A locação de lojas nos shoppings centers, suas particularidades e o despejo

1.      INTRODUÇÃO

Não há como negar que o fenômeno dos shoppings centers revolucionou toda a ideia de consumo e de mercado que se conhecia até então. Apenas no que diz respeito ao ano de 2017, no Brasil, estima-se que estes centros comerciais foram responsáveis por receber 3,56 bilhões de visitas, o que representa uma média de 10 milhões de pessoas por dia[1].

Estes estonteantes números se explicam justamente por não se tratar de um simples edifício dividido em lojas, restaurantes e áreas de lazer no qual se expõe à venda tudo ou quase tudo. 

Nos moldes do que leciona Alfredo Buzaid,

Um shopping center é uma cidade em miniatura, nasce planejada pelo empresário, que cuida da sua localização em determinado ponto, da sua organização racional e do seu funcionamento regulado por princípios, que são dispostos em regimento interno e aceitos previamente por todos os titulares de unidades que operam dentro do conjunto[2].

Por esta razão, complementa o estudioso afirmando que o empresário investidor do shopping center “não assume apenas as vestes de um locador de imóvel, mas de um criador de um novo fundo de comércio[3]”.

Advém desta atuação do empresário a chamada “tenant mix”, que consiste na organização dos gêneros de atividade econômica que no centro comercial se instalarão. Analisa-se e escolhem-se lojas e operações que sejam coesas, complementares, distintas, harmônicas e balanceadas, visando atender a necessidades específicas do mercado, bem como tornar o shopping center atraente, competitivo e rentável para todos os envolvidos[4].

Por todos estes contornos é que muito se discute a natureza jurídica da locação de lojas de shopping centers. Tratar-se-ia de uma simples locação urbana, já regulamentada na Lei nº 8.245/91, ou tratar-se-ia de uma relação única e diferenciada? Neste sentido, de que forma ocorreria o despejo decorrente de tal relação jurídica?

2.      DA NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPINGS CENTERS

Fundamental se faz ressaltar que desde o surgimento do primeiro shopping brasileiro, ainda nos anos 60, discute-se com intensidade a natureza jurídica da locação de lojas em shoppings centers.

Dentre as diversas correntes de pensamento relacionadas à discussão, há que se apresentar, inicialmente, aquela que considera ser o acordo entre o lojista e o empreendedor um verdadeiro contrato de locação. Capitaneada por Washington de Barros Monteiro e por Caio Mário da Silva Pereira, este entendimento parte do pressuposto de que mesmo a existência de peculiaridades na relação em análise é incapaz de descaracterizar o contrato locatício, vez que persistem os elementos essenciais deste[5].

De outro lado, Ives Gandra da Silva Martins entende que existem nos contratos de locação em shopping center “sempre uma dupla natureza, que os faz, de um lado, idênticos ao de uma singela locação do espaço físico em contrato de locação comercial, mas que os torna, de outro lado, um contrato atípico [...][6]”.

Também ao estudar as particularidades deste tipo de contrato pactuado entre o lojista e o empreendedor, Orlando Gomes lançou uma terceira posição, tendo recebido ela grande aceitação na doutrina.

A fim de construir um posicionamento, elencou o estudioso os principais traços de autonomia da relação jurídica em análise:

Traços da autonomia desse contrato relativamente ao de locação podem, afinal, ser sumariados, projetados de ângulos diversos, todos próprios ou discrepantes, tais como os seguintes: 1. a forma de remuneração do uso e gozo das unidades destinadas à exploração comercial; 2. o reajustamento trimestral do soi disant aluguel mínimo; 3. a fiscalização da contabilidade das lojas pelos concedentes do seu uso para o fim de verificar a exatidão do chamado “aluguel percentual”, bem como a sua incidência para a cobrança da diferença no caso de o seu valor ser superior ao do aluguel mínimo; 4. a fixação uniforme e antecipada do critério a ser observado para determinar a majoração do "aluguel" mínimo no tempo da renovação do contrato; 5. a incompatibilidade entre o critério de arbitramento do aluguel nas verdadeiras locações para fins comerciais, aplicado nas renovatórias, e o denominado "aluguel" percentual; 6. o cunho mercantil desse "aluguel" como suporte da lucratividade do empreendimento; 7. a desvinculação entre a atividade comercial e o uso efetivo da loja para efeito de remuneração deste, exigível antes de ser iniciada aquela; 8. a vigência de proibições e práticas ligadas ao uso da loja, derivadas da circunstância de se integrarem num sistema; 9. a proibição de cessão da posição contratual, nula ou impugnável na locação, mas admitida no contrato com o shopping center, por entender com a sua organização e funcionamento; 10. a ingerência de terceiro no exercício do direito do titular do uso da loja, como sucede com o intrometimento da associação a que é obrigado a se filiar, criando-se um vínculo tão apertado que a sua exclusão é admitida como causa de rescisão do contrato; 11. a cooperação do concedente (o shopping center) nas promoções para ativação das vendas e sua participação em campanhas publicitárias; 12. a convergência de interesses no contrato: 13. a imutabilidade orgânica do gênero de atividade do lojista - e tantos outros, significativos da diferença entre o contrato estudado e a locação[7].

