determinando a citação dos réus Antônio e José – bem como a intimação de Antônio para desocupação do imóvel em 15 dias, sob pena de despejo forçado.

(...)

É isso mesmo. Ao receber a petição inicial, o juiz, em seu primeiro despacho, já determina a desocupação do imóvel.

Isto possibilita (i) que o débito não se alongue indefinidamente no tempo tornando-se impagável e transformando-se em fundo perdido ao proprietário, bem como (ii) a imediata disponibilização do imóvel para outra locação.

Mas nem tudo são flores!

Conforme o artigo de lei transcrito acima, o despejo liminar possui um requisito importante, que é o depósito judicial, pelo Locador, do valor equivalente a três meses de aluguel.

Trata-se de uma caução que, diante da procedência da ação ao final, poderá ser levantada pelo proprietário.

Deste modo, por esta exposição, esperamos ter esclarecido o título deste artigo, isto é, muitas vezes, um contrato sem garantia passa a ser mais vantajoso ao Locador por possibilitar a decretação do despejo imediato, reduzindo consideravelmente sua margem de prejuízo, ainda que, para tanto, seja necessário o depósito caução.

Em conclusão, a lógica é: a ausência de garantia pode ser muito melhor do que uma garantia fraca.

Importantes para evitar interpretações equivocadas:

Importante1: em nenhum momento afirmamos que garantias locatícias sejam imprestáveis e que, em todo e qualquer caso, é melhor a ausência delas. Vide o caso do seguro-fiança, que é a garantia mais segura – e mais cara também;

Importante2: em nenhum momento afirmamos que, em todo e qualquer caso, o despejo liminar garanta uma ausência de prejuízo ao Locador, pois, logicamente, existem situações que uma boa garantia é imprescindível para cobrir – exemplo: danos ao imóvel;

Importante3: sim, existem outras hipóteses de despejo liminar, mas esse não é o objeto deste texto;

Importante4: a morosidade judicial descrita no texto utiliza-se de situação vista como regra. Mas existem, sim, varas judiciais muito ágeis.

Importante5: existe a possibilidade de ação de execução diretamente em face do fiador, o que pode acelerar os atos de execução dos valores atrasados, mas esta hipótese também não é objeto deste texto.

Texto: Bruno Angeli Perelli, Advogado Cível, Imobiliário, Digital em São Paulo

Glebba leva inovação para setor imobiliário e oferece investimentos antes restritos somente a grandes investidores

Nos últimos anos, a forma de investir em imóveis mudou. Além de comprar unidades para ter ganhos com aluguel, a carteira dos investidores passou a ser mais diversificada. Com isso, o crowdfunding imobiliário ganhou força. Desde a Instrução n. 588 da CVM, em 2017, que permite que empresas com receita anual de até R$ 10 milhões realizem ofertas públicas por meio de plataformas autorizadas, que possuem dispensa automática de registro de ofertas, o número de empresas que trabalham com essa modalidade cresceu.  A Glebba, fintech que faz crowdfunding para o setor imobiliário, é um exemplo disso.

Lançada em 2017, a startup já captou mais de R$ 3 milhões, em quatro empreendimento espalhados por diferentes estados brasileiros. Segundo Francisco Perez, Co-fundador e Head de Investimentos da plataforma, apesar de muito representativo na economia imobiliária brasileira, o mercado de loteamentos ainda é desconhecido por muitos e praticamente inexistente na área de investimentos. Por isso, a startup começou olhar primeiramente para esse setor, mas partir do próximo ano, passará oferecer esse tipo de investimentos para os setores de incorporação e infraestrutura.

A Glebba oferece produtos nos quais o investidor não precisa de grandes quantias para aplicar o dinheiro. Com uma interface 100% online, a empresa diminui etapas burocráticas para a realização de investimentos e é regulamentada pela CVM. Para dar segurança às transações financeiras, a fintech conta com tecnologias que eliminam chances de crimes financeiros.     

Por meio da plataforma criada pela startup, o investidor consegue acesso a investimentos significativamente mais rentáveis do que produtos tradicionais, como os produtos de renda fixa. “No Brasil há várias possibilidades de desenvolvimento imobiliário, muitas das quais poderiam ser captadas via plataformas de crowdfunding. O mercado imobiliário é um dos mais sólidos e tradicionais e, por isso, precisamos investir em novas formas para fazer esse setor crescer ainda mais”, afirma Perez.

