“Pagar comissão sobre a casa alugada à
imobiliária?... Eu, que sou o dono? Mas, se está no contrato, deve ser. Ou não?
Vou falar com o advogado”.
Essa foi a reflexão que levou o proprietário
de uma casa alugada a me questionar se deveria pagar comissão à imobiliária
sobre a venda da casa que tinha alugado. Ele esclareceu que o comprador seria o
inquilino dele, morador do local já há algum tempo. Expôs também que essa
provável cobrança constava no contrato assinado entre ele, o proprietário e a
imobiliária.
Minha constatação foi de que a comissão de
corretagem é devida quando o corretor media a relação de compra e venda (art.
725/CC/02). Essa mediação é caracterizada se o corretor apresentar o comprador
ao vendedor e dessa ação resultar o negócio, após terem sido realizados os
procedimentos necessários.
Sendo assim, percebi que essa comissão não é
devida nos casos em que a imobiliária administra o imóvel para aluguel. Isso
porque o inquilino já possui direito de preferência sobre a venda do imóvel
(art. 27, L. 8.245/91 e art. 513 a 520 do CC/02). Ou seja, ele deve ser
notificado antes da ampla divulgação, o que é feito pela imobiliária.
Além disso, notei que a existência de um
contrato assinado não obriga o proprietário a pagar comissão sempre. A razão
disso é que o proprietário não participou da deliberação desse dever na
elaboração desse documento. Isto é, esse assinou um contrato de adesão, que tem
cláusulas já definidas. Inclusive, cláusulas que se sobrepunham ao direito de
preferência do inquilino e que devia ser consideradas nulas (art. 424, CC/02).
Pesquisei precedentes sobre este assunto e
encontrei duas decisões nas quais as corretoras cobraram esse tipo de comissão.
Os desembargadores entenderam nessas causas que essa cobrança era indevida.
Isso porque as imobiliárias exerceram mera administração, notificando os
inquilinos sobre o direito de preferência antes de outras pessoas interessadas.
Essas decisões arremataram a minha tese e,
com isso, pude informar ao proprietário que ele não precisava pagar comissão de
corretagem à imobiliária. Ele podia negociar a venda diretamente com o
inquilino.
Fonte: Arthur Alves Almeida Soares de Melo,
Advogado
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