Concluiu ele, portanto, tratar-se de um contrato atípico misto por ausência de previsão legal e pelo fato de ter como fundamento uma mesma causa, não obstante a existência de elementos de outros contratos.

Ressalta-se, ainda, que nem mesmo a inserção de previsões legais acerca do tema na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) em seus artigos 22, 52, §2º e 54, foram capazes de estabelecer um consenso na doutrina.

Enquanto Sylvio Capanema de Souza argumenta estar superada a discussão[8] na medida em que teriam sido inscritas na lei de locação elementos referentes aos shoppings centers, João Augusto Basilio afirma que a locação, ainda que seja a mais importante, é apenas uma das diversas relações entre as partes contratantes. Para o autor, neste sentido, uma enorme gama de outros pactos firmados entre eles não estão abrangidos pela regulamentação citada, exigindo-se a edição de legislação específica para abordar a matéria[9].

Ainda que distintas, percebe-se da inteligência dos posicionamentos apresentados que inquestionável é a relevância das peculiaridades dos contratos de locação em shopping centers. O que varia de uma corrente para outra é apenas a discussão acerca de uma eventual absorção destas diferenças pela relação locatícia ou não.

É por esta exata relevância que o próprio artigo 54 da Lei nº 8.245/1991 prevê expressamente que, “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.

Neste mesmo sentido, dispõe o Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL. LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. ESCRITURA DE NORMAS GERAIS. CLAUSULA CONTRATUAL. INTERPRETAÇÃO. VEDAÇÃO. SUM. 5/STJ. Em tema de locação em shopping center, a nova lei de inquilinato - lei 8.245/1991 - estabelece que nas relações entre locador e lojistas locatários prevalecem as condições previstas nos respectivos contratos locatícios, em virtude das peculiaridades desse empreendimento, que envolve um complexo de atividades (art. 54).

(STJ -  REsp 123847/SP, 6ª Turma, Rel. Min. Vicente Leal, Data de julgamento: 17 de junho de 1997)

Conclui-se, pois, que enquanto a doutrina permanece divergindo quanto à natureza do contrato de locação de lojas em shoppings centers, trata-se de ponto comum a ideia de que esta relação depende fundamentalmente da liberdade contratual para que se possa conferir tratamento adequado a eventuais problemáticas específicas.

3.      DA AÇÃO DE DESOCUPAÇÃO DA LOCAÇÃO EM SHOPPINGS CENTERS

Inobstante a já apresentada valorização da autonomia da vontade nos contratos de locação em shopping center e a crítica realizada por doutrinadores no sentido de que esta modalidade contratual deveria ser tratada em legislação específica[10], mantém-se ainda a influência dos preceitos legislativos instaurados na Lei nº 8.245/1991 quando os entraves são concernentes ao viés locatício.

Ainda que as cláusulas contratuais possam ser livremente pactuadas entre os envolvidos, resguardando seus exatos interesses, o artigo 54 da Lei do Inquilinato dispõe que seu procedimento deve observar os preceitos legais deste regulamento.

Em outras palavras, um eventual despejo vai se basear na aferição de um cumprimento ou descumprimento das cláusulas do contrato (que podem ter sido livremente pactuados, independentemente de previsão legal), mas que, independentemente disto, possui procedimento típico da Lei nº 8.245/1991, em nada se diferindo do que aconteceria em um despejo relacionado a outros imóveis urbanos.

4.      DA CONCLUSÃO

Diante das complexas relações que envolvem a construção e a organização de um shopping center, passando inclusive pelo bom funcionamento do “tenant mix”, pode-se concluir que a liberdade contratual nas relações de locação de lojas é fundamental para o sucesso do empreendimento.

