A mudança de perfil da Vila Olímpia não depende apenas dos incorporadores. Mecanismos da Operação Urbana Faria Lima, plano de melhorias urbanísticas definido pela prefeitura para um perímetro que inclui o bairro, cerceiam o surgimento de novos prédios de escritórios.
A operação definiu estoques de área adicional de construção para seus trechos. Esses estoques são adquiridos pelos incorporadores para edificar além do patamar básico estabelecido pelas diretrizes do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento, que restringem o potencial de aproveitamento dos lotes.
Sem esses metros quadrados extras, comprados por meio de títulos denominados Cepacs, leiloados pela prefeitura, o custo de um projeto imobiliário torna-se impraticável.
Custo inviável
“Os terrenos, na Vila Olímpia, são caros. Os Cepacs permitem um aproveitamento melhor do lote. Sem eles, o custo de um edifício comercial dobra”, dimensiona Fabio Romano, diretor de incorporações da Yuny, que investe na região.
No setor da rua Olimpíadas, onde se concentram os empreendimentos comerciais no bairro, não há mais estoque disponível de metros quadrados para uso não residencial.
A Secretaria Municipal de Planejamento diz que não devem ser emitidos mais títulos para aquela área, e os que são negociados no paralelo têm seus preços inflacionados devido à escassez da oferta.
O mercado de escritórios da Vila Olímpia, contudo, ainda deverá ser alimentado por alguns anos com a conclusão de projetos já aprovados. “Muitos ainda não saíram do papel”, diz Milena Morales, gerente de pesquisa de mercado da consultoria Cushman & Wakefield.
Estoque disponível
Para erguer residenciais, a disponibilidade de metros quadrados adicionais ainda é grande. No trecho da Olimpíadas, apenas 1,09% do estoque foi consumido, segundo dados da Emurb de 7 de outubro.
“Faltam apartamentos de até 80 m2 para pessoas de 35, 40 anos, casais jovens que trabalham na região”, caracteriza Adalberto Bueno Netto. “Esses imóveis devem surgir em vias como [av. Doutor] Cardoso de Melo, Quatá, Casa do Ator e Alvorada”, diz. E “devem se valorizar com a presença do shopping”, avalia Morales.
Folha de São Paulo - Imóveis - 22/11/09
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