Quais são os tributos mais comuns que incidem sobre imóveis?

Em uma rápida passagem sobre o tema, faço adiante alguns comentários sobre quatro tributos que são pagos por quem é proprietário de imóvel ou por quem negocia um imóvel. São eles o IPTU, o ITBI, o ITCMD e o Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário. Vejamos mais informações sobre cada um deles.

IPTU
O proprietário de um imóvel deve arcar com o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), cuja alíquota é fixada por lei municipal e incide sobre o valor venal do imóvel. Esse valor venal está previsto naquilo que se denomina Planta Genérica de Valores (PGV), aprovada por lei municipal, no qual todos os imóveis do município estão ali mapeados, seguidos de sua avaliação que serve de base de cálculo para incidência de IPTU.

Com relação às alíquotas, o município poderá estabelecer ainda o seguinte:

(a) se o proprietário de imóvel localizado em determinada área incluída no plano diretor não promover o uso adequado do solo urbano, o imóvel poderá ser tributado com IPTU progressivo no tempo, ou seja, as alíquotas do IPTU aumentam com o decorrer do tempo;

(b) adotar a progressividade também em razão do valor econômico do imóvel;

(c) instituir alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel.

ITBI
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), também de competência municipal, é o imposto que incide na transmissão inter vivos (entre pessoas vivas), a qualquer título, por ato oneroso de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como de cessão de direitos a sua aquisição. Ou seja, sempre que algum proprietário vender o seu imóvel, ou ceder os direitos relativos a esse imóvel, haverá incidência do ITBI que, por sua vez, deverá ser pago pelo comprador.

Usualmente, as alíquotas variam de 1% a 3% sobre o valor da negociação ou sobre o valor atribuído pelo município, sempre o que for mais alto. Ou seja, se o valor da operação for inferior ao valor atribuído pela municipalidade, a alíquota do ITBI será calculada sobre o valor mais alto; no caso, sobre o valor atribuído pela municipalidade.

Salvo alguns casos específicos, o recolhimento do ITBI deve ser feito quando da lavratura da escritura de transmissão da propriedade, cabendo ao Tabelião de Notas mencionar os dados da guia do respectivo recolhimento.

ITCMD
O Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) trata-se do imposto que incide na transmissão causa mortis, ou seja, por sucessão decorrente do falecimento do proprietário do bem, e também, nos casos de doação; e a competência para a sua instituição é dos estados e do Distrito Federal.

Usualmente, a alíquota adotada para essas hipóteses é a de 4% sobre o valor do bem transmitido.

No caso de "causa mortis", ou seja, nos processos de inventário de bens deixados por falecimento de alguém, quem paga é o herdeiro beneficiário dos bens deixados pelo falecido. No caso de doação, o responsável pelo recolhimento do imposto é o doador.

Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário
Por fim, de competência da União, há ainda o Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário, que incide sempre que um imóvel seja transmitido a outro e que se apure um lucro calculado entre o valor original de aquisição e o valor da atual transmissão.

Assim, em uma operação onde um imóvel adquirido por R$ 100.000 seja vendido por R$ 120.000, verifica-se um ganho de R$ 20.000; sobre esse valor de R$ 20.000 aplica-se, quando se tratar de vendedor “pessoa física”, a alíquota de 15% a título de Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário. Portanto, 15% sobre R$ 20.000 perfaz a quantia de R$ 3.000 a ser recolhida a título de imposto de renda sobre lucro imobiliário, que deverá ser pago pelo vendedor.

Para cada operação imobiliária devem ser levadas em conta, as suas especificidades, pois alguns fatores podem levar à redução dessa base de cálculo.

Quando se tratar de um vendedor “pessoa jurídica”, a alíquota e forma de cálculo do imposto de renda são diferentes e variam de acordo com as características da vendedora, como por exemplo, o regime tributário por ela adotado (lucro presumido ou lucro real).