Ainda que, justamente por este motivo, discussões doutrinárias acerca da natureza jurídica deste contrato em muito nos chame atenção, especialmente na medida em que coexistem cláusulas contratuais típicas de locação e cláusulas específicas para reger esta relação negocial, não se pode hoje afastar a influência da Lei do Inquilinato.

Por mais que se concorde com a necessidade de edição de legislação específica, instrumentos processuais como o despejo ainda devem se submeter aos procedimentos legais previstos naquela legislação.

Notas

[1] Movimento nos shoppings centers sobe 1,5% em 2017, diz pesquisa. G1.  10 jan. 2018. Disponível em: . Acesso em: 27 abr. 2018.

[2] BUZAID, Alfredo. Estudo sobre Shopping Center inserto na obra Shopping Centers. Questões Jurídicas. Doutrina e Jurisprudência. São Paulo: Saraiva, 1991. p. 7        

[3] Idem.

[4] PLETSCH, Laura Wolff. Responsabilidade civil de shopping center e fato de terceiro.  Monografia (Especialização) - Curso de Curso de Especialização Direito Internacional, Ambiental e Consumidor, Faculdade de Direito, Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre, 2014. Disponível em: . Acesso em: 26 abr. 2018. P. 12.

Fonte: Winderson Jaster, José Luiz da Matta Cota

JK assume posto de região mais cara para aluguel de escritórios de alto padrão de São Paulo

A região da JK assumiu a posição, até então ocupada pela avenida Faria Lima, de endereço mais caro de São Paulo para locação de escritórios de alto padrão. 

O preço pedido por metro quadrado ao mês na JK fechou o primeiro trimestre em 133,00, valor praticamente estável na comparação anual. Já a Faria Lima registrou desvalorização de 15,6% nos últimos doze meses, encerrando o trimestre em R$ 126,91. Em relação às regiões de escritórios na capital paulista, o levantamento MarketBeat demonstrou que a maior valorização de preços ocorreu na avenida Paulista, de 15,7%, onde o preço médio pedido para locação saltou de R$ 99,2, no primeiro trimestre de 2017, para R$ 114,8 no final de março deste ano.

Preço médio pedido para locação de escritórios AA+ em São Paulo (m² ao mês)

Fonte: MarketBeat de Escritórios

Matéria: Eduardo Moraes, Cushman & Wakefield

Direito Imobiliário: 7 pontos importantes que você precisa conhecer

Introdução

O Direito imobiliário é um ramo muito específico do direito privado, no entanto, é extremamente extenso e complexo, exigindo do profissional que atua nesta área grande conhecimento da legislação em vigor e constante atualização.

Para se ter uma ideia, o direito imobiliário busca regular uma série de relações particulares, como a posse, as mais variadas formas de aquisição ou perda da propriedade, as relações de condomínio vertical e horizontal, compra e venda, trocas, doações, cessões de direitos imobiliários, financiamentos para aquisição da casa própria, as complexas incorporações imobiliárias, os contratos de locação e mais uma infinidade de outras relações privadas que estejam ligadas à bens imóveis.

Como se pode notar, é inviável analisar detalhadamente todos os aspectos do direito imobiliário em razão da extensão do tema.

Por isso, neste trabalho será feita apenas a análise de alguns pontos sobre os contratos de locação regidos pela Lei 8.245/91 que são frequentemente enfrentados pelo Superior Tribunal de Justiça.

A análise é bastante objetiva, e será feita com base na jurisprudência do STJ e na legislação aplicável ao tema. Não serão abordadas teses doutrinárias, pois deixaria o trabalho muito extenso e o objetivo de informar e esclarecer aqueles que se interessam pelo ramo não seria alcançado.

7 Pontos importantes que você precisa conhecer sobre Direito Imobiliário.

1 - O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos de locação regidos pela Lei n. 8.245/91?

De fato, é pacífico na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que os contratos de locação de imóveis não se submetem às regras previstas no Código de Proteçâo e Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), principalmente pelo fato de que se trata de microssistemas jurídicos diferentes no âmbito do direito privado.

O STJ possui este entendimento há alguns anos, como podemos extrair do informativo jurisprudencial nº 146 editado em 2002, fundamentado em vários precedentes anteriores da Corte: “Nos contratos de locação não se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor por faltar-lhes as características que delineiam as relações de consumo”.

Atualmente, o Tribunal mantém o entendimento no sentido de que a relação locatícia não possui traços da relação consumerista, pois, além de ser regida por lei própria, nenhuma das partes contratantes, locador e locatário, se enquadram no conceito de consumidor e fornecedor previsto nos artigos 2º e 3º do CDC (AgRg no AREsp 101.712/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 06/11/2015).

