Falta de informações no edital é
razão para atrasar ou até anular o negócio. Proprietário inadimplente pode
pedir liminar para evitar despejo do imóvel.
Um anúncio na internet mostra o
que parece ser o imóvel dos sonhos. Bem localizado, amplo e ofertado por metade
do valor de mercado. Ao ligar para o anunciante, o interessado descobre que não
é uma imobiliária, mas uma assessoria especializada em leilões – modalidade
cada vez mais presente no segmento imobiliário.
A atendente informa, então, que o
imóvel tem um preço atrativo porque será leiloado e retomado de alguém que não
pagou as contas. Por telefone, ela diz que não é preciso se preocupar com a
parte jurídica do negócio, mas existe um "porém". O imóvel está
ocupado e o possível comprador não pode visitá-lo antes de fechar o negócio.
Alguém ainda mora lá e, talvez, brigue na justiça para não sair.
“Não é por acaso que os imóveis
vendidos em leilão valem bem menos que o preço de mercado. Todos os riscos
estão embutidos no baixo preço”, explica André Junqueira, advogado
especializado em direito imobiliário. Estes riscos podem variar de problemas
com a documentação até dívidas não pagas, que podem ser repassadas para o novo
proprietário.
1 a cada 20 imóveis torna-se
viável
Investidor há 18 anos e
especializado em leilões de imóveis, Carlos Alberto Pereira conta que a cada 20
imóveis ofertados em leilão, apenas um torna-se viável para arrematar, devido
aos problemas que surgem na análise da documentação e demais riscos do negócio.
“Não dá para se aventurar com leilão sem antes conhecer o mercado. Por isso, é
mais fácil para o investidor do que para quem procura a casa própria”, defende.
Pereira calcula já ter arrematado
cerca de 300 imóveis para investimento e em torno de 1 mil para clientes. Ele
diz que é possível obter lucro na revenda entre 50% e 100% sobre o valor
investido. Mas pondera que esse mercado ficou mais concorrido a partir de 2012,
com mais pessoas disputando lances, o que eleva um pouco o valor final de
compra.
Inadimplência maior estimula
leilões
Um imóvel pode ir a leilão por
atraso de mais de três meses nas parcelas do financiamento imobiliário. O prazo
para o devedor resolver o atraso das parcelas com o banco após a notificação no
cartório é de três meses se ele for financiado pelo SFH (Sistema Financeiro da
Habitação) e de 15 dias pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Passado esse
prazo, o imóvel vira propriedade do banco e segue para leilão extrajudicial.
Também existe outra modalidade de
leilão, por via judicial. Ele geralmente decorre de ações movidas por
condomínios, por falta de pagamento das mensalidades, ou por prefeituras, pela
inadimplência com o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Na Caixa Econômica Federal, que
controla cerca de 70% do crédito imobiliário do país, o número de compradores
que perderam o imóvel saltou 53% no ano passado, mostrou em junho uma
reportagem do G1. Em 2015, 13.137 unidades foram ofertadas em leilão
extrajudicial por inadimplência, contra 8.541 nos 12 meses anteriores. Desde
2010, esse aumento foi de 93%.
Acompanhando esse aumento, os
leilões judiciais de imóveis também aceleraram com as ações por falta de
pagamento dos condomínios, graças ao novo Código de Processo Civil (CPC), que
entrou em vigor em março, segundo Junqueira. Elas aumentaram cerca de 50% em
seu escritório desde a vigência a lei, conta. Antes levava-se anos para
resolver o problema com condomínios na justiça. Agora, com uma parcela em
atraso e se o devedor não pagar em 72 horas após ser notificado, o condomínio
já pode penhorar o imóvel em 10 dias.
Tanto no leilão judicial
(condomínios e prefeituras) quanto no extrajudicial (geralmente bancos), o
processo demora. O comprador corre o risco de levar meses e até anos para
conseguir entrar no imóvel que adquiriu.
Fonte: Taís Laporta, G1
Fonte: Taís Laporta, G1
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