Os investimentos por meio da plataforma funcionam assim: pode ser feito por pessoas com mais de 18 anos que tenham conta em qualquer banco e possuam interesse em investir em ativos imobiliários. O usuário realiza seu cadastro na plataforma e passa a ter acesso às ofertas e todas as informações a elas relacionadas. A partir daí, é só escolher uma das ofertas, informar o valor a ser investido e pronto. Em seguida, o investidor receberá em seu e-mail o contrato de investimento para assinatura eletrônica e um boleto para transferir o capital.

Além disso, ele pode acompanhar o desempenho do seu investimento pela plataforma. Ao final do prazo, o valor investido e rentabilidade serão retornados a conta bancária informada no cadastro.

O limite permitido pela CVM para investimentos nessa categoria é de R$ 10 mil em um ano-calendário para um investidor comum. Para investidores com renda anual bruta ou investimentos líquidos acima de R$ 100 mil, o limite é de 10% maior no valor entre estes dois.

A Glebba realiza três análises extensas: jurídica, mercadológica e financeira. E logo depois disso, apresenta o produto financeiro definido para um comitê de curadoria especializado no setor imobiliário e financeiro para realizar uma análise macro do empreendimento.

“É uma prática comum do mercado a não aceitação de empreendimentos que tenham problemas jurídicos, imaturidade na análise mercadológica, ou que não tenham patrimônio suficiente – dinheiro em caixa, recebíveis, unidades em estoque – para honrar com a dívida no caso de uma inadimplência. Por isso, analisamos bem as ofertas antes de disponibilizá-las para os investidores”, garante o head de investimentos da Glebba.

Informações: http://glebba.com.br

Aluguel por curta temporada cresce 92% e atrai empresas do ramo imobiliário

Com o aumento da demanda por imóveis que permitam a locação por curta temporada, empresas do ramo imobiliário têm voltado sua atenção para essa modalidade de negócio. Segundo dados da Investe SP, Agência Paulista de Promoção de Investimentos e Competividade, esse mercado cresceu mais de 92% nos últimos anos e movimentou no Brasil cerca de R$7,7 bilhões. Algumas unidades podem chegar ao incrível faturamento de R$ 250 mil no ano.

O aquecimento deste mercado de locação para curta duração fez com que empresas imobiliárias ampliassem seus negócios para essa area. É o caso da YouDO, empresa curitibana que atua há mais de 10 anos no ramo imobiliário e tem apostado nessa modalidade de negócio, trazendo em seu portifólio um série de opções de imóveis para quem procura a locação por temporada.

Ivan Balmant Cruzeiro, Gestor de Marketing da YouDO, enfatiza que o mercado atual busca soluções ágeis e que estejam prontas para seu uso: “É uma tendência de mercado que o consumo seja por uso e não por aquisição de bens e nós estamos seguindo essa dinâmica, oferecer espaços para uso de forma simplificada”.

O público alvo são estudantes e profissionais oriundos de outras cidades e pessoas que buscam residência por um período menor que um ano. Por isso, os apartamentos contam com um mobiliário completo, como frigobar, cooktop, torradeira, cafeteira, purificador de água, microondas, jogo de panelas e potes, TV e internet Wi-Fi.

Os apartamentos tem em média 16m2 e estão localizados em áreas estratégicas na cidade de Curitiba. São 24 apartamentos na Visconde do Rio Branco, nas Mercês, 64 na rua Piquiri, Rebouças, e 12 na Madre Leone, no Tarumã.

Dentre os diferenciais oferecidos pela YouDO, está a automatização do sistema de locação, que tornam os preços muito mais baixos por demandarem menor mão de obra. “Esse é um dos conceitos que está por trás de todos os serviços oferecidos pela YouDO. Além disso, buscamos diminuir a burocratização que muitas vezes atrapalha o cliente na hora de alugar um imóvel”, acrescenta Ivan.