2 - Havendo mais de um locatário, é válida a fiança prestada por um deles em relação aos demais ou isso invalida o contrato de locação?

Como sabemos, a fiança é um contrato acessório muito utilizado no âmbito das negociações privadas e que possui muitas características importantes. Para que exista o contrato de fiança é necessária a existência de um credor, de um devedor (afiançado) e de um fiador, que será o responsável pela dívida em caso de inadimplemento.

Feita esta breve definição, podemos dizer que, sim, havendo mais de um locatário, é válida a fiança prestada por um deles em relação aos demais, nesta hipótese, trata-se da chamada fiança recíproca, que não invalida o contrato de locação e é aceita pela jurisprudência do STJ (REsp 911.993/DF, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 02/09/2010, DJe 13/12/2010) .

Além de diversas decisões neste sentido, o STJ editou o informativo jurisprudencial nº 445 em 2010, reiterando o entendimento de que é válida a fiança prestada pelo próprio locatário quando há mais de um previsto no contrato, hipótese em que se configura fiança recíproca, tendo em vista que um locatário é considerado fiador dos outros e vice-versa, situação que não compromete a validade do contrato.

3 - É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação?

Este ponto encontra divergência na doutrina, mas a jurisprudência é bastante sólida no sentido de que o bem de família do fiador de contrato de locação pode ser penhorado para quitar o débito em caso de inadimplemento do devedor principal.

Os julgados são fundamentados no artigo 3º, inciso VII da Lei 8.009/90, o qual dispõe expressamente que a impenhorabilidade do bem de família é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de qualquer outra natureza, mas pode ser penhorado se a obrigação se tratar de fiança concedida em contrato de locação.

Vale lembrar que o artigo referido linhas acima, teve sua constitucionalidade reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal em 2006. Na ocasião, a maioria do plenário do STF rejeitou o Recurso Extraordinário nº 407688, no qual a questão era discutida, entendendo que o artigo não viola o artigo 6º da Constituição Federal de 1988.

Além do dispositivo legal citado acima, recentemente o STJ editou a Súmula 549 e o informativo jurisprudencial nº 552, os quais também são claros ao estabelecer que é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.

4 - O fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo pode responder pela execução do julgado?

Ponto importantíssimo que também se encontra consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Sobre o tema, o STJ editou a súmula 268 e o informativo jurisprudencial nº 30 em 1999, oportunidade em que reiterou a necessidade do fiador integrar o processo de conhecimento para que a execução também possa ser movida contra ele.

Em outras palavras, isso quer dizer que se o fiador não for inserido no polo passivo de eventual ação de despejo, ele não irá responder pela execução da sentença, vez que tal hipótese acarretaria grave violação aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa, e violaria ainda o artigo 506 do Código de Processo Civil, o qual dispõe expressamente que a sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não podendo prejudicar terceiros.

5 - Na vigência da Lei n. 8.245/91, havendo mais de um locador ou locatário, presume-se a existência de solidariedade entre eles? Pode ser inserida cláusula no contrato afastando a solidariedade?

A Lei nº 8.245, de 18 de Outubro de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, é clara neste sentido e não deixa dúvidas quanto à solidariedade existente nos contratos de locação em que exista mais de um locador ou mais de um locatário.

Vejamos o artigo 2º do referido diploma legal: “Artigo 2º: Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou”.

A jurisprudência do STJ é firme e de acordo com o texto legal, como podemos extrair da análise de vários julgados proferidos nos últimos anos, AgRg no AREsp 051655/RJ, REsp 785133/SP, REsp 488075/RJ e REsp 261359/SP.

O Tribunal já decidiu em diversas oportunidades que, a menos que seja estipulado de maneira diferente no contrato, se existir mais de um locador ou mais locatário a solidariedade pelas obrigações decorrentes da relação contratual é presumida entre eles, nos termos do artigo 2º da Lei 8.245/91.

6 - Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção ou esta cláusula é nula?

Antes de responder à pergunta é importante destacar que de acordo com o artigo 96 da Lei 10.406/02 (Código Civil Brasileiro), as benfeitorias podem ser classificadas em voluptuárias, úteis e necessárias.

O próprio artigo traz o conceito de cada uma delas: Benfeitorias voluptuárias são aquelas que tornam o imóvel mais confortável ou luxuoso, que não aumentam o uso habitual do bem ainda que o torne mais agradável ou sejam de elevado valor.

