Em menos de 30 dias dois
administradores anunciaram intenção de promover incorporações de fundos
imobiliários.
A incorporação de um fundo
por outro está prevista na regulamentação dos FII (ICVM 472) e pode ser
interessante para os cotistas, mas merece atenção. A operação faz sentido
quando os fundos (incorporador e incorporado) possuem políticas de
investimentos e patrimônio semelhantes que possam ser agrupados em um único
fundo, gerando vantagens como redução de custos e aumento da liquidez das cotas.
Há muito espaço para fusões
e incorporações de fundos imobiliários no Brasil, isso porque no nosso mercado
é grande a existência de fundos monoativos, aqueles que possuem um único
imóvel. Em geral o patrimônio desses fundos é pequeno, contam com poucos
cotistas e registram poucos negócios na bolsa. São fundos mais antigos e que
faziam sentido em outra circunstância, quando o mercado de FII dava seus
primeiros passos. Mas o futuro dessa indústria deve convergir para os fundos
multi ativos, com patrimônio robusto e diversificado, como acontece na maioria
dos países em que a indústria de FII é mais evoluída. Fundos monoativos
oferecem muito mais risco aos cotistas, por conta da concentração de
patrimônio. Além disso, os imóveis vão envelhecendo, perdendo atratividade e
demandando reformas.
Um estudo da Anbima feito
com dados do final de 2013 mostrou que os 223 fundos existentes na época
somavam patrimônio total de 53,8 bilhões de reais. Destes, 177 fundos possuíam
patrimônio entre 5 e 250 milhões de reais apenas, enquanto os outros 46
detinham patrimônio acima de 1 bilhão de reais. Nos EUA na mesma época eram
pouco mais de 300 fundos com patrimônio total de 1 trilhão de dólares, ou seja,
em média o patrimônio de cada fundo americano é de 3,3 bilhões de dólares.
Pode se tornar uma tendência
no Brasil a incorporação ou fusão da maioria dos fundos monoativos,
transformando muitos pequenos fundos em poucos grandes fundos. Os primeiros
passos nesse sentido já foram dados. Recentemente o Banco J. Safra propôs que
os fundos JS Real Estate Recebíveis Imobiliários (BJRC11) e JS Real Estate
Renda Imobiliária (JSIM11) sejam incorporados pelo JS Real Estate Multi Gestão
(JSRE11). Outra administradora, a Rio Bravo, propôs que o fundo The One
(ONEF11) seja incorporado pelo fundo Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11).
Participação dos cotistas é
fundamental
O administrador propõe a
incorporação dos fundos mas somente os cotistas podem autorizá-la. Para tanto
deverá ser realizada uma assembleia geral ou consulta formal e a proposta
precisará ser aprovada por, no mínimo, metade dos cotistas. O principal ponto a
ser analisado antes de votar é a relação de troca de cotas, ou seja, quantas
cotas do fundo incorporador o cotista do fundo a ser incorporado receberá.
Cotistas de todos os fundos
envolvidos precisam decidir se a relação de troca é justa e cabe ao
administrador fornecer as informações necessárias para a correta tomada de
decisão como demonstrar a compatibilidade dos fundos que serão incorporados,
indicar os critérios de avaliação dos ativos dos fundos e da atribuição das
cotas aos participantes dos fundos incorporados e, por fim, demonstrar as
alterações que deverão ocorrer no regulamento do fundo incorporador.
Portanto a participação dos
cotistas é fundamental. Se você investe num desses cinco fundos vai precisar
dedicar atenção ao caso, afinal trata-se do seu dinheiro. Avalie bem a
proposta, peça mais explicações ao administrador se for preciso, mas não deixe
de votar.
Fonte: Arthur Vieira de
Moraes - InfoMoney
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