O mercado imobiliário atento ao consumidor multicanal

 

Atualmente, atrair clientes para as empresas tem sido um dos maiores desafios enfrentados no meio corporativo. Claro que entender qual é seu público-alvo e o mercado em que está inserido é essencial para o desenvolvimento de uma boa estratégia de marketing para chamar a atenção de potenciais clientes.

 

Foi-se o tempo em que toda propaganda de imóveis à venda ou para alugar era unicamente feita por placas que indicavam a disponibilidade do imóvel. Com a evolução da Internet, assim como outros setores, o mercado imobiliário também teve de se adaptar. Algumas empresas ainda utilizam esse método de exposição do imóvel, mas para atender o novo consumidor, a web tornou-se uma grande aliada, somando ao portfólio de ferramentas de vendas disponíveis para construtoras, incorporadoras e imobiliárias.

 

Segundo pesquisa realizada pelo Google, 60% do processo da compra de imóveis acontece na Internet. Fica claro que, incorporado aos velhos classificados, essas empresas precisam investir em um mix de plataformas para chegar ao seu público-alvo e desenvolver estratégias que guiem o consumidor em sua trajetória de busca.

 

Na maioria das vezes, o processo até a conclusão da compra é mais longo e os interessados analisam diversas opções. Um anúncio bem elaborado, com boas fotos e as descrições detalhadas dos ambientes e da localização já ajudarão os reais interessados no primeiro filtro realizado em meio às buscas na rede.

 

Além disso, a Internet propicia essa facilidade de traçar o perfil do cliente em potencial, seus interesses, e assim cruzar as informações com o seu banco de ofertas para que possa oferecer de modo proativo o produto bem próximo ao que o consumidor procura. Esse levantamento gera os chamados "leads", contatos qualificados, para os quais as empresas poderão direcionar seus esforços, criar campanhas mais eficientes e oferecer o bem ideal para cada caso.

 

Vivemos hoje em um país do consumidor multicanal, portanto é necessário acompanhar as tendências, entender quem é o seu público e o que ele procura, e investir em um mix de plataformas que o permitirá se aproximar dos alvos certos.

 

Artigo: Renato Orfaly, fundador do site imoveldoproprietario.com.br e  Country Manager da Properati no Brasil

Especialistas dão dicas de como alugar imóvel comercial

Localização, infraestrutura, facilidade de acesso, visibilidade e vocação comercial são fatores que devem ser levados em conta.

 

 

Se escolher um imóvel residencial já é um processo complexo e trabalhoso, imagine o trabalho que dá escolher o lugar para instalar uma empresa. Além dos cuidados normais na procura de qualquer imóvel, a busca por um endereço para o seu negócio demanda uma série de outras preocupações.

 

Confira a seguir algumas dicas de especialistas que podem tornar a procura mais tranquila. 

 

“O primeiro passo é saber qual é sua necessidade operacional e buscar somente aqueles imóveis que atendem a necessidade da empresa”, aconselha Maria Inês Dolci, coordenadora institucional da associação de consumidores Proteste. De nada adianta oferecer o produto certo, com preço competitivo e uma estratégia de promoção correta se o lugar for inadequado para seu negócio. Por isso, Maria Inês é enfática: “É preciso pesquisar”. 

 

Alguns critérios de seleção são os mesmo que se aplicam a um imóvel residencial: é preciso levar em conta a localização, as características da vizinhança, se o local é atendido por serviços, como os de água, luz, esgoto e telefone. Outras preocupações são específicas para imóveis comerciais: deve-se avaliar a capacidade do local de alojar seu negócio, se o acesso é fácil, se tem estacionamento para veículos, se conta com área para carga e descarga de mercadorias e se é bem atendido por transporte coletivo. 

 

O Sebrae-SP propõe uma fórmula simples para avaliar um local: levar em conta os 4Ps – ponto (localização), preço, produto e promoção – expressão originária do mundo do marketing. Além de analisar esses quesitos, Maria Inês Maria Inês acrescenta que é importante olhar vários imóveis na região escolhida e visitá-los em horários diferentes (manhã, tarde e noite) para saber como é o local que pretende alugar. 