As benfeitorias úteis são todas aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem e, por fim, as benfeitorias necessárias são aquelas que têm por finalidade conservar o bem ou evitar que ele se deteriore.

Feita esta breve conceituação, destacamos que nos termos dos artigos 35 da Lei de Locações (Lei 8.245/91), se não houver previsão contratual em sentido diverso, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Já o artigo 36 da mesma lei dispõe que as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, ao final da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Como podemos ver, a legislação é clara e não deixa dúvidas ao prever o direito à indenização e de retenção pelas benfeitorias realizadas no imóvel, todavia, o mesmo artigo estabelece que as partes podem negociar livremente e estabelecer cláusula contratual de renúncia à tais direitos.

O STJ possui vários julgados nesse sentido e editou Súmula 335, a qual dispõe expressamente que nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Portando a cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção das benfeitorias é válida, não havendo que se falar nulidade caso esteja prevista no contrato celebrado, tendo em vista que tanto a lei como a jurisprudência tenta preservar o princípio da autonomia da vontade das partes, tão importante no direito privado.

7 - O contrato de locação com cláusula de vigência que não foi averbado junto ao registro de imóveis pode ser denunciado pelo adquirente do bem mesmo ele tendo ciência inequívoca da locação antes da aquisição?

De acordo com o entendimento do STJ a resposta é não, o adquirente não poderá denunciar o contrato neste caso, e deverá respeitá-lo.

Para facilitar o entendimento, inicialmente é importante ressaltar alguns pontos referentes à alienação do imóvel locado na vigência de contrato de locação, em especial, o direito de preferência do locatário, que é o detentor da posse direta do bem locado.

É bastante comum, principalmente nas relações que envolvem contratos de locação de imóveis residenciais, que o proprietário (locador) manifeste seu desejo de alienar (vender) o imóvel locado na vigência do contrato de locação, ocasião em que nasce para o locatário o chamado direito de preferência para adquirir o bem em igualdade de condições com eventuais terceiros interessados, como dispõe o artigo 27 da Lei 8.245/91:

Artigo 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

É importante destacar ainda, que de acordo com os artigos 28 e 29 da lei de Locações, cabe ao locatário exercer seu direito de preferência de forma clara, integral e inequívoca no prazo de 30 (trinta dias) contados do recebimento notificação. Nesta hipótese, se o locador desistir da venda após a manifestação do locatário em exercer seu direito de compra nos termos da oferta, o locador poderá responder por eventuais danos morais, materiais e lucros cessantes eventualmente causados ao locatário.

E importante destacar o artigo 8º da Lei 8.245/91.

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Como visto, o artigo 8º da Lei 8.245 determina expressamente as hipóteses em que o adquirente do imóvel que esteja alugado a uma terceira pessoa poderá denunciar o contrato (colocar fim unilateralmente à locação e entrar no imóvel).

Segundo o comando legal, o adquirente deverá respeitar o contrato quando a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

No entanto, o STJ interpreta o dispositivo legal de forma mais ampla, uma vez que possui entendimento consolidado no sentido de que o adquirente também não poderá denunciar o contrato de locação se tiver ciência inequívoca, antes da aquisição, que o imóvel estava locado, independentemente de estar o contrato averbado junto ao cartório de imóveis.

Em termos mais simples, isso quer dizer que o adquirente de imóvel locado deverá respeitar o contrato de locação existente até o seu prazo final nas seguintes hipóteses: A locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel nos termos do artigo 8º da Lei 8.245/91; ou nos casos em que, antes da aquisição do imóvel, o adquirente tenha tomado ciência inequívoca da existência da locação, conforme entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça.

Esse posicionamento do STJ se mostra o mais adequado e funda-se principalmente no princípio da boa fé, o qual possui grande importância nas relações entre particulares.

Considerações finais.

Em sendo assim, destacamos que atual jurisprudência do STJ traz resposta a muitas questões relacionadas aos contratos de locação de imóveis, firmando posicionamentos que facilitam a aplicação da Lei 8.245/91 no dia a dia, evitando injustiças e desproporções.

É importante ressaltar ainda, que nos contratos de locação, assim como em qualquer espécie de contrato, devem ser evitadas cláusulas com conteúdo abusivo, ilegal, contraditório, ambíguo ou obscuro, ou que estejam em desacordo com o atual entendimento da jurisprudência pátria.

Havendo qualquer abusividade ou contrariedade aos dispositivos da Lei 8.245/91 (Lei de Locações) ou da jurisprudência, ou ainda, descumprimento contratual por qualquer das partes que não possa ser resolvido de forma extrajudicial, a via judicial será o caminho para dirimir eventuais controvérsias decorrentes do contrato de locação.

