Caixa fecha cerco a inadimplentes do Minha Casa e imóveis serão retomados

O governo federal decidiu retomar os imóveis dos beneficiários mais carentes do programa Minha Casa Minha Vida que estão inadimplentes há mais de três meses. A Caixa Econômica Federal apertou a cobrança das prestações que estão atrasadas. Passou a ligar e a enviar SMS para os beneficiários logo após os primeiros dias de vencimento.

A mudança de postura em relação aos calotes da chamada faixa 1 do programa – famílias com renda mensal de até R$ 1,6 mil – se deve a dois fatores: o agravamento da crise, que não permite ao governo ser leniente com a inadimplência em momento de frustração de recursos, e o temor da fiscalização dos órgãos de controle, já que até 95% desses imóveis são bancados com dinheiro público.

A inadimplência do faixa 1 fechou o primeiro semestre deste ano em 22%, dez vezes superior aos atrasos dos financiamentos imobiliários tradicionais. O nível é também destoante das operações das outras duas faixas de renda do Minha Casa: a parcela de atrasos acima de 90 dias nessas faixas está por volta de 2%. Os dados foram repassados pelo Ministério das Cidades. Segundo o governo, um quarto dos contratos do MCMV faixa 1 está há mais de 90 dias em atraso. De acordo com as regras do programa, as prestações para as famílias da faixa 1 não podem ultrapassar 5% da renda do beneficiário, com valor mínimo de R$ 25 pagos pelo período de dez anos.

O primeiro passo para retomar os imóveis dessas famílias foi dado no fim do ano passado pela presidente Dilma Rousseff. Ela modificou uma lei para determinar que os imóveis tomados devem ter um tratamento diferenciado. Em vez levar a leilão, como costuma acontecer nos financiamentos imobiliários, a Caixa tem de reincluir o imóvel no programa, para ser direcionado a outro beneficiário que está na lista de espera do Minha Casa.

A alteração na lei evita que o imóvel retomado seja comprado por uma família com renda superior à dos beneficiários do programa, o que seria uma desvirtuação do programa. Essas casas ou apartamentos têm um tratamento tributário diferenciado, ou seja, são construídos com menos impostos.

Na época, o Ministério das Cidades informou que o programa não tinha objetivo de retomar os imóveis no caso de inadimplência, mas ajudar as famílias a superar as dificuldades financeiras e colocar as prestações em dia. Ressaltou o fato de que a faixa 1 do Minha Casa não era um financiamento como outro qualquer, mas uma política social para reduzir o déficit habitacional.

O discurso, porém, mudou. O Ministério das Cidades informou agora que adotará o que diz a lei para os casos de inadimplência, ou seja, entregar o imóvel para outra família. “Hoje, o Ministério das Cidades e o agente operador do programa estão discutindo a forma de implementação da lei”, informou.

“Tolerar a inadimplência como ocorreu até pouco tempo é inadmissível. O imóvel é bancado com dinheiro da sociedade. Não consigo entender por que não tomaram essa decisão antes”, diz Flávio Prando, vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP, o sindicato de empresas do setor em São Paulo. Ele considera que as condições são “exageradamente favoráveis” para o calote e que falta uma qualificação mais precisa das condições financeiras das famílias.

Para Lauro Gonzalez, coordenador do centro de estudos de microfinanças e inclusão financeira da FGV, parte considerável dos beneficiários do programa poderia pagar uma prestação superior à de 5% da renda. Ele defende que o caminho seria uma espécie de microcrédito orientado para essas famílias, com análise do potencial de pagamento de cada uma. “Isso diminuiria a inadimplência e o subsídio empregado no programa”, diz.

Mais baratos, imóveis sem garagem já são 25% do total

A região central de São Paulo tem vocação para a vida sem carro -e isso já se reflete nos novos empreendimentos residenciais em oferta na área. Segundo levantamento da consultoria imobiliária Geoimóvel, 25% desses novos condomínios já vêm sem vaga de garagem.

Além da facilidade de interligação com todas as regiões da cidade por metrô, ônibus e trens, os lançamentos no centro foram afetados pelo Plano Diretor, que incentiva a construção de edifícios com no máximo uma garagem por unidade e o uso misto, com comércio e serviços no térreo, perto do transporte público.

Outro atrativo é o preço: uma vaga de garagem pode acrescentar até R$ 60 mil no valor final de uma unidade, segundo estimativa da incorporadora Setin. Tanto que alguns dos imóveis mais baratos disponíveis na região não têm vagas, como o Setin Downtown São Luis, que custa a partir de R$ 274 mil.

Segundo João Mendes, diretor comercial da incorporadora, a aposta nos edifícios sem garagem não foi às cegas. "Começamos a lançar esses empreendimentos há cinco anos e fomos percebendo a cada novo lançamento que o mais demandado era o apartamento compacto sem garagem. Hoje, alguns deles têm só 15% das unidades com vagas", conta.

A demanda vem de pessoas como o publicitário Eduardo Nasi. Ele se mudou de Porto Alegre para São Paulo há dez anos para trabalhar em uma agência no Brooklin (zona sul). Em um primeiro momento, decidiu viver perto do emprego, já que não gosta de dirigir.

"Mas eu preferia o centro. No ano passado, decidi me mudar, ir de ônibus até o trabalho, mas ter os serviços todos à mão", conta Nasi. Ele encontrou o apartamento que buscava em frente à praça Roosevelt. "Moro em um andar alto e o barulho do trânsito não me incomoda."

É o mesmo caso da dona de casa Sheila Baray, 45, casada, mãe de dois filhos adolescentes, que mora no bairro Campos Elíseos, sem carro. "A escola dos meus filhos fica quase em frente da nossa casa. Tem metrô, supermercado, padaria, tudo por perto", resume.

FACILIDADES

Saem as garagens, entram outras facilidades. Em um prédio da incorporadora BKO, por exemplo, que lançou dois de seus quatro empreendimentos no centro sem opção de garagem, cinco bicicletas elétricas vão ficar à disposição dos futuros moradores. Um apartamento de 20 m² no empreendimento custa a partir de R$ 207,5 mil.

Outro edifício da construtora, no largo do Arouche, a ser lançado nos próximos meses, também não tem garagem e vai adotar o uso misto, com comércio e residência em um mesmo empreendimento, também motivado pelo atual Plano Diretor.

No prédio haverá um estacionamento particular, para quem precisar guardar o carro, e um café no piso inferior.

Fonte: Ismael Pfeifer, Folha de São Paulo