 

Se o imóvel for abrigar um estabelecimento comercial, é preciso levar em considerações alguns fatores adicionais. O Sebrae-SP lembra que é preciso analisar se o produto ou serviço que será comercializado é compatível com o poder aquisitivo da população que vive ou trabalha na região, se o ponto tem boa visibilidade, se a região é movimentada e o que há no entorno do imóvel: há empresas de outros ramos que complementam o seu mix de produto? Existem empresas de outros nichos que atraem o mesmo tipo de público que sua empresa?  Como é a concorrência ao redor? Se o ponto estiver dentro de um centro comercial, leve em conta o valor do aluguel somando a quantia destinada ao condomínio, fundo de propaganda, luvas (taxa de ponto), etc.

 

Batendo o martelo

Depois de pesquisar muito e identificar os imóveis que melhor atendem às suas necessidades, é o momento de responder algumas perguntas para decidir qual é a melhor opção: o imóvel tem o tamanho adequado? O valor do aluguel é compatível com o valor cobrado? Possui as instalações que sua empresa precisa? Necessita  de reforma? Tem estacionamento? E, finalmente, quais são os pontos fortes e fracos do local?

 

É importante sempre calcular os custos. Se o valor do aluguel pesar muito sobre os custos da empresa é melhor procurar um lugar mais acessível. “Verifique o custo-benefício, se os gastos serão cobertos e se o local vai dar o lucro que se deseja”, aconselha Maria Inês. Para facilitar a tarefa de comparar os imóveis visitados, o Sebrae-SP recomenda montar uma planilha e anotar como cada um se sai nos seguintes quesitos: acesso, avaliação do mercado, avaliação da população ao redor, avaliação do imóvel, avaliação da concorrência.

Assinando o contrato

 Escolhido o imóvel, é o momento de verificar se a documentação está em ordem. “Em regra, o locatário deve solicitar a documentação básica, que é o registro do imóvel em nome do locador, a matrícula do imóvel, e se a destinação do uso do imóvel está autorizada pela prefeitura”, explica Fernando Maximiano, advogado e integrante da vice-presidência de gestão patrimonial e locação do Secovi-SP. Além disso, é importante verificar se o imóvel está legalizado e regularizado nos órgãos públicos federais, estaduais e municipais. 

 

“Não assine o contrato de imediato. Veja se o IPTU está pago e verifique se não tem nenhuma cobrança relacionada ao imóvel ou alguma demanda judicial”, orienta Maria Inês. Também é primordial verificar se  a planta do imóvel está aprovada pela Prefeitura e regularizada. Peça o Habite-se e verifique a lei do zoneamento. “Se possível, consulte um advogado especializado em direito imobiliário para verificar o contrato”, acrescenta Maximiano. 

 

Ainda é interessante avaliar qual é a duração ideal do contrato. Quem ainda quer testar o negócio ou a região deve evitar contratos longos demais, aconselha Maria. Mas quem está seguro com a escolha do ponto comercial deve buscar assinar contratos de, no mínimo cinco anos, orienta Maximiano. 

 

O empresário tem de assinar um contrato que permita a possibilidade de renovação. Ao firmar um contrato de cinco anos, o empreendedor fica protegido em relação ao fundo de comércio –  o ponto comercial é só uma parte dele, pois o nome, o estoque, a clientela, etc, fazem parte desse fundo do comércio.  Para evitar futuros problemas, assine o contrato com cláusula de vigência em um cartório de registro de imóveis. Assim, se o dono do imóvel vendê-lo, o novo proprietário não poderá rescincidir o contrato.

 

Se o imóvel precisar de reforma, aproveite para negociar o preço. “Solicite descontos pensando no gasto inicial”, sugere Maria Inês. Maximiniano  recomenda que o empresário tente negociar um período de carência relacionado ao valor da reforma ou um desconto no aluguel.  O representante do Secovi-SP lembra, ainda, que é possível negociar uma indenização no final do contrato para obras realizadas que promovam melhorias permanentes no imóvel.

 

Para não encalhar: confira 9 dicas para vender o seu imóvel mais rápido

Às vezes, o problema não está no preço ou na localização do seu imóvel - mas sim em como você o preparou para a venda. De acordo com a corretora de imóveis Marilou Young relatou ao site de imóveis Trulia, pequenos retoques podem agilizar e turbinar a venda de sua propriedade.