Por fim, lembramos que em se tratando de matéria contratual, o reconhecimento da abusividade de uma determinada cláusula deve ser feito caso a caso, ou seja, somente uma análise detalhada e profunda do contrato firmado entre as partes, nos permite identificar a presença de cláusulas abusivas ou eventuais ilegalidades, daí a importância do locador e do locatário, de se valerem do auxílio de um advogado ao celebrar um contrato desta natureza, e assim, se prevenirem contra aborrecimentos e problemas futuros.

Referências

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm

https://ww2.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?aplicacao=informativo&ação=pesquisar&livre=@cnot=003336

https://ww2.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?aplicacao=informativo&ação=pesquisar&livre=@cnot=011728

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http://www.stf.jus.br/portal/cms/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=66391

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8009.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituição/constituicaocompilado.htm

http://www.stj.jus.br/SCON/sumanot/toc.jsp?livre=(sumula%20adj1%20%20549).sub.

https://ww2.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?aplicacao=informativo&ação=pesquisar&livre=@cnot=000581

http://www.stj.jus.br/SCON/sumanot/toc.jsp?livre=(sumula%20adj1%20%20268).sub.

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm

http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm

Fonte: Publicado por: Gillielson Maurício Kennedy de Sá*

Raia Drogasil: de negócio de família a líder em drogarias

Há 41 anos, quando o estudante Antônio Carlos Pipponzi passou a frequentar o escritório administrativo do negócio de farmácias que havia sido fundado pelo avô em 1905, a rede se resumia a sete lojas – as unidades que funcionavam em São Paulo usavam, na época, a marca Droga Pan. A Pharmácia Raia, aberta pelo avô materno, estava então restrita à cidade de Araraquara, onde a empresa havia sido criada.

Pipponzi, então mestrando em engenharia na Escola Politécnica, da USP, não tinha intenção de permanecer na empresa da família. Sua ideia era só usar infraestrutura do escritório.

A história, no entanto, se provou diferente. Ele não só ficou como comandou a mudança de um negócio que parecia fadado a apenas garantir a subsistência da família.

As sete lojas de 1977 se transformaram na líder em drogarias no Brasil. Aos 65 anos, Pipponzi é hoje o presidente do conselho da RD, grupo que surgiu da fusão entre a Raia e outra empresa tradicional do setor, a Drogasil. A RD faturou quase R$ 14 bilhões em 2017 e tinha mais de 1,6 mil lojas em dezembro passado.

Além de liderar o conselho da Raia Drogasil, Pipponzi – que já figurou na lista de bilionários da revista Forbes – é também presidente do Instituto para Desenvolvimento do Varejo (IDV) e mentor de jovens empreendedores na Endeavor Brasil.

Trajetória

Há 40 anos, lembra Pipponzi, a Raia não era diferente das milhares de pequenas farmácias do País. O setor, aliás, continua pulverizado, apesar do surgimento de grandes redes nas últimas décadas. “Hoje, as cinco maiores representam 15% das vendas de medicamentos no País”, diz o consultor em varejo Marcos Gouvêa de Souza, da GS&MD – Gouvêa de Souza.

Durante 70 anos, a Raia não conseguiu superar problemas comuns aos negócios familiares. A empresa ficou nas mãos do fundador – João Baptista Raia, avô materno de Pipponzi – até a morte dele, nos anos 1950. “Na época, não havia a noção de sucessão”, pondera o empresário. Resultado: o negócio foi para as mãos dos filhos e dos genros de João Baptista.

A transição da liderança do patriarca para a estrutura conjunta teve solavancos e crises. Uma década após a morte do fundador, Arthuro Pipponzi – genro de João Baptista e pai de Antônio Carlos – decidiu assumir o negócio sozinho.

Mais dez anos se passaram até que o neto do fundador chegasse à Raia para escrever a tese de mestrado. Antônio Carlos Pipponzi, porém, só assumiria o negócio em 1982. Foi na década perdida – marcada pela hiperinflação e crescimento pífio – que começou a ser construída a “ponte” que levou a rede familiar a ajudar a compor um negócio que hoje vale R$ 23 bilhões na Bolsa.

“O estilo de Pipponzi na gestão é pragmático”, diz Gouvêa de Souza. “Ele é focado no que é relevante, e não na inovação pela inovação.” Nos anos 1980, além de focar na construção da marca e na seleção de novos pontos, o empresário decidiu fazer uma aposta que ainda estava fora do radar dos varejistas na época: o investimento em tecnologia.