As unidades disponíveis podem ser encontradas nas plataformas AirB&B e Booking.com, duas das maiores plataformas para locação de imovéis por curta temporada. Para encontrar os imóveis disponíveis, basta digitar “YouDO” no buscador da plataforma. Lá é possível ver fotos dos apartamentos e comentários de clientes que já alugaram esses espaços. O pagamento é feito pela própria plataforma.

Informações: https://work.youdobrasil.com.br e http://airbnb.com/p/youdo

Fiador de contrato de aluguel pode perder o seu único imóvel?

Talvez um dos piores negócios que uma pessoa pode fazer é se tornar fiador de outra pessoa. Não há nenhum benefício nisso, apenas riscos e grandes riscos. Caso você esteja próximo de ser fiador de alguém, arranje qualquer desculpa e caia fora.

Opte por outros tipos de modalidades de garantia, como a caução. É melhor correr o risco de perder o dinheiro da caução, que é limitado em determinada quantia, do que arriscar o seu nome patrimônio, sem um valor máximo, para garantir as obrigações de outra pessoa.

Contrato de locação de imóvel residencial

Mas se você já se encontra como fiador de alguém e essa pessoa não está cumprindo com as suas obrigações regularmente: cuidado! É o seu patrimônio que está sob risco.

É que não havendo o pagamento das obrigações, o fiador terá de cumprir com os pagamentos, com os seus próprios bens, inclusive com o único imóvel que tenha para morar com a sua família.

Muitas pessoas acham que ninguém pode perder o único imóvel que tem, que isso seria inconstitucional, porque todo mundo tem de ter onde morar. Esse entendimento, todavia, não é correto.

Existem situações que as pessoas podem perder o seu bem de família, o único imóvel que seja dono, por dívidas, como é o caso de quem se torna fiador de contrato de aluguel. Por isso é preciso muito cuidado ao assumir esse tipo de compromisso e de pedir para que alguém o assuma.

A Lei nº 8.009/1990, que trata sobre a impenhorabilidade do bem de família (impossibilidade de perder esse tipo de bem), possui uma ressalva no art. 3º, inciso VII, dizendo que a proteção jurídica da impossibilidade de se perder o bem não abrange o caso de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera essa previsão como legal, tendo consolidado esse entendimento em uma súmula, a de número 549, que diz o seguinte:

Súmula 549 - É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. (Súmula 549, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/10/2015, DJe 19/10/2015)

Esse entendimento era aplicado a qualquer modalidade de locação, fosse de imóvel residencial ou comercial.

Contrato de locação de imóvel comercial

O Supremo Tribunal Federal (STF), porém, em 2018, ao julgar um recurso (RE 605.709), trouxe uma importante novidade no mundo jurídico, impedindo que o bem de família de um fiador, em contrato de locação de imóvel comercial, fosse penhorado.

Essa decisão inovadora e recente, ainda, é aplicável apenas a essa situação específica de fiança de locação de imóvel comercial. Entretanto, a tendência é que essa proteção seja estendida também para a locação residencial, visto que não existe lógica em não ser possível a penhora em um caso e permitida no outro.

Há muito tempo o STF considerou como constitucional a possibilidade de penhorar o bem de família, valorizando mais o direito do credor de receber do que o do devedor de morar.

Atualmente, porém, com a nova composição do Supremo, a tendência é que esse entendimento, no caso de locação residencial, também seja alterado, seguindo a linha de raciocínio do julgamento realizado em 2018, onde se beneficiou o direito social da moradia.

O devedor de um contrato comercial pode, de imediato, utiliza-se dessa decisão do STF para se resguardar e proteger o seu patrimônio mínimo, evitando ficar sem casa.

Mas quem esteja com dívida originária de contrato residencial não tem garantida essa mesma proteção de forma imediata, podendo ser necessário recorrer até o Supremo para que se estenda a proteção deferida aos casos de contratos comerciais.

Texto: Rafael Rocha Filho, Especialista em Direito Civil e Processual Civil.

Nova lei sobre acessibilidade nos imóveis entra em vigor

A partir de agora, construtoras e incorporadoras terão que seguir novas exigências para garantir acessibilidade a pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida. E, dessa vez, elas abrangem também as áreas interna dos novos apartamentos. Isso porque entrou em vigor, no início desta semana, o decreto nº 9.451/2018 que regulamenta o artigo 58 da Lei Brasileira de Inclusão (nº 13.146/2015), prevendo que todas as unidades dos novos empreendimentos residenciais de edificação sejam adaptáveis quando à acessibilidade e que a construtora seja responsável por essas adaptações, quando solicitada.

O artigo 58, que dispõe sobre projeto e construção de edifícios, já exigia que as construtoras e incorporadoras assegurassem um percentual mínimo de suas unidades internamente acessíveis e que não fosse cobrado um valor adicional na aquisição delas. Mas, de acordo com advogada especializada em Direito Imobiliário Fernanda Andrade, as construtoras acabavam restringindo essas unidades ao térreo, "que geralmente é uma unidade mais desvalorizada".

Com o decreto, isso não será mais possível. De acordo com o texto, todas as unidades dos novos empreendimentos devem possuir características construtivas que permitam adaptações que garantam acessibilidade, sem prejudicar as instalações e estrutura da edificação.

E o decreto prevê ainda que a construtora seja responsável por essas transformações sem cobrar ao comprador, desde que ele faça a solicitação por escrito e até a data de início das obras do empreendimento.

O engenheiro civil e analista técnico do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Bahia (Crea-BA) Giesi Nascimento explica que as unidades adaptáveis no geral devem fazer uso de arranjos e layout que “facilitem o ir e vir” do morador com deficiência ou mobilidade reduzida e utilizam materiais e estruturas flexíveis, “que permitam o remanejo”.

Ele esclarece ainda que mesmo as unidades adaptáveis que não passarem pelas transformações de acessibilidade durante a obra do empreendimento, mais tarde, se forem revendidas, proporcionarão mais facilidade e segurança quando os novos moradores forem fazer as adaptações necessárias para suas deficiências.

A advogada especializada em Direito Imobiliário esclarece que o decreto só é válido para os empreendimentos cujos projetos forem protocolados no órgão responsável a partir do dia em que o decreto entrou em vigor – ou seja, segunda-feira, 27. Para ela, a principal conquista que ele traz é o fato do comprador poder escolher, dentre as possibilidades definidas pelo texto, quais adaptação vão ajudar e facilitar seu deslocamento.

“Se é o cliente que tem a deficiência, a partir de agora é ele que vai definir as transformações para suprir suas necessidades. Ele que vai dizer o que precisa. Não é mais a construtora”, salienta a advogada.

Entre os itens, características e recursos definidas pelo decreto, estão largura mínima de portas e corredores, altura adequada de janelas, instalação de maçanetas tipo alavanca, de barras de apoio nos banheiros, de reforço nas paredes onde elas forem aplicadas e até de equipamentos de comunicação – como interfone, campainha e alarme – com sinal sonoro e luminoso.

O texto exige ainda que em unidades com mais de um pavimento – duplex ou coberturas, por exemplo –, a construtora deixe um espaço para a instalação de equipamento de transposição vertical, como elevadores.

Mesmo com poucos dias em vigor, já existem construtoras e incorporadoras atentas ao decreto. A Queiroz Galvão, de acordo com seu coordenador de vendas, Cláudio Muniz, já está trabalhando para seguir as exigências no próximos empreendimentos. Ele garante que não haverá dificuldades, “até porque entendemos a importância e a necessidade dessas adequações e já seguimos as normas quanto aos espaços comuns”.

Quem também garante que não mudará muita coisa para a construtora é Juliana de Brito, sócia da JVF. De acordo com ela, a empresa se antecipou e desde o ano de 2015 já trabalha com apartamentos adaptados, permitindo que o cliente solicite essas adaptações, sem custos para ele.

O decreto prevê também que 2% das vagas de garagem ou estacionamentos desse novos empreendimento sejam reservadas para veículos que transportem pessoa com deficiência ou com comprometimento de mobilidade.

Existem, no entanto, exceções no decreto. Unidades muito pequenas – com um dormitório e área útil de, no máximo, 35 m² ou dois dormitórios e área útil de, no máximo, 40 m² – são dispensadas das exigências do texto e empreendimentos que adotam um sistema construtivo que não permite alterações posteriores têm exigências específicas. O decreto prevê que eles garantam, no mínimo, 3% de suas unidades já acessíveis. Esses apartamentos não poderão ser restritos ao térreo.

Fonte: A Tarde