 

Algumas dicas incluem limpeza, retirar o excesso de móveis para valorizar as dimensões da residência e vale até esconder fotos de família. Confira essas e outras dicas abaixo:

 

1. Limpeza
A primeira impressão é a que fica. Por isso, deixe o imóvel o mais limpo o possível. Poeira nos quadros, na mesa de centro, pás do ventilador ou na estante nem pensar. Se não mora no local, considere contratar um serviço de limpeza antes de cada visita.

 

2. Cheiros
Alguns cheiros de comida persistem ao longo do dia (como o de fritura). Evite cozinhar tais alimentos em dia de visita, afinal, o futuro comprador pode pensar que o cheiro veio de algum vizinho (o que pode fazê-lo repensar sobre o imóvel).

 

3. Desorganização
Roupas reviradas por todo o canto, pilhas de correspondência na mesa, louças sujas na pia e sapatos em todos os cômodos. A desorganização tira o foco do possível comprador, que passará a observá-la em vez de prestar atenção nas características do imóvel. Também vale pintar as paredes de cores neutras para chamar atenção do comprador apenas para os espaços, não nas cores gritantes dos cômodos.

 

4. Decoração simples
Para ajudar os interessados a imaginarem o espaço da maneira que desejam, opte por uma decoração simples, poucos quadros, poucos móveis e, principalmente, evite que as pessoas conheçam seu gosto excêntrico (como um sofá com estampa de zebra).

 

5. Itens pessoais
Os interessados querem se imaginar em sua casa, com toques pessoais e sentimento de aconchego. Por isso, esconda os retratos de família (ou qualquer outra decoração que personalize demais o imóvel) para que eles consigam se imaginar na própria casa e não na cada de um estranho.

 

6. Ilumine
Abra todas as janelas para deixar entrar a luz natural ou coloque um abajur em áreas pouco iluminadas. "Um cômodo bem iluminado dá a impressão de ser maior e mais convidativo", disse a corretora.

 

7. Mais plantas
Vasos de flores podem ajudar a trazer mais energia ao espaço, preencher cantos vazios ou até mesmo disfarçar algumas partes do empreendimento. Mas antes, certifique-se de que as plantas estejam saudáveis para acabar não passando uma má impressão.

 

8. Livre-se de mobília volumosa
Mobília com grandes proporções podem fazer com que o espaço pareça menor do que realmente é.

 

9. Pequena reforma
Pequenos ajustes ou pinturas podem passar uma melhor impressão e valorizar ainda mais o imóvel.

Imóvel usado: saiba o que avaliar na compra

Boa localização, preço e tamanho são diferenciais, mas falta de infraestrutura de lazer e custo de condomínio podem ser desvantagens

 

Um velho ditado, muito versátil, diz que “panela velha faz comida boa”. E, no mercado imobiliário, essa máxima também parece ser levada a sério, ao menos por uma parcela dos compradores. Em busca de espaço, charme ou localização, eles dispensam novos produtos e dão preferência para os antigos.

 

O economista Felipe Pinheiro, de 38 anos, comprou há dois meses um apartamento de três dormitórios, 200 metros quadrados e com cerca de 30 anos nos Jardins. Ele deu preferência à localização do prédio, por isso teve de abrir mão de lançamentos: “Lá, não havia muitas opções de novos”, conta.

 

Boa parte dos apartamentos que visitou, amplos, eram satisfatórias, mas a maioria esmagadora deles precisava de reformas, segundo Pinheiro. A unidade que escolheu não estava exatamente do jeito que ele queria, mas, nem de longe, lhe pareceu um mau negócio.

 

“As plantas antigas, a meu ver, são melhores do que as novas. Elas têm quartos mais amplos, banheiros mais amplos e ambientes, de maneira geral, maiores. A planta do meu imóvel é excepcional”, diz.

 

Agora, ele reforma a unidade para adequá-la ao seu gosto. Até o início do ano que vem, novos revestimentos, um sistema de ar-condicionado central e parte do teto rebaixado conviverão com as janelas amplas do imóvel, que garantem boa luminosidade para a residência. Já as paredes do apartamento, grossas, seguirão de pé, mas receberão nova pintura. E todas essas intervenções totalizarão para Pinheiro um gasto 30% menor que ele teria se tivesse escolhido um apartamento em um edifício novo na mesma região.

 

A falta de infraestrutura no condomínio, com 12 unidades, não espanta o economista: quando estiver fora da unidade, ele poderá aproveitar a boa infraestrutura do bairro. Por outro lado, o valor alto da cota condominial, motivada pelo baixo número de apartamentos no prédio, não o surpreende.