“Compramos sistema de automação da Itautec que era usado só por grandes empresas, como C&A e Pernambucanas”, lembra. A ferramenta de gestão de estoques era uma tecnologia anterior ao código de barras, mas revolucionou o negócio. Em um cenário de hiperinflação, saber quais produtos estavam prestes a vencer evitava compras desnecessárias e descartes.

Transição

A terceira geração foi a mais longeva à frente do negócio – Pipponzi ficou até 2010 no comando da empresa, ou seja, por 28 anos. Esse período não foi livre de obstáculos. A tentativa de organizar a sucessão para a quarta geração da família, por exemplo, levou a erros estratégicos que chegaram a pôr tudo em risco.

Um deles ocorreu em meio à febre de aberturas de capital que o Brasil viveu em 2007 – ano em que 64 companhias chegaram à Bolsa. A Raia, porém, não atraiu interesse suficiente para seu IPO (oferta inicial de ações). No processo de crescer para se mostrar atraente aos investidores, a empresa acabou mergulhada em dívidas.

O tombo foi duro. Pipponzi teve de aprender a “virar a chave” da expansão para a gestão de crise. “Tive de cortar gente, reduzir estoques e aumentar preços”, diz. Para ficar em pé, a empresa atraiu a Gávea Investimentos como sócia. Em 2010, mesmo ano em que Pipponzi deixou o dia a dia dos negócios, a companhia fez uma bem-sucedida abertura de capital.

Ao mesmo tempo, começaram as negociações para a fusão com a Drogasil, concretizada em 2011. Na época, ficou decidido que Claudio Roberto Ely, da Drogasil, assumiria o cargo executivo, e que Pipponzi iria para o conselho. Em 2013, a presidência da RD foi assumida por Marcílio Pousada, ex-Saraiva e Submarino.

Ainda em 2011, outras grandes redes de farmácias também se uniram – Pacheco e a Drogaria São Paulo. No entanto, a Raia Drogasil acabou se tornando a número um do setor. Para Pipponzi, o êxito da Raia Drogasil reside na decisão de transformar duas empresas em uma – e rápido. Logo nos primeiros meses, estratégia de tecnologia, recursos humanos e processos foram unificados.

Com presença restrita ao conselho da RD, Pipponzi hoje dedica boa parte de seu tempo ao IDV. Entre as bandeiras da entidade estão a aprovação das reformas tributária e da Previdência. A estratégia atual, porém, é esperar o governo Michel Temer acabar, pois o empresário acredita que um presidente eleito terá mais legitimidade para fazer as reformas. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Fonte: Exame

Shoppings devem precisar de 4 anos para ocupar 12 mil lojas que estão vazias

Apesar de a economia brasileira ter voltado ao azul, a crise deixou marcas profundas no setor de shoppings. Há hoje cerca de 1 milhão de metros quadrados vagos nos 522 shoppings espalhados pelo País. São 12,5 mil lojas desocupadas. Se nenhum novo empreendimento fosse construído ou ampliado, seriam necessários pelo menos quatro anos para que todo o espaço vazio fosse ocupado.

Isso é o que revela um estudo do Ibope Inteligência sobre a vacância do setor. No último ano, houve uma melhora na ocupação, sobretudo nos shoppings consolidados, construídos antes de 2012. Nesse grupo, 8,5% das lojas estavam vagas em 2017. Neste ano, essa marca caiu para 7,9%. Nos shoppings novos, abertos a partir de 2013, a vacância em número de lojas, que atingiu o pico de 46% em 2017, recuou para 41% este ano.

Mas a situação ainda é bem crítica nos shoppings novos, afirma Marcia Sola, diretora executiva de Shopping, Varejo e Mercado Imobiliário do Ibope. “Nos shoppings novos, a torneira está aberta em cima do ralo: entra contrato novo de locação, mas eles perdem varejistas.”

Foi exatamente esse movimento que se viu nos últimos três anos no comércio em geral. De 2015 a 2017, entre abertura e encerramento, o saldo de lojas foi negativo em 226 mil, aponta a Confederação Nacional do Comércio (CNC). Para este ano, o economista-chefe da CNC, Fabio Bentes, projeta um saldo positivo de 20,7 mil lojas. Com o ritmo lento de recuperação, ele confirma a projeção do Ibope. “Não será possível repor antes de 2022 todos os pontos de venda fechados por causa da crise.”

