O principal requisito para que o imóvel seja regular é ter o
registro do proprietário na matrícula do imóvel. Para começar a destrinchar
essa premissa, vamos analisar como se adquire a propriedade imobiliária e quais
são as diferenças entre contrato de gaveta, escritura pública de compra e venda
e matrícula do imóvel.
Apesar de existirem outras formas de aquisição da
propriedade, vamos nos ater aos negócios de compra e venda.
Exceto nas negociações de imóveis com valor de até 30 vezes
o salário mínimo e nos financiados pelo Sistema Financeiro Imobiliário e pelo
Sistema Financeiro de Habitação, a lei exige que a compra e venda de bens
imóveis seja feita por meio de escritura pública.
Vamos começar diferenciando a escritura pública da matrícula
do imóvel. A matrícula é como se fosse o RG do bem. Naquele pedaço de papel
consta a localização geográfica do imóvel, sua descrição e todas as suas
características. Além disso, há o registro de todos os que já foram
proprietários daquele bem. Portanto, é neste documento que precisa constar como
proprietário aquele que realmente é.
Já a escritura pública é feita no Tabelionato de Notas, por
um tabelião, que concede fé pública ao negócio jurídico. Ou seja, ele confere a
documentação necessária e formaliza a vontade das partes em realizar aquela
negociação, descreve as peculiaridades do negócio e as obrigações das partes.
A partir desses esclarecimentos, vamos à primeira situação
de imóvel irregular: possuir somente a escritura pública da negociação. Nesse
caso, se uma pessoa adquire um imóvel através da escritura pública de compra e
venda e não vai até o Cartório de Registro de Imóveis para fazer constar aquela
aquisição, o antigo proprietário ainda estará lá como se fosse o proprietário.
Para regularizar o imóvel nessa situação, quem comprou
deverá comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis competente e efetivar o
registro da escritura pública de compra e venda.
A segunda situação é quando a negociação foi feita somente
por um contrato particular, popularmente chamado de “contrato de gaveta”, sem a
realização da escritura pública.
Apesar possuir validade, o contrato de gaveta não substitui
a escritura pública e o registro. Esses contratos escritos são usados para
formalizar o negócio entre as partes, até que se efetivem os trâmites
cartorários.
Nesses casos, os adquirentes deverão procurar os antigos
proprietários para que seja lavrada a escritura pública de compra e venda e
posteriormente seja feito o registro. Se eles estiverem desparecidos ou já
tiverem falecido, poderá ser feito usucapião ou uma ação de adjudicação
compulsória.
E quais são os reais prejuízos de não registrar o imóvel em
seu nome? Inúmeros! A começar que você não poderá negociar esse imóvel. Mesmo
que negocie um imóvel irregular, será por um valor muito abaixo de mercado, já
que a pessoa que está comprando nunca terá segurança jurídica dessa negociação.
Outro prejuízo é ter o imóvel tomado em razão das dívidas do
antigo proprietário, já que é ele que consta como o dono daquele bem.
Além dos prejuízos para quem adquire e não registra, há
prejuízos para quem vende também, como nos casos em que o atual proprietário
deixa de pagar as taxas e impostos relativos ao imóvel. Já que o antigo dono
ainda está como proprietário na matrícula, as dívidas serão cobradas dele.
Nos casos de imóveis irregulares, recomenda-se consultar um
advogado especialista, pois a situação pode ser pior do que se imagina.
Evite prejuízos financeiros e desgastes emocionais,
regularize já o seu imóvel!
Fonte: Larissa Matte, Direito Imobiliário, Sucessório e seus
reflexos
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