Fazer uma opção como a de Pinheiro, pelo antigo, requer uma avaliação criteriosa por parte do comprador, que leve em conta prós e contras.

 

“Uma das vantagens dos usados em relação ao novo é a localização. Nos melhores bairros, onde o desenvolvimento começou mais cedo, a maior parte das ofertas é de usados. Então, se a pessoa quiser morar nos Jardins ou em Higienópolis, por exemplo, provavelmente terá de morar em um imóvel mais antigo”, diz o diretor geral de terceiros da imobiliária Coelho da Fonseca, Fernando Sita.

 

As plantas dos imóveis com mais idade são, de maneira geral, mais amplas do que as atuais, segundo ele. Os ambientes são mais bem divididos e diversificados, além de bem iluminados, graças às janelas maiores que possuem. Os corredores compridos também estão sempre presentes nesses apartamentos, algo raro nos lançamentos. Ao mesmo tempo, cômodos como dispensas e dependências de empregados são bem mais comuns.

 

Há também desvantagens. O diretor da imobiliária VNC, Marcos Goggi, lembra que os edifícios mais velhos têm um número menor de vagas de garagem por apartamento. Além disso, a presença de suítes em todos os dormitórios é raridade, em geral restrita à dependência destinada ao casal. E as varandas, bem, não são um item obrigatório, como ocorre hoje.

 

Estrutura. Se sobra espaço dentro do imóvel, falta estrutura nas áreas comuns de muitos usados. Ainda que contem com alguns espaços, em geral os empreendimentos mais velhos são mais simples do que os atuais.

 

Mesmo assim, o valor dos condomínios não é necessariamente menor, pelo contrário. De acordo com a diretora de imóveis de terceiros da vice-presidência de comercialização e marketing do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Roseli Hernandes, muitos empreendimentos antigos demandam mais manutenção, o que pressiona para cima o custo de operação.

 

Além disso, eles têm menos unidades do que os atuais. “Os condomínios-clube, que surgiram depois, tinham muitos apartamentos para dividir todos os custos”, diz.

 

Na aquisição, os preços dos antigos são, em regra, mais atraentes do que o dos novos. O diretor da imobiliária Axpe, José Eduardo Cazarin, diz que o valor dos usados pode ser até 40% inferior ao de lançamentos de mesmo tipo e na mesma região. “Às vezes, a pessoa tem de reformar o imóvel. Neste caso, com um projeto bacana, ela vai gastar a partir de R$ 2 mil por metro quadrado. E, ainda assim, o valor é atraente.”

 

Avaliando prós e contras, se a compra de um imóvel mais velho for o desejo do comprador, alguns cuidados são importantes, segundo Roseli. “Recomendamos que a pessoa procure um corretor, um profissional qualificado na área.” A medida seria indicada porque, na aquisição, é necessário verificar tanto as condições de endividamento do imóvel quanto a reputação do vendedor do bem.

 

PRESTE ATENÇÃO

 

Localização
A primeira escolha do comprador é a localização do imóvel. Se a sua opção é por uma região consolidada da cidade, considerar a compra de um imóvel antigo pode ser bom, já que a oferta desses bens costuma ser maior nessas localidades

 

Urgência
Os imóveis usados, já prontos, podem, em geral, ser ocupados pouco tempo depois da aquisição, isso, claro, quando o novo proprietário não quer reformar a unidade para atualizá-la

 

Reformas
Obras podem durar, às vezes, mais de um ano. Por isso, o comprador deve estar preparado para os transtornos, se escolher uma unidade que precisa de algum tipo de intervenção

 

Condição financeira
Nos lançamentos, o comprador pode amortizar parte do valor da compra durante a construção do prédio, antes do período de financiamento. Nos prontos, esse tempo não existe

 

Espaços
Avalie o que é mais importante para você: espaço interno ou infraestrutura condominial. Se a primeira for a sua opção, procurar um usado é recomendado

 

Avaliação
Os imóveis prontos possuem história. Eventualmente, carregam dívidas, processos judiciais e pertencem a pessoas que são impedidas de vendê-los. É essencial avaliar as condições do bem e o histórico do proprietário

 

Fonte: Estadão - Cláudio Marques, Gustavo Coltri