Além da retração da atividade, a imprudência dos investidores em novos projetos, que superestimaram o mercado, foi outro fator que contribuiu para grande ociosidade nos shoppings hoje, observa Marcia. Nos inaugurados em 2017 e localizados no Sudeste, por exemplo, a situação é mais crítica: quase metade (49%) das lojas está vaga, uma marca muito acima da média nacional (41%).

De fato, houve um boom de shoppings. Entre 2012 a 2016, foram abertos 128 empreendimentos, lembra o presidente da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), Glauco Humai. “Com a crise, ocorreu uma tempestade perfeita que fez com que os shoppings novos tivessem maior dificuldade de amadurecimento. Mas isso não aconteceu com todos.”

A Abrasce não monitora a vacância dos shoppings novos separadamente dos consolidados. Nas contas da entidade, a taxa média de vacância do setor como um todo gira em torno de 5,7% em número de lojas. “A taxa tem flutuado mês a mês e é administrável”, afirma Humai. Ele diz que não conhece a metodologia e a base de dados dos indicadores apurados pelo Ibope e, por isso, não pode comparar os resultados.

Fonte: Márcia de Chiara, O Estado de S. Paulo

Crise nos shoppings persiste

O enorme espaço vazio nos shoppings e a dificuldade de encontrar e reter lojistas tornaram as negociações com os administradores mais flexíveis. “Se no começo da crise os shoppings eram rígidos e perderam muitos inquilinos, hoje perceberam que essa rigidez foi ruim para os dois lados”, observa Luís Augusto Ildefonso, diretor de Relações Institucionais da Associação de Lojistas de Shoppings (Alshop).

Nos shoppings novos, o executivo explica que, além do desconto, existe a possibilidade de a loja começar a funcionar sem pagar aluguel por um período curto. Já nos consolidados, as negociações são mais tranquilas para as lojas que o shopping tem interesse que fiquem. Outra saída para atenuar os prejuízos provocados pela vacância elevada tem sido adiar a construção dos novos empreendimentos.

Bem de família é penhorável quando únicos sócios da empresa devedora são donos do imóvel hipotecado

É possível penhorar imóvel bem de família nos casos em que ele for dado em garantia hipotecária de dívida contraída em favor de Pessoa Jurídica quando os únicos sócios da empresa devedora são proprietários do bem hipotecado, em virtude da presunção do benefício gerado aos integrantes da família.

O entendimento foi firmado em decisão unânime pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar recurso de um casal – únicos sócios da empresa executada e proprietários de um imóvel hipotecado – que pretendia o reconhecimento da impenhorabilidade do bem dado em garantia, sem ter sido apresentada prova de que os integrantes da família não foram beneficiados.

O colegiado também sedimentou o entendimento de que, nas hipóteses em que o bem de família for dado em garantia real de dívida por um dos sócios da pessoa jurídica, o imóvel se mantém impenhorável, cabendo ao credor o ônus da prova de que o proveito se reverteu à entidade familiar.

Exceção

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que a impenhorabilidade do bem de família é instituída pela Lei nº 8.009/90, que dispõe sobre o direito fundamental à moradia. Todavia, segundo o ministro, o artigo 3º da lei trata das exceções à regra geral, estabelecendo ser possível a penhora do imóvel que tiver sido oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar.

Para Salomão, o cuidado com a preservação do bem de família não deve afastar valores como a boa-fé objetiva. Ele citou julgados do STJ que entendem que a oneração do bem familiar, mediante seu oferecimento como garantia hipotecária, faz parte da liberdade do proprietário do imóvel.

De acordo com o relator, o STJ entende que, ainda que a titularidade do imóvel pertença a um dos sócios da pessoa jurídica, em favor da qual tenha sido instituída a hipoteca, a exceção legal não estaria automaticamente configurada, demandando, da mesma forma, prova de que os proprietários do imóvel dado em garantia teriam se favorecido com o montante auferido.

“Em prestígio e atenção à boa-fé (vedação de venire contra factum proprium), à autonomia privada e ao regramento legal positivado no tocante à proteção ao bem de família, concluiu-se que, à vista da jurisprudência do STJ – e também em atenção ao disposto na Lei nº 8.009/90 –, o proveito à família é presumido quando, em razão da atividade exercida por empresa familiar, o imóvel onde reside o casal (únicos sócios daquela) é onerado com garantia real hipotecária para o bem do negócio empresarial”, afirmou.

Fonte: STJ

Lorena Lucena Tôrres, Advogada Especialista em Direito Ambiental e atuante em Direito de Família